hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. Əmlakın hüquqi müqəddəratını təyin etmək üçün mülkiyyətçi
həmin əmlak barəsində hüquqi hərəkət etməlidir. Belə ki, mülkiyyətçi öz əmlakının satılması barəsində
sərəncam verərkən onu alqı-satqı müqaviləsinə əsasən özgəninkiləşdirir, icarəyə verərkən isə mülkiyyət
hüququnu özündə saxlamaqla onu başqasının istifadəsinə verir və s. Beləliklə, mülkiyyətçi öz sərəncamı ilə
əmlakın hüquqi vəziyyətini dəyişdirir və müvafiq olaraq onun mülkiyyətçisi və istifadəçisi olur.
Torpaq sahəsinin mülkiyyətçiləri olan fiziki və hüquqi şəxslər, dövlət və bələdiyyələr öz mülkiyyətində
olan torpaq sahələrindən bir mülkiyyətçi kimi istifadə edirlər. Bu mülkiyyətçilər öz mülkiyyətində olan torpaq
sahələri barəsində sərəncam vermək hüquqlarına əsasən onu başqa şəxslərin istifadəsinə, o cümlədən icarəsinə
verə bilərlər. Beləliklə, mülkiyyətçilərin torpaq sahələrini icarəyə götürən fiziki şəxslər həmin torpaq sahəsindən
istifadə hüququ əldə edirlər. Torpaq sahəsindən istifadə hüququ bir qayda olaraq onun icarəyə verilməsi
haqqında mülkiyyətçi ilə icarəçi arasında bağlanan icarə müqaviləsi əsasında yaranır. Xüsusi mülkiyyətdə olan
torpaq sahəsi mülkiyyətçisinin özü tərəfindən, dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahəsi isə torpaq
sahəsini istifadəyə verməyə vəkil edilmiş şəxs tərəfindən dövlət və ya yerli özünüidarə orqanının qərarına
əsasən qanunda müəyyən edilmiş qaydada istifadəyə verilir.
Qanunvericiliyə görə, istifadə hüququ əmlakın (əşyanın) faydalı təbii xassələrini hasil etməyin, habelə
ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. İstifadədən fayda gəlir, artım, bəhər, törəmə
şəklində və başqa formalarda ola bilər.
42
Mülki qanunvericiliyə görə, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi öz sahəsində başqa şəxslərin tikinti
aparmasına icazə verə bilər ki, bu halda şəxs başqasına mənsub olan torpaq sahəsində daşınmaz əmlakın
tikilinin mülkiyyətçisi olur. Bu səbəbdən də o, torpaq sahəsinin tikili yerləşdiyi hissəsindən istifadə hüququ əldə
edir (MM, maddə 240).
Qanunvericiliyə görə, sahiblik hüququ əmlaka (əşyaya) faktiki sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi
cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. Mülkiyyətçinin əmlaka real malik olması və əmlak üzərində digər
səlahiyyətləri onun əmlaka sahib olmasından asılıdır. Belə ki, heç bir şəxs sahib olmadığı əmlakdan öz istədiyi
kimi nə istifadə edə, nə də onun barəsində sərəncam verə bilər. Odur ki, sahiblik səlahiyyəti mülkiyyət
hüququnun ilkin şərti hesab olunur.
Hər bir əmlak kimi torpaq sahəsinin də başqasının istifadəsinə verilməsi onun eyni zamanda sahibliyinə
də verilməsini ehtimal edir. Belə ki, şəxs sahibliyində olmayan əmlakdan istifadə edə bilməz. Beləliklə torpaq
mülkiyyətçisi öz torpaq sahəsini başqasının istifadəsinə verərkən onu həm də sahibliyə verərək, özündə həmin
sahə barəsində sərəncam vermək hüququnu saxlayır. Göründüyü kimi istifadəçinin torpaq sahəsi ilə bağlı
hüquqları mülkiyyətçinin hüquqları ilə müqayisədə xeyli məhduddur. Ona görə də qanunvericilikdə həmin
məhdudiyyətlər nəzərdə tutulmuşdur. Hər şeydən əvvəl, istifadəçi öz mülkiyyətində olmayan torpaq sahəsinə
sahiblik və ondan istifadə hüquqlarını qanunda və ya mülkiyyətçi ilə müqavilədə müəyyənləşdirilmiş şərtlər və
hədlər daxilində həyata keçirməlidir. Digər tərəfdən, nə qədər ki, istifadəçinin istifadəsində olan torpaq sahəsi
barəsində sərəncam vermək hüququ mülkiyyətçidə saxlanılır, istifadəçi həmin sahənin hüquqi rejimini
dəyişməyə, o cümlədən onu üçüncü şəxsin icarəsinə və ya əvəzsiz istifadəsinə vermək səlahiyyətinə malik
deyildir. Belə əqdlər yalnız mülkiyyətçinin razılığı ilə həyata keçirilə bilər.
Başqa şəxsin torpaq sahəsində digər şəxsə mənsub daşınmaz əmlak MM-in 240-cı maddəsində nəzərdə
tutulmuş qaydada, torpaq mülkiyyətçisinin icazəsi ilə torpağın onun istifadəsinə verilmiş hissəsində binalar və
qurğular ucaltdıqda və ya belə binaları və qurğuları qanuni yolla özününküləşdirdikdə mövcud olur. Belə
daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi özgə torpağının həmin əmlakın yerləşdiyi hissəsindən istifadə hüququ əldə
edir. Özgə torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi onu özgəninkiləşdirərsə, məsələn, satarsa,
bağışlayarsa və s. daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ ilə yanaşı, onun yerləşdiyi torpaq hissəsindən istifadə
hüququ da onu əldə edənə keçir. Bu hüquqlar daşınmaz əmlakı əldə edənə həmin əmlaka əvvəlki mülkiyyətçinin
hüquqları həcmində keçir. Eləcə də torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin torpaqda
yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinin bu əmlakın yerləşdiyi torpaq hissəsindən istifadə hüququnun
xitamına və dəyişdirilməsinə səbəb olmur.
Hər iki halda hüquq münasibətləri davam edir, lakin bu münasibətlərin iştirakçıları dəyişir. Birinci halda
torpaq mülkiyyətçisi, ikinci halda həmin sahədə, yerləşmiş daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi yeni tərəfdaşlarla
hüquqi münasibətlərə girmiş olurlar. Özgə torpaq sahəsində yerləşən binaların, qurğuların mülkiyyətçisi öz
əmlakı barəsində sərəncam vermək səlahiyyətindən istifadə edərək onları bir qayda olaraq uçura bilər. Lakin
torpaq sahəsindən istifadə müqaviləsində başqa qayda nəzərdə tutula bilər.
Torpaq sahəsindən istifadə hüququna xitam verilərkən müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa,
istifadəçinin həmin sahədə tikdiyi binalara, qurğulara və başqa daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ torpaq
sahəsinin mülkiyyətçisinə keçir.
43
Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi öz torpaq sahəsində olan və ona mənsub olan binaları, qurğuları satmaq,
bağışlamaq və qanunla icazə verilən digər üsullarla özgəninkiləşdirmək hüququna malikdir. Binalar və qurğular
özgəninkiləşdirilərkən onların yerləşdiyi və onlardan istifadə etmək üçün zəruri olan torpaq hissələrinin hüquqi
vəziyyəti də müəyyənləşdirilməlidir. Bu zaman müqavilədə onların yerləşdiyi və istifadələri üçün zəruri olan
torpaq hissəsinin hansı əsaslar üzrə əldə edənə keçməsi müəyyən edilir. Müqavilədə bu olmadığı halda torpaq
sahəsinin özgəninkiləşdirilən binalar və ya qurğular yerləşdiyi və onlardan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə
mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir.
İki müxtəlif torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi öz torpaq sahələrinin hüdudlarını müəyyən edən mərzi, bu
sahələrin arasından barı və digər qurğu şəklində, öz xərcləri hesabına çəkə bilər. Bu zaman hər iki torpaq
sahəsinin mülkiyyətçisi və mərzdən istifadə etməklə bərabər hüquqlara malikdirlər. Mərzdən istifadə qonşuya
maneəçilik törətməməlidir. Mərzin uçurulmasına və dəyişdirilməsinə onun saxlanılmasında maraqla olan tərəfin
razılığı olmadan yol verilmir.
Mərz çəkilişi torpaq sahələri arasında dəqiq sərhəddi müəyyən etmək məqsədini daşıyır. Qonşu
torpaqların dəqiq sərhəddini müəyyən etmək mümkün olmadıqda, mərz qonşuların faktiki istifadə etdikləri
sahələr nəzərə alınmaqla çəkilir.
Qanunvericiliyə görə, qonşu torpaq sahələrinin mülkiyyətçilərinin üzərinə qanunda nəzərdə tutulmuş
hüquq və vəzifələrdən əlavə bir-birinə qarşılıqlı hörmət bəsləmək kimi, əxlaq normasını ehtiva edən müddəa
formasında və qanunda nəzərdə tutulduğu üçün məcburi xarakter daşıyan vəzifə qoyulmuşdur. Deklarativ
(bəyanetmə) xarakterli bu müddəanın gerçəkləşdirilməsi üçün qanunda bir sıra konkret davranış qaydaları
müəyyən edilmişdir. Öncə iki tərəfli təsirlərin törəyəcəyi hər bir torpaq sahəsi xüsusi hüquqi rejimi olan sahə
elan edilmişdir. Məsələn, iki qonşunun torpaq sahələrinin bir hissəsini əhatə etməklə onların sərhəddindən keçən
axar çayın vadisi bu qonşulardan hər biri üçün digərinin sahəsi hesab olunur. Odur ki, həmin çayla bağlı hər
hansı bir hərəkət hər iki qonşunun qarşılıqlı razılıqları əsasında həyata keçirilməlidir. Hər iki qonşunun torpaq
sahəsindən keçən çayın təbii axımını qonşunun ziyanına dəyişdirmək olmaz. Əks təqdirdə öz həyatını və
təsərrüfatını suyun təbii axımına uyğun qurmuş qonşu torpaq mülkiyyətçisinin hüquqları kobud şəkildə
pozulmuş olar.
Qanunvericilikdə həmçinin suyun axımı istiqamətinə görə yuxarıda və aşağıda yerləşən torpaq sahələrinə
suyun axıdılması qaydaları da nəzərdə tutulmuşdur. Çox zaman suyun axıdılması yuxarı torpaq sahəsinin
mülkiyyətçisi tərəfindən həyata keçirildiyindən aşağı torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin mənafeyi nəzərə
alınmalıdır. Aşağı torpaq sahəsinə də yuxarı torpaq sahəsinə zəruri olan həcmdə su verilə bilər. Bu zaman aşağı
torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi təbii yolla aldığı suyu heç bir kompensasiya ödəmədən ala bilər. Ümumiyyətlə,
başqa torpaq sahələrinə ziyan vurmağa, o cümlədən onlarda suyun miqdarını azaltmağa və ya keyfiyyətini
pisləşdirməyə səbəb ola biləcək hər hansı hərəkət qadağandır.
Qanunvericilikdə, həmçinin, «Qonşu təsirinə dözmək vəzifəsi» adlanan 171-ci maddədə - torpaq
sahəsinin mülkiyyətçisinin öz sahəsindən istifadə etməkdə ona maneçilik yaranmırsa və ya hüququ əhəmiyyətsiz
dərəcədə pozulursa, qonşu sahədən qazın, buxarın, qoxunun, hisin, tüstünün, səs-küyün, istiliyin, titrəyişlərin və
ya digər oxşar amillərin öz sahəsinə təsirini qadağan edə bilməz anlayışında, mümkünlük həddində olan
44
təsirlərə qonşunun dözməli olduğu göstərilir. Lakin belə təsir adi istifadədən və iqtisadi cəhətdən yol verilən
hədləri aşarsa, həmin təsirə məruz qalan qonşu pul şəklində kompensasiya tələb edə bilər.
Qonşu torpaq sahələrinin mülkiyyətçiləri qanunvericilikdə müəyyən olunmuş qaydalara riayət etməklə öz
sahələrində tikinti və qazıntı işləri apara bilərlər. Lakin bu işlər görülərkən qonşu torpaq sahəsinin
mülkiyyətçisinin hüquqları pozulmamalı və mənafeləri gözlənilməlidir.
Qonşu torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi, öz mülkiyyət hüququnu yolverilməz şəkildə poza biləcək
qurğuların tikilməsini və ya istismarını qadağan edə bilər. Belə qadağalara o zaman yol verilir ki, hüququ
pozulan mülkiyyətçi pozuntu aşkar edilməzdən qabaq və ya aşkar edilən kimi bu işlərin aparılmasına qarşı öz
etirazını bildirsin və belə bildiriş olmazsa, onun hüququnun qərəzsiz pozulmasına dözməlidir.
Başqa daşınmaz əmlaka (torpaq sahəsinə, onun hava məkanına) keçən çıxıntıları olan binalar və
qurğuların digər daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinin hüquqlarına toxunduqda, bu binalar və qurğular
yerləşdikləri torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsubdursa, həmin torpaq sahəsinin tərkib hissəsi hesab olunur.
Mövcud çıxıntılı binalarla bağlı hüququ pozulmuş şəxs üst tikili şəklində olan çıxıntıya qarşı etirazını bildirə
bilər, yaxud bununla barışaraq ağlabatan kompensasiya ödənilməsini tələb edə bilər. Heç bir zərurətdən
doğmayan əsassız çıxıntı qonşunun hüququnu əhəmiyyətli dərəcədə pozarsa, onun sökülməsi məsələsi qaldırıla
bilər.
Qonşu torpaq sahələrini bir-birindən ayıran hasar boyu əkilmiş ağacların qonşunun sahəsinə çıxıntılı
budaqları və uzanan kökləri olduqda və bu hal qonşunun mülkiyyətinə ziyan vurarsa mülki qanunvericiliyə görə
bu hal aradan qaldırılmalıdır. Əgər bu təsirə məruz qalmış qonşunun tələbi yerinə yetirilməzsə, o zaman həmin
şəxs budaqları və kökləri heç kəslə razılaşdırmadan kəsə bilər və kəsilmiş hissələri ağacın mülkiyyətçisinə
qaytarmağa borclu deyildir. Eyni zamanda, qonşu torpaq sahəsinə keçən çıxıntılı budaqlara icazə verən torpaq
mülkiyyətçisi həmin budaqlarda yetişən meyvələrə hüquq əldə edə bilər. Qonşu torpaq sahəsinə düşən meyvələr
də həmin sahənin mülkiyyətçisinə mənsubdur. Bu göstərişlər meşə torpaq sahələrinə şamil edilmir. Belə ki,
meşə torpaq sahələrində yetişən meyvələr qanunvericiliyə görə yığılması hamıya müyəssər olan əmlak kimi onu
yığan şəxsə mənsubdur.
Əşyanın tərkibinə daxil olaraq ümumi təyinat üzrə istifadə edilən dağılmadan, zədələnmədən və ya
dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən əşya onun tərkib hissəsidir. Bu baxımdan daşınar əşyanın torpaq sahəsilə
yuxarıdakı tərzdə bağlılıq dərəcədə onu həmin sahənin tərkib hissəsinə çevirir. Əşyanın tərkib hissəsinin hüquqi
vəziyyətini müəyyən edən MM-nin 135-ci maddəsinə əsasən torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi onun tərkib
hissəsinə də mülkiyyət hüququ əldə edir. Belə ki, bağ sahəsini suvarmaq üçün quyudan su çəkmək məqsədi ilə
quraşdırılmış daşınar əmlak olan su nasosu eyni zamanda, bağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin tərkib hissəsinə
çevrilir. Odur ki, su nasosu həmin bağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin mülkiyyətinə daxildir.
Qüvvədə olan torpaq qanunvericiliyinə əsasən torpaq sahələri məqsədli təyinatlar üzrə istifadə edilirlər.
Bu məqsədlə torpaqlar AR-nın Torpaq Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş qaydada ərazinin inkişaf planına əsasən
müxtəlif təyinatlı və hüquqi rejimli torpaq sahələrinə bölünürlər ki, buna qanunvericilikdə torpağın
Dostları ilə paylaş: |