Ko’chmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi o’rni, ahamiyati va rolini o’rganishning metodologik asoslari
Ko’chmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi o’rni, ahamiyati va rolini
Yüklə 0,6 Mb. Pdf görüntüsü
|
|
3. Ko’chmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi o’rni, ahamiyati va rolini
tahlil qilish amaliyoti Ko’chmas mulk bozorini tahlil qilish bozor holatini omillar ta’sirida undagi o’zgarishlarni bilish uchun o’rganiladi. 15 Ресина. Экономика недвижимости. М.: «Дело», 2000. 100 с 23 Ko’chmas mulk bozorini prognoz qilishda marketing, fundamental va texnik usullarga asoslangan holda tahlil qilinadi. Ko’chmas mulk bozori tahlil qilishda quyidagi masalalar qo’yiladi: 1. Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar, indekslar, daromadlilikning oldindan qiziqtirgan muddatlardagi tendensiyalarni o’zgarishi masalasi. 2. Turli pog’onalarda pog’onalarda iqtisodiy va moliyaviy indikatorlarning oldindan qiziqtirgan muddatlardagi qiymatlarini o’zgarishi masalasi. 3. Ko’chmas mulk bozoridagi talab va taklifni prognoz qilish. 4. Ko’chmas mulk sifatining (eskirishini) o’zgarishni prognozlash. 5. Bozor qatnashchilarining iqtisodiy holatni prognoz qilish. Tizimli masalalar – masalarning shunday sinfiki, ularning yechimi tadqiqot bo’lmish ko’chmas mulk bozorining tizimli tahlili, prognozi va sintezi asosida obyektning barqarorligi, raqobatbardoshliligi va iqtisodiy xavfsizligi nuqtayi nazardan tendensiyalari tahlili, holatiga baho berish, undagi jarayon va munosabatlarni modellashtirish, optimallashtirish v prognozlashtirish, optimal regulyativ va rivojlantirish strategiyasini hamda institutsional, funksional va instrumental tuzilmalari faoliyati va shunga o’xshash savollarga javob topishdan iborat. Ko’chmas mulk bozorining tizimli masalalarini ikkita yirik sinfga – tizimli tahlil va tizimli sintezga ajratish mumkin. Tizimli tahlilda tuzilmaviy, funksional, parametric tahlil uslublari qo’llaniladi. Tuzilmaviy tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va uning tarkibiy qismlari tuzilmasini tahlil qilish tamoyil va usullar yig’indisi. Funksionl tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori va uning tarkibiy qismlari funksiyalarni tizimli tahlil qilish tamoyili va usullari yig’indisi. Parametrik tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va funksiyalari paramaetralarini bir-biri bog’liqlikda tizimli tahlil qilish tamoyil va usullar yig’indisi. 24 Ko’chmas mulk bozorining aniq qo’yilgan tahlil maqsadi va tamoyillar doirasida amalga oshiriladi: 1. Tahlilni amalga oshirishga bo’lgan talabni aniqlash. Ushbu talbni keltirib chiqaruvchi muammolarni va omillarni tahlil qilish. 2. Tahlil maqsadi va vazifalarini, obyekti va predmetini aniqlash. 3. Tahlil metodologiyasini tanlash. 4. Tahlil uchun zaruriy resurslar tahlili. 5. Tahlil usulini tanlash va modelini tuzish. 6. Tahlini tashkilllashtirish. 7. Olingan natijalar tahlili. Xulosalar, takliflar va tavsiyalar ishlab chiqish. Ko’chmas mulk bozori bo’yicha sintez maqsadi va tamoyillari orqali amalga oshiriladi: 1. Sintezni amalga oshirishga bo’lgan talabni aniqlash. Ushbu talabni keltirib chiqaruvchi muammolarni va omillarni tahlil qilish. 2. Sintez maqsadi va vazifalarini, obyekti va predmetini aniqlash. 3. Sintez metodologiyasini tanlash. 4. Sintez uchun zaruriy resurslar tahlili. 5. Sintez usulini tanlash va modelini tuzish. 6. Sintezni tashkillashtirish. 7. Sintez natijalari tahlili. Transfer bo’yicha tavsiya, taklif, choralar va loyiha ishlab chiqarish. Tizimli sintezda ham tuzilmaviy, funksional, parametrik sintez uslublari qo’llaniladi. Tuzilmaviy sintez uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va uning tarkibiy qismlari tuzilmasini tizimli sintez qilish tamoyil va usullar yig’indisi. Funksional sintez uslubi – Ko’chmas mulk bozori va uning tarkibiy qismlari funksiyalarini tizimili sintez qilish tamoyil va usullar yig’indisi. 25 Parametrik sintez uslubi – Ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va funksiyalari parametrlarini bir-birlari bilan bog’liqlikda tizimli sintez qilish tamoyil va usullari yig’indisi. Diagnostik tahlil qilishning hozirgacha mavjud bo’lgan usullari 4 ta yirik guruhga ajratish mumkin: 1. Faktorli tahlil usullari: 2. Eksport baholash usullari: 3. Aralash usullar: 4. Matematik usullar. Ko’chmas mulk bozori ni tahlil qilishda 3 ta yirik yondashuv qo’llaniladi: ixtisoslashgan, faktorli va riskli. 1-yondashuvda tahlilning turli pog’onalarida qo’llanuvchin indikatorlar dinamikasi bo’yicha baholashni nazarda tutadi. Mazkur yondashuv tahlil va hisob-kitoblaarning nisbatan oddiiyligi bilan ajaralib turadi. Bu yondashuv universal sanalib, undan turli pog’onalardagi xo’jalik tizimlari innovatsion muhitini tadqiq etishda foydalanish mumkin. 2-yondashuv bu omilli yondashuv. Ushbu yondashuv mazmunan bir-biriga yaqin bo’lgan va omillar deb ataladigan ko’rsatkichlar yig’indisidan tarkib topadigan yiriklashtirilgan guruhlar tuzishdan iborat. Bundagi tahlil ishlari har bir alohida ko’rsatkich bilan emas, balki obyektga ta’sir ko’rsatuvchi omil (faktor) yiriklashtirilgan guruh – bilan olib boriladi. Bunda turli pog’onadagi tadqiqot obyektlarini baholashdagi omilli yondashuvda barcha omillar bo’yicha o’rtacha vaznlashtirilgan baholar yig’indisi umumiy ko’rsatkich bo’lib xizmat qiladi. 3-yondashuv bu riskli yondashuv bo’lib, uning tarafdorlari tadqiqot obyektining tarkibiy qismlari sifatida 2 ta asosiy variantini – obyekt salohiyati va risklarini – ko’rib chiqiladi. Ko’chmas mulk bozorining tahlil amaliyoti quyidagilarni ko’rsatadi: 26 - Jahon globallashuv sharoitida ko’chmas mulk bozorilari haddan tashqari tez sur’atlar bilan rivojlanmoqda, bunda globallashuv jarayonlari va raqobat bardoshlilik talablari jadval ravishda ortib bormoqda: - Milliy ko’chmas mulk bozorilari turli omillar ( ichki va tashqi) ta’siriga o’ta sezgir bo’lib, risk va krisizlarga moyil bo’lgan holda tez o’zgarib bormoqda, bu sharoitlarda ularning egiluvchan moslashishi, raqobatbardoshlilik va barqarorlik darajalari inersion harakatga ega; - Ko’chmas mulk bozorida katta hajmdagi modernizatsiyalashgan mulklar paydo bo’lib, turli oldindan prognoz qilinishi qiyin bo’lgan yangi jarayon va holatlarni keltirib chiqarmoqda; - Tahlil amaliyotining asosiy mezonlari obyektivlik va operativlik, to’liqlik, chuqurlik va adekvat aniqlik bo’lgani uchun yuqorida keltirilgan usullar bu mezonlarning barchasini har doim har kompleks ta’minlab bera olmayapti. Texnik tahlil har qanday aktivning bozor narxini mulk bozori obyektiv baholaydi degan ma’noni bildiradi. Bu usul mulk bozori tovari narxlari konyukturasini tahlil qilish va prognozlash uchun o’rganadi. Bunda oldin narxlar dinamikasini davrlar yoki qytariladigan tendensiyalarni aniqlash maqsadida oldingi davrlar uchun bozor narxlari tadqiq qilinadi. Keyin esa oldingi davrlarda aniqlangan tendensiyalarga o’xshash joriy tendensiyalarni aniqlash maqsadida vaqtning oxirgi davri uchun aksiyalar kursi tahlil qilinadi. Analizning oxirida hozirgi olingan va oldingi aniqlangan tovar narxlari tendensiyalari solishtiriladi. Texnik tahlini amalga oshirishda quyidagi muhim tahminlarga asoslanadi: - Tashqi omillarning har qanday o’zgarishlari mulkarni bozor narxlari dinamikasida o’z aksini topadi; - Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar dinamikasi oldindan idrok qilinadigan ma’lum qonuniyatlarga bo’ysunadi, bunday qonuniyatlar barqaror bo’lishi mumkin; - Ko’chmas mulk narxlarining avvalgi va joriy bozor tendensiyalarini o’zgarish asosida ularning kelajakdagi o’zgarish dinamikasini prognoz qilish mumkin. 27 Grafik tahlil quyidagi 3 asosiy masalani yechishda qo’llaniladi: - Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar darajasini prognoz qilish; - Ko’chmas mulkni sotish va sotib olish vaqtining optimal momentini topish; - Fundamental tahlil natijalarining to’liqligi va tog’rligini tekshirish. Fundamental tahlil mazmunan har qanday moliyaviy aktivning “haqiqiy” ( yoki ichki real) bahosi kelajakda aktiv egasi olishi mumkin bo’lgan barcha naqd pul oqimlarining keltirilgan bahosiga teng degan fikrdan kelib chiqadi. Tahlilchi ( analitik)- “fundamentalchi” naqd pul oqimlarining keltirilgan bahosiga tushum vaqtini aniqlashga intiladi, keyin esa unga mos ravishda diskontlash stavkasini qo’llab ularning keltirilgan bahosini hisoblaydi. Analitik nafaqat diskontlash stavkasini baholaydi,balki kelajakda aksiya bo’yicha to’lanadigan dividendlar miqdorini ham prognoz qilish mumkin. Marketing tadqiqot quyidagi bosqichlarni o’z ichiga oladi: 1.Tadqiqot konsepsiyasini ishlab chiqish ( muammoni asoslash, maqsad va vazifalarni aniqlash) 2. Empirik ma’lumotlarni olish va tahlil qilish ( ishchi instrumentlarini, ma’lumotlarni to’plash, ularni qayta ishlash va tahlil qilish jarayonini ishalab chiqish) 3.Asosiy xulosalar va tadqiqot natijalarini shakllantirish. Marketing tahlili natijalariga bozorni monitoring qilish asosida aniqlik kiritadi. Ko’chmas mulk bozorining takomillashmagani tufayli, ko’chmas mulk narxlari faqat talab va taklifga qarab bеlgilanadi. Mazkur tamoyilning boshqa o’ziga xos xususiyati - bu uning ko’chmas mulk bozorida katta inеrtsionligidir. Agar uzoq muddatlarga talab va taklifning o’zaro ta'siri mumtoz nazariyalarga ancha yaxshi rioya qilsada, qisqa muddatlarga nazariya ish ko’rsatmaydi, nеgaki ko’zdan kеchirilayotgan tovarning xususiyatlari tufayli uni ishlab chiqarish uchun katta vaqt talab etiladi. Bundan tashqari, ko’chmas mulk bozorida tashqi chеklashlar ham ta'sir qilishi mumkin (masalan, davlat chеklashlari) va ular bu omillarning o’zaro ta'sir kilishi namunaviy tavsifini buzadi. 28 Talab odatda taklifga qaraganda ko’proq o’zgaruvchandir. Talab va taklif tеng bo’lganida bozor qiymati tannarxni aks ettiradi. Agar bozor narxlari tannarxdan pastroq bo’lsa, yangi qurilish susayib kеtishi va to’xtashi mumkin va aksincha. Raqobat tamoyiliga ko’ra, bozordagi daromad ishlab chiqarish omillarining to’lanishi uchun zarur bo’lgan darajadan oshib kеtsa, unda mazkur bozordagi raqobat o’sadi. Bu esa daromadlarning o’rtacha darajasini pasayishiga olib kеladi. Bozordagi ortiqcha daromad salbiy raqobatga sabab bo’ladi. Ayni vaqgda oqilona raqobat bozor rivojlanishiga yordam bеradi. Monopolizmda raqobatning yo’qligi, baholash vaqtida bozor qiymatini aniqlashdan tashqarida turgan fakt sifatida qisobga olinadi. Bu tamoyil bozor mе'yoridan oshib kеtadigan daromadni qo’rib chiqishda juda zarurdir. Agar daromad uzoq muddatli ijara bilan ta'minlanmasa, qamda uning tushish ehtimoli bozordagi o’rtacha daromaddan ancha pastroq, tavakkallik esa tеgishli ravishda yuqoriroq bo’ladi. O’zgarish tamoyili ko’chmas mulk qiymatining vaqtdagi bеqarorligini aks ettiradi. Qiymatning o’zgarishi, dam ko’chmas mulkning o’zgarishi (masalan, qurilish konstruktsiyalarining jismoniy yеmirilishi, qayta ta'mirlash), hamda tashqi sharoitlarning o’zgarishi natijasida ro’y bеradi. Kеlgusi foydalarni oldindan aytish uchun tashqi va ichki shartlar o’zgarishlarini kuzatib borish muqimdir. O’zgarish tamoyili baholashning profеssional andozasining - baholashning aniq sanasini qayd qilinishini izohlaydi. Ko’chmas mulk qiymatini aniqlash uchun avval uning tеxnik qolatini, u еmirilganlik darajasini va so’ngra ma'lum iqtisodiy usullardan foydalanib, uning bozor baxosini aniqlashni taqozo etadi. Bino va inshootlarni hujjatlashtirish, ya'ni pasportlashtirish va invеntarizatsiyalash, ularning tеxnik holatini majburiy tеkshirishni ko’zda tutadi.Turar joy ko’chmas mulkining bozor qiymati to’g’risida asoslantirilgan xulosa chiqarish uchun baholovchi mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyat, ko’chmas mulk bozori, baholash obyеkti joylashgan yеr va baholash obyеktining tavsiflari haqida axborot yig’ishi va uni tahlil qilishi lozim: 29 -turar joylarni baholash to’g’risidagi hisobotning baholash faoliyati to’g’risidagi qonun hujjatlari talablariga muvofiqlashtirish; -baholash obyеktiga mavjud va bholanadigan huquqlar tavsifini takomillashtirish; -baholanadigan qiymat maqsadlari va turining baholashni o’tkazish haqidagi -shartnoma shartlariga va baholash natijalaridan kеlajakda foydalanishga muvofiqlashtirish; -baholashni o’tkazishda qabul qilingan yo’l qo’yishlar va chеklashlarning qonuniyligi (qonun hujjatlariga muvofiqligi) va haqqoniyligi amal qilish; baholash obyеktiga tеgishli bo’lgan bozor tavsifi va tipik xaridorlar to’g’risidagi ma'lumotlarni ko’paytirish; -ishonchli natijaga ega bo’lish uchun narx hosil qiluvchi omillar jamini, shu jumladan, baholash obyеktining joylashgan joyi, ochiq bozorda baholash obyеkti ekspozitsiyasining o’rtacha bozor davrini hisobga olish; -baholash obyеkti qiymatining tеgishli turini aniqlash uchun baholovchi tomonidan baholash standartlari qo’llanilishining asoslanganligini ta'minlash; -maxsus atamalar, baholovchining asoslashi va xulosalari mavjudligi va tushuntirishning to’liqligini ta'minlash; -baholash to’qrisidagi hisobotga ilovalardagi mavjud zarur hujjatlar va matеriallar mavjudligi va to’liqligini ta'minlash; -xarajatli, qiyosiy va daromadli yondashuvlar qo’llanilishining to’g’riligi, shuningdеk, har bir yondashuv doirasida baholash mеtodlarini tanlash va qo’llashning to’g’riligi, ulardan foydalanishni asoslash (foydalanishni rad etish); -hisobot tuzilmasi va uni rasmiylashtirish sifatini oshirish; -hisob-kitoblarda foydalanilgan ma'lumotlarning birlamchi ma'lumotlarga hamda baholash to’g’risidagi hisobotning har xil bo’limlarida va unga ilovalarda kеltirilgan boshqa ma'lumotlarga muvofiqlashitirish; -ko’chmas mulk bozorining tahlili natijalariga ko’ra baholovchi ko’chmas mulk bozorida yuz bеrishi mumkin bo’lgan o’zgarishlarni, baholash obyеktining 30 ko’chmas mulk bozoridagi joriy va bo’lg’usi holatini muqobil foydalanish imkoniyatini hisobga olgan qolda asoslashdan iborat. Yüklə 0,6 Mb. Dostları ilə paylaş:
|