4. Qiymətləndirmənin aparılması mərhələləri, onun qayda və şərtləri

4.Qiymətləndirmənin aparılması mərhələləri, onun qayda və şərtləri .1. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin mahiyyətini 2 tərəflər arasında bağlanan müqavilə 3. əmlakın texniki pasportu 4.Qiymətləndirmənin mərhələləri. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin mahiyyətini daha dərindən başa düşmək üçün “fəaliyyət” anlayışını izah etmək maraqlı olardı. Mövcud ədəbiyyatda “fəaliyyət” anlayışı məntiqi cəhətdən bir-biri ilə bağlı olan hərəkətlərin ardıcıllığı sistemi kimi səciyyələndirilir. Həmin anlayışı qiymətləndirmə fəaliyyətinə tətbiq etsək, görərik ki, qiymətləndirmə fəaliyyəti əmlakın qiymətinin müəyyən edilməsinə yönəlmiş məqsədyönlü fəaliyyət olub, müəyyən mərhələlərdən keçən mürəkkəb bir prosesdir. Bu mərəhələlər qiymətləndirmə fəaliyyətinin tərkib hissəsi olmaqla, bir-biri ilə sıx surətdə əlaqədardır. Onların birini digərindən ayırmaq yalnız elmi və nəzəri baxımdan əhəmiyyət kəsb edir. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin aşağıdakı mərhələlərini fərqləndirmək mümkündür: 1) qiymətləndirilən əmlaka (obyektə) baxışın keçirilməsi (hazırlıq mərhələsi); 2) qiymətləndirilən əmlakın (obyektin) sənədləri ilə tanışlıq (informasiyanın toplanması mərhələsi); 3) əldə edilən məlumatlar əsasında qiymətləndirmənin həyata keçirilməsi; 4) qiymətləndirmənin nəticələrinin qiymətləndiricinin hesabatında əks etdirilməsi. Göründüyü kimi, bu mərhələlər bir-biri ilə üzvi surətdə bağlıdır və onların sərhədinin müəyyənləşdirilməsi bəzən mümkün olmur. Qiymətləndirici ardıcıllığı gözləməklə, eyni zamanda, həm qiymətləndirilən əmlaka baxış keçirir, həm də qiymətləndirilən əmlakın sənədləri ilə tanış olur. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin mərhələlərinin şərhinə keçməzdən öncə, bu fəaliyyətin həyata keçirilməsi üçün əsasları müəyyən etmək lazımdır. Başqa sözlə, qiymətləndirici qiymətləndirmə fəaliyyətinə o halda başlaya bilər ki, bu fəaliyyətin həyata keçirilməsi üçün əsaslar mövcud olsun Belə hallarda məhkəmə qiymətləndirici seçməkdə tam müstəqildir. Göründüyü kimi, qiymətləndirmə fəaliyyətinin başlanması üçün iki əsas mövcuddur: 1. tərəflər arasında bağlanan müqavilə; 2. məhkəmənin ekspertiza, o cümlədən təkrar ekspertiza haqqında qərarı. Deməli, Azərbaycan Respublikasının müvafiq qanunvericilik sənədlərində əks olunduğu kimi, qiymətləndirmə fəaliyyətinin həyata keçirilməsinin əsas şərti tərəflər arasında bağlanan müqavilədir. Müqavilənin bağlanması və ona qədər aparılan əməliyyatlar hazırlıq mərhələsini təşkil edir. Beləliklə, mövcud əmlak üzrə qiymətləndirilmənin icrası müddəti, işin qiyməti və digər əsas şərtlər şifahi razılaşdırıldıqdan sonra Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə müvafiq olaraq, qiymətləndirmənin aparılması barədə rəsmi sənəd (müqavilə) imzalanır. Mövcud qanuna və digər qanunvericilik aktlarına (Mülki Məcəllə və s.) uyğun olaraq müqavilə bağlayır və müqavilənin şərtlərini (qiymətləndirmə işinin həyata keçirilməsi müddəti, ödəniləcək haqqın məbləği və s.) sərbəst şəkildə müəyyən edirlər. İkinci halda isə (yəni məhkəmənin ekspertiza və təkrar ekspertiza haqqında qərarı olduqda), qiymətləndirici inzibati qaydada təyin olunur və burada sifarişçi əsasən hüquq mühafizə orqanları (məhkəmə, müstəntiq və s.) olurlar. Məhkəmə icraatı zamanı qiymətləndiricinin hüquqi statusu, hüquq və vəzifələri həm qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında qanunvericiliklə və həm də prosessual qanunvericiliklə (Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi, Cinayət Prosessual Məcəlləsi, “Məhkəmə qərarlarının icrası haqqında” Qanun və s.) tənzimlənir. Yəni, qiymətləndirici əmlakı qiymətləndirərkən qiymətləndirmə sahəsində mövcud qanunvericiliyə, norma və standartlara riayət edir, Qiymətləndirmə fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün əsaslar mövcud olduqda, qiymətləndirici qiymətləndirmə fəaliyyətinin həyata keçirilməsinə (birinci mərhələ) başlayır “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 3-cü maddəsinə görə, qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyekti mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan və sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak ola bilər. Qiymətləndirilən obyektlə bilavasitə təmas olmadan, ona əyani şəkildə baxış keçirilmədən dəqiq və obyektiv qiymətləndirməyə nail olmaq mümkün deyildir. Bununla da, qiymətləndirici qiymətləndirilən obyektin növünü, yararlılıq vəziyyətini müəyyən edir, onun yerləşdiyi yeri və s. nəzərə almaq imkanı əldə edir. İkinci mərhələdə qiymətləndirici qiymətləndirilən obyektin sənədləri (əmlaka mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədi, əmlakın texniki pasportu və onun barəsində məlumatları əks etdirən digər sənədləri) ilə tanış olur və qiymətləndirmə fəaliyyətində həmin məlumatlardan istifadə edir. Şübhəsiz ki, əmlakın sənədləri ilə tanışlıq onun barəsində ən etibarlı məlumat mənbələrindən biri kimi səciyyələndirilə bilər. Bu zaman əmlakın dövlət tərəfindən qoyulan inventar dəyəri, normativ qiyməti, yaradılma tarixi, yerləşdiyi torpağın növü və zonası və s. xüsusiyyətlər nəzərə alınır. Qeyd etmək lazımdır ki, ikinci mərhələ birinci mərhələni tamamlayır. Həmin mərhələlər qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektiv cəhətləridir. Bu, o deməkdir ki, qiymətləndirici faktlara istinadən obyekt barəsində kifayət qədər məlumat əldə edir. Qiymətləndirməyə aid müqavilə imzalandıqdan sonra, əsas hesablamalara başlamazdan əvvəl qiymətləndirici çoxsaylı informasiyaların toplanması və onun təhlili ilə məşğul olur. Qiymətləndirmənin reallığı və obyektivliyi istifadə olunan informasiyaların tamlığından və dəqiqliyindən asılı olduğuna görə, bu iş qiymətləndirməyə aid olan mərhələlər içərisində ən vacibi və məsuliyyətlisi sayılır. Ən əvvəl obyektə peşəkarlıqla baxış keçirilməli, müəyyən ölçmələr aparılmalıdır. Daha sonra isə obyektə aid bəzi məsələləri xırdalıqlarına qədər aydınlaşdırmaq üçün sifarişçinin qiymətləndirmə obyekti barədə daha məlumatlı olan nümayəndəsi ilə fikir mübadiləsinin aparılması lazım gəlir. Bu mərhələdə qiymətləndirici sifarişçinin təqdim etdiyi layihə, smeta, mühasibat və digər sənədlərlə tanış olur. Həmin sənədlər və informasiyalara əsasən qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi bölgə, şəhər və rayon miqyasında obyektin qiymətinə təsir edən təbii, iqtisadi, sosial, ekoloji və digər amilləri xarakterizə edən məlumatların təhlili aparılır. Əlavə informasiya bazası nəşr olunan cari mənbələr, internet, statistik məcmuələr, qiymətləndiricilərin və rieltorların xüsusi məlumat bazaları, Azərbaycan Respublikasının qanunvericilik məcmuələri sayılır. Bəzən çatışmayan və olduqca zəruri olan informasiyaların müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarından, dövlət tabeli şirkətlərdən və hətta vaxtilə əmlakın taleyi ilə bağlı olan 98 kənar təşkilatlardan da əldə edilməsi qiymətləndirmənin reallığına kömək edə bilər. Üçüncü mərhələdə qiymətləndirici əldə etdiyi məlumatları təhlil edir, müqavilədə nəzərdə tutulmuş təyinat üzrə qiymətləndirməni həyata keçirir. Bu, qiymətləndirmənin subyektiv cəhətidir. Burada qiymətləndirici öz peşəkarlığı, təcrübəsi və əldə etdiyi faktiki informasiyalar daxilində əmlakın qiymətini müəyyən edir. Qiymətləndirci zəruri informasiyaları topladıqdan sonra daha yaxşı, daha səmərəli istifadə üzrə zəruri təhlillər apararaq, üç ənənəvi yanaşmaların (məsrəf, müqayisə və gəlir yanaşmaları) bazasında qiymətləndirmə işinin qarşısında duran məqsəd və vəzifələrə müvafiq olan metodların seçilməsi, onlardan hansının tətbiqinin daha önəmli olması barədə düşünür. Hesablama prosesində əvvəlcə dəyərə təsir edən bütün amillər (hansı ki, onlar əvvəlcədən təhlil edilmişdir) nəzərə alınır.Təbiidir ki, hər bir yanaşma dəyərin səviyyəsini fərqli qaydada əks etdirəcəkdir. Ona görə də, onların hansının reallıqları daha düzgün, daha dəqiqliklə əks etdirəcəyi yönümündə təhlil aparılır. Belə təhlil hər bir yanaşmanın üstünlüyünü və qüsurlarını müəyyən etməyə imkan verməklə, həm də alınan nəticənin razılaşdırılmasına, yəni qiymətləndirmə obyektinin yekun dəyərinin müəyyən edilməsinə imkan verir. Şübhəsiz ki, hesablanmış qiymət əmlakın real dəyərini ya tam ifadə edir, ya da obyektin dəyərini olduğundan az və ya çox əks etdirir. Ona görə də, qiymətləndirici sifarişçi və həm də dövlət qarşısında qiymətləndirmənin düzgün və real aparılmasına görə məsuliyyət daşımalıdır. Qiymətləndirici və sifarişçinin məsuliyyəti “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 18-ci maddəsində təsbit olunmuşdur. Dördüncü mərhələ qiymətləndirmə fəaliyyətinin nəticələrinə dair hesabatların tərtib olunmasıdır. Qeyd etmək lazımdır ki, sonuncu mərhələyəqədərki bütün fəaliyyəti ərzində qiymətləndirici sərbəstdir. Onun fəaliyyəti əvvəlki mərhələlərdə hüquqi cəhətdən tənzimlənməmişdir. O, obyekti də, sənədləri də istədiyi formada müşahidə edir və araşdırır. Qiymətləndiricinin müstəqilliyi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 17-ci maddəsində təsbit olunlmuşdur. Orada göstərilir ki, sifarişçinin və digər maraqlı şəxslərin qiymətləndiricinin fəaliyyətinə müdaxilə etməsinə yol verilmir. Bu heç də o demək deyildir ki, o, istədiyi kimi hərəkət edə bilər. Qiymətləndirici qanunla icazə verilən hüquqları (9-cu maddə), vəzifələri (10-cu maddə) və qiymətləndirmə fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün hazırlanmış standartlar və normalar çərçivəsində fəaliyyət göstərir. Lakin burada qiymətləndiricinin məsuliyyətinin hərtərəfli açıqlanması, onun qanunvericiliklə əhatə edilməsi məsələsi tam açıqlanmamışdır. Sonrakı digər qanunlarda da, dövlət nəzarəti zamanı hüquqi və fiziki şəxslərin məsuliyyətinin konkretləşdirilməsi variantına rast gəlinmir. Ona görə, müasir Azərbaycan iqtisadiyyatında ən azı əmlakın qiymətləndirilməsi müqaviləsi üzrə qiymətləndiricinin məsuliyyətinin sığortalanması işinin təşkilinə böyük ehtiyac vardır. Azərbaycan Respublikası qanunvericiliyinə uyğun qaydada tərtib olunmuş hesabat qiymətləndirməyə aid standartlara əsaslanaraq istifadə olunmuş ilkin məlumatların, faktların, hesablamaların, əsaslandırmaların şərhinin verilməsi şərti ilə yerinə yetrilmiş qiymətləndirmənin nəticələrini əks etdirən sənəddir. Qiymətləndirmə obyektinin bütün cəhətlərini, əlamətlərini və hesablamaları tam təsvir etməklə yanaşı, hesabat həm də bazarın vəziyyətini, qiymətləndirmə obyektinin analoqlarını, habelə onun vəziyyətinə təsir göstərə bilən digər amilləri də əhatə etməlidir. Hesabat qiymətləndirməni bilavasitə icra edən və ona məsuliyyət daşıyan mütəxəssis (qiymətləndirici) tərəfindən imzalanaraq qəbul etmə aktı ilə sifarişçiyə təhvil verilir. Qeyd etmək lazımdır ki, mövcud qanunvericiliyi bilmədən yol verilən hər hansı səhvlər qiymətləndiricini məsuliyyətdən azad edə bilməz. Hesabat sifarişçiyə təhvil verilərkən əvvəllər qəbul edilmiş bütün sənədlər də ona qaytarılmalıdır. Beləliklə, qiymətləndirmənin mərhələlərinə aid deyilən ifadələr, şərhlər və izahlarla yanaşı, onu yığcam şəkildə və aşağıdakı qaydada nəzərdən keçirmək prosesin daha əyani olaraq yadda qalmasına kömək edər. 100 Sxem 4.2 Hazırlıq mərhələsi İnformasiyanın toplanması mərhələsi Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin hesablanması  Qiymətləndirmə obyekti ilə tanışlıq  Sifarişçi tərəfindən təqdim olunası sənədlərin siyahısının tərtib edilməsi  Qiymətləndirmə obyektinin və qiymətləndirmənin məqsədinin göstərilməsi şərti ilə qiymətləndirmənin aparılması üzrə müqavilənin bağlanması  Qiymətləndirmə obyektinə yerində baxılması  Sifarişçidən informasiyaların alınması  Rəsmi mənbələrdən əlavə məlumatların alınması (internet şəbəkələri, nəşriyyat vasitələri, qiymətləndiricilərin informasiyası)  Daha yaxşı və faydalı istifadənin təhlili  Məsrəf, müqayisə və gəlir yanaşmaları metodlarından istifadə etməklə, qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsi  Müxtəlif metodların tətbiqi ilə əldə olunan qiymətləndirmə nəticələrinin razılaşdırılması  Hesabatın yekun mətninin hazırlanması  Hesabatın sifarişçiyə təqdim edilməsi, qəbul - etmə aktının imzalanması və sifarişçinin əvvəlcədən qiymətləndiriciyə veridiyi sənədlərin ona qaytarılması Yekun mərhələ Qiymətləndirmənin mərhələləri 101 Əvvəldə qeyd olunduğu kimi, qiymətləndirmənin mərhələləri bir-biri ilə sıx surətdə əlaqədardır və biri digərini şərtləndirir. Əlbəttə, bu bölgü özü də şərti xarakter daşıyır, çünki qiymətləndirmə tam və kompleks fəaliyyətdir. Bu bölgü yalnız və yalnız qiymətləndirmənin mahiyyətinin dərk edilməsi üçün idrakda aparılan bölgüdür. Beynəlxalq təcrübədə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi iki mərhələdə aparılır. Birinci mərhələdə mütəxəssis oxşar obyektlərin regional və yerli bazardakı vəziyyətini tədqiq edir. Tədqiqat nəticəsində müəyyən vaxt ərzində hüquqi, fiziki, maliyyə və s. məhdudiyyətlər daxilində istehlakçıların verdikləri üstünlüklərin ümumi xarakteri çərçivəsində daşınmaz əmlakdan ən yaxşı istifadə barədə rəy verilir. Qiymətləndirilən daşınmaz əmlakdan istifadənin ən yaxşı variantı müəyyən müddət ərzində ən yüksək ümumi gəlirin təmin edilməsindən ibarətdir. Qiymətləndirmə obyektindən istifadənin əlverişli variantı müəyyən edildikdən sonra qiymətləndirmənin növbəti mərhələsi başlayır. Beləliklə, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi qiymətləndirilən obyektlər barədə informasiyaların toplanması, obyektlərin eyniləşdirilməsi, qiymətləndirmənin məqsədinin müəyyən edilməsi və qiymətləndirmə tarixinin qoyulması proseslərini əhatə edir. Mövzuda istifadə olunan məfhumlar və anlayışlar . Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti. ИИН, АДИУ, АСК. Бakı: 2001. 10. Правовое регулирование оценочной деятельности. Верхозина А.В. М.: 2003. Özünüyoxlama sualları 1. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin tənzimlənməsi formaları hansılardır? 2. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin hüquqi bazasını təşkil edən qanun və qərarların səciyyəsini verin. 3. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin hansı mərhələləri fərqləndirilir? 4. Qiymətləndirmənin nəticələri üzrə hesabata hansı tələblər qoyulur? 5. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin başlanılmasını şərtləndirən əsaslar nədən ibarətdir? 6.Qiymətləndirmə fəaliyyətinin tənzimlənməsində qeyrihökumət təşkilatlarının əsas funksiya və vəzifələr
ilkin hazırlıq mərhələsi İqtisadi, texniki və digər sahələrdə tətbiq olunan standartların əsas mənası və mahiyyəti həmin normativ sənədin müvafiq sahə üzrə rəhbər tutulmasından, onun tələblərinə əməl edilməsindən ibarətdir. Beynəlxalq təcrübədən bizə bəlli olduğu kimi hər bir əmlak növünün qiymətləndirilməsinə aid olan xüsusi standartlar mövcuddur. Deməli, bu fəsildə yalnız daşınmaz əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsi üzrə qüvvədə olan standartların şərhini verməyə, onun tətbiqi aspektlərinin müəyyən edilməsinə daha çox ehtiyac vardır. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə aid standartlar əsasən dövlət, xüsusi və bələdiyyə mülkiyyətində olan obyektlərin peşəkarlıqla qiymətləndirilməsinə, qiymətləndirmənin məqsədinin və dəyər növlərinin açıqlanmasına, zəruri prosedur qaydalarının, tətbiq olunan yanaşma və metodların qiymətləndirmə prosesində ardıcıllığının müəyyən edilməsinə xidmət edir. Daşınmaz əmlakın dəyəri başlıca olaraq, müştərilərin ona hansı niyyətlə yaxınlaşmasından və əmlakın həmin niyyəti təmin edə bilməsi dərəcəsindən asılıdır. Bu və ya digər bir sıra ənənəvi amillərlə yanaşı, qiymətləndirmənin nəticələrinə daşınmaz əmlakın əhatəsi amilləri də təsir göstərir. Elə ona görə də, qiymətləndirmə standartlarında bütün amillərin təsirinə xüsusi əhəmiyyət verilir. Qiymətləndirməyə aid ədəbiyyatda belə amillər bir sıra qruplara bölünür. Bunlara misal olaraq, daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən əhatə amillərini, texniki müayinə amillərini göstərmək olar. Əhatə amillərinin tərkibi aşağıdakı sxemdə Daşınmaz əmlak obyektinin dəyərinə onun coğrafi yerləşməsi, nəqliyyat magistrallarına yaxınlığı, rayonun yerləşdiyi “nüfuzluluq” və orada işgüzar fəallığın səviyyəsi, şəhər infrastrukturunun inkişafı, torpaq sahəsindən istifadəyə qanunla müəyyənləşdirilmiş hüquqi qaydalar və məhdudiyyətlər də əhəmiyyətli təsir göstərir. Həmin amillərin əmlakın dəyərinə təsir dərəcələrini ardıcıl nəzərdən keçirək. Sahədə tikililərin olması. Bu zaman əsasən daşınmaz əmlak obyektinin yerləşdiyi ərazidə və yaxınlıqdakı sahələrdə tikililərin sıxlığı araşdırılır. Məsələn, daşınmaz əmlak obyektinin yerləşdiyi ərazidə və onun ətrafındakı sahələrdə, əsasən, xüsusi sektora məxsus, 6 – 10 ar həyətyanı sahəsi olan 1 və 2 mərtəbəli yaşayış binaları mövcuddur. Sahələr arasındakı yolların eni 4 metrdir. Tikintinin keyfiyyəti o qədər də yüksək olmayan 1-2 mərtəbəli binalar üstünlük təşkil edir. Evlərin ümumi quruluşunda elit yaşayış binaları 10-15 faizdir. Lakin bu təsvirin başqa fərqli foramaları da ola bilər. Lakin qiymətləndirici bilməlidir ki, bütün bunlar qiymətləndirmə obyektinin dəyərinə əhəmiyyətli təsir göstərir. Obyektin yerləşdiyi ərazi və nəqliyyat üçün rahatlığı Burada obyektin dəqiq ünvanı, yerləşdiyi rayonun “nüfuzluluğu”, nəqliyyat magistrallarının, şəhər nəqliyyatı üçün dayanacaqların, metro stansiyalarının mövcudluğu, şəhər infrastrukturunun inkişaf Ətrafda mövcud olan digər obyektlər Ətraf mühitin vəziyyəti Obyektin yerləşdiyi ərazi və səviyyəsi kimi göstəricilər əks olunur. Məsələn, obyekt Bayıl qəsəbəsində, dağ ətəyində, əsas yollardan, nəqliyyat magistrallarından, ticarət obyektlərindən, səhiyyə idarələrindən, məktəblərdən xeyli aralıda yerləşir. Şübhəsiz ki,bu zaman alıcının belə mənzərəyə baxışları mütləq dəyərə təsir göstərəcəkdir. Mühəndis infrastrukturu. Burada qiymətləndirilən obyektin mühəndis-texniki şəbəkəsi - su, qaz, kanalizasiya, elektrik və telefon xətləri ilə təchiz olunması göstərilməlidir. Ətraf mühitin vəziyyəti Obyektin zona yerləşməsi (“yataq” rayonu, sənaye zonası, şəhərin işgüzar hissəsi, ucqar rayon və s.), yaxınlıqda zərərli tullantıları olan sənaye müəssisələrinin, çirklənmə mənbələrinin, zibilxanaların mövcudluğu yaxud olmaması göstərilir. Bu barədə məlumatlar olduqda, həmin obyektlərin radiasiya və ya radioaktivlik səviyyəsi göstərilməlidir. Beləliklə, daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən bəzi amillərin strukturu və ardıcıllığı aşağıdakı kimi qəbul olunur. Sxem 7.2 Alınmış nəticələr əsasında qiymətləndirilən obyektin ərazidə yerləşməsinin müsbət, yaxud mənfi xüsusiyyətləri ümumiləşdirilir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirmə məqsədləri üçün tədqiq olunması hazırlıq işlərindən, texniki müayinədən, təhlildən və tədqiqatın nəticələrinin rəsmiləşdirilməsindən ibarətdir. Hazırlıq işlərinin tərkibinə qiymətləndirilən obyektlə ilkin tanışlıq, Əsas tikinti konstruksiyalarının tipi Tikinti konstruksiyalarının və mühəndis avadanlığının faktiki vəziyyəti Mühüm tikinti materiallarının növü Obyektin həndəsi xüsusiyyətləri Texniki müayinə üçün əsas götürülən amillər 140 qiymətləndirilən obyektə aid olan sənədli materialların toplanılması və təhlili, habelə texniki müayinənin keçirilməsi üçün işçi materialların hazırlanması daxildir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün texniki müayinənin keçirilməsinin məqsədi və əsas məzmunu obyektdə aparılmış yaxşılaşdırmaların xüsusiyyətləri və faktiki vəziyyəti haqqında məlumatların toplanmasıdır. Bir qayda olaraq texniki müayinə ayrı-ayrı konstruksiya elementləri üzrə aparılır və bunlara aşağıdakılar daxildir:  yeraltı hissənin konstruksiyaları;  dayaq təşkil edən əsas konstruksiyalar;  mərtəbələr arası əlaqə elementləri;  dam örtüyü konstruksiyaları;  pəncərə və qapı oyuqları;  döşəmələr;  xarici tərtibat;  daxili tərtibat;  daxili mühəndis sistemləri və qurğuları. Layihə-smeta sənədləri olduqda, obyektin faktiki konstruksiya həcminin, istifadə olunmuş tikinti materiallarının, tikintiquraşdırma işlərinin həcminin layihə məlumatlarına uyğunluğu tutuşdurulmalıdır. Layihə, yaxud icra sənədləri olmadıqda, obyektin həndəsi xüsusiyyətləri ölçmə işlərinin aparılması yolu ilə müəyyənləşdirilir. Konstruksiya elementlərinin, mühəndis sistemlərinin və avadanlığının faktiki vəziyyəti xarici müşahidə aparılması yolu ilə müəyyənləşdirilir. Alətlərdən istifadə olunmaqla texniki diaqnostika metodları, konstruksiyaların açılması, fövqaladə vəziyyət qrupları üzrə yoxlama hesablamalarının aparılması daşınmaz əmlakın qiymətləndirmə məqsədləri üçün tədqiq olunması işlərinə aid edilmir. Konstruksiya elementlərinin, mühəndis sistemlərinin və qurğuların zədələri, onların kəmiyyət göstəriciləri təsvir formasında təsbit olunur. Texniki müayinə zamanı qiymətləndirilən obyektin dəyərinə güclü təsir göstərə biləcək qüsurlar aşkar olunarsa, qiymətləndirici 141 texniki diaqnostika metodları ilə əlavə tədqiqatların keçirilməsi barədə qərar qəbul edilməsi haqqında sifarişçini xəbərdar etməlidir. Belə hallarda obyektin dəyəri barədə son qərar yalnız əlavə tədqiqatların nəticələri araşdırıldıqdan sonra qəbul oluna bilər. Sənədlərin təhlili və texniki tədqiqatların nəticəsində aşağıdakı mövqelər üzrə nəticələr çıxarıla bilər:  qiymətləndirilən obyektin cari və perspektiv istifadəsi üzrə qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş məhdudiyyətlərin mövcudluğu;  obyektdən faktiki istifadənin onun layihədə nəzərdə tutulmuş təyinatına uyğunluq dərəcəsi;  qiymətləndirilən obyektin analoji təyinatlı daşınmaz əmlak üçün mövcud olan müasir standartlara uyğunluq dərəcəsi;  konstruksiya elementlərinin, mühəndis sistemlərinin və avadanlığının daxili vəziyyəti və iş qabiliyyəti;  dəyərə təsir göstərən əsas amillərin siyahısı;  ayrı-ayrı elementlərin texniki vəziyyətinin daha dərindən tədqiqatının keçirilməsi barədə tövsiyələr
“Əmtəə strukturu və Bazarın təqdiq edilməsi Bazar – satıcı və alıcıların alış-veriş etdiyi məkan, ticarət obyekti.Bazarın ən sadə və həm də ən mühüm tərkib hissəsi əmtəələrin alqı-satqı əməliyyatıdır. Bu prosesdə əmtəə və pul satıcı ilə alıcının münasibətə girmələri üçün iqtisadi vasitələrdir, bazarın mövcudluğunun zəruri şərtlərdir (komponentlərdir). Deməli, bazarın mövcudluğu üçün onun subyektləri (alıcı və satıcı) və vasitələri (pul və əmtəə) olmalıdır. Lakin alqı-satqı əməliyyatının baş verməsi üçün hər iki bazar subyektinin marağı (mənafeyi) olmalıdır. Onları bazara gətirən də elə budur, mənafelərdir. Deməli, bazar mənafeləri reallaşdıran iqtisadi mexanizmdir ki, onun da bir çox ünsürləri mövcuddur.
Tarixən əvvəl, yerli bazarlar yaranır və onların inkişafı region bazarlarının meydana gəlməsinə səbəb olur. Regionlararası iqtisadi əlaqələrin yaranması və genişlənməsi milli bazarın formalaşmasına gətirib çıxarır. Ölkələr arasında iqtisadi əlaqələrin yaranması və genişlənməsi dünya bazarının yaranmasına səbəb olmuşdur.
Coğrafi yerləşməsinə, əhatə dairəsinə görə müxtəlif bazarların yaranması əmtəə istehsalının artması, əmək bölgüsünün dərinləşməsi, nəqliyyat və rabitə vasitələrinin inkişafı nəticəsində mümkün olmuşdur.
Bazar əmtəələrin yaradılması prosesinə əks təsir göstərir və istehsalla əks əlaqə yaranır.

• 
  Bu bazarın əsas funksiyalarından biridir – əks iqtisadi əlaqə yaratmaq funksiyası.
  
• 
  Bazarın ikinci funksiyası istehsal sferası ilə istehlak sferasını birləşdirmək, deməli, istehsalçı ilə istehlakçını qovuşdurmaqdan ibarətdir.
  
• 
  İstehsalın son nəticələri üzərində əsas nəzarətçi olmaq funksiyası. Bu nəzarət kəmiyyətə və keyfiyyətə nəzarətdir.
  
• 
  İqtisadi münasibətlərin reallaşdırılmasına xidmət funksiyası. Bazar mübadiləsi istehsalçı və istehlakçıların öz maraqlarının həyata keçirilməsi üsuludur. Burada prinsip belədir: "Mənə lazım olanı, mənə ver, sən isə sənə lazım olanı alarsan" (A.Smit).
  

Bazarın tənzimləyici, bölüşdürücü, qiyməti formalaşdırmaq, təmizləyici kimi funksiyaları da vardır.
Strukturu[

1. 
   İstehlak məhsullarının bazarı;
   
2. 
   İstehsal vasitələri bazarı;
   
3. 
   Xidmətlər bazarı;
   
4. 
   Əmək (iş qüvvəsi) bazarı;
   
5. 
   Elmi və təcrübə-konstruktor işləmələr bazarı (elmin məhsulları, istehsala tətbiq üçün hazır olan texnologiyalar);
   
6. 
   Borc kapitalı bazarı;
   
7. 
   Qiymətli kağızlar bazarı;
   
8. 
   Valyuta bazarı;
   
9. 
   Mənəvi nemətlər bazarı (alimin, yazıçı, rəssamın və s. intellektual fəaliyyətinin məhsullarının pulla reallaşdırılması);
   
10. 
    Informasiya məhsulları bazarı və s.
    

Bütün bu bazarların iqtisadiyyatın müxtəlif sahələrdə fəaliyyət göstərməsi onların rolunun getdikcə artmasının sübutudur. Bazar istehsalı onun bütün amilləri ilə təmin edən bir sahəyə çevrilmişdir. Buna görə də bütün ən iri istehsal sahələri ixtisaslaşmış bazarlara möhtacdır. Elə buna görədir ki, bazarın hakim olduğu milli iqtisadiyyatlar bazar iqtisadiyyatı kimi səciyyələndirilir. Istənilən bazarın normal fəaliyyəti üçün sxemdə göstərilən şərtlərin olması olduqca vacibdir.
Qanunlar və mexanizmi[
Bazar mürəkkəb münasibətlər sistemidir və bu münasibətlər bazara xas olan qanunlarla və onların fəaliyyət mexanizmləri ilə tənzimlənirlər. Bu qanunlara aiddir: tələb qanunu, təklif qanunu, rəqabət qanunu, ekvivalent mübadilə qanunu, mənfəət qanunu və s. Bu qanunların hər birinə xas olan fəaliyyət mexanizmi vardır və onlar məcmu halda bazarın fəaliyyət mexanizmini təşkil edir.
Öz konkret növündən asılı olmayaraq, hər bir bazar aşağıdakı əsas ünsürlərə söykənir, onlara əsaslanır: qiymət, tələb və təklif, rəqabət. Bazar mexanizminin bu ünsürlərini ətraflı şərh edəcəyik. Məhz bazar mexanizminin bu ünsürlərinin fəaliyyəti sayəsində əvvəlki mövzuda göstərdiyimiz üç əsas vəzifə – nə istehsal etmək? Necə istehsal etmək? Kimin üçün istehsal etmək? – həll olunur. Bunu dərsliklərdə verilmiş belə bir misalla izah edirlər: fərz edək ki, əhalinin gəliri artıb və istehlak etdiyi kartofu azaldıb ət almağa üstünlük verir. Belə olduqda kartofa olan tələbat azalır və ətin alınması çoxalır. Belə olduqda ətin qiyməti artır və kartofun qiyməti aşağı düşür. Nəticədə kartof istehsalçısı əlavə gəlir götirə bilmir və sahəyə əlavə kapital qoymur. Heyvandarlıq gəlirli sahə olduğundan başqa sahibkarların diqqətini cəlb edir və sahəyə əlavə kapital qoyulur. Kartof istehsalçıları mənfəətin bir hissəsini itirdiyinə görə daha gəlirli sahə axtarırlar.
Müəyyən bir dövr ərzində qiymətlərin nisbətindəki dəyişiklik ət istehsalını artırır və kartofun istehsalını azaldır. Bazarda ətin müxtəlif növlərinin qiymətləri də müxtəlif olacaq və əhalinin hər bir təbəqəsi gəlirinə uyğun olan qiymətlərlə ət alacaq. Bu proses bazarda tarazlıq yaratdı. Bu tarazlığı yaradan: birinci, qiymət oldu – məhz qiymət istehsalçını istehsalın istiqamətini dəyişməyə məcbur etdi. Qiymətin dəyişməsi istehsal texnologiyasını seçməyə təsir etdi. Nəticədə qiymət müəyyən etdi ki, gəlirlərin mövcud səviyyəsində məhsulu kimlər istehlak edəcəkdir.
Tələb – tələb (alıcılıq qabiliyyətidir) bazarda əmtəələrə olan tələbatdır ki, istehlakçı bazar qiymətindən və pul gəlirindən asılı olaraq ala bilər, yəni ala biləcəyi əmtəənin miqdarıdır.
Təklif – bu, mövcud qiymətlərlə satılmaq üçün bazarda olan əmtəələrinmiqdarıdır. Tələb və təklifin nisbətindən asılı olaraq, onların dəyişməsilə qiymət «tarazlı» adlanan qiymət ətrafında enib-qalxacaq.
Rəqabət – bazar mexanizmində hərəkətverici «mühərrik» rolunu oynayır. Belə ki, hər bir sahibkarın məqsədi maksimum mənfəət əldə etməkdir. Buna görə o, təsərrüfat fəaliyyətinin miqyasını genişləndirir. Bu zaman hər bir sahibkar daha əlverişli istehsal şəraitinə malik olmağa, əmtəələrini satmağa, istehsalını genişləndirməyə çalışır. Bu zaman sahibkarların münasibətləri bəhsləşmə, rəqabət forması alır. Əgər təklif tələbdən çoxdursa, bu zaman həmin əmtəənin satıcıları arasında rəqabətə başlayır. Öz əmtəələrini satmaq üçün hər bir satıcı qiyməti aşağı salmaqla müştərini özünə cəlb etməyə çalışır. Prosesin uzun çəkdiyi bir şəraitdə həmin əmtəənin istehsalı azalır. Tələb təklifdən çox olduqda isə rəqabət alıcılar arasında baş verir. Imkanlı alıcı daha yüksək qiymət təklif edir. Defisit olan həmin əmtəəyə tələb artdığına görə onun istehsalı genişləndirilir. Bazar mexanizmi bu qayda ilə fasiləsiz fəaliyyət göstərir.
Lakin bazarda əlaqələrin tipləri müxtəlifdir. Biz qeyd etmişdik ki, natural təsərrüfatda istehsal olunmuş məhsul bilavasitə bölgü sferasına daxil olur və bölünür. Bu zaman istehlakçı arzusu ilə seçim edə bilmir. Bazar təsərrüfatı şəraitində isə onun subyektləri iqtisadi cəhətdən azaddırlar.
Alıcının azadlığı – bir-birini əvəzləyən və sərbəst nemətlərdən istədiyini seçmək azadlığı; ən yaxşı xidmət göstərən və əmtəəsini əlverişli şərtlərlə satanı tapmaq azadlığı. Satıcının azadlığı – daha münasib alıcı tapmaq; satışdan əldə etdiyi pula öz arzusuna uyğun uyğun sərəncam vermək azadlığı. Alıcı və satıcı üçün azadlıq ticarət sövdələşmələrində istədiyi qədər seçim etmək imkanında olmalıdır. Bazar şəraitində mümkün olan azadlığı iqtisadçılar üç tipə ayırırlar: 1. azad bazar; 2. qeyri-leqal bazar; 3. tənzimlənən bazar. Azad bazar tipi şəraitində maksimum iqtisadi azadlıq var. Başqa sözlə burada kortəbiilik, inkişafın nəticələrinin bilinməməsi, idarəolunmazlıq hökm sürür ki, bu da tədavül sferasında klassik kapitalizmin əsas cəhətlərində ifadə olunur. Bu cəhətlər aşağıdakılardır:

1. 
   bazarda böyük olmayan fabrikin fərdi mülkiyyətçisi sərbəst davranır;
   
2. 
   istehsalçı alıcı ilə əvvəlcədən sövdələşməmiş istehsal edir;
   
3. 
   istehsalçının özü istehsal etdiyi məhsulun əhaliyə pərakəndə satışı ilə özü məşğul olur.
   

Bu bazar tipində hər iki bazar subyekti iqtisadi suverenliyə malikdir. Döələt bu bazarı möhkəm qanunlarla tənzim etmir. Ancaq bazarın bu dərəcədə azad olması onun agentlərinin özbaşınalığına, qaydalara əməl etməməsinə gətirib çıxarır. Buna görə də onu «vəhşi bazar», «sivil olmayan bazar» adlandırırlar.