Reja: Ipoteka bozori faoliyatining nazariy jihatlari

Ipoteka bozorining vujudga kelishi.
Reja:

1. 
   Ipoteka bozori faoliyatining nazariy jihatlari
   
2. 
   Mamlakatimizda ipoteka bozori amaldagi holati
   
3. 
   Ipoteka bozori modellari va qoʻllanish xususiyatlari
   

Mamlakatimizda iqtisodiy islohotlar bilan bir qatorda ijtimoiy sohani rivojlantirish, aholini uy-joy bilan taʼminlash boʻyicha ham qator islohotlar va chora-tadbirlar amalga oshirilib kelinmoqda. Bunda aholini uy-joy bilan taʼminlash maqsadida barcha hududlarda keng miqyosli ishlar davom ettirilayotganligini ham qayd etib oʻtish zarur. Mazkur amaliyotda tijorat banklari faol ishtirok etayotganligi, ipoteka kreditlari taqdim etilayotganligi barchamizga maʼlum. Jahon amaliyotida ipoteka kreditlash amaliyoti bilan bir vaqtda ipoteka qimmatli qogʻozlari muomalasi ham keng doirada qoʻllaniladi. Shundan kelib chiqqan holda quyida ipoteka qimmatli qogʻozlari muomalasi xususida fikr yuritamiz. “Ipoteka – bu real aktiv bilan taʼminlangan uzoq muddatli kreditdir”. 23 Kengroq taʼkidlaydigan boʻlsak, “Ipoteka – majburiyatlarni koʻchmas mulk bilan taʼminlashning bir usuli boʻlib, bunda agar garovga qoʻyuvchi oʻz majburiyatlarini bajarmasa, garovga oluvchi oʻz talablarini garovga qoʻyilgan koʻchmas mulk hisobidan qondirish huquqiga ega boʻladi”. 24 Ipoteka krediti – banklar tomonidan koʻchmas mulk garovi asosida koʻchmas mulkni sotib olish yoki qurish uchun beriladigan uzoq muddatli kredit turidir. 25 Bunda ipoteka krediti sotib olinayotgan koʻchmas mulk orqali beriladi va garov predmeti sifatida koʻchmas mulk amal qiladi. 26 Ipoteka krediti boʻyicha barcha majburiyatlar bajarilgach koʻchmas mulk ipoteka krediti oluvchining toʻliq egaligigiga oʻtadi. Ipoteka va ipoteka kreditlash amaliyotini moliyaviy taʼminlash maqsadida tijorat banklari tomonidan ipoteka qimmatli qogʻozlari muomalaga chiqarilishi mumkin. Bunday amaliyot xalqaro tajribada keng qoʻllaniladi. Ipoteka bozori rivojlanish jarayonida bir nechta muammolarga duch kelingan. Yaʼni “birinchidan, dastlabki vaqtdarda ipoteka miqdori jud past boʻlgan. Natijada koʻplab institutsional investorlar bunday kichik moliyaviy instrument ishlashni lozim tompagan. Ikkinchi muammo ikkilamchi bozorda ipoteka savdolari bilan bogʻliq boʻlib, bunda savdolarning standartlashtirilmaganligi salbiy taʼsir koʻrsatgan. Unda qoplash davrining, foiz stavkalarining, bitim shartlarining turlichaligi amal qilishi ipoteka bozori kengayishiga toʻsqinlik qilgan. Uchinchidan, ipoteka kreditlari xizmat koʻrsatish nuqtai nazaridan qimmatligi bilan ajralib turgan. Ipoteka kreditlariga xizmat koʻrsatishni korporativ obligatsiyalarga xizmat koʻrsatish bilan solishtirilganda bunga yaqqol guvoh boʻlish mumkin. Kreditor har oylik toʻlovni undirishi, mulk boʻyicha soliqlarni toʻlashi, sugʻurta mukofotlari toʻlab borishi va zaxira hisobi boʻyicha xizmatlar koʻrsatishi lozim. Korporativ obligatsiyalar boʻyicha bunday emas. Va nihoyat, toʻrtinchidan, ipoteka boʻyicha noaniq toʻlovga qobiliyatsizlik riski mavjud. Investorlar ipoteka boʻyicha kredit oluvchini baholashga koʻp vaqtlarini sarflashni xohlamaydilar. Bu muammolar ipoteka qimmatli qogʻozlari, shuningdek sekyuritizatsiyalashgan ipoteka yuzaga kelishiga olib keldi”. Ipoteka qimmatli qogʻozlari – bu, ipoteka amaliyotini moliyalashtirish maqsadida muomalaga chiqariladigan va uzoq muddatli ipoteka bilan taʼminlangan qimmatli qogʻozlardir. Bunda ipoteka qimmatli qogʻozlari orqali jalb qilingan mablagʻlar qayta moliyalashtirish natijasida ipoteka kreditlari taqdim etiladi. Ipoteka qimmatli qogʻozlari turlari va ularning tavsifini quyidagi jadvalda keltiramiz
Ipoteka qimmatli qogʻozlari tasnifi va tavsifi Ipoteka qimmatli qogʻozlari turlari Oʻziga xos xususiyatlari 1. Garov qogʻozi (varaqasi, xati) Egasi yozilgan va orderli qimmatli qogʻozlar belgilarini oʻzida jamlagan, uzatuv yozuvlari orqali cheksiz muomalada boʻlish xususiyatiga egaligi unga vekselning ayrim hossalarini beradigan emissiyalanmaydigan qimmatli qogʻozdir 2. Uy-joysertifikati Uy-joy sertifikati uning birinchi egasi tomonidan muayyan uy-joy maydoni va joyda qurilayotgan yoki qayta qurilayotgan uyda qurish uchun mablagʻ ajratilganligini tasdiqlovchi emissiyalanmaydigan qimmatli qogʻozdir 3. Ipoteka obligatsiyalari Majburiyatlarning bajarilishi ipoteka garov taʼminoti bilan taʼminlanadigan emissiyaviy qimmatli qogʻozdir 4. Ishtirok etish ipoteka sertifikati Ipoteka taʼminoti umumiy mulkida oʻz egasining ulush huquqini tasdiqlovchi egasi yozilgan emissiyalanmaydigan qimmatli qogʻozdir Ipoteka qimmatli qogʻozlari ichida eng keng qoʻllaniladigan qimmatli qogʻoz turi bu ipoteka obligatsiyalaridir. Ipoteka obligatsiyalari muomalasi ipoteka kreditlari sekyuritizatsiyasi yuzaga kelishiga xizmat qiladi. Bunday amaliyot bozor iqtisodiyoti sharoitida quyidagilarga imkon beradi: - aholi va tashkilotlarning boʻsh pul mablagʻlarini moliya bozoriga jalb qilish va daromadlilikni taʼminlash; - uy-joy bozorini rivojlantirish asosida aholining uy-joyga talabini samarali qanoatlantirish; - fond bozorida savdo qilinadigan moliyaviy instrumentlar turlarini koʻpaytirish va hokazolar. Ipoteka obligatsiyalari muomalasi boʻyicha shartlar ipoteka kreditlari shartlari bilan oʻzaro muvofiqlikda belgilanishini ham shu oʻrinda qayd etib oʻtish lozim.
Mamlakatimizda ipoteka kreditlash amaliyoti toʻgʻridan-toʻgʻri kreditlash amaliyotiga asoslanib, Oʻzbekiston Respublikasining 2006 yil 4 oktyabrdagi “Ipoteka toʻgʻrisida”gi Qonuni, Vazirlar mahkamasining 2007 yil 3 yanvardagi “Uy-joy qurilishiga, uni rekonstruksiya qilishga va sotib olishga ipoteka krediti berish toʻgʻrisidagi nizomni tasdiqlash haqida” gi 2-sonli qaroriga asosan tartibga solinadi. Mamlakatimizdagi tijorat banklari tomonidan ipoteka kreditlari quyidagilar hisobidan beriladi 2005 yilda ATB Oʻzuyjoyjamgʻarmabank va ATB Zaminbankning birlashuvi natijasida tashkil etilgan ATIB Ipotekabank faoliyatiga eʼtibor qaratadigan boʻlsak, faqat bir marta 2010 yilda korporativ obligatsiyalar muomalaga chiqarilgan 5 yildan soʻng 2015 yilda soʻndirilgan. Ipoteka obligatsiyalari birorta ham bank tomonidan muomalaga chiqarilmagan. Ipoteka krediti berishda bankning (ipotekaga oluvchining) ipoteka bilan taʼminlangan majburiyati boʻyicha huquqlari garov xati bilan tasdiqlanishi mumkin. Garov xati qarz oluvchi (ipotekaga qoʻyuvchi) tomonidan tuziladi va ipoteka davlat roʻyxatidan oʻtkazilgandan keyin, qarz oluvchi (ipotekaga qoʻyuvchi) hamda bank (ipotekaga oluvchi) ishtirokida roʻyxatdan oʻtkazuvchi organ tomonidan rasmiylashtiriladi va bankka (ipotekaga oluvchiga) beriladi. Ipoteka krediti uchun berilgan xalqaro va xorijiy moliya institutlari mablagʻlari hisobiga tijorat banki tomonidan beriladigan ipoteka krediti miqdori ushbu mablagʻlarni berish toʻgʻrisida tijorat banki va koʻrsatib oʻtilgan moliya institutlari oʻrtasida tuzilgan tegishli shartnomalar shartlaridan kelib chiqqan holda belgilanadi. Ariza beruvchi tijorat banklarining oʻz mablagʻlari va jalb etilgan mablagʻlari hisobiga ipoteka krediti olish uchun: - quriladigan, sotib olinadigan uy-joy yoki koʻp kvartirali uydagi kvartira qiymatining; - uy-joyni rekonstruksiya qilish qiymatining kamida 25 foizi miqdoridagi oʻz mablagʻiga ega boʻlishi kerak. Ushbu mablagʻlar ariza beruvchining nomiga bankda ochilgan jamgʻarma omonat hisob raqamida milliy yoki chet el valyutasida mavjud boʻlishi, shuningdek qurilayotgan uy-joy smeta qiymatining yoki rekonstruksiya qilish qiymatining 25 foizidan kam boʻlmagan miqdorda ariza beruvchi tomonidan oʻz mablagʻlari hisobiga sotib olingan qurilish materiallari tarzida boʻlishi mumkin. 2017-2021 yillarda Oʻzbekiston Respublikasini yanada rivojlantirish boʻyicha Harakatlar strategiyasida aholi, eng avvalo, yosh oilalar, eskirgan uylarda yashab kelayotgan fuqarolar va uy-joy sharoitini yaxshilashga muhtoj boshqa fuqarolarning yashash sharoitini imtiyozli shartlarda ipoteka kreditlari ajratish hamda shahar va qishloq joylarda arzon uylar qurish orqali yanada yaxshilash masalasi mamlakatimizda ijtimoiy sohani rivojlantirishning ustuvor yoʻnalishlaridan biri sifatida belgilangan. Shundan kelib chiqqan holda respublikamizda aholini munosib uy-joy bilan taʼminlashga alohida eʼtibor qaratilayotgan bir vaqtda xorijiy mamlakatlarda keng qoʻllanilayotgan amaliyotlarni mamlakatimizda ham qoʻllash moliya bozori va koʻchmas mulk bozori rivojlanishida ahamiyat kasb etadi. Bunda yuqorida taʼkidlanganidek aholi boʻsh mablagʻlarini jalb qilish hisobiga qimmatli qogʻozlar bozori yangi segmenti yuzaga kelishiga erishiladi.
Ipoteka amaliyotining yuzaga kelishi Qadimgi Gretsiyada yerga egalik qilish va quldorlik bilan oʻzaro bogʻlanadi. Bunda qarzga yer olgan shaxs oʻz vaqtida qarzini qaytara olmagan holatda qullikka olingani manbalarda qayd etiladi. Qadimgi Rim, umuman Yevropada esa ipoteka amaliyoti oʻrta asrlardan boshlab qoʻllanilganligi taʼkidlanadi. Ipoteka kreditlari boʻyicha qayta moliyalashtirish tizimi Amerika qoʻshma shtatlarida 1930-yillardan boshlab keng qoʻllanila boshlangan. Aynan shu davrdan boshlab mamlakatda ipoteka kreditlash amaliyotini qoʻllab-quvvatlash maqsadida ixtisoslashgan tashkilotlar, shu jumladan ipoteka agentliklari tashkil etiladi. AQSHda ipoteka kreditlari bozori rivojlangan ipoteka obligatsiyalari bozori asosida faoliyat yuritadi. Chunki ipoteka obligatsiyalari ipoteka kreditlashini amalga oshirishda banklarning qayta moliyalashtirishini taʼminlaydi. Rivojlanish bosqichlarini bosib oʻtgan ipoteka bozori amaliyotida bugungi kunda banklar eng faol ishtirokchiga aylangan. Keltirilayotgan bu jihatlar ipoteka bozori modellari shakllanishiga xizmat qilgan. Bunda “uchta model ajratib koʻrsatiladi: anʼanaviy model (bitta bosqichli, yevropa modeli), ikki bosqichli model (amerika modeli) hamda ssuda-jamgʻarma modeli”. 29 Ipoteka bozori boʻyicha anʼanaviy model (bitta bosqichli, yevropa modeli) bankning taʼminlangan obligatsiya tipidagi qimmatli qogʻozlarni mustaqil chiqarishi va shu asosda garovga qoʻyilayotgan koʻchmas mulkni kreditga berishi bilan tavsiflanadi. Bu model nemis modeli deb ham ataladi. Mablagʻlar jalb qilish va kredit berish muddatlari oʻrtasida vaqtinchalik farq mavjudligi, bank uchun kredit va foiz riskining yuqoriligi kabilar mazkur modelning kamchiliklari hisoblanadi. Lekin bu model asosida ipoteka kreditlashni tashkil etish nisbatan jahon amaliyotida keng qoʻllaniladi. Uning keng qoʻllanilishi sabablaridan biri Yevropada umumiy amaliyot sifatida uzoq muddatli kreditlar boʻyicha suzib yuruvchi foiz stavkalari, banklar uchun eng yuqori riskni chegaralash kabilarning qoʻllanilishidir. Yevropada ipotekaga asoslangan eng yirik obligatsiyalar bozori Germaniya bozoridir. Koʻchmas mulk bilan bogʻliq operatsiyalarni moliyalashtirish uchun nemis ipoteka banklari chiqaradigan obligatsiyalar keng jamoatchilik oʻrtasida savdoga chiqariladi. Ikki bosqichli model (amerika modeli) ipoteka bozorining berilgan ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirish koʻchmas mulk bilan taʼminlangan ikkilamchi qimmatli qogʻozlar bozori hisobiga amalga oshirilishi bilan tavsiflanadi. Bu modelning asosida risklarni taqsimlash gʻoyasi yotadi. Ipoteka krediti beruvchi bank uni sekyuritizatsiya oʻtkazish uchun tashkil etilgan maxsus tashkilotlar, yaʼni ipoteka agentlariga sotadi. Ipoteka agentlari oʻz navbatida ipoteka qimmatli qogʻozlarini chiqaradilar va ularni bozorda sotadilar hamda bankni qayta moliyalashtiradi. Natijada ipoteka krediti bank balansidan chiqarilib, ipoteka balansiga kirim qilinadi. Kredit oʻtkazilgan vaqtdan boshlab bankda bu amaliyot boʻyicha hech qanday risk qolmaydi va yangi moliyalashtirishga ega boʻladi. Amaliyot natijasida foydaning bir qismiga ipoteka agentiga taqsimlanadi. Agarda kredit boʻyicha defolt (qaytamaslik) holati yuzaga keladigan boʻlsa, zarar ipoteka agenti zimmasiga tushadi. Amerika qoʻshma shtatlarida ipoteka agentlarining keng tarmogʻi mavjud boʻlib, ulardan eng yiriklari Uy-joy ipoteka krediti federal korporatsiyasi (Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac), Federal milliy ipoteka assotsiatsiyasi (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae), Davlat milliy ipoteka assotsiatsiyasi (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae) kabilar tilga olinadi. Ssuda-jamgʻarma modelida ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirish ipoteka qimmatli qogʻozlari hisobiga emas, balki aniq maqsadli yoʻnaltirilgan tartibda tashkil etiladigan oʻzaro yordam kassalari tamoyili boʻyicha kelgusi qarz oluvchilarning jamgʻarmalarini jalb qilish hisobiga amalga oshiriladi. Masalan, Fransiyada uy-joy jamgʻarma hisobraqamlarining bir necha turlaridan foydalaniladi. Bunda 150 ming yevro miqdorida ipoteka kreditlari olishga daʼvogarlik qilish uchun 100 ming yevrogacha mablagʻ jamgʻarish mumkin boʻlgan jamgʻarma omonatlari – jamgʻarma daftarchalari amal qiladi. Bunda asosiy shart sifatida jamgʻarma omonatlari miqdori belgilangan koʻrsatkichga yetishiga eʼtibor qaratiladi. Ipoteka krediti olishning yana bir usuli uy-joy jamgʻarmasi rejasini roʻyxatga olish va jamgʻarma 400 ming yevroga yetgach, 600 ming yevro miqdoridagi ipoteka krediti olishga ariza taqdim etish mumkinligi bilan izohlanadi. Bundan koʻrinib turibdiki ipoteka bozorida ikkala tomon, yaʼni qarz oluvchi qarz beruvchining birgalikdagi faoliyati koʻzga tashlanadi Ipoteka bozorining vujudga kelishiga oid ma’lumotlar o’zgaruvchan bo’lishi mumkin. Biroq, 2021 yil 9 dekabrida O’zbekiston Respublikasi Prezidenti "Bozor tamoyillariga asoslangan ipoteka kreditlari orqali aholini uy-joy bilan ta’minlashga oid qo’shimcha chora-tadbirlar to’g’risida"gi PF-33 sonli farmog’iga muvofiq, O’zbekiston hududida ipoteka kreditlari mavjud ¹.
Ipoteka krediti olish uchun, O’zbekiston Respublikasi fuqarosi bo’lish va 18 yoshdan katta bo’lish kerak. Kredit muddati 20 yil, imtiyozli davr 6 oy, kredit foizi 18%. Dastlabki badali - kvartira qiymatining 15 foizidan kam bo‘lmagan miqdorda. To‘lov turi - annuitеt yoki diffеrеnsial. Krеditning maksimal miqdori; Viloyatlarda: 327,2 mln.so‘m; Toshkеnt shahrida: 416,5 mln. so‘m