Xəbər bülleteni №10

Daşınmaz əmlak bazarı: 2008-lə 2014-ün nə fərqi var?

06.10.2015


                        Rəşad Əliyev
  “Value and Sources” konsaltinq şirkəti

Əmlak bazarında qiymətlər 2014-cü ilin payızından enməyə başladı. Əsas səbəb dünya bazarında neftin qiymətinin düşməsinin makroiqtisadi vəziyyətə mənfi təsiri ilə bağlı idi. Qiymət enməsi 1 ildən artıqdır davam edir. Bu, böyük dövrdür.

Daşınmaz əmlak bazarında oxşar vəziyyət 2008-ci ildə də yaranmışdı. Hər iki dövrün oxşar və fərqli cəhətləri var. Oxşarlıq bazardakı böhranın səbəbləri və qiymətlərin enmə həcmləri ilə bağlıdır. Fərqlər isə bazarda mövcud şərait və ona təsir edən amillərdir.

Oxşar cəhətlər

Qiymətlərin azalmasının səbəbi makroiqtisadi vəziyyətin pisləşməsi ilə əlaqəli olub, hər iki halda da səbəb neftin qiymətlərinin aşağı düşməsidir.

Qiymətlər dollar ifadəsində əvvəlki pik həddən orta hesabla 30-35%-ə qədər azalıb (2015-ci il üzrə hazırkı tarix götürülür. Bundan sonra nə baş verəcəyi bilinmir).

Fərqli cəhətlər

2008-ci ildə başlayan böhran zamanı manatın dollara olan məzənnəsi sabit qaldı. 2014-cü ildə başlayan böhran nəticəsində isə 2015-ci ilin fevral ayında manat 33% devalvasiyaya uğradı və nəticədə son 20 ildə ilk dəfə olaraq qiymətlər manat və dollar ifadəsində fərqli istiqamətlərdə hərəkət etdi. Sonradan məzənnə sabit qaldığı üçün qiymətlər yenidən həm manat, həm də dollar ifadəsində düşməyə başladı.

2008-ci ilin əvvəlində iqtisadi bum nəticəsində daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər şişmişdi. Qiymətlər enməmişdən əvvəl yuxarı həddə sabitləşməmişdi. 2014-cü ildə isə bazar enmədən əvvəl sabitləşmişdi (şəhərdə söküntü işləri ilə bağlı ucuz əmlakların qiymətlərinin şişməsini istisna etsək).

2008-ci ildə ipoteka kreditləşməsi həyata keçirilməyib. Proses 2007-ci ildə dayandırıldı və 2009-cu ilin iyun ayında bərpa edildi. Buna görə də ipoteka kreditləşməsi qiymət azalması dövründə bazara dəstək göstərə bilmirdi. 2014-cü ildən bazarda başlayan böhrandan bu vaxta kimi ipoteka kreditləşməsi müəyyən fasilələrlə olsa da davam edib. Bu isə bazara əlavə dəstək olub.

2008-ci ildə qiymətlərin enməsinə baxmayaraq daşınmaz əmlakın investisiya cəlbediciliyi nisbətən qorunmuşdu. Buna görə də həmin dövrdə kommersiya obyektlərinin qiymətləri çox az düşdü. O zaman daşınmaz əmlaklarla bağlı əməliyyatlara vergi nəzarəti də yox idi. İndi isə daşınmaz əmlakların investisiya cəlbediciliyi aşağı səviyyəyə enib və ən çox zərbə kommersiya obyektlərinə dəyib.

2008-ci ildə kommersiya obyektlərinə və mənzillərə fiziki tələbat daha çox olub.

Ölkə iqtisadiyyatının strukturu bu dövrlərdə nisbətən fərqlidir. Hazırda qeyri-neft sektorunun rolu iqtisadiyyatda daha çoxdur. Bu isə ona işarə edir ki, hazırkı bazar ehtimala görə daha dayanıqlı olmalıdır.

2008-ci ildə daşınmaz əmlak bazarına dəstək göstərən əlavə amillər çox az idi. Hazırda isə bazara bir çox amillər dəstək göstərə bilər. Məsələn, hazırda vətəndaşların sərəncamında olan sərbəst pul kapitalının həcmi o vaxta nisbətən daha çoxdur.

Əlavə fərqlər də var. Məsələn, bazarın həcmi və strukturu, iqtisadiyyatın və daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların kreditləşməsi həcmləri, ÜDM-in həcmi, neft qiymətlərinin bir qədər fərqli hərəkəti və s.

Başqa faktorlar

Daşınmaz əmlak bazarında 2008-ci ildə başlayan böhran 2014-də olduğu kimi seqmentlər üzrə müxtəlif olub. 2009-cu ilin iyun ayında İpoteka Fondu uzun fasilədən sonra ipoteka kreditləşməsinə start verdi. 1 iyun 2009-cu ildən 31 dekabr 2009-cu ilədək, yəni 7 ay ərzində 1800 nəfərə yaxın vətəndaşa ümumi həcmi 76 milyon manatdan artıq təşkil edən ipoteka krediti verildi. Həmin dövrdə verilən kreditlərin həcmi 2006-2007-ci illərdə verilmiş ipoteka kreditlərinin həcmindən (75,8 milyon manat) artıq olub. Mənzil bazarında bahalaşma bu proseslə üst-üstə düşdü, lakin müəyyən dövrdən sonra qiymətlər sabitləşdi. Digər seqmentlərdə bahalaşma uzun müddətdən sonra başladı.

Digər maraqlı fakt da var. Mənzil bazarında iyun ayında ipoteka kreditlərinin sayəsində bahalaşmanın başladığı dövrdə “Brent” markalı neftin qiyməti 65-72 dollar arası olub. 2009-cu ilin sonlarında isə neftin qiyməti artıq 70 dollardan yuxarı idi, ancaq buna baxmayaraq bazarda mənzil bazarından başqa digər seqmentlərdə durğunluq davam edirdi. Yəni neftin qiymətinin artması bazara gec təsir etməyə başlayırdı.