Dərs vəSAİTİ Azərbaycan Respublikası Təhsil Nazirliyi Elm və

bir və ya bir neçə qonşu (özgə) torpaq sahələrindən məhdud istifadə hüququ olub, torpaq mülkiyyətçiləri, 
istifadəçiləri və icarəçiləri arasında razılaşma və ya məhkəmənin qərarı ilə müəyyən edilir. Öz sahəsinə 
xidmət göstərmək üçün torpaq mülkiyyətçisinin, istifadəçisinin və icarəçisinin qonşu torpaq mülkiyyətçilərinin, 
istifadəçilərinin və icarəçilərinin torpaq sahələrinə servitut qoyulmasını  tələb etmək hüququ qanunvericilikdə 
təsbit olunmuşdur. 
Torpaq sahəsinə aşağıdakı servitutlar müəyyən edilə bilər: 
– torpaq sahəsindən piyada və ya nəqliyyat vasitəsilə keçmək; 
– torpaq sahəsindən fərdi, kommunal, mühəndis, elektrik və digər xətt və şəbəkələrin çəkilməsi və təmiri 
üçün istifadə etmək; 
– torpaq sahəsində drenaj işləri aparmaq; 
– torpaq sahəsində su toplamaq və içməli su götürmək (mal-qaranı suvarmaq); 
– torpaq sahəsindən mal-qaranı keçirmək; 
– yerli şəraitə və adətlərə uyğun olaraq özgənin torpaq sahəsində ot biçmək və mal-qara otarmaq; 
– torpaq sahəsindən axtarış, tədqiqat və digər işlərin aparılması üçün müvəqqəti istifadə etmək; 
– qonşu sahədə dayağı olan və ya müəyyən hündürlükdə qonşu sahəsinə keçən tikililər və qurğular 
ucaltmaq; 
– qonşu sahədə müəyyən hündürlükdən artıq olan tikililərin və qurğuların ucaldılmasını qadağan etmək; 
– torpaq sahəsində qoruyucu meşə  əkinləri və zolaqları salmaq və digər təbiətqoruyucu obyektlər 
yaratmaq; 
– qanunvericiliyə zidd olmayan hallarda torpaq sahəsi üzərində digər servitutlar (TM, maddə 54). 

---

52 
 
Servitutlar, onların müəyyən edildiyi torpaq sahəsinə mümkün qədər az məhdudiyyətlər yaradan üsullarla 
tətbiq edilməli, üzərində servitut müəyyən edilən torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin həmin servitutdan istifadə 
edən  şəxsdən müvafiq ödəniş  tələb etmək hüququ olduğunu bilməlidir. Lakin kənd  əhalisinin və onların 
müxtəlif birliklərinin xeyrinə müəyyən edilən servitutlara görə ödəniş qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamışdır. 
Torpaq sahəsi üzərində hüququn formasından asılı olmayaraq servitut bütün torpaq sahəsinə müəyyən 
edilə bilər və dövlət qeydiyyatından keçirilməlidir. Başqa şəxslərə keçdikdə torpağa qanunvericiliklə müəyyən 
edilmiş servitutlar saxlanılır. 
Servitutlar müvəqqəti və ya daimi ola bilər ki, bu zaman onun əsasları aradan qaldırılarsa, torpaq 
mülkiyyətçisinin tələbinə görə  həmin servitut dayandırıla bilər. Servitut tətbiq edilməsi nəticəsində torpaq 
sahəsindən məqsədli təyinatına görə istifadə etmək qeyri-mümkün olarsa, o halda həmin torpağın 
mülkiyyətçisinin bu servitutun məhkəmə qaydasında dayandırılmasını tələb etmək hüququ vardır. 
Mülkiyyət hüququ torpağın müəyyən sahəsini əhatə edə bilər. Torpaq sahəsi dövlət torpaq kadastrında və 
torpaq üzərində hüquqların dövlət reyestrində  sərhədləri, ölçüləri, coğrafi mövqeyi, hüquqi statusu, rejimi, 
təyinatı və digər göstəriciləri əks etdirilmiş yer sahəsinin bir hissəsidir. Torpaq sahəsinin hüquqi statusu onun 
məqsədli təyinatını, torpaq sahəsi üzərində hüququn formasını (mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququ), habelə 
həmin sahəyə dair yüklükləri (məhdudiyyətləri) əhatə edir. Torpaq sahəsinin ərazi sərhədləri daşınmaz əmlakın 
dövlət reyestrini aparan səlahiyyətli  şəxsin mülkiyyətçiyə verdiyi sənədlər  əsasında təyin edilir. Torpağa 
mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındığı andan əmələ gəlir. 
Qanunvericiliyə görə, torpağın müəyyən sahəsinə mülkiyyət hüququ, qanunda ayrı hal nəzərdə 
tutulmayıbsa, həmin sahənin sərhədləri daxilində yerləşən torpaq qatını, qapalı sututarları, meşələri və bitkiləri 
də  əhatə edir. Mülkiyyətçi öz torpaq sahəsinin üstündə  və altında (5 m-ə  qədər) olan hər  şeydən istifadə edə 
bilər. Lakin bu zaman qanunvericiliyi və digər şəxslərin hüquqlarını pozmaq olmaz. 
Torpaq sahəsi mülkiyyətçilərinə görə torpaq sahəsinə buraxılmanın müxtəlif hüquqi rejimi müəyyən 
edilmişdir. Qanunvericilikdə dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpağa buraxılma üçün fiziki və hüquqi 
şəxslərin mülkiyyətində olan torpaqlara buraxılmadan daha geniş imkanlar nəzərdə tutulmuşdur. Bu, dövlət və 
bələdiyyə mülkiyyətində daha çox müxtəlif təyinatlı torpaqların olması ilə izah olunur. Belə sahələrə heç bir 
icazə olmadan fiziki şəxslər sərbəst şəkildə daxil ola bilərlər. Lakin həmin sahələrdə olan təbiət obyektlərindən 
fiziki  şəxslər qanunvericiliklə  və torpaq mülkiyyətçisinin yol verdiyi hədlərdə istifadə edə bilərlər. Məsələn, 
qanunvericiliyə, mülkiyyətçinin verdiyi ümumi icazəyə və yerli adətlərə uyğun olaraq meşələrdə, sututarlarda 
müvafiq olaraq meyvə yığmağa, heyvan, quş və balıq ovlamağa icazə verilir. Lakin bütün bunlar icazə verilmiş 
yerlərdə, hədlərdə həyata keçirilə bilər. 
Fiziki və hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan torpaq sahəsinə isə bir qayda olaraq mülkiyyətçinin icazəsi 
olmadan başqa  şəxslərin girməsinə yol verilmir. Lakin, qanunvericilikdə bu ümumi qaydadan istisnalar da 
müəyyən edilə bilər. Belə ki, zəruri hallarda mülkiyyətçinin torpaq sahəsindən başqa piyadaların keçidi üçün 
istifadə edilməsinə yol verilə bilər. Belə hallarda hökmən torpaq sahəsi qanunda nəzərdə tutulmuş qaydada 
servitutla yüklü edilməlidir (Servitut dedikdə - bir mülkiyyətçinin daşınmaz  əmlakın digər daşınmaz  əmlakın 
mülkiyyətçisinin xeyrinə yüklülüyü anlaşılır. Servituta əsasən bir mülkiyyətçinin daşınmaz əmlakına mülkiyyət 

---

53 
 
hüququnun məhdudlaşdırılması hesabına digər daşınmaz  əmlakın mülkiyyətçisinə  həmin  əmlakdan göstərilən 
məhdudiyyətlər çərçivəsində istifadə etmək hüququ verilir). 
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 169.3-cü maddəsinə görə, torpaq sahəsinin 
mülkiyyətçilərinin mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırılması 
əsasları bu maddədə xüsusilə 
müəyyənləşdirilmişdir. Bir sıra  əsaslı  işlərin görülməsi üçün başqasının torpaq sahəsindən istifadə edilməsinə 
yol verilməklə onun mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırılması mümkündür. Belə  əsaslı  işlərin siyahısı 
maddədə birbaşa nəzərdə tutulmuşdur. Buraya quyuların qazılması, drenaj, qaz və başqa borcların, yerüstü və 
yeraltı elektrik xətlərinin çəkilməsi daxildir. Bu işlərin görülməsi başqasının torpaq sahəsindən istifadə etmədən 
qətiyyən mümkün deyilsə  və ya hədsiz yüksək xərclər tələb edirsə  həmin torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi bu 
işlərin aparılmasına icazə verməlidir. Mülkiyyətçinin hüququnun belə  məhdudlaşdırılmasına hər  şeydən  əvvəl 
həmin işlərin görülməsinin başqa məqbul variantı olmadıqda yol verilir. Başqa variant daha çox məsrəf tələb 
edərsə torpaq mülkiyyətçisi bu işlərin həyata keçirilməsi üçün onun sahəsindən istifadə edilməsinə mane ola 
bilməz. Bu halda torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi dəyəcək zərərin əvəzi ödənilməklə həmin işlərin aparılmasına 
icazə verməlidir. Bununla yanaşı  həmin torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin mənafeləri  ədalətlə  nəzərə 
alınmalıdır. Bundan başqa mülkiyyətçi çəkitlən yerüstü xətlərin keçdiyi torpaq sahəsinin tam əvəzi ödənilməklə 
onun sahəsindən ayrılmasını  tələb edə bilər. Torpaq sahəsi ilə bağlı  şəraitin dəyişməsi mülkiyyətçinin 
mənafeyini də  dəyişdirə bilər. Bu halda mülkiyyətçi öz mənafeyinə uyğun olaraq xətlərin öz sahəsində başqa 
yerdən çəkilməsini tələb edə bilər. Belə  işlərin görülməsinin xərclərini bir qayda olaraq ixtiyarlı  şəxs 
ödəməlidir. Lakin bu xərclər çox olduqda onun ağlabatan hissəsini mülkiyyətçi ödəməlidir. Çünki belə  işin 
görülməsini məhz mülkiyyətçi tələb edir və onun mənafeyinin müdafiəsi digər tərəfin mənafeyinə ciddi zərər 
vurmaqla həyata keçirilə bilməz (maddə 170.1). 
Vətəndaşların və hüquqi şəxslərin istifadə edə biləcəyi torpaq sahələrinə növbəti hüquq növü icarədir. 
Mülki qanunvericiliyə görə icarəyəverən icarə müqaviləsi üzrə icarəçiyə müəyyən haqq müqabilikdə  əmlakı 
müvəqqəti sahiblik və istifadə və ya müvəqqəti istifadəyə verməyi öhdəsinə götürür. Müqaviləyə uyğun olaraq 
icarəyə götürülmüş əmlakın istifadəsi nəticəsində alınmış meyvələr, məhsul və gəlir icarədarın mülkiyyətidir. 
İcarə hüququ ilə torpaq sahələri Azərbaycan Respublikasının vətəndaşlarına və hüquqi şəxslərinə, 
əcnəbilərə və vətəndaşlığı olmayan şəxslərə, xarici hüquqi şəxslərə, beynəlxalq birliklərə və təşkilatlara, habelə 
xarici dövlətlərə verilir. 
Mülkiyyətçi olan icarəyəverənin razılığı ilə icarəçi icarəyə götürdüyü torpaq sahəsini başqasına 
subicarəyə (ikinci əldən icarəyə) verə bilər. İcarəyəverənlə icarəçi arasında yaranan hüquqi və iqtisadi əlaqələr 
torpaq üzərində icarə münasibətləri olub, bu münasibətlərin obyektləri dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə 
olan torpaqlardır. 
Qanunvericiliyə görə torpaq icarəsi müqavilə  əsasında  əvəzi ödənilməklə torpaqdan müddətli istifadə 
etməkdir. Torpaq üzərində icarə münasibətləri icarəyəverənlə icarəçi arasında yaranan hüquqi və iqtisadi 
əlaqələr kimi ortaya çıxır. Bu münasibətlərin obyektləri dövlətin, bələdiyyələrin və xüsusi mülkiyyətində torpaq 
olan şəxslərin torpaqlarıdır. 
17 mart 1999-cu ildən qüvvəyə minmiş «Torpaq icarəsi haqqında» Azərbaycan Rsepublikası Qanununa 
görə dövlət və bələdiyyə torpaqları mənfəət əldə etmək məqsədi ilə fəaliyyət göstərən fiziki və hüquqi şəxslərin 

---

54 
 
istifadəsinə bir qayda olaraq icarə  əsasında verilir. Lakin, torpağın istifadəsi haqqında sənədlərdə  nəzərdə 
tutulduğu hallarda torpağın istifadəçisi də onu icarəyə verə bilər (maddə 4) . 
Qanunvericilikdə  həmçinin dövlət mülkiyyətində olan aşağıdakı torpaqların icarəyə verilə bilməsi də 
təsbit olunmuşdur: 
– dağ-mədən sənayesinin ehtiyatları  təsdiq edilmiş faydalı qazıntı yataqlarının, magistral boru 
kəmərlərinin, sənaye, nəqliyyat, rabitə, energetika, mühüm meliorasiya və su təsərrüfatı obyektlərinin yerləşdiyi 
torpaqlar; 
– meşə fondu torpaqları; 
– Xəzər dənizinin (gölünün) Azərbaycan Respublikasına mənsub olan bölməsinin dibi də daxil olmaqla 
su fondu torpaqları; 
– yay və qış otlaqlarının torpaqları; 
– dövlət elmi-tədqiqat və tədris müəssisələrinin, onların təcrübə bazalarının, maşın-sınaq stansiyalarının, 
dövlət sort-sınaq, baytarlıq, bitki mühafizəsi, bitki karantini xidmətlərinin, toxumçuluq və damazlıq 
müəssisələrinin torpaqları; 
– sağlamlaşdırma və istirahət təyinatlı torpaqlar; 
– dövlət müəssisə, idarə və təşkilatlarının yerləşdiyi və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş 
torpaqlar («Torpaq icarəsi haqqında» Qanun, maddə 5). 
Qeyd etmək lazımdır ki, bu torpaqlar icarəyə verilərkən onların hüquqi statusu, rejimi, məqsədli təyinatı 
nəzərə alınır, istifadəsi və mühafizəsi ilə bağlı  məsələlər isə hazırda ölkəmizdə qüvvədə olan müvafiq 
qanunvericilik aktları ilə tənzimlənir. 
Qanunvericiliyə görə, bələdiyyə mülkiyyətində olan aşağıdakı torpaqlar icarəyə verilə bilər: 
– ehtiyat fondu torpaqları; 
– fiziki və hüquqi şəxslərin istifadəsində olan torpaqlar. 
Bələdiyyələrin ümumi istifadədə olan torpaqlarının icarəyə verilməsi bələdiyyə torpaqları haqqında 
Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə müəyyən olunur. 
Fiziki və hüquqi şəxslərin xüsusi mülkiyyətində olan torpaqlar Azərbaycan Respublikasının mülki və 
torpaq qanunvericiliyində  nəzərdə tutulmuş qaydada icarəyə verilir. Qanunvericiliyə görə, torpaqlar icarəyə 
verilərkən aşağıdakı şərtlərə əməl edilməlidir: 
– ərazinin təbii-coğrafi şəraitinin torpaqdan istifadənin müddətinin və xüsusiyyətlərinin, qonşu torpaqların 
mülkiyyətçilərinin və istifadəçilərinin qanunla qorunan mənafelərinin nəzərə alınması; 
– dövlət və  bələdiyyə torpaqlarının icarəyə verilməsində torpaq qanunvericiliyində  nəzərdə tutulmuş 
növbəliliyə əməl edilməsi; 
– torpaqların təyinatı üzrə istifadə edilməsi; 
– torpaqların istifadəsi zamanı ekoloji tarazılığın gözlənilməsi və  ətraf mühitin mühafizəsinin təmin 
edilməsi; 
– torpaq sahələrinin yerquruluşu layihələri və yaşayış məntəqələrinin baş planları əsasında verilməsi; 
– kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların mühafizəsi, keyfiyyətinin və münbitliyinin qorunması, bərpası və 
yaxşılaşdırılmasının təmin edilməsi («Torpaq icarəsi haqqında» Qanun, maddə 9). 

---

55 
 
Torpaq mülkiyyətçilərinin və ya onların vəkil etdiyi orqanların qərarı (razılığı) ilə bilavasitə, torpaq 
müsabiqələri və ya hərracları vasitəsi ilə icarəyə verilə bilər. Qanunvericiliyə görə dövlət və  bələdiyyə 
torpaqlarının bilavasitə icarəyə verilməsi barədə qərar torpağı icarəyə götürmək istəyənin ərizəsi, icarəyə verilən 
torpaq sahəsi qanuni istifadə də olduqda isə torpaq istifadəçisinin razılığı və müvafiq icra hakimiyyəti orqanının 
və ya bələdiyyənin rəyi  əsasında qəbul olunur və icarəyəverənlə icarəçi arasında icarə müqaviləsi bağlanır. 
Müqavilə qanunvericiliyə uyğun tərtib olunmalıdır və bu zaman aşağıdakılar nəzərdə tutulmalıdır: 
– icarəyə verən və icarəçinin adları, hüquqi ünvanları, digər rekvizitləri, onların hüquq və vəzifələri; 
– torpaq sahəsinin ölçüsü, keyfiyyət kateqoriyası, sərhədləri və təyinatı barədə məlumatlar; 
– icazənin müddəti, icazə haqqı, ona yenidən baxılması şərtləri və ödənilmə qaydaları; 
– torpaqların istifadəsi, mühafizəsi və keyfiyyətinin yaxşılaşdırılması şərtləri; 
– müqavilənin dəyişdirilməsi, uzadılması, vaxtından əvvəl ləğv edilməsi və xitamı qaydası; 
– fors - major halları baş verdikdə torpağın geri alınması şərtləri; 
– müqavilənin  şərtlərinin pozulması ilə bağlı  tərəflərin məsuliyyəti və mübahisəli məsələlərin həlli 
qaydası. 
Qeyd etmək lazımdır ki, torpaq icarəsi müşqaviləsi dövlət qeydiyyatına alınır və icarənin müddətləri 
tərəflərin razılığı ilə bağlanan bu müqavilədə təsbit olunur. Müqavilədə həmçinin torpağın subicarəyə verilməsi, 
satın alınması, torpaq və mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş digər şərtlər də nəzərdə tutula bilər. 
Qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada torpağa icarə hüququ daşınmaz  əmlakın dövlət reyestrində 
qeydə alınmalı  və  həm dövlət, həm də  bələdiyyə torpaqlarının icarəçilərinə torpaqdan müvəqqəti istifadə 
hüququna dair şəhadətnamə verilməlidir.  Əks təqdirdə icarə hüquqlarının müdafiəsinə  və toxunulmazlığına 
təminat verilmir. 
Xüsusi  şəhərsalma  əhəmiyyətinə malik dövlət və  bələdiyyə torpaqları yalnız torpaq müsabiqələri və ya 
hərracları vasitəsi ilə icarəyə verilə bilər. Bu zaman aşkarlıq təmin olunmaqla dövlət torpaqlarının icarəyə 
verilməsini müvafiq icra hakimiyyəti orqanı, bələdiyyə  və xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların icarəyə 
verilməsini mülkiyyətçilər sərbəst həyata keçirirlər. 
Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsi icarəyəverən və icarəçi arasında 
bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. 
Torpağın icarə haqqı torpaqdan müddətli istifadəyə görə icarəçinin icarəyə verənə ödədiyi vəsait olub, 
tərəflərin razılığı ilə müəyyən olunur. İcarəyəverən torpaq vergisi tədiyyəçisi olduqda, torpaq vergisi icarə 
haqqının tərkibinə daxil edilir, əks təqdirdə icarə haqqının tərkibində torpaq vergisi nəzərə alınmır. Tərəflərin 
razılı ilə icarə haqqı pul, natura (məhsul) və ya qarışıq formalarda müəyyən edilə bilər. 
Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 17 oktyabr 1998-ci il tarixli 214 Saylı  Qərarı ilə  təsdiq 
edilmiş  «Meşə fondu torpaqlarının icarəyə verilməsi Qaydası»na görə meşə fondu torpaqlarının icarəyə 
verilməsinin aşkarlıq  şəraitində, müvafiq ərazidə yaşayan  əhalinin mənafeyi nəzərə alınmaqla  Ekologiya və