MÖvzu 1 Mülki hüquq vƏ xüsusi hüquq § Mülki hüquq xüsusi hüququn bir sah



Yüklə 8,78 Mb.
Pdf görüntüsü
səhifə79/91
tarix06.05.2017
ölçüsü8,78 Mb.
1   ...   75   76   77   78   79   80   81   82   ...   91
§1. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin anlayışı, 

xüsusiyyətləri və elementləri 

1. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin anlayışı 

və hüquqi məqsədi 

Ə

mlak kirayə müqaviləsi xarici ölkələrin qanunvericiliyə məlum olan müqavilə növlərindən biridir. Belə 



ki, bir çox dövlətlərin mülki qanunvericiliyi bu müqaviləni əsas hüquqi konstruksiyalardan biri kimi nəzərdə tu-

tur. Məsələn, Fransa MM-də (3-cü kitabın 9-cu bölməsində), Almaniya MQ-də (2-ci kitabın 7-ci bölməsində), 

Hollandiya MM-də (7-ci kitabın 5-ci bölməsində) bu müqavilə növünə rast gəlmək olur. Xarici ölkələrdə əmlak 

kirayəsi müqaviləsi torpaq sahələrindən istifadə ilə bağlı yaranan münasibətlərdə, habelə sənaye avadanlıqları-

nın, bina və qurğuların, nəqliyyat və yükdaşıma vasitələrinin (konteynerlərin) istismarı daxil olmaqla sahibkar-

lıq  münasibətlərində  tətbiq  edilir;  bu  müqavilədən  istehlakçıların  iştirak  etdikləri  münasibətlərdə,  xüsusən  də 

mənzil münasibətlərində geniş istifadə olunur.     

Mülki hüquqda əmlakın özgəninkiləşdirilməsi üzrə öhdəliklərlə (alqı-satqı, bağışlama, dəyişmə və s.) bə-

rabər, həm də əmlakın müvəqqəti istifadəyə verilməsi üzrə öhdəliklər mövcuddur. Əmlakın müvəqqəti isti-

fadəyə verilməsi üzrə öhdəliklərin yaranmasını şərtləndirən əsaslardan – mülki-hüquqi müqavilələrdən biri əm-

lak kirayəsi müqaviləsidir. 

Ə

mlak kirayəsi müqaviləsi əmlakın əvəzli olaraq istifadəyə verilməsi üzrə müqavilə növünə aid edilə

ə

qddir.  Bu  müqavilənin  hüquqi  məqsədi  əmlakı  müvəqqəti  istifadəyə  verməkdən  ibarətdir. Mülki-hüquqi 

vasitə kimi əmlak kirayəsi müqaviləsi vətəndaş və hüquqi şəxslərə onların müəyyən şərtlər əsasında özgə əmla-

kından müvəqqəti istifadə etmələrinə imkan verir. Elə olur ki, əmlak onun mülkiyyətçisinə və ya digər qanuni 

sahibinə lazım olmur və yaxud mülkiyyətçinin (və ya onun digər qanuni sahibinin) əmlakdan həmişə istifadə et-

məyə maddi vəsaiti çatmır. Belə halda onların əmlakın istifadəsi ilə bağlı qazanj götürməkdən və gəlir əldə et-

məkdən ibarət olan iqtisadi mənafeyi tələb edir ki, həmin əmlak istifadə üçün hər hansı digər şəxsə müvəqqəti 

istifadəyə verilsin. Həmin şəxsin isə göstərilən əmlaka ehtiyacı vardır. Lakin onun bu cür əmlakı əldə etməyə 

(satın almağa) maddi imkanı çatmır. Beləliklə, mülkiyyətçinin (əmlakın digər qanuni sahibinin) əmlakdan mü-

ə

yyən  gəlir  əldə  etmək  məqsədi,  bu  cür  əmlakı  əldə  etməyə  maddi  vəsaiti  olmayan  (çatmayan)  şəxsin  isə 

müxtəlif ehtiyac və tələbatını ödəmək və təmin etmək niyyəti onların hər ikisini müqavilə münasibətlərinə 

girməyə  məjbur  edir.  Bu  münasibətlər  isə  hüquqi  rəsmiləşdirmə  vasitəsi  kimi  əmlak  kirayəsi  müqaviləsi  ilə 

qaydaya salınır və tənzimlənir. Bu müqavilənin sosial-iqtisadi məqsədi ailə-ev, şəxsi-məişət, mədəni və s. sa-

hələrdə müxtəlif ehtiyac və tələbatın ödənilməsi ilə şərtlənir. Kirayə əmlak üzərində sərənjam verilməsinin 

bir üsulu olmaqla ondan rasional istifadə edilməsinin formalarından biridir. Kirayə əmlakdan təsərrüfat təyinatı-

na uyğun istifadə ilə bağlı olmaya da bilər. Məsələn, kənd təsərrüfatı kooperativi öz təsərrüfat nailiyyətlərini 

nümayiş və təbliğ etmək məqsədi ilə cins (damazlıq) heyvanları göstərmək üçün Sərgi Mərkəzi ilə kirayə mü-



 

497


qaviləsi bağlayır.  dman təşkilatı at sürmək arzusunda olanları öyrətmək məqsədi ilə kəndli (fermer) təsərrüfa-

tından bir neçə atı kirayəyə götürür. Lakin bunlar tipik hallar deyildir. 

Ə

mlak kirayəsi müqaviləsinin yaranma və tətbiq edilmə tarixi çox qədim dövrlərə gedib çıxır. Bu müqa-



vilə növü hələ neçə-neçə əsr bundan əvvəl Roma hüququna məlum idi. Roma hüququ əmlak kirayəsi müqavilə-

si anlayışını əşya kirayə müqaviləsi (locatio-conductio rerum) anlayışı ilə əhatə edirdi. Bu müqavilənin inki-

ş

afına görə, nejə deyərlər, Roma hüququna «minnətdar» olunmalıdır. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin tətbiqi Qə-



dim Romada yaranmış vəziyyət və şəraitlə bağlı idi. Belə ki, o dövrdə Romada iri torpaq sahibləri olan varlı 

quldarlarla bərabər, həm də torpaqsız və ya az torpaqlı kəndlilər də yaşayırdılar. Həmin kəndlilər varlı quldar-

lardan kiçik torpaq sahəsi kirayəyə götürməyə məjbur olurdular. Bundan əlavə, şəhərlərdə özlərinin yaşayış sa-

həsi olmayan və buna görə də varlı mənzil sahiblərindən ev kirələməyə məjbur olan vətəndaşlar yaşayırdılar. 

Hammurapi Qanunnaməsi də kirayəni tənzimləyirdi; burada həmin məsələyə aid bir sıra normalar nəzərdə tu-

tulmuşdu. 

Ə

mlak kirayəsi müqaviləsinin leqal anlayışı MM-in 675-ci maddəsində formulə edilmişdir. Əmlak kira-



yəsi müqaviləsinə görə  kirayəyə verəəşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün 

kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Müqaviləyə verilən anlayış əmlak kirayəsi müqavi-

ləsini əmlakın verilməsi üzrə onunla əlaqəli olan mülki-hüquqi müqavilələrdən fərqləndirməyə imkan verir. Bi-

rincisi,  əmlak  kirayəsi  müqaviləsi  mülkiyyət  hüququ  mülkiyyətçidə  saxlanmaqla  (başqasına  keçmədən) 

ə

mlakın müvəqqəti istifadə üçün verilməsini nəzərdə tutur. Belə halda əmlakın mülkiyyətçisi kimi yenə də 

kirayəyə verən qalır. Əmlakın verilməsini nəzərdə tutan alqı-satqı, dəyişmə, bağışlama və borc müqavilələri üz-

rə isə əmlak digər tərəfin (əldə edənin) mülkiyyətinə keçir.  kincisi, kirayə müvəqqəti xarakter daşıyır. Onun 

müddəti qurtardıqdan sonra əmlak kirayə verənin özünə qaytarılır. Odur ki, əmlak kirayəsi müqaviləsi üzrə əm-

lak digər tərəfin mülkiyyətinə yox, yalnız müvəqqəti istifadəsinə keçir. Üçüncüsü, əmlak kirayəsi müqaviləsi 

predmetinə görə həmin müqavilələrdən fərqlənir. Belə ki, alqı-satqı, dəyişmə və bağışlama kimi mülki-hüquqi 

müqavilələrin predmeti qismində həm fərdi, həm də cinsi (növ) əlamətləri ilə müəyyən edilən, həmçinin həm 

istehlak olunan, həm də istehlak olunmayan əşyalar çıxış etdiyi halda, əmlak kirayəsi müqaviləsinin predmeti 

haqqında bu sözləri demək olmaz. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin predmetini təşkil edən əmlakı hüquqi cəhət-

dən əvəz etmək və dəyişdirmək qeyri-mümkündür. Bu müqavilənin predmetindən fərqli olaraq borc müqavilə-

sinin predmeti kimi yalnız cinsi (növ) əlamətləri ilə müəyyən edilən və istehlak olunan əşyalar çıxış edir. 

Ə

mlak kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq və vəzifələr hər iki tərəf üçün yarandığına görə bu müqavilə ikitə-



rəfli (qarşılıqlı) xarakterə malikdir. Odur ki, o, sinallaqmatik müqavilədir. Tərəflər razılıq əldə etdikləri (sa-

zişə nail olduqları) andan (müqavilənin tərtib olunub rəsmiləşdirilməsi anından) onlar arasında öhdəlik münasi-

bətləri (tərəflər üçün hüquq və vəzifələr) yaranır. Bu, müqavilənin konsensual müqavilə olmasını şərtləndirir. 

Bununla bərabər, əmlak kirayəsi müqaviləsi həmişə əvəzli xarakter daşıyır. Bununla o, əmlakdan əvəzsiz isti-

fadə müqaviləsindən fərqlənir. Deməli, öz hüquqi təbiətinə görə əmlak kirayəsi müqaviləsi ikitərəfli, konsensu-

al və əvəzli müqavilədir.  



2. 

Ə

mlak 



kirayəsi 

müqaviləsinin 

tətbiq 

sferası, 

ə

həmiyyəti və hüquqi tənzimlənməsi 

Ə

mlak kirayəsi müqaviləsi əsasən məişət sferasında geniş tətbiq edilir. Bu müqavilə məişət sahəsində 



ə

mlakdan  istifadə  ilə  əlaqədar  münasibətləri  qaydaya  salır.  Yaşayış  otaqlarının,  müxtəlif  ev  avadanlıqlarının 

(mebelin, stolun, stulun və digər əşyaların), məişət predmetlərinin (televizorun, soyuducunun, kondisionerin və 

s.),  ov  və  idman  alətlərinin,  habelə,  heyvanların  kirayəyə  verilməsi  ilə  əlaqədar  münasibətlər  əmlak  kirayəsi 

müqaviləsi ilə rəsmiləşdirilir. Başqa sözlə desək, məişətdə işlənən ev şeylərinin, musiqi alətlərinin, tikiş maşın-

larının, idman avadanlıqlarının və digər əmlak növlərinin vətəndaşlara müvəqqəti istifadəyə verilməsi bu müqa-

vilənin müəyyən etdiyi şərtlər əsasında və qaydada həyata keçirilir. Belə təsəvvür  yaranır ki, əmlak kirayəsi 

müqaviləsi sahibkarlıq fəaliyyətində tətbiq edilmir. Doğrudan da bu müqavilədən hüquqi vasitə kimi kom-

mersiya dövriyyəsində istifadə edilməsi məhdud xarakterə malikdir. Buna görə də əmlak kirayəsi müqaviləsini 



sahibkarlıq yox, məişət xarakterli müqavilə hesab etmək olar

Ə

mlak kirayəsi müqaviləsinin əhəmiyyəti və rolu böyükdür. Bu müqavilə mal mübadiləsi sahəsində yara-



nan iqtisadi münasibətlərin xüsusi, müstəqil qrupunu hüquqi cəhətdən rəsmiləşdirir. Maddi nemətlərin müvəq-

qəti istifadə məqsədləri üçün bir şəxsdən digərinə keçməsini nəzərdə tutan bu müqavilənin vasitəsilə mülki döv-

riyyə iştirakçılarının tələbatı təmin edilir. Belə halda sahibləri (mülkiyyətçiləri) müvəqqəti istifadə üçün verilən 

ə

mlak üzərinə mülkiyyət hüququnu saxlayırlar. Mülkiyyətçiyə məxsus olan əmlakdan istifadə hüququnu başqa 



şə

xsə  vermək  aktı  əmlak  kirayəsi  müqaviləsinin  hüquqi  mahiyyətini  təşkil  edir.  Mülki  dövriyyədə  onun  əsas 

funksiyası konkret əmlakın digər şəxsin müvəqqəti və əvəzli istifadəsinə verilməsini hüquqi cəhətdən rəsmiləş-

dirmək sayılır. 



 

498


Ə

mlak kirayəsi MM-in 33-cü fəslinə daxil olan normalarla (675-699-cu maddələrlə) tənzimlənir. Əmlak 

kirayəsi üzrə münasibətlər xüsusi normativ aktlarla da tənzimlənə bilər. 

§ 2. Müqavilənin elementləri 

1. Müqavilədə iştirak edən tərəflə

Ə

mlak kirayəsi müqaviləsində iki tərəf iştirak edir: kirayə  verən; kirayəçi. Roma hüququ kirayə verəni 



«locator» adlandırırdı. Kirayə verən rolunda istənilən hər hansı fiziki və ya hüquqi şəxs çıxış edə bilər. Əynəbi 

şə

xslərin kirayə verən qismində müqavilə bağlanılmasında iştirakı istisna edilmir. 



Kirayə verən qismində müqavilənin bağlanılmasında yalnız əmlakın mülkiyyətçisi çıxış edə bilər. Lakin 

dövlət müəssisələri – məhdud əşya hüququ, yəni operativ idarə etmə və ya tam təsərrüfatçılıq səlahiyyətləri hü-

ququnun subyektləri (mülkiyyətçi olmayan şəxslər) mülkiyyətçi tərəfindən onlara təhkim edilmiş əmlakı kira-

yəyə verə bilərlər. Bunun üçün mülkiyyətçinin (dövlətin) razılıq verməsi tələb olunur. Axı, kirayə əmlak üzə-

rində sərənjam vermənin üsullarından biridir. 

Ə

mlak kirayəsi müqaviləsi üzrə kirayəçi rolunda, ümumi qaydaya görə, əynəbi şəxslər də daxil olmaqla 



istənilən fiziki və hüquqi şəxs çıxış edə bilər. Məsələn, yaşayış otaqlarının kirayəsi müqaviləsinin bağlanılma-

sında kirayəçi kimi vətəndaş iştirak edir. Rəsmi reyestrdə qeydə alınmış gəmilərin kirayə müqaviləsini (fraxtet-

mə müqaviləsini) kirayəçi kimi adətən hüquqi şəxslər bağlayır. Roma hüququ kirayəçini «conductor» adlandı-

rırdı. 


Ə

mlak kirayəsi münasibətlərinin möhkəm olması üçün qanun tərəflər dəyişərkəəmlak kirayəsi müqa-



viləsinin öz qüvvəsini saxlaması haqqında qayda müəyyən edir (MM-in 699.1-ci maddəsi). Bu qaydanın ma-

hiyyəti ondan ibarətdir ki, kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra ona mülkiyyət hüququ kirayəyə 

verəndən hər hansı üçüncü şəxsə (əldə edənə) keçə bilər. Belə halda mülkiyyət hüququnu əldə etdiyi andan hə-

min üçüncü şəxs kirayə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə 

malik olur. Yeni mülkiyyətçinin müqavilənin qüvvədə olma müddəti qurtarana kimi müqavilənin şərtlərini də-

yişdirməyə və ya kirayəyə verilən əşyanı geri qaytarmağa ixtiyarı yoxdur. 

Müqavilə kirayəçi dəyişdiyi halda da öz qüvvəsini saxlaya bilər. Bu hal yalnız universal hüquq varis-

liyi nəticəsində mümkündür (MM-in 695.1-ci maddəsi). Belə ki, kirayəçi olan fiziki şəxs öldükdə və ya kira-

yəçi olan hüquqi şəxs yenidən təşkil edildikdə həm vətəndaşın, həm də hüquqi şəxsin hüquq və vəzifələri vətən-

daşın vərəsələrinə və  ya hüquqi şəxsin hüquqi varisinə keçir. Kirayəçi barəsində qanun ümumi qaydaya görə 

hər hansı bir tələb irəli sürmür. O, əşyanı istifadə məqsədi ilə almağa marağı olan şəxsdir. 



2. Müqavilənin predmeti 

Müqavilənin predmeti kimi yalnız əşya çıxış edə bilər (MM-in 675-ci maddəsi): elə bir əşya ki, o, istifa-



də  prosesində  natural  xüsusiyyətlərini  itirmir.  Bu  onunla  şərtlənir  ki,  kirayəçi  kirayəyə  götürdüyü  əşyanı 

müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra kirayə verənin özünə qaytarmağa borcludur. Buna görə də əmlak kira-

yəsi müqaviləsinin predmeti bir sıra xüsusiyyətlərə malikdir. Hər şeydən əvvəl, yalnız fərdi əlamətləri ilə mü-

ə

yyən ediləəşyalar bu müqavilənin predmeti kimi çıxış edə bilər.  kincisi, bu müqavilənin predmeti ola bilən 

əş

ya istifadə prosesində öz natural xüsusiyyətlərini saxlamaqla istehlak olunmur. Üçüncüsü, bu əşyalar hüqu-



qi cəhətdəəvəzolunmazdır

Ə

mlak  kirayəsi  müqaviləsinin  predmeti  kimi  həm  daşınmaz  əşyalar  (yaşayış  otaqları,  binalar,  torpaq), 



həm də daşınar əşyalar (minik maşını, geyim şeyləri, musiqi aləti, tikinti avadanlıqları, idman vasitələri, ev şey-

ləri və s.) çıxış edə bilər. Özü də bu əşyalar dövriyyə qabiliyyətli əşyalar olmalıdır. Dövriyyədə olması qada-

ğ

an edilmiş əşyaların bu müqavilənin predmeti ola bilməsi istisna edilir. Bu cür əşyaların kirayəyə verilməsini 



qanun qadağan edir. Heyvanlar da müqavilənin predmeti ola bilər. Biz kənd yerlərində xüsusən qoşqu və yük 

heyvanlarının kirayəyə verilməsinin şahidi oluruq. Təsadüfi deyildir ki, Fransa mülki hüququ mal-qaranın kira-

yəsini əmlakın kirayə müqaviləsinin növlərindən biri kimi nəzərdə tutur. 

Bəzi əşya növlərinin isə kirayəyə verilməsini qanun məhdudlaşdırır. Məhdud dövriyyə qabiliyyətli əşya-

lar  bu  cür  əşyalardan  hesab  olunur.  Məsələn,  mülki  silah  kirayəyə  verilərkən  kirayəçinin  həmin  silahın  əldə 

edilməsinə icazə alması tələb edilir. 

Rəsmi reyestrdə qeydə alınmış əşyalar müqavilənin predmeti ola bilər. Məsələn, mülki hava gəmilərinin 

müxtəlif təşkilatlara kirayəyə verilməsi hallarına rast gəlmək olur. 

MM-in 675-ci maddəsi əmlak kirayəsi müqaviləsinin predmeti barədə əşya anlayışını işlədir. Belə çıxır 

ki, ə


mlak hüquqları, əqli mülkiyyət hüququnun obyektləri (müstəsna hüquqlar) bu müqavilənin predme-

ti ola bilməz. Bununla belə, müəllif əsərin nüsxələrini kirayəyə vermək kimi müstəsna hüquqa malikdir. Lakin 

bu cür müəlliflik hüququnun verilməsi kirayə müqaviləsi ilə yox, müəllif müqaviləsi ilə rəsmiləşdirilir («Müəl-

liflik hüququ və əlaqəli hüquqlar haqqında» AR Qanununun 15-ci və 28-ci maddələri). Bundan əlavə, fonoqram 

nüsxələrini  kirayə  vermək  fonoqram  istehsalçısının  müstəsna  hüququdur.  Fonoqram  istehsalçısı  bu  hüquqları 



 

499


müqavilə əsasında başqa şəxslərə verə bilər. Belə halda müstəsna hüquqların kirayəyə verilməsindən söhbət ge-

də bilməz. 

Biz tez-tez fonoqramların istifadə olunduğu müxtəlif cür kassetlərin video salonlardan kirayəyə verilməsi-

nin şahidi oluruq. Belə halda müstəsna hüquqlar yox, fonoqramların ifadə olunduğu əşya formasında maddi ob-

yektlər (maddi daşıyıcı) kirayəyə verilir və həmin münasibətlər əmlak kirayəsi müqaviləsi ilə rəsmiləşdirilir.  

Ə

mlak kirayəsi müqaviləsinin predmeti olan əşyaların dairəsi çox genişdir. Bu onunla izah olunur ki, hə-



min müqavilənin yerinə yetirdiyi sosial funksiya son dərəjə genişdir. 

3. Müqavilənin digər elementləri 

Qanun müqavilənin formasını xüsusi olaraq tənzimləmir. Başqa sözlə desək, qanunla əmlak kirayə mü-

qaviləsinin forması üçün xüsusi tələb irəli sürülmür. Ona görə də əqdin forması haqqında qaydalar bu mü-

qavilənin formasının tənzimlənməsində tətbiq edilə bilər. Ona görə də əmlak kirayəsi müqaviləsi həm şifahi, 

həm də yazılı formada bağlanılır. Bu, tərəflərin qarşılıqlı razılığından asılıdır. 

Tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə əmlak kirayəsi müqaviləsi, qanunla bu müqavilə üçün notarial forma nə-

zərdə tutulmuş olmasa da, notariat qaydasında təsdiqlənə bilər



Müqavilənin qiyməti onun elementlərindən biridir. Kirayəçinin əşyadan istifadə üçün kirayə verənə ödə-

diyi kirayə haqqı müqavilənin qiymətini ifadə edir. Kirayə haqqı, bir qayda olaraq, tərəflərin razılığı ilə müəy-

yən edilir. 

Kirayə haqqının ödəniş müddəti kirayə müddətindən asılı olaraq təyin edilir. Kirayə müddəti bir aydan qı-

sa olan hallarda kirayə haqqı həmin müddətin sonunda ödənilir. Kirayə müddəti bir aydan çox olan hallarda isə 

ə

mlak  kirayəsi  haqqının  zərurət  olduqda  hər  ayın  sonunda  hissə-hissə  ödənilməsi  nəzərdə  tutulur  (MM-in 



684.1-ci maddəsi). Bəzi hallarda kirayə haqqının ayrı-ayrı zaman hissələrinin sonunda ödənilməsi qaydası mü-

ə

yyən edilə bilər. Bu qayda kirayə haqqının zaman hissələri üzrə hesablandığı hallarda tətbiq edilir. 



Elə hallar yaranır ki, kirayəçi ondan asılı olan müxtəlif səbəblərə görə kirayəyə götürdüyü əşyadan istifa-

də hüququnu həyata keçirə bilmir. Bu səbəblər şəxsi xarakter daşıyır. Məsələn, kirayəçinin uzun müddətə eza-

miyyətə və ya məzuniyyətə getməsi və ya onun xəstələnməsi və s. bu cür hallara misal ola bilər. Göstərilən hal-

da kirayəçi kirayə haqqını ödəməkdən azad edilmir (MM-in 684.2-ci maddəsi). O, belə halda da kirayə haqqını 

ödəyir. 

Ə

mlak kirayəsi müqaviləsinin müddətinə gəldikdə isə onu göstərmək lazımdır ki, qiymət kimi müddə



də müqavilənin mühüm şərti sayılmır. Müddət tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilir. 

Ə

mlak  kirayəsi  müqaviləsi  həm  müddət  göstərilməklə,  həm  də  göstərilməməklə  bağlana  bilər.  Birinci 



halda müqaviləyə müddətli, ikinci halda isə qeyri-müəyyən müddətə bağlanan müqavilə deyilir. Əgər müqa-

vilədə kirayə müddəti göstərilməyibsə, bu, qeyri-müəyyən müddətə bağlanan əmlak kirayəsi müqaviləsi hesab 

edilir. Müqavilə üzrə müddət qanunda nəzərdə tutulan üsullarla təyin edilir (MM-in 367-ci maddəsi). 

Müqavilənin bağlandığı müddət bitdikdə kirayə müqaviləsi üzrə mülki hüquq münasibətinə xitam verilir. 

Qeyri-müəyyən müddətə bağlanan əmlak kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibəti isə tərəflərin bildiriş ver-

məsi yolu ilə ləğv edilir. Qanun əmlak kirayəsi müqaviləsinin ləğvi barədə bildirişin şifahi formada yox, yazılı 

formada verilməsini nəzərdə tutur (MM-in 690.1-ci maddəsi). Bildirişdə tərəflər müqavilənin ləğvini şərtləndi-

rən əsasları hərtərəfli və tam göstərməyə borcludurlar. Özü də kirayə hüquq münasibətinin istənilən iştirakçısı 

ə

mlak kirayə müqaviləsinin ləğvinə dair bildiriş vermək ixtiyarına malikdir. 



Müqavilənin elementləri barədə söhbətimizi yekunlaşdıraraq göstərmək lazımdır ki, müqavilənin predme-

ti kimi yalnız istehlak olunmayan əşyalar çıxış edə bilər. Ona görə ki, müqavilənin müddəti başa çatdıqda kira-

yəçinin əşyaya sahiblik hüququna xitam verilir və bu səbəbdən o, əşyanı sahibinə qaytarmağa borcludur. Roma 

hüququnda da belə idi. 



§ 3. Müqavilənin məzmunu 

1. Kirayə verənin vəzifələri 

Müqavilənin bağlanılmasında iştirak edən tərəflərin, yəni kirayə verənlə kirayəçinin hüquq və vəzifələri 

ə

mlak kirayəsi müqaviləsinin məzmununu təşkil edir. 

Kirayə verən bağlanmış müqaviləni icra etmək üçün bir neçə vəzifə daşıyır. Onun ən əsas vəzifəsi kira-



yəçiyə müqavilə şərtlərinə uyğun gələəşya verməkdən ibarətdir. O, əmlakı kirayəçiyə əmlakın təyinatına 

müvafiq vəziyyətdə verməlidir. 

Ə

mlak  kirayəsi  müqaviləsinin  predmeti  olan  əşya  qanunun  müəyyən  etdiyi  tələblərə  uyğun  gəlməlidir 



(MM-in 676-cı maddəsi). Bu cür tələblər əhatə edir: 

 kirayəyə verilən əşya kirayəçinin istifadəsi üçün yararlı vəziyyətdə olmalıdır; 



 kirayəyə verilmiş əşya əmlak kirayəsi müqaviləsi ilə qarantiya verilmiş xassələrə malik olmalıdır; 

 kirayəyə elə əşya verilməlidir ki, üçüncü şəxslərin hər hansı hüquqları və ya iddiaları onun müqavilədə 



 

500


nəzərdə tutulan istifadəsinə mane olmamalıdır və ya əşyadan istifadəni istisna (qeyri-mümkün) etməmə-

lidir

Kirayəyə verilən əşyanın istifadə üçün yararlı vəziyyətdə olmaması, habelə onun müqavilə ilə qarantiya 

verilmiş xassələrdən məhrum olması əşyanın fiziki qüsurunu müəyyən edir. Əşyadan istifadəyə üçüncü şəxs-

lərin hər hansı hüquqlarının və ya iddialarının maneçilik törətməsi və ya istifadəni istisna etməsi isə əşyanın hü-



quqi cəhətdən qüsurlu olmasını şərtləndirir. Fiziki qüsurlar iki cür olur: adi (əhəmiyyətsiz) qüsurlar; mühüm 

(əhəmiyyəti olan) qüsurlar. Adi qüsurlar odur ki, o, əmlakdan müqaviləyə müvafiq surətdə və onun təyinatına 

uyğun olaraq istifadə edilməsinə maneçilik törətmir. Mühüm qüsurlar isə əksinə, əmlakdan təyinatına uyğun 

olaraq və müqaviləyə müvafiq surətdə istifadə edilməsini istisna edir. Adi qüsurlar əhəmiyyəti olmayan qüsur-

lardır. Bu cür qüsurlar anjaq əşyanın yararlılıq xassəsinin azalmasına təsir göstərir və ona görə də hesaba alın-

mır. 


Kirayə verənin bu vəzifəni, yəni kirayəçiyə müqavilə şərtlərinə uyğun gələn və qanunda nəzərdə tutulan 

tələblərə zidd olmayan əşya vermək vəzifəsini icra etməməsi müəyyən hüquqi nəticələrə səbəb olur. Belə halda 

qanun kirayəçinin mənafeyini müdafiə etmək üçün hüquqi müdafiə vasitələri müəyyən edir  (MM-in 677-ci 

maddəsi). Əşya müqavilə şərtlərinə uyğun gəlmədikdə kirayəçi aşağıdakı hüquqi müdafiə vasitələrini tətbiq et-

mək ixtiyarına malikdir (mühüm qüsurlar olduqda): 

 əgər müqavilə şərtlərinə uyğunsuzluq nəticəsində əşya məhv olarsa, kirayəçi kirayə haqqını ödəmir



 əşyanın yararlılıq xassəsindən məhrum olduğu müddət üçün kirayə haqqını ödəməmək, onun ya-

rarlılığının azaldığı müddət üçün isə yalnız kirayə haqqının bir hissəsini ödəmək; 

 kirayə verən əşyanın müqavilə şərtlərinə uyğun gəlməməsinin aradan qaldırılmasını gecikdirdiyi halda, 



öhdəliyin icra edilməməsi nəticəsində dəyən zərərin əvəzini ödəməyi tələb etmək

 kirayə verən əşyada aşkar edilmiş qüsurun aradan qaldırılmasını gecikdirərsə və kirayəçi həmin qüsuru 



özü aradan qaldırarsa, çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək

Beləliklə, əşyanın müqavilə şərtlərinə uyğun gəlməməsi halı kirayəçiyə ixtiyar verir ki, o, kirayə haqqını 

və ya onun bir hissəsini ödəməsin. Bundan əlavə, o, həm də öhdəliyin icra edilməməsi nəticəsində dəyən zərə-

rin əvəzini ödəməyi tələb edə bilər. Bu onu göstərir ki, kirayə verən müqavilə şərtlərinə uyğun gəlməyən əşya 

verilməsinə görə məsuliyyət daşıyır: bu cür uyğunsuzluq müqavilə bağlandığı məqamda məlum olarsa; bu cür 

uyğunsuzluq kirayə verənin cavabdeh olduğu hansısa hal nəticəsində sonradan əmələ gələrsə; kirayə verən hə-

min uyğunsuzluğun aradan qaldırılmasını gecikdirərsə. Məsələn, kirayəçi  deşiyi olan çaxır çəlləyini kirayəyə 

götürür. Bu qüsur barədə kirayə verənin məlumatı vardır. Çaxır deşiyi olan həmin çəlləkdən axıb tökülür. Başqa 

bir misalda çoban mal-qaranı otarmaq üçün otlağı kənd sakininə kirayəyə verir. Çoban həmin otlaqda zəhərli 

(zərərli) ot bitdiyini bilir. Bu otu yeyib mal-qara tələf olur. Göstərilən misallarda kirayəçi kirayə haqqını ödəmir 

və ona dəyən zərərin əvəzini ödəməyi tələb edir. Kirayə verən yalnız cavabdeh olduğu hallara görə (təqsirə görə 

məsuliyyət prinsipi) məsuliyyət daşıyır. 

Kirayəçi iki halda hüquqi müdafiə vasitələrini tətbiq edə bilməz. Birincisi, kirayəyə verilən əşyada aşkar 

olunmuş qüsurlar adi qüsurlar olduqda, kirayəçi kirayə haqqını ödəməkdən azad edilmir.  kincisi, kirayəyə gö-

türülən əşyanın müqavilə şərtlərinə uyğun gəlmədiyi kirayəçiyə müqavilə bağlandığı zaman məlum olduğu hal-

larda, o, göstərilən mülki-hüquqi vasitələrdən istifadə edə bilməz. Belə ki, müqavilə bağlanarkən kirayəçi qeyd 

etdiyi qüsurlara görə hər hansı bir tələb irəli sürə bilməz. 

Kirayə verən əşyanı müqavilədə nəzərdə tutulan müddətdə istifadəyə verməlidir. Bu vəzifəni o, vax-

tında  icra  etməyərək  gecikdirməyə  yol  verərsə,  kirayəçiyə  xəbərdarlıq  müddətini  gözləmədən  müqaviləni 



birtərəfli qaydada ləğv edir

Kirayə  verənin  əsas  vəzifələrindən  biri  əşya  ilə  bağlı  yükləri  çəkməkdən,  dövlət  vergilərini  və  yerli 



vergiləri ödəməkdən ibarətdir (MM-in 679-cu maddəsi). Bu qayda dispozitiv xarakterə malikdir. Belə ki, tə-

rəflərin razılığı ilə ayrı qayda da nəzərdə tutula bilər. Belə ki, bu vəzifənin icrası kirayəçiyə də həvalə oluna bi-

lər. 

Hər bir şəxs əmlak vergisi ödəməlidir. Bu növ vergi ilə bağlı münasibətlər Vergi Məcəlləsi ilə tənzimlənir 



(13-cü fəsil). Həmin məcəlləyə görə müəssisələr onların balansında olan əsas vəsaitlərə və avtonəqliyyat vasitə-

lərinə görə əmlak vergisi ödəyir. Fiziki şəxslərin vergitutma obyektləri isə yalnız bina, habelə su və hava nəq-

liyyat vasitələridir (gəmi, kater, mühərrikli yaxta və qayıq, vertolyot və təyyarə). Əmlak vergisinin hesablanma-

sı və ödənilməsi qaydası Vergi Nazirliyinin müvafiq təlimatı ilə müəyyən edilir. 

Torpaqdan istifadəyə görə hər il torpaq vergisi tutulur. Torpaq vergisinin ödənilməsi və müəyyən edilmə-

si «Torpaq vergisi haqqında» 24 dekabr 1996-cı il tarixli qanunla tənzimlənirdi.  ndi torpaq vergisi ilə bağlı mə-

sələlər Vergi Məcəlləsi ilə (14-cü fəsil) həll olunur. Kirayəyə verilən əşya üçün vergi ödəmək vəzifəsi Roma 

hüququnda da nəzərdə tutulmuşdu. 



 

501


Ş

übhəsiz ki, kirayəyə verilmiş əşyanın saxlanması və  ya bərpası zəruri xərclərin çəkilməsini tələb edir. 

Bunsuz əşyanı istifadə üçün yararlı və saz vəziyyətdə saxlamaq mümkün deyil. Ona görə də kirayəçi əşyanın 

saxlanması və ya bərpası (təmiri) üçün lazımi xərclər çəkir. Kirayəçinin çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzini ödə-



mək kirayə verənin vəzifəsini təşkil edir. Bununla belə, o, bütün xərcləri yox, yalnız qanunda nəzərdə tutulan 

xərcləri ödəməyə borcludur (MM-in 680.1-ci maddəsi). Bu cür əvəzi ödənilən xərclərə aiddir: istismar, qulluq 

və təmizləmə xərcləri (müqavilənin predmeti binalar, qurğular və nəqliyyat vasitələri olduqda); qulluq və bəslə-

mə xərcləri (müqavilənin predmeti heyvan olduqda). 

Kirayəçi kirayəyə götürülmüş əşyanın yaxşılaşdırılması üçün kirayə verənin razılığı olmadan xərclər, ha-

belə  digər  məqsədlər  üçün  də  xərclər  çəkə  bilər.  Belə  halda  onun  etdiyi  hərəkətlər  özgə  işlərini  tapşırıqsız 

aparma (MM-in 57-ci fəsli) hesab edilir. Əgər əşya üçün çəkilən xərclər kirayə verənin mənafeyinə və ehtimal 

olunan istəyinə uyğun gələrsə, onda kirayə verən kirayəçinin tələbi ilə həmin xərclərin əvəzini ödəməyə borclu-

dur (MM-in 1090.1-ci maddəsi). Əşya üçün çəkilən xərclər kirayə verənin mənafeyinə və ehtimal olunan istəyi-

nə uyğun gəlməyə də bilər. Belə halda da kirayəçi kirayə verəndən xərclərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bi-

lər. Bu o vaxt mümkün ola bilər ki, yaxşılaşdırılmasına xərc çəkilən əşyanın istifadə edilməsindən kirayə verən 

fayda götürsün, əmlakını artırsın (MM-in 1090.2-ci maddəsi). 

Kirayə verən digər vəzifələr də daşıya bilər. Məsələn o, müqavilə ləğv edildikdən sonra hər hansı müddət 

üçün  qabaqcadan  verilmiş  kirayə  haqqını  qaytarmalıdır  (MM-in  697.3-cü  maddəsi).  O,  kirayə  müqaviləsində 

müddət nəzərdə tutulmadığı halda müqavilənin ləğvinə dair bildiriş verə bilər. Kirayə verən həm də hüquqlara 

malikdir. Belə ki, torpaq sahəsini və ya yaşayış evini kirayəyə verərsə, onun kirayəçinin həmin torpaq sahəsində 

və ya həmin otaqlarda olan əşyalarına girov hüququ vardır (MM-in 698.1-ci maddəsi). Qanunun göstərişi əsa-

sında yarandığına görə ona qanuni girov deyilir və buna görə də girov müqaviləsi bağlanması tələb edilmir. Gi-

rov hüququ kirayəyə verən qarşısında kirayəçinin öz öhdəliklərini (məsələn, kirayə haqqını ödəmək öhdəliyini 

və s.) icra etməsini təmin edir.  



2. Kirayəçinin hüquq və vəzifələri 

Kirayəçinin əsas vəzifəsi özünü vicdanlı kirayəçi kimi aparmaqdan ibarətdir, yəni o, əşyadan vicdanla 

istifadə etməlidir. Vicdanlı kirayəçi anlayışı kirayəçi tərəfindən bir sıra tələblərə (şərtlərə) əməl edilməsini ifadə 

edir: 


 əşyadan müqavilə şərtlərinə və onun təyinatına uyğun olaraq istifadə etmək

 əşyadan istifadə etmək prosesində kirayə verənin hüquqlarını mühüm dərəjədə pozmamaq; 



 əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlamamaq; onu üçüncü şəxslərə verməmək; 

 əşyanı təhlükəyə məruz qoymamaq. 



Kirayəçinin əsas vəzifələrindən biri onun kirayəyə götürdüyü əşyanı üçüncü şəxsin istifadəsinə vermə-

məsindən, o cümlədən ikinci əldən kirayəyə verməməsindən ibarətdir. Bununla bərabər, onun ixtiyarı çatır 

ki, əşyanı üçüncü şəxslərə versin. Bunun üçün kirayəyə verənin razılığı tələb olunur. Lakin kirayəçi kirayə ve-

rənin razılığı olmadan əşyanı kirayə verənin ailəsinin tərkibinə daxil olan üçüncü şəxsin istifadəsinə verə bilər. 

Beləliklə, kirayə verənin icazəsi olmadan kirayəçinin kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə verənin ailəsinin tərki-

binə daxil olmayan üçüncü şəxsin istifadəsinə vermək, o cümlədən əşyanı ikinci əldən kirayəyə vermək hüququ 

yoxdur (MM-in 683.1-ci maddəsi). Əgər kirayəyə verilən əşya kirayə verənin razılığı ilə istifadə üçün hər hansı 

üçüncü şəxsə və ya ikinci əldən kirayəyə verilərsə, onda kirayə verən qarşısında üçüncü şəxs yox, kirayəçi mə-

suliyyət daşıyır. 

Kirayəçinin özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozması (məsələn, kirayəçi kirayəyə götürdüyü yaşayış 

evində ticarət və ya istehsal işləri ilə məşğul olur və s.) müəyyən hüquqi nəticəyə səbəb olur. Bu, kirayə verənə 

ixtiyar verir ki, o, kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən birtərəfli qaydada ləğv etsin

Kirayəçi  belə  halda  müqavilənin  ləğvinə  dair  bildiriş  vermək  əvəzinə  neqator  iddia  ilə  məhkəməyə  də 

müraciət edə bilər (MM-in 685.1-ci maddəsi). 

Kirayəçinin  əsas  vəzifələrindən  biri  kirayə  haqqını  vaxtında  ödəməkdən  ibarətdir.  Onun  bu  vəzifəni 

icra etməməsi müəyyən hüquqi nəticənin əmələ gəlməsini şərtləndirir. Belə ki, kirayə verən xəbərdarlıq müd-

dətini gözləmədən kirayə müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv edə bilər

 kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdik-



də; 

 ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi 



haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə. 

Müqavilə  ləğv  edilən  vaxta  kimi  kirayəçi  gecikdirilən  kirayə  haqqını  ödəyə  bilər.  Belə  halda  müqavilə 

ləğv edilmir. 

Kirayə hüquq münasibəti ləğv edildikdə kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə verənə qaytarmaq kirayəçi-



 

502


nin daşıdığı vəzifələrdən biridir. Başqa sözlə desək, müqavilə xitam edildikdə o, əmlakı qəbul etdiyi vəziyyət-

də, onun normal köhnəlməsi nəzərə alınmaqla və ya müqavilədə şərtləşdirilmiş qaydada geri qaytarmağa borc-

ludur. Əgər əşya istifadə üçün və ya ikinci əldən kirayəyə verilmiş olarsa, onda kirayəçi kirayə hüquq münasi-

bətinə xitam verildikdə üçüncü şəxsdən həmin əşyanı qaytarmağı tələb edir. 

Kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı qaytarmaq və-

zifəsini icra etmədikdə, qanun kirayə verəni onun mənafeyini müdafiə etmək üçün hüquqi müdafiə vasitəsilə tə-

min  edir.  Belə  ki,  kirayə  verən  əşyanın  saxlandığı  müddət  üçün  kirayə  haqqı  məbləğində  kompensasiya 

ödənilməsini tələb edə bilər. Bundan əlavə, kirayə verən ona vurulan zərərin ödənilməsini də tələb etmək ix-

tiyarına malikdir. 

Kirayəçi əsas vəzifələrlə bərabər, həm də əlavə vəzifə daşıyır. Bildiriş vermək onun əlavə vəzifəsi hesab 

edilir. Qanun bildirişin  yazılı formada verilməsini nəzərdə tutur. Bildiriş kirayə müddəti ərzində  aşkar edilən 

müqavilə şərtlərinə uyğunsuzluq halları barəsində və ya əşyanı və ya onun istifadəçilərini gözlənilməz təhlükə-

dən qorumaq üçün tədbirlər görülməsi zərurəti barəsində, habelə əşya barəsində, üçüncü şəxslərin hüquqları ba-

rəsində verilir. Bildirişin verilməməsi kirayəçi üçün arzuolunmaz və xoşagəlməz nəticəyə səbəb olur. Belə ki, 

ə

gər kirayəçi bildiriş vermirsə, o, bunun nəticəsində əmələ gələn zərərin əvəzini ödəməyə borcludur (MM-in 



677.3-cü maddəsi). Başqa sözlə desək, bildirişin verilməməsi kirayəçini qanunun onun mənafeyi üçün nəzərdə 

tutduğu müdafiə vasitələrindən istifadə etməkdən məhrum edir. 

Kirayə götürülən əşya müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq istifadə nəticəsində dəyişə və ya pisləşə bilər. Be-

lə halda əşyanın dəyişməsi və ya pisləşməsinə görə kirayəçi məsuliyyət daşımır (MM-in 687-ci maddəsi). Kira-

yə verən zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə iddia verə bilər. Bu barədə iddia altı ay müddətində verilir. Göstə-

rilən həmin müddət kirayə verən tərəfindən əşya geri alındığı vaxtdan hesablanır. 

Kirayəçi həm də hüquqlara malikdir. Məsələn, onun kirayəyə götürdüyü əşyaya əlavə etdiyi qurğunu 

götürmək ixtiyarı vardır. 


Kataloq: application -> uploads -> 2015
2015 -> 4 İstehlakçıların davranışının modelləşdirilməsi Son istehlakçıların davranışının modelləşdirilməsi
2015 -> MİkrobiologiYA, sanitariya və GİGİyena fəNNİ azərbaycan böLMƏSİ
2015 -> Magistrantların dissertasiya mövzusunun yazılması, müzakirəsi və müdafiəsi üçün yaddaş qeydi Birinci tədris ILI üzrə
2015 -> AZƏrbaycan respublikasinin təHSİl naziRLİYİ azərbaycan döVLƏT İQTİsad universiteti
2015 -> План: Məqsəd auditoriyasının elementləri və mövqeləşdirmənin prinsipləri
2015 -> АзярбайжАН РЕСПУБЛИКАСЫ ТЯЩСИЛ НАЗИРЛИЙИ азярбайжан дювлят игтисад университети
2015 -> MÖvzu giriş. Materiya. Kimya, yaranması, inkişaf tarixi, əsas kimya qanunları
2015 -> Bazarların cəlbediciliyi plan bazarın mütləq və cari potensialı
2015 -> İqtisad elminin tarixi və metodologiyasы “
2015 -> Ali təhsil müəssisəsinin Nümunəvi Nizamnaməsi"nin və "Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin dəyişiklik edilmiş bəzi qərarlarının siyahısı"nın təsdiq edilməsi haqqında Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabinetinin Qərarı

Yüklə 8,78 Mb.

Dostları ilə paylaş:
1   ...   75   76   77   78   79   80   81   82   ...   91




Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©azkurs.org 2020
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə