Azərbaycan Dövlət Neft və Sənaye Universiteti «Beynəlxalq-neft-qaz biznesi»

SUAL 7.4. Sahibkarlıq fəaliyyətində ənlakın qiymətləndirilməsi halları

Əmlak münasibətlərinin düzgün qurulması və tənzimlənməsi

ölkədə iqtisadi islahatların müvəffəqiyyətl ə həyata keçirilməsinin

başlıca şərtl ərindən biridir. Son illərdə bu istiqamətdə irimiqyaslı

tədbirlər həyata keçirilmiş, ölkədə əmlak bazarını, xüsusilə

daşınmaz əmlak bazarını tənzimləyən və onun inkişafını təmin

edən bir sıra qanunvericilik aktları qəbul edilmişdir. Bu baxımdan

29 iyun 2004-cü ildə qəbul edilmiş (№713-IIQ) «Daşınmaz

əmlakın dövlət rey estri haqqında» qanunu xüsusi qeyd etmək olar.

Dövlət mülkiyyətinin özəlləşdirilməsinin I Dövlət Proqramının

başa çatması və II Dövlət Proqramının müvəffəqiyyətl ə icrası ,

Azərbaycan Respublikasının Milli Məclisi tərəfindən Mülki, Vergi, Torpaq, Gömrük məcəllələrinin, “Azərbaycan Respublikasında mənzil fondunun özəlləşdirilməsi haqqında”, “İcarə haqqında”, “Qiymətl əndirmə fəaliyyəti haqqında”, “Torpaq bazarı haqqında”, “Girov haqqında”, “Müflisləşmə və iflas haqqında”, “Dövlət satınalmaları haqqında”, “Rəqabət haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunlarının və digər normativ hüquqi aktların qəbul edilməsi bunun bariz nümunəsidir. Azərbaycanda mülkiyyətçilər sinfinin formalaşması və

mülkiyyət bazarının inkişafı, əmlakın açıq alqı-satqısı , mənzil

sektorunda daşınmaz əmlakın satışı ilə məşğul olan fiziki şəxslərin

və hüquqi rəsmiləşdirilmiş firmaların meydana çıxması, ölkəmizdə

hələ 90-cı illərin birinci yarısında əmlak bazarının təşəkkül

tapması barədə fikir söyləməyə əsas verir. Respublikada peşəkar

qiymətl əndirmə fəaliyyəti ilə məşğul olan strukturların mövcud-luğu bank fəaliyyətinin canlanmasının, əmlakın girov qoyulması

ilə kreditlərin verilməsinin (ipotekanın inkişafının), çoxsaylı

sığorta və auditor şirkətinin yaradılmasının məntiqi nəticəsidir.

Ölkədə aparılan iqtisadi islahatlar, xüsusilə onun əsas istiqa-mətl ərindən olan özəlləşdirmə və torpaq islahatı bütün sahələrdə

iqtisadi səmərəliliyin yüksəlişini təmin edir. Bu da, öz növbəsində

qiymətl əndirmə fəaliyyətinin inkişafı baxımından böyük

əhəmiyyətə malikdir. İslahatların həyata keçirilməsi eyni zamanda

iqtisadi inkişafın sürətlənməsinə, əsas və dövriyyə vəsaitlərinin

hərəkət sürətinin artmasına, investisiya axınının güclənməsinə də

təsir göstərmişdir. Eyni zamanda özəlləşdirmə, əmlak bazarında

torpaq sahələrinin, m ənzillərin, müəssisələrin, qiymətli kağızların

alqı-satqısı, girov qoyulması, sığortası, icarəyə verilməsi və s. ilə

bağlı həyata keçirilən əməliyyatlar bu prosesin inkişafına stimul

yaratmışdır. Bazar iqtisadiyyatının infrastrukturu kimi meydana çıxan

əmlak bazarı həyatımızın bütün sahələrini əhatə edir. Dövlət

əmlakının özəlləşdirilməsi, torpaq islahatlarının aparılması, mənzil

təsərrüfatının liberallaşdırılması, vergitutma bazasının genişlən-məsi, kredit və sığorta sisteminin inkişafı ölkəmizdə mükəmməl

əmlak bazarının formalaşdırılması zərurətini yaratmışdır. Bu

bazarı tənzimləmək məqsədi ilə müvafiq tədbirlər uğurla həyata

keçirilir.Qəbul edilmiş qanunlar və onların icrası mexanizminin yara-dılması ölkədə sivil əmlak bazarının formalaşmasına və inkişafına,

bu sahədə sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslərin sayının

artmasına və göstərdikləri xidmətin keyfiyyətinin yüksəlməsinə

təkan vermişdir. Bu bazarda ən mühüm və zəruri sahibkarlıq növ-lərindən biri də, əmlakın müxtəlif növlərinin qiymətl əndirilməsi

fəaliyyətidir. Qətiyyətl ə demək olar ki, azad sahibkarlıq fəaliy-yətinin bu növü bazar münasibətl ərinin fəlsəfəsindən irəli gəlir və

müasir əmlak bazarının bunsuz fəaliyyət i , tərəqqisi qeyri-mümkündür.Əmlak nədir? Əmlak bazarı nə deməkdir? Onların qiymət-ləndirmə f əaliyyəti ilə əlaqəsi necə qurulmuşdur? Bu suallara

cavab verməklə, qiymətləndirmə f əaliyyətinin daha dərindən başa

düşülməsinə nail olmaq mümkündür. Azərbaycan Respublikasının

Mülki Məcəlləsində göstərilir ki, əmlak istənilən əşyaların və

qeyri-maddi əmlak növlərinin elə bir toplusudur ki, fiziki və

hüquqi şəxslər onlara sahib olur, onlardan istifadə edir, onlara dair

sərəncam verə bilir və əgər qanunvericiliklə qadağan edilməyibsə,

onları məhdudiyyətsiz əldə edə bilər. Əmlak bazarı isə əmlakların alqı-satqısı, dəyişdirilməsi, bağışlanması, vəsiyyət edilməsi üzrə əməliyyatların məcmusudur. Bu iqtisadi sistem çərçivəsində əmlakın mülkiyyətçisi, sahibi, səhmdarı və s. səlahiyyətli şəxslər mülki dövriyyənin imkanları daxilində həmin əmlaka sərəncam verir, ondan istifadə edir, onun faydalı xüsusiyyətl ərindən bəhrələnir. Tənzimlənən bazar iqtisadiyyatının ciddi surətdə nəzarət olunan sosialist iqtisadi

sistemindən əsas fərqi də bundadır. Belə ki, insanlara öz əmlakları

ilə müstəqil surətdə davranmaq, reallaşdırmaq hüququ verilir.

Lakin dövlət özünün qanunları ilə, vergi, gömrük, qiymət siyasəti

ilə əmlak bazarını tənzimləyir, onun inkişafı üçün şərait yaradır,

bəzi əmlak növləri üçün isə xüsusi rejim müəyyən edir. Əgər

əmlak bazarı tənzimlənməsəydi, onda bu sahədə pərakəndəlik,

idarəolunmazlıq yaranardı ki, bundan da yalnız dövlət deyil, həm

də mülkiyyətçilər, əmlak sahibləri zərər çəkmiş olardılar.

Xüsusilə, daşınmaz əmlakin o cümlədən torpağın spesifik

xüsusiyyətl ərini nəzərə alaraq qanunvericiliklə daşınmaz əmlakın

dövriyyəsi, onun bir şəxsdən başqa şəxsə keçməsi üçün xüsusi

qaydalar müəyyən edilmişdir. Belə ki, daşınmaz əmlaka hüquqlar

Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydə alınır. Dövlət

Reyestrinə bütün daşınmaz əmlak və onunla əlaqədar mövcud olan

əşya hüquqları daxil edilir. Son illərdə qəbul edilən bir sıra

normativ hüquqi sənədlərlə (“Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi

haqqında”, “Torpaq islahatı haqqında” Qanunlar və s.) dövlət

mülkiyyətində saxlanılacaq əmlakın (o cümlədən torpağın) əhatə

dairəsi və xüsusiyyətl əri müəyyən edilmişdir. Qüvvədə olan

qanunvericiliklə, həmçinin dövlət əmlakının (o cümlədən torpağın)

bələdiyyə ehtiyacları üçün bələdiyyələrin mülkiyyətinə və ya

istifadəsinə verilməsi qaydaları da müəyyən edilmişdir. Eyni

zamanda, bunun əksinə olaraq, ictimai və dövlət ehtiyacları üçün

bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan əmlakın alınması da nəzərdə

tutulur. Bütün bunlar göstərir ki, əmlakın hansı mülkiyyətdə olma-sından asılı olmayaraq ondan səmərəli istifadə təmin olunmalıdır.

Burada dövlətin və insanların maraqları uzlaşdırılmalıdır. Qanun-vericilikdə həmçinin əmlakla bağlı əməliyyatların (əqdlərin)

məhdudlaşdırılması halları da aradan qaldırılır. Lakin elə əşyalar

(əmlak) da vardır ki, onların ya mülki dövriyyədə olmasına yol verilmir (mülki dövriyyədən çıxarılır), ya da mülki dövriyyəsi məhdudlaşdırılır. Belə əşyaların siyahısı Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə müəyyən edilir. Başqa sözlə,dövriyyədən çıxarılmış (alınıb-satılması mümkün olmayan vəyaxud vətəndaşların xüsusi mülkiyyətində ola bilməyən) əmlak istisna olmaqla, bütün əmlak növləri alqı -satqı, girov, bağışlama, dəyişmə, miras və s. obyekti ola bilər. Bütün bunlar respublikamızda əmlak bazarının inkişafı üçün münbit şəraiti

təmin etmişdir. Belə ki, əmlakla bağlı əməliyyatlar (alqı -satqı,

dəyişmə, girov qoyma, vergiyə cəlb etmə, sığorta etm ə və s.)

zamanı hər bir əmlak ozünün dəyəri, başqa sözlə, faydalılıq dərəcəsi çərçivəsində əhəmiyyət kəsb edir. Beləliklə də, əmlakın dəyərinin onun qiymətində real və düzgün müəyyən edilməsi məsələsi aktuallaşır. Əmlakın real qiymətinin müəyyən edilməsi həm də, ona görə əhəmiyyətlidir ki, bu qiymət əmlakla bağlı əməliyyatlar zamanı tərəflərin ümumi rəyə gəl ə biləcəyi, razılaşacağı qiymətdir. Dem əli, əmlakın dəyərinin dəqiq və obyektiv müəyyən edilməsi əmlak bazarında əmlakın qiyməti ilə bağlı tərəflərin bir-birinə qarşılıqlı etimadını şərtl əndirən ən mühüm amildir.