Baholash ishi va investitsiyalar

1.3. Uy-joylar qiymatini baholashning metodologik asoslari
Uy-joylar qiymatini baholashning metodologik asoslari bo’yicha
mamlakatimizda 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha
mulkni baholash milliy standarti ishlab chiqilgan.
O’z navbatida, ushbu 10-son MBMSning maqsadi ko’chmas mulk qiymatini
baholashning atama va tushunchalarini, axborotga qo’yiladigan talablarni,
baholashni amalga oshirish tartibini, baholash yondashuvlari va usullarini,
baholash natijalarini rasmiylashtirishga qo’yiladigan talablarni o’rnatuvchi

---

22
normalari va qoidalarini belgilashdan iboratdir. Mazkur standartlar muvofiq,
ko’chmas mulk hisoblangan uy-joylarning qiymatini baholashda daromadga oid,
qiyosiy va xarajatga oid yondashuvlaridan foydalaniladi.
7-rasm. Uy-joylarni baholash yondashuvlari
18
10-son MBMS qoidalariga muvofiq, quidagi ko’chmas mulk obyektlari
tatbiq etiladigan baholash obyektlaridir:
- bo’sh turgan (yaxshilanmagan) yer uchastkalari;
- imorat qurilgan yer uchastkalari (yaxshilashlar amalga oshirilgan yer
uchastkalari).
Har bir baholash yondashuvi doirasida 10-son MBMSda belgilangan
usullarni tanlashni baholovchi baholash maqsadi, baholash obyektining xususiyati
va rivojlanish imkoniyatlari, cheklovchi shartlar, axborot bazasi mavjudligi va
uning to’liqligini hisobga olib mustaqil amalga oshiradi.
Baholash obyekti qiymatini daromadga oid yondashuv bilan aniqlash uchun
baholovchi baholash obyektidan kutilayotgan daromadlarni baholash sanasida
qiymatning yagona miqdoriga o’zgartirishga asoslangan quyidagi usullardan birini
qo’llaydi: 1) to’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usuli; 2) pul oqimlarini diskontlash
usuli.
To’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usuli joriy foydalanish ko’rsatkichi eng
samarali foydalanish ko’rsatkichiga muvofiq bo’lgan amaldagi ko’chmas mulk
obyektini baholash uchun qo’llaniladi.
18
10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti

---

23
To’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usuli eng tipik yillik daromadni qiymatga
uni daromadning baholash obyektiga o’xshash ko’chmas mulk obyektlari
qiymatiga nisbati haqidagi bozor ma’lumotlari tahlili asosida hisoblangan
kapitallashtirish stavkasiga bo’lish yo’li bilan to’g’ridan-to’g’ri o’zgartirishga
asoslangan:
(1)
19
bu yerda: V - baholash obyektining qiymati, I - sof operatsion daromad,
R - kapitallashtirish umumiy stavkasi.
To’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usulini qo’llaganda baholovchi:
- baholash obyektidan kutilayotgan daromadni hisoblaydi;
- kapitallashtirish stavkasi yoki renta multiplikatorini hisoblaydi;
- baholash obyekti qiymatini daromadni kapitallashtirish stavkasiga bo’lish
yoki yalpi yoki sof renta multiplikatoriga ko’paytirish yo’li bilan aniqlaydi.
O’zgartirilishi lozim bo’lgan kutilayotgan daromad sifatida uning quyidagi
turlaridan biri olinadi: ehtimol tutilgan yalpi daromad, ya’ni ko’chmas mulkdan u
to’liq yuklangan sharoitda hamda barcha yo’qotishlar va xarajatlarni hisobga
olmagan holda olinishi mumkin bo’lgan daromad; ehtimol tutilgan yalpi
daromaddan maydonlardan to’laligicha foydalanmaslik tufayli yuz bergan
yo’qotishlarni ayirish va ijara haqi olinganda ko’chmas mulk obyektidan bozor
maqsadlarida normal foydalanishdan olingan boshqa daromadlarni qo’shish yo’li
bilan olinadigan haqiqiy yalpi daromad; haqiqiy yalpi daromaddan amortizatsiya
ajratmalarini o’z ichiga olmaydigan operatsion xarajatlarni ayirish yo’li bilan
olinadigan sof operatsion daromad.
Kapitallashtirish stavkasi baholanayotgan aktiv daromadlari tuzilishi va
mavjud axborotga qarab, bozorni siqish usuli, bog’liq investitsiyalar usuli, kapital
xarajatlar qoplanishini hisobga olish kabi usullardan biri bilan hisoblanadi.
19
10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti

---

24
Kapitallashtirish stavkasi va yalpi yoki sof renta multiplikatori
o’zgartirilayotgan daromad turiga muvofiq bo’lishi lozim.