Baholash ishi va investitsiyalar

11-jadval
Baholangan uy-joy uchun eskirish hisoblash
46
№
Obyekt nomi
Qurilgan
yili
Samarali
yosh, yil
Jismoniy
hayotning
muddati
Jismoniy eskirish,
Ifiz = (EV / FJ) *
100
1
Tashkent shahri Yashnobod
tumani,
Farg’ona
yo’li
ko’chasida joylashgan 45
uy, 24 xonadon
2018 yil
0
100
0,0%
Umuman olganda, xarajatli yondashuv asosida baholangan obyekt qiymati
quyidagicha bo’ldi:
12-jadval
Baholangan uy-joy uchun xarajatli yondashuv qiymatini hisoblash
47
№
Obyekt nomi
Tiklash
qiymati
Ishlab
chiqaruvchinin
g foydasi
Yig’ilgan
eskirish, %
Jami
qiymati
1
Tashkent shahri Yashnobod
tumani, Farg’ona yo’li
ko’chasida joylashgan 45
uy, 24 xonadon
467 245
000
0,0%
0%
467 245 000
Xarajatli yondashuv asosida baholash natijalariga ko’ra, Tashkent shahri
Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy, 24 xonadonning
qiymati 467 245 000 so’mni tashkil etdi.
3.2. Uy-joylar qiymatini qiyosiy yondashuv bo’yicha baholash
Qiyosiy yondashuv - bozor sotuvlari tahliliga asoslangan va bozor
iqtisodiyotida ko’pchilik ko’chmas mulk obyektlarini baholash uchun ishlatiladi.
46
MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari
47
MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari

---

54
U baholovchi oson erisha oladigan bozor axborotiga asoslanadi va ko’chmas mulk
obyekti haqida oddiy, mantiqan asoslangan mulohaza olishga imkon beradi.
Qiyosiy yondashuv doirasida amalga oshiriladigan jarayonlarning asosiy
mazmuni shundan iboratki, ko’chmas mulk obyektini sotib oluvchi unga analog
bo’lgan ko’chmas mulk obyekti sotib olingan narxdan yuqorisini to’lamasligidir.
Baholash obyekti qiymatini aniqlashda qiyosiy yondashuvdan foydalanish
uchun baholovchi kamida uchta analogni tanlab olishi lozim. Taqqoslash
analoglarini tanlash uchun asosiy mezon baholash obyektiga o’xshash bo’lgan eng
samarali foydalanishdir.
Baholash obyekti qiymatini sotuvlarni taqqoslash usuli bilan baholashda
taqqoslash birligini tanlash, qoida tariqasida, ko’chmas mulk tipi bilan belgilanadi.
Taqqoslash birligi sifatida quyidagilar qo’llaniladi:
- bino yoki er uchastkasining maydon birligi (kvadrat metr, sotix, gektar)
narxi;
- binoning hajm birligi (kub metr) narxi;
- tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan baholash obyektlari uchun o’rin,
nomer narxi va boshqa o’lchov birliklari.
Baholovchi qaysi taqqoslash elementi bo’yicha analog va baholash obyekti
o’rtasidagi farqni aniqlagan bo’lsa, shu taqqoslash elementi analogining narxiga
tuzatishlar kiritadi.
Topshiriladigan mulkiy huquqlarga tuzatishlarni hisoblash uchun analog
daromadining manbalari, tuzilishi va uni ijaraga berish shartlari haqida axborot
mavjud bo’lishi lozim.
Moliyalashtirish shartlariga qarab tuzatishlar kiritish analog bilan bitimlar
tuzishda baholash obyektiga nisbatan kreditlash sxemalari va haq to’lash
shakllarida farqlar mavjud bo’lgan holda amalga oshiriladi.
Sotuv shartlariga qarab kiritiladigan tuzatishlar xaridor va sotuvchi o’zaro
munosabatlarining tahlili asosida aniqlanadi.

---

55
Xariddan keyingi xarajatlarga, masalan, bino yoki uning bir qismini
demontaj qilish xarajatlari, er uchastkasining ifloslanishini bartaraf etish xarajatlari
kabi xarajatlar kiradi.
Bozor shartlariga qarab tuzatishlar kiritish analog bilan bitim tuzilgan
sanadan baholash obyektini baholash sanasiga qadar o’tgan vaqtga qarab
sotuvlarning narxlariga tuzatishlar kiritishni nazarda tutadi.
Analog joylashgan yerga qarab uning narxiga tuzatish kiritishni amalga
oshirish uchun baholovchi taqqoslanayotgan obyektlar joylashgan yer bilan
bog’liqfarqlarni aniqlashi va ko’chmas mulk obyektining narxiga bu farqlar
qo’shgan hissani hisoblashi lozim.
Fizik tavsiflar farqiga qarab tuzatish kiritish qiymatga mazkur farq qo’shgan
hissa bilan belgilanadi. Tuzatish kiritishni amalga oshirish chog’ida o’rganiladigan
fizik tavsiflarga quyidagilar kiradi: binoning katta-kichikligi, qurilish sifati,
qurilish materiallari, arxitekturaviy uslubi, binoning yoshi vaholati, funktsional
jihatdan foydaliligi, yer uchastkasi hajmi va unda qurilgan imoratlar maydoni, jalb
qiluvchanligi, obodonlashtirilganligi va qulayliklari, uchastka ekologiyasi.
Fizik tavsiflar farqiga qarab tuzatish kiritishda obyektning uning daromadiga
ta’sir etadigan tavsiflari, chunonchi: foydalanish xarajatlari, boshqarish sifati,
ijarachilarning ishonchliligi, ijara narxidagi chegirmalar, ijara shartnomasi shartlari,
ijara shartnomasi tugaydigan muddat, ijarani uzaytirish variantlari o’rganiladi.
Foydalanish turiga qarab tuzatish kiritish analog sifatida baholash obyekti
bilan
muvofiq
kelmaydigan
eng
samarali
foydalanishli
obyekt
tanlangan holdaqo’llaniladi.
Agar analog qiymatiga ko’chmas mulk hisoblanmaydigan komponentlar
(masalan, biznes uchun asbob-uskunalar, mebel) kiritilgan bo’lsa, ularning qiymati
analog qiymatidan chegirib tashlanishi lozim.
Analoglar soni bilan tuzatishlar kiritish amalga oshirilayotgan taqqoslash
elementlarining
nisbatiga
doir
mavjud
axborotga
qarab,
baholovchi
tuzatishlarni hisoblashning miqdoriy va sifatga oid usullarini qo’llaydi.
Agar analoglar soni analoglarni birlikka ko’paytirilgan baholash obyekti

---

56
bilan taqqoslashni amalga oshirishda qo’llanilayotgan taqqoslash elementlari
sonidan ko’proq yoki unga teng bo’lsa, baholash uchun tuzatishlarni hisoblashning
miqdoriy usullaridan biri qo’llaniladi. Mazkur usullarga quyidagilar kiradi:
- taqqoslash elementiga qarab kiritiladigan tuzatishni mazkur elementga
ko’ra farq qiladigan ikki obyektni taqqoslash yo’li bilan aniqlash imkoniyatini
beradigan ma’lumotlar juftligini tahlil qilish usuli;
- vaqt yoki joy belgisiga ko’ra qiymat o’zgarishining statistik qonuniyatlarini
aniqlash maqsadida ma’lumotlarning sotuv narxi yoki joylashgan yer kabi
o’zgaruvchilar bo’yicha guruhlashni nazarda tutadigan ma’lumotlar guruhlarini
tahlil qilish usuli;
- chiziqli tenglamalar sistemalarini matritsa sifatida echishga asoslangan
chiziqli algebra usuli;
- ko’chmas mulk obyektlarini korrelyatsion-regression yoki klasterli tahlil
yordamida baholash usulini analoglar soni taqqoslash elementlari sonidan besh
baravar ko’proq bo’lgan holda qo’llash maqsadga muvofiqdir;
- grafik tahlil usuli, bunda baholovchi narxlarning o’zgarish grafiklari tahlili
asosida qiymatning o’zgarish xususiyati haqida xulosalar chiqaradi;
- xarajatlarni tahlil qilish usuli. U analogning texnik yoki huquqiy
tavsiflarini baholash obyektiga keltirish uchun mazkur analogga nisbatan qilinishi
lozim bo’lgan xarajatlar haqidagi ma’lumotlardan foydalanishga asoslanadi. Bunda
tuzatishlar o’rtacha bozor ko’rsatkichlariga muvofiq kelishi lozim;
- ko’chmas mulk bo’yicha ixtisoslashgan nashrlarda keltirilgan tavsiyalarga
asoslangan ikkilamchi ma’lumotlarni tahlil qilish usuli;
- baholash obyekti bilan taqqoslaganda analogning kamchiliklari yoki
afzalliklari bilan belgilangan ijara stavkalaridagi tafovutni kapitallashtirish yo’li
bilan tuzatishlarni hisoblashga asoslangan ijara farqlarini kapitallashtirish usuli.
Agar analoglar soni analoglarni birlikka ko’paytirilgan baholash obyekti
bilan taqqoslashni amalga oshirishda qo’llanilayotgan taqqoslash elementlari
sonidan kamroq bo’lsa, baholash uchun tuzatishlarni hisoblashning sifatga oid
usullaridan foydalaniladi. Mazkur usullarga quyidagilar kiradi:

---

57
- analoglar narxlarining o’sib yoki kamayib boruvchi qatorida baholash
obyektining
o’rnini
aniqlash
maqsadida
baholash
obyekti
va
analoglarning qiyosiyligi tahliliga asoslangan nisbiy qiyosiy tahlil usuli;
- baholovchining yoki jalb qilingan mutaxassislarning baholash obyekti va
analoglar xususidagi subyektiv fikriga asoslangan ekspertiza yo’li bilan baholash
usuli.
- Baholash obyektini baholash uchun qo’llaniladigan tuzatishlarni hisoblash
usullarining turlari va sonini tanlash baholovchining vakolatiga kiradi va baholash
to’g’risidagi hisobotda baholovchi tomonidan asoslantirilishi lozim.
Qiyosiy yondashuv bo’yicha Toshkent shahrining Mirobod tumanida
joylashgan ko’chmas mulk bozorini o'rganish natijasida baholash obyektiga
o'xshash 4 ta o'xshash obyekt aniqlandi (obyektlar bo'yicha ma'lumotlar bazasi
xususiy sotuvchilar va Internet manbasi: www.uybor.uz). Yig'ilgan ma'lumotlar
quyidagi jadvalda tartibga solingan.