Təşkilatçılığı ilə 12 dekabr 2014-cü il tarixində

“Şəffaflıq Azərbaycan” Korrupsiyaya Qarşı Mübarizə İctimai Birliyinin

təşkilatçılığı ilə

12 dekabr 2014-cü il tarixində
“Çoxmənzilli yeni binaların qeydiyyatı ilə bağlı problemlər və şəffaflığın təminatı”

mövzusunda keçirilən
Dəyirmi Masanın Yekunu və Verilən Tövsiyələr

Ön söz
Bu tövsiyələr “Şəffaflıq Azərbaycan” təşkilatı tərəfindən Amerika Birləşmiş Ştatları Beynəlxalq İnkişaf Agentiliyinin (USAID) maliyyə dəstəyi əsasında həyata keçirilən Azərbaycan Şəffaflıq Tərəfdaşlığı (APT) layihəsinin ictimai müzakirələr komponenti çərçivəsində hazırlanmışdır və donorların rəsmi mövqeyini əks etdirməyə bilər.
Azərbaycan Kоnstitusiyаsının 29-cu mаddəsinə görə, «Hər kəsin mülkiyyət hüququ vаrdır». Kоnstitusiyаdа mülkiyyətin hеç bir növünə üstünlük vеrilmir. İstər dövlət, istər bələdiyyə, istərsə də хüsusi mülkiyyət və bu mülkiyyətə оlаn hüquqlаr qаnunlа bərаbər şəkildə müdаfiə оlunur. 29-cu mаddənin 3-cü hissəsinə görə «Hər kəsin mülkiyyətində dаşınаr və dаşınmаz əmlаk оlа bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbаşınа və yа bаşqаlаrı ilə birlikdə əmlаkа sаhib оlmаq, əmlаkdаn istifаdə еtmək və оnun bаrəsində sərəncаm vеrmək hüquqlаrındаn ibаrətdir». Kоnstitusiyаyа görə, «Hеç kəs məhkəmənin qərаrı оlmаdаn mülkiyyətdən məhrum еdilə bilməz. Əmlаkın tаm müsаdirəsinə yоl vеrilmir. Dövlət еhtiyаclаrı və yа ictimаi еhtiyаclаr üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yаlnız qаbаqcаdаn оnun dəyərini ədаlətli ödəmək şərti ilə yоl vеrilə bilər».

Dünya Bankı hər il Biznes fəaliyyəti hesabatı¹ hazırlayır (“Doing Business-2015"). Məlum olduğu kimi, bu hesabat Dünya Bankı və Beynəlxalq Maliyyə Korporasiyası tərəfindən hər il dərc olunur və 10 müxtəlif göstərici üzrə 189 ölkəni əhatə edir. Azərbaycan biznes hesabatının reytinq cədvəlində bu il daşınmaz əmlakın qeydiyyatına görə 10-cu yeri tutub. Buna baxmayaraq, həmin hesabata görə tikintinin aparılması və qeydiyyatdan keçirilməsi sahəsində Azərbaycan 167-ci yeri tutaraq, tikintiyə icazə alınması məsələsində isə biraz irəliləyərək 150 ci pilləyə qalxmışdır. Həmçinin tikintiyə icazə alınması mərhələləri olduqca çətin keçən proses kimi nəzərdə saxlanmaqla, 151 günü əhatə edən 21 prosesdən keçirildiyi qeyd edilib.

Kоnstitusiyа və Bеynəlхаlq nоrmаlаr vаsitəsi ilə mülkiyyətin tохunulmаzlığı və mülkiyyətin müdаfiəsi üçün təminаtın vеrilməsinə bахmаyаrаq, ölkədə mülkiyyətlə bаğlı ciddi prоblеmlər qаlmаqdаdır. Təqdim оlunаn tövsiyələrdə ölkədə çoxmənzilli binaların qeydiyyatının aparılmaması ilə bağlı birbaşa olan səbəblər araşdırılmış, həmin qeydiyyatın aparılmaması nəticəsində vətəndaşların mülkiyyət hüquqlаrının qеydiyyаtı ilə əlaqədar yaranan problemlər təhlil еdilmişdir. Sənəddə qаnunvеricilikdə mövcud olan bоşluqlаr, kоlliziyаlаr, еləcə də prаktikаdа оlаn qüsurlаr təsbit edilmiş və bu halların аrаdаn qаldırılmаsı üçün tövsiyələr öz əksini tapmışdır.
“Şəffaflıq Azərbaycan” Korrupsiyaya Qarşı Mübarizə İctimai Birliyinin təşkilatçılığı ilə 12 dekabr 2014-cü il tarixində “Çoxmənzilli yeni binaların qeydiyyatı ilə bağlı problemlər və şəffaflığın təminatı” mövzusunda Dəyirmi Masanın keçirilməsində əsas məqsəd bu sahədə nəzərə çarpan çatışmazlıqları müzakirə etmək, onların həlli istiqamətində atıla biləcək addımları nəzərdən keçirmək olmuşdur. Eyni zamanda vətəndaş cəmiyyəti üzvləri ilə hakimiyyət nümayəndələrinin birgə dialoqunu qurmaq, ictimai müzakirələrin genişləndirilməsinə nail olmaq üçün Dəyirmi Masanın keçirilməsi məqsədəuyğun hesab edilmişdir. Yekunda Dəyirmi Masanın gedişi zamanı aparılan müzakirələr, səsləndirilən fikirlər, irəli sürülən təkliflər ümumiləşdirilərək tövsiyə halına salınaraq Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinə və digər dövlət orqanlarına təqdim edilmək üçün hazırlanmışdır. Tövsiyələrin hazırlanmasında aşağıdakı şəxslərin fikirlərindən istifadə olunmuşdur:

• 
  Rəna Səfərəliyeva, “Şəffaflıq Azərbaycan” İB-nin İcraçı Direktoru
  
• 
  Azər Talıbov, “Şəffaflıq Azərbaycan” İB-nin Baş Hüquqşünası
  
• 
  Hafiz Həsənov, Hüquq və İnkişaf İB-nin Sədri,
  
• 
  Aytən Əlizamanlı, “Şəffaflıq Azərbaycan” İB-nin Kiçik Hüquqşünası
  

“Şəffaflıq Azərbaycan” Korrupsiyaya Qarşı Mübarizə İctimai Birliyi eyni zamanda çoxmənzilli binaların sakinlərinin üzləşdikləri problemlərlə bağlı elektron sorğu keçirib² və Tövsiyələrin hazırlanmasında bu sorğunun nəticələrindən də istifadə olunub.

Çoxmənzİllİ YENİ binaların tİKİNTİSİ və qeydİyyatı sahəsİndə problemlər və onların aradan qaldırılması

ÇOXMƏNZİLLİ YENİ BİNALARIN TİKİNTİSİNƏ İCAZƏ VERİLMƏSİ

Mövcud məsələlər

Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsində (bundan sonra Məcəllə) göstərilir ki, mərtəbələrinin sayı 3-dən, hündürlüyü 12 metrdən və aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən çox olmayan yaşayış evlərinin tikintisi istisna olmaqla digər yaşayış binalarının tikintisinə icazə tələb olunur. Barəsində icazə tələb olunan tikinti şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə zidd olmadığı təqdirdə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən tikintiyə icazə verilməlidir. Sifarişçi tikintiyə icazə almaq üçün müvafiq icra hakimiyyəti orqanına ərizə ilə müraciət edir. Ərizəyə torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənədin surəti, tikinti layihəsi və sifarişçi hüquqi şəxs olduqda, hüquqi şəxslərin dövlət reyestrindən çıxarışının surəti əlavə olunur. Müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tikintiyə dair ərizənin və tikinti layihəsinin təqdim edildiyi vaxtdan 5 iş günü ərzində təqdim edilən sənədlərin tamlığını yoxlayır. Sənədlərin tamlığı təmin edildikdən sonra müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tikintiyə icazə icraatı çərçivəsində tikinti layihələrini ekspertizadan keçirilməsi üçün ekspertiza müəssisəsinə göndərir. Sənədlər tam təqdim olunmadıqda, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı onların tamamlanması üçün zəruri hərəkətlər barədə ərizəçiyə dərhal məlumat verir və bu məqsədlə 10 gün müddət təyin edir. Tikintiyə dair sənədlərin tamlığı təmin edildikdən sonra, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tikintiyə icazə ilə fəaliyyət sferasına (maraqlarına) toxunulan və müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən tikintinin təyinatına uyğun olaraq müəyyən edilən aidiyyəti qurumlara rəy bildirilməsi üçün sorğu göndərir. Həmin sorğuya 1 ay müddətində rəy bildirilməlidir. Bu müddət ərzində aidiyyəti qurumlar tərəfindən rəy bildirilmədikdə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı iradların olmaması prezumpsiyasından çıxış edir. Həmçinin, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tikintiyə dair ərizəyə daxil olmuş rəylər nəzərə alınmaqla 3 ay ərzində baxır və tikintiyə icazə verilməsi və ya icazə verilməsindən imtina edilməsi barədə qərar qəbul edir. Tikintiyə icazə verildiyi halda, bu barədə qərarın surəti və tikinti işlərinə başlanılması üçün əsas olan xüsusi nişan ərizəçiyə eyni vaxtda təqdim olunur.^3 Məcəllədə qeyd edilən aidiyyəti qurumların siyahısı dəqiq göstərilməmişdir. Bu siyahını yalnız Tikinti nəzarətinin mərhələli şəkildə aparılmasına dair Nazirlər Kabinetinin qaydalarının 3.1-bəndinə əsasən icra hakimiyyəti tərəfindən icazənin verilməsi zamanı hansı orqanlardan rəylərinin alınmasını müəyyən etmək olar. Müəssisə nəzərdə tutulmayan itki və zərərləri ödəmək üçün mənfəət hesabına müəyyən edilmiş qaydada ehtiyat fondu yaradır. Bu fondun vəsaitinin istifadə olunmamış qalığı növbəti ilə keçir. Müəssisə ehtiyat məbləğlərini təsərrüfat fəaliyyətinin nəticələrinə aid etməklə digər müəssisələrlə məhsullara, mallara, işlərə və xidmətlərə görə hesablaşmalar üzrə şübhəli borclar üçün ehtiyat fondu yarada bilər.  Belə ki, icazələrin verilməsi zamanı da müəssisənin müvafiq nizamnamə kapitalında müəyyən məbləğin olması məcburiləşdirilməli, ən azı tikintinin aparıla bilməsi üçün pul vəsaitlərinin olması tələb edilməlidir. Göründüyü kimi sənədlərin təqdim edilməsi üçün maksimum 15 gün, rəylərin verilməsi üçün 1 ay, ümumi müraciətə baxılıb qərar verilməsi üçün isə 3 ay nəzərdə tutulub; ümumilikdə 4 ay 15 gün tikintiyə icazə sənədinin alınmasına sərf olunur (Rəylərin verilib verilməməsindən asılı olaraq müddət dəyişə bilər). Doing Business hesabatında əsasən bütövlükdə sərf edilməli olan vaxt 151 gün təşkil edir, hansı ki, həmin 151 gündən 140 gününü icazə üçün ayrılan müddət təşkil edir və bu da olduqca xeyli müddət hesab edilir. Yuxarıda qeyd edildiyi kimi müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tikinti layihələrinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğunluğunun yoxlanılması məqsədi ilə həmin layihələri ekspertiza müəssisəsinə göndərir. Tikinti layihələrinin ekspertizası Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 17 noyabr 2014-cü il tarixli Fərmanı ilə təsdiqlənmiş “Tikinti layihələrinin ekspertizadan keçirilməsi qaydaları” ilə tənzimlənir. Bu Qaydaların 4.1. – ci bəndinə görə sözügedən ekspertiza müəssisələri Fövqəladə Hallar Nazirliyinin nəzdində Tikintidə Təhlükəsizliyə Dövlət Nəzarət Agentliyinin Təsisatdankənar Dövlət Ekspertiza Baş İdarəsi tərkibində fəaliyyət göstərən ekspert müəssisələridir. Təsisatdankənar Dövlət Ekspertiza Baş İdarəsi layihəqabağı və tikinti layihə sənədlərinin layihələndirmə və smeta üzrə tikinti və şəhərsalma norma və qaydalarının tələblərinə, verilən texniki şərtlərinə, müvafiq razılaşdırılmaların mövcudluğuna,  mühəndis-geoloji nəticələrinin uyğunluğuna və ümumiyyətlə inşa olunacaq bina və qurğuların dayanıqlığını, o cümlədən seysmik təsirlərə davamlılığı üzrə normativ tələblərə uyğunluğuna dövlət nəzarətini həyata keçirən qurumdur. Tikinti layihələri ekspertiza müəssisəsi ilə sifarişçi arasında bağlanmış müqavilə əsasında ekspertizadan keçirilir. Tikinti layihələrinin ekspertizadan keçirilməsi ilə bağlı xərcləri ekspertiza müəssisəsi ilə sifarişçi arasında bağlanmış müqavilə əsasında sifarişçi ödəyir. (Qaydaların 4.6-cı bəndi). Bununla yanaşı, Məcəllənin 58.1.-ci maddəsinə əsasən “Tikintisinə icazə tələb olunan obyektlərin tikinti layihələrinin hazırlanması və tikintisinin həyata keçirilməsi, eləcə də həmin tikinti obyektlərinin yerləşəcəyi torpaq sahələrinin planlaşdırılması üçün zəruri ilkin məlumatlar əldə etmək məqsədi ilə mühəndis-axtarış işləri yerinə yetirilir”. Mühəndis- axtarış işlərini həyata keçirmək üçün lisenziya tələb olunur. Bu lisenziyaların alınması qaydası “İnşaat fəaliyyəti  (mühəndis-axtarış, layihə, tikinti-quraşdırma və buraxılış, sazlama işləri),  dövlət əhəmiyyətli tarixi abidələrin bərpası ilə məşğul olmaq üçün xüsusi razılıq (lisenziya) verilməsi Qaydalarının təsdiq edilməsi haqqında” NK-ın qərarı ilə tənzimlənmişdir. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 9-cu fəslinə əsasən tikinti fəaliyyətinin peşə sahələrindən bəhs etməklə tikinti fəaliyyətinin mühəndis-axtarış, layihələndirmə, tikinti quraşdırma, mexanikləşdirmə və nəqletmə, tikinti materiallarının istehsalı və tikinti layihələrinin ekspertizası kimi peşə sahələrini müvafiq peşəkarlıq sertifikatı almış şəxslər həyata keçirirlər. Peşəkarlıq sertifikatlarının verilməsi və ləğv edilməsi “Bəzi fəaliyyət növlərinə xüsusi razılıq (lisenziya) verilməsi qaydalarının təkmilləşdirilməsi haqqında” 2 sentyabr 2002-ci il tarixli 782 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında bəzi fəaliyyət növlərinə xüsusi razılıq (lisenziya) verilməsi haqqında Qaydalar” ilə tənzimlənir. Həmin qaydalara əsasən tikinti layihələrinin ekspertizasını keçirməklə bağlı lisenziyaların alınması üçün dövlət rüsumu 1100 manat göstərilmişdir ki , bu məbləğin böyük olması həmin ekspertiza müəssisələrinin və ya mühəndis fəaliyyətinin fərdi inkişafına, həmçinin könüllü şəkildə bu sahə ilə məşğul olmaq perspektivinə maneə yaradır. Şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə əməl olunmasını təmin etmək məqsədi ilə tikintiyə icazədə siyahısı və tətbiqi halları müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən əlavə şərtlər də nəzərdə tutulur. Əlavə şərtlərin müəyyən edilməsi qanunvericiliyə uyğun olmalı, həmin əlavə şərtlər müraciət edən şəxsin hüquqlarına zidd olmamalıdır.

Tövsiyə edilir: 1 Tikintiyə icazənin alınması üçün tələb olunan sənədlərin dəqiq dairəsi mümkün qədər qanunla müəyyənləşdirilməli və sənədlərin sayı azaldılmalıdır; 2. İcazənin verilməsi üzrə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sorğularına rəylərin verilməsi müddəti 1 aydan 15 günədək, tikintiyə icazə verilməsinə dair ərizəyə baxılması isə 3 aydan 2 ayadək müddətinə azaldılmalıdır. Burada alternativ variant kimi tikintiyə icazənin ümumi müddəti tikintinin həcminə uyğun olaraq müəyyən edilməsi də məqsədəuyğundur: həcmindən asılı olaraq kiçik tikintilər üçün 7 gün, orta həcmli tikintilər üçün 14 gün və böyük həcmli tikintilər üçün isə 21 gün müəyyən edilə bilər; 3. Çoxmənzilli binaların tikilməsi məqsədi ilə icazənin verilməsi zamanı Kooperativə və ya digər hüquqi şəxsə və ya fiziki şəxsə layihənin smeta xərclərinə uyğun olaraq ehtiyat fondu qismində Nizamnamə kapitalının olması tələb edilməlidir; 4. İcazə alanın qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hüquqlarının pozuntusuna şərait yaradılmaması məqsədilə əlavə şərtlər üçün ümumi müddəalar müəyyən edilməlidir; 5. Çoxmənzilli binanın tikintisini aparan hüquqi şəxsin internet səhifəsi yaradılmalı və burada tikilən və ya tikiləcək binada satılan mənzillərlə bağlı, tikintinin gedişi və s. ilə bağlı məlumatlar yerləşdirilməlidir. Mənzil almaq istəyən şəxs həmin şirkətin internet səhifəsinə daxil olaraq satılan və satılmayan mənzillər, tikintinin gedişi və s. ilə bağlı dəqiq məlumatlar öyrənə bilməlidir. Eyni zamanda, bu internet səhifəsində hər bir müştəriyə xüsusi kabinet açılmalı və o da mütəmadi olaraq ora daxil olaraq ödəniş, tikinti prosesi və digər məlumatları əldə edə bilməlidir.

ÇOXMƏNZİLLİ YENİ BİNALARIN TİKİNTİSİNƏ nəzarət

Mövcud məsələlər

Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsində tikintiyə nəzarətin dövlət nəzarəti, texniki nəzarət, müəllif nəzarəti və daxili əməliyyat nəzarəti kimi növləri nəzərdə tutulmuşdur. Tikintiyə dövlət nəzarəti  tikinti işlərinin layihəyə uyğun aparılması, tikinti obyektlərinin etibarlılığının təmin edilməsi, tikinti materialları və məmulatının, inşaat konstruksiyalarının istehsalı ilə bağlı şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə əməl edilməsi üzrə həyata keçirilən fəaliyyəti özündə ehtiva edir. Məcəlləyə görə tikintiyə texniki nəzarət sifarişçi tərəfindən təmin edilir və müvafiq peşə sertifikatına malik şəxslər tərəfindən həyata keçirilir. Tikintiyə müəllif nəzarəti sifarişçi ilə layihəçi arasında bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq layihəçi tərəfindən həyata keçirilir. Tikintiyə daxili əməliyyat nəzarətinin həyata keçirilməsi tikintinin podratçısı tərəfindən təmin edilir.^4 “Tikintiyə dövlət nəzarətinin həyata keçirilməsi Qaydaları”nın təsdiq edilməsi haqqında Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 17 noyabr 2014-cü il tarixli fərmanının 1.5-ci bəndinə əsasən tikintiyə dövlət nəzarəti Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi (bundan sonra – Nazirlik) tərəfindən Nazirliyin Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi (bundan sonra – Agentlik) və Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyinin Baş Dövlət Tikinti Müfəttişliyi (bundan sonra – Müfəttişlik) vasitəsilə həyata keçirilir. Eyni zamanda onu da qeyd edək ki, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 5.1.2-ci maddəsinə uyğun olaraq ərazi planlaşdırılması sənədlərinin hazırlanmasına və həmin sənədlərin tələblərinə əməl edilməsinə dövlət nəzarəti də həyata keçirilir və bu nəzarət Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 24 noyabr 2014-cü il tarixli Fərmanı ilə təsdiqlənmiş “Dövlət şəhərsalma nəzarətinin həyata keçirilməsi Qaydaları” ilə tənzimlənir. “Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən tikinti sahəsində dövlət nəzarətinin mərhələlərlə həyata keçirilməsi Qaydaları”nın təsdiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 5 dekabr 2008-ci il tarixli qərarının 3.1 bəndinə əsasən obyektin tikilməsinə icazə verilməsi mərhələsində yerli icra hakimiyyəti və ya özünüidarəetmə orqanı tərəfindən müvafiq qaydada Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyinin Dövlət Yanğın Nəzarəti Xidməti və Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi, Azərbaycan Respublikası Səhiyyə Nazirliyinin Gigiyena və Epidemiologiya Mərkəzi, Azərbaycan Respublikasının Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyi, Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi ilə əvvəlcədən razılaşdırılmış və obyektin tikilməsinə icazə verilməsi haqqında qəbul edilmiş sərəncamın və ya qərarın bir nüsxəsi, obyektə aid memarlıq-planlaşdırma göstərişləri və mühəndis kommunikasiyalarına qoşulmanın texniki şərtləri əlavə olunmaqla, Agentliyə göndərilir. Qanunvericilikdə müəllif nəzarətinin həyata keçirilməsi vəzifə və ya öhdəlik qismində təqdim edilmədiyindən dövlət nəzarətinin həyata keçirilməsi zamanı bir sıra qanunsuzluqların aşkarlanmasına şərait yaranır. Belə ki, dövlət nəzarətinin aparılması bilavasitə müəllif nəzarətinin aparılması və sifarişçi tərəfindən mütəmadi qaydada müəyyən müddət axımı qismində hesabat blanklarının verilməsi ilə həyata keçirilməsi daha məqsədəuyğun hesab edilir. Zəncirvari nəzarət mexanizminin olması gələcəkdə istismara hazırlıq aktının hazırlanmasında problemin olmamasına kömək edəcək. Həmçinin, nəzarəti həyata keçirən orqana verilməli olan dəqiq sənədlərin siyahısının müəyyən edilməməsi dövlət nəzarəti ilə bağlı qeyri müəyyənlik yaradır. Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyinin Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi tərəfindən tikinti işlərinin dayandırılması haqqında Qaydalar»ın təsdiq edilməsi barədə 4 oktyabr 2007-ci il tarixli NK-nın qərarının 2.1.4-cü bəndinə əsasən tikinti işlərinin yerinə yetirilməsi zamanı tikinti norma və qaydalarının pozulması halında tikinti işinin dayandırılması nəzərdə tutulmuşdur. Lakin bu normaların pozulması tikinti fəaliyyətinin hansı mərhələsində tətbiq edilməsini müəyyən etməmişdir. Qeyd edilən qeyri-müəyyənlik tikintisi yarımçıq qalmış, lakin əhalinin yaşayışının olduğu binalarda problemlərin yaranmasına əsas verir. Məcəllənin 56-cı maddəsinə görə tikinti materiallarının və məmulatının uyğun xassəli digər tikinti materialları və məmulatı ilə əvəzlənməsi tikintinin layihəçisi və sifarişçisi ilə razılaşdırılır. Tikinti materiallarının və məmulatının fərqli xassəli materiallarla və məmulatla əvəzlənməsi üçün tikintiyə icazə vermiş orqanın icazəsi tələb olunur. Tikinti materiallarının və məmulatlarının əvəzlənməsi üçün müvafiq orqanın razılığının tələb olunması tikinti işinə və müqavilə azadlığına neqativ müdaxilə üçün şərait yaradır. Tikinti işlərinin dayandırılmasına səbəb olacaq normaların və qaydaların konkret xarakter daşımaması tikinti işlərinin dayandırılması ilə bağlı səlahiyyətlərin sui-istifadəsinə şərait yaradır. Eyni zamanda hər mərhələ üzrə razılığın tələb olunması süründürməçiliyi yaradır. Səlahiyyətlərə tikinti obyektinə və tikinti ərazisinə maneəsiz daxil olmaq da əlavə edilmişdir. Belə ki, yoxlamaya başlamazadan əvvəl müəyyən müddət müəyyən edilməli, 3 gün ərzində yoxlama barədə xəbərdarlıq edilərək və ya məlumat verilməsi öz əksini tapmalıdır. Bu müddəa məmurların özbaşınalıqlarına şərait yaratmaqla mülkiyyət hüquqları ilə də ziddiyyət təşkil edir. Qaydalarda yalnız tikintiyə dövlət nəzarəti həyata keçiriən orqanların səlahiyyətləri müəyyən olunmuşdur. Lakin tikintini həyata keçirən layihəçi , podratçı və ya sifarişçinin səlahiyyətləri və hüquqları barədə maddələrə rast gəlinmir. Bütün bunlarla yanaşı onu da qeyd edək ki, çoxmənzilli binaların tikintisinin aparıldığı dövrdə mənzil mülkiyyətçilərinin tikintinin gedişi barədə məlumatlandırılması da aşağıdır. “Şəffaflıq Azərbaycan” Korrupsiyaya Qarşı Mübarizə İctimai Birliyinin çoxmənzilli binaların sakinlərinin üzləşdikləri problemlərlə bağlı keçirdiyi sorğuda respondentlərin cəmi 43,75%-i tikintinin gedişi barədə məlumatlandırıldıqlarını bildirmişlər.

Tövsiyə edilir: Tikintiyə icazə sənədi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə təqdim edilmədən tikintinin başlanmasına icazə verilməməlidir; Çoxmənzilli binanın tikintisi üzrə sığorta riski qaydası tətbiq edilməli və tikili sığortalanmalıdır; Mütəmadi olaraq müəllif və podratçının nəzarət tədbirləri ilə əlaqədar hesabatların hansı müddət axımında verilməsi, hansı qaydalarla verilməsi, həmçinin nəzarət çərçivəsində müvafiq orqana verilməli olan sənədlərin siyahısı dəqiq müəyyən edilməlidir; Qaydalarda nəzarət üçün lazım olan məlumatlar qismində laboratoriyalar haqqında məlumat çıxarılaraq jurnala əlavə edilən məlumatlar qismində tanınması yetərli olmalıdır; Tikintiyə nəzarətlə bağlı tikinti aparan hüquqi və ya fiziki şəxs qabaqcadan xəbərdar edilməlidir; Tikintiyə nəzarət prosesi və sənədləşmələrə dair qaydalar sadələşdirilməlidir; Qaydalarda sifarişçi, layihəçi və ya podratçının da hüquq və vəzifləri öz əksini tapmalıdır; Konkret olaraq hansı norma və qaydaların pozulmasının tikintinin dayandırılmasına səbəb olması dəqiqləşdirilməlidir; Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin internet səhifəsində “Tikintilərin Dövlət Reyestri” bölməsində məlumatların yerləşdirilməsi tezləşdirilməli və informasiyanın əhatəliliyi təmin edilməlidir.

Çoxmənzİllİ Yenİ Bİnaların İstİsmarına İcazə verİlməsİ

Mövcud məsələlər

Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə görə tikinti obyektinin istismarına icazə verilməsi – tikintisi başa çatmış obyektin və ya onun bir hissəsinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyinin və ondan təyinatı üzrə istifadənin mümkünlüyünün təsdiq edilməsidir. Tikinti obyektinin istismarına icazə müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən verilir.Tikintisinə icazə tələb edilən tikinti obyektinin istismarına icazə üçün müraciətə sifarişçi tərəfindən tikinti sənədlərinin əsli və ya notarial qaydada təsdiq edilmiş surətləri, şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərdə nəzərdə tutulmuş hallarda obyektin istismara verilməsindən əvvəl tikintinin, onun hissələrinin və ya mühəndis-kommunikasiya təminatı sistemlərinin istismara hazırlığının yoxlanıldığını təsdiq edən sənədlər təqdim edilir. Tikinti obyektinin istismarına icazənin verilməsi üçün müraciətin təqdim edildiyi gündən 30 gün müddətində müvafiq icra hakimiyyəti orqanı obyektin istismarına icazə verir və ya icazə verməkdən imtina edir.^5 Hazırda çoxmənzilli yeni tikililərin təxminən 70%-i istismara qəbul edilməyib. Təkcə Bakı şəhərində inşa olunan 1000-dən artıq çoxmənzilli tikilidən təqribən 300-ə yaxını istismara qəbul edilib. Çoxmənzilli yeni binaların istismara qəbul edilməməsinin səbəbləri əsasən aşağıdakılarla əlaqələndirilir: Tikinti fəaliyyəti sahəsinin biznes hesabatında Azərbaycanın ən ağır vəziyyətdə olan ölkələr sırasında olması bilavasitə sahibkarlıq fəaliyyəti zamanı yaradılan maneələr, qeydiyyat məsələlərində mərhələlərin həddindən artıq çoxluğu, uzunmüddətli ekspertizaların tətbiqi, müxtəlif qurumlara müraciət edilmə tələbləri ilə əlaqədardır. Tikintiyə icazənin və tikilinin istismarına icazənin verilməsi üzrə 1 yanvar 2013-cü ildən tətbiq olunan “Vahid Pəncərə” sistemi bu sahədə prosedurları bir qədər sadələşdirsə də, ümumilikdə bürokratik maneələri və prosesin uzunmüddətliliyini aradan qaldırmaq iqtidarında olmamışdır. Belə ki, hazırda “Vahid Pəncərə” prinsipi əsasən sənədlərin vahid dövlət orqanına təqdim edilməsini nəzərdə tutsa da, tikintiyə icazənin və tikilinin istismarına icazənin verilməsi indiki halda da uzun, çoxmərhələli və bürokratik bir prosesi əhatə edir. Bu səbəbdən də həmin pinsipin bir qədər təkmilləşdirilməsinə ehtiyac vardır. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 16 sentyabr 2014-cü il tarixli 309 nömrəli qərarı ilə təsdiqlənmiş “Tikintisinə icazə tələb edilən tikinti obyektlərinin istismarına icazə üçün müraciətə sifarişçi tərəfindən əlavə edilən tikinti sənədlərinin siyası”nda 12 sənəd nəzərdə tutulur və bu sənədin hər birinin alınması özündə bürokratik prosesin aparılmasını ehtiva edir. Nəticə etibari ilə tikintinin aparılmasına dair sənədlərin tam olmaması və sənədləşmə prosesinin düzgün aparılmaması onun istismara qəbul edilməməsinə zəmin yaradır. Nəzarət mexanizminin zəncirvari şəkildə həyata keçirilməməsi tikintinin təsdiqlənmiş sənədlərə və layihəyə uyğun aparılmaması ilə (tikilinin mərtəbələrinin sayı, tikilinin quruluşu, texniki təhlükəsizliyi və s.-nin ilkin sənədləşməyə uyğun olmaması) nəticələnə bilər. Tikilinin istismara qəbulu üçün müvafiq dövlət orqanlarından, o cümlədən su, qaz, elektrik enerjisi və digər kommunal xidmətlər göstərən dövlət orqanlarından rəylərin alınmasında süni manelərin və müəyyən korrupsiya hallarının olması da onun istismara qəbul edilməməsi ilə bağlı əsas problemlərdən biri kimi göstərilir. Belə ki, “Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən tikinti nəzarətinin mərhələlərlə həyata keçirilməsi qaydalar”ının 3.6.1-bəndinə əsasən yaşayış binaları , o cümlədən mənzillər yalnız elektrik, qaz və su xətlərinə tam həcmdə qoşulduqdan və sayğaclarla təchiz edildikdən sonra istismara qəbul üçün Dövlət Qəbul Komissiyasına təqdim edilə bilərlər. Buna baxmayaraq kommunal xidmət sahələri kommunikasiya və kommunal xətlərinin çəkilməsi üçün istismara qəbul aktının olmasını tələb edirlər. Bina daxilində 50 faiz yaşayışın olması ilə əlaqədar əsassız tələbin qoyulması hallarına da rast gəlinir. Belə ki, tikilinin istismara qəbul edilməsinə binadakı yaşayışın olub olmaması ilə əlaqələndirilməməlidir. Çoxmənzilli yeni binaların qeydiyyatı və lisenziyalaşdırılması məsələləri ilə bağlı problemlərin əksəriyyəti fərdi bizneslə məşğul olmaq istəyən şəxslərlə, həmçinin xırda mənzil tikinti kooperativlərinin sahibləri ilə əlaqədardır. Yeni biznes layihələrini həyata keçirmək məqsədilə onların qanunvericiliyə uyğun olaraq tətbiqi və icrası uzun müddət tələb etməklə yanaşı həmçinin bir sıra qeydiyyat məsələlələrində tələb edilən sənədlərin və mərhələlərin çoxluğu sahibkarları şəffaflıqdan çəkindirərək korrupsiyaya meyillilik yaradır. Eləcə də, bir sıra hallarda sadəcə qeyri-şəffaf fəaliyyət deyil, həmçinin səhlənkarlıq nəticəsində vaxtlı -vaxtında müvafiq tədbirlərin realizə olunmaması da həmin binaların istismara qəbul edilməsində problemlərin yaranmasına əsasdır. Məcəllədə zəmanət müddətinə dair məsələlər də tənzimlənmişdir. Belə ki, tikinti obyektinin istismarı ilə bağlı ən azı 2 il zəmanət müddəti müəyyən edilir. Müddətin axımı tikintinin istismarına icazə verildiyi gündən hesablanır. Tərəflər müqavilə ilə bu müddətdən daha artıq müddət müəyyən edə bilərlər. Zəmanət müddəti ərzində meydana çıxan qüsurlar və çatışmazlıqlar podratçı (baş podratçı) tərəfindən aradan qaldırılır. Lakin aradan qaldırılması mümkün olmayan qüsurlar və çatışmazlıqların olduğu hallarda tikilən binanın statusu ilə bağlı qanunvericilikdə boşluq müşahidə olunur (Məcəllənin 105-ci maddəsi). Yarımçıq binalara vətəndaşların yerləşməsi məsələsi də xüsusi önəm kəsb edən problemlər siyahısındadır. Vətəndaşların vaxtından qabaq istismara qəbul edilməmiş binalara yaşayış məqsədilə köçməsi nəticəsində bina sahiblərinin binanın yarımçıq qalmış məsələlərinin tamamlanması ilə maraqlanmamasına gətirib çıxarır. Yaxşı olardı ki, binada yaşayışın olması qanunvericiliklə tənzimlənsin. Vətəndaşların qəzalı vəziyyətdə binalarda məskunlaşması məhdudlaşdırılsın. “Şəffaflıq Azərbaycan” Korrupsiyaya Qarşı Mübarizə İctimai Birliyinin çoxmənzilli binaların sakinlərinin üzləşdikləri problemlərlə bağlı keçirdiyi sorğuda respondentlərin cəmi 23,53%-i mənzili müqavilədə göstərilən müddətdə aldıqlarını bildirmişlər. Eyni zamanda respondentlərin yalnız 40%-i mənzillərinin bütün kommunal xidmətlərlə təmin olunduğunu bildirmişlər.