Baholash ishi

Baholash prinsiplari
1. Mulkni baholash turli omillarning mulk qiymati miqdoriga ta’sirini aniqlash imkonini beradigan iqtisodiy prinsiplar yig‘indisi asosida amalga oshiriladi.
Boshqa teng sharoitlarda mulk obyekti qiymatiga hal qiluvchi ta’sir ko‘rsatadigan omillarga qarab, mulkni baholashda qo‘llaniladigan iqtisodiy prinsiplar yig‘indisi quyidagi tarzda tasniflanishi mumkin:
bozor muhitiga bog‘liq baholash prinsiplari;
mulkdorning mulk haqidagi tasavvuri bilan bog‘liq baholash prinsiplari;
mulkdan foydalanish xususiyati bilan bog‘liq baholash prinsiplari.
2. Bozor muhitiga bog‘liq prinsiplarga quyidagilar kiradi:
a) talab va taklif prinsipi ― mulkning bozor qiymati bozorda talab va taklifning o‘zaro ta’sirlashuvi hamda sotuvchilar va xaridorlarning raqobat xususiyati natijasida shakllanadi.
Talab qoida tariqasida xaridorlar ma’lum vaqt oralig‘ida, shu paytda qaror topgan bozor qiymati bo‘yicha sotib olishga tayyor yoki sotib olishi mumkin bo‘lgan tovarlar yoki xizmatlar miqdori bilan belgilanadi. Tovar yoki xizmatga bo‘lgan talabga ta’sir qiladigan hal qiluvchi omillar potensial iste’molchilarning shu tovar yoki xizmatni olishga istagi va imkoniyatlarini aks ettiruvchi afzal ko‘rishlari va xarid qilish qobiliyatidir. Shunday qilib, tovar yoki xizmatga talab shunday tovar yoki xizmatning foydaliligi bilan yaratiladi, ularning tanqisligi va kerakliligi ta’sirida bo‘ladi hamda potensial xaridorlarning xarid qobiliyati bilan cheklanadi.
Taklif ayni paytda bozorda aniq narxda sotuvga taklif etilgan obyektlar miqdori bilan belgilanadi. Tovar yoki xizmat taklifiga ta’sir qiluvchi asosiy omillar bunday tovar yoki xizmatning foydaliligi va ularning aylanmadagi miqdorining cheklanganligidir. Shu bilan birga, tovar yoki xizmatning mavjudligi potensial iste’molchilarning haqiqiy xarid qobiliyati bilan cheklangan.
Talab va taklif nisbati teng vaznli bozordagi narxlar darajasini belgilaydi. Talab va taklif nisbatining ehtimol qilinadigan quyidagi holatlarini ajratish mumkin:
talab va taklif teng, bozor bitimlari natijasida mulk obyektlarining teng vaznli adolatli bozor narxi shakllanadi;
talab taklifdan ortiq, bu bozorda narxlarning oshib ketishi bilan ifodalanadi;
taklif talabdan yuqori, bu bozorda narxlarning tushib ketishi bilan ifodalanadi;
b) raqobat prinsipi ― bozor mexanizmlari boshqarish ta’siriga ega. Bozor talabi foydani keltirib chiqaradi, foyda, o‘z navbatida, raqobatni yuzaga keltiradi. Qo‘shimcha foyda olish imkoniyati yoki monopollashuv jarayonlari raqobat mexanizmlarining buzilishiga olib keladi hamda mulk qiymatini buzib yuborib, bozorga putur yetkazadi;
v) o‘zgarish prinsipi ― mulkning bozor qiymati vaqtga bog‘liq holda o‘zgaradi hamda muayyan sanaga belgilanadi. Mulk obyektining o‘zi ham, tashqi sharoitlari ham o‘zgarishga moyil;
g) muvofiqlik prinsipi ― mulkning eng yuqori qiymati mulk obyektining o‘zi hamda undan foydalanish xususiyati bozor ehtiyojlari va kutuvlarga mos kelganda shakllanadi;
d) bog‘liqlik (tashqi ta’sir) prinsipi ― mulk obyekti qiymati unga nisbatan ichki va tashqi omillar yig‘indisining ta’siriga bog‘liq.
3. Mulkdorning mulk haqidagi tasavvurlariga bog‘liq prinsiplarga quyidagilar kiradi:
a) foydalilik prinsipi ― foydalilik ko‘chmas yoki ko‘char mulk obyektlarini baholashda asosiy mezon hisoblanadi. Baholash jarayonida qo‘llaniladigan tartib-taomillarning umumiy maqsadi baholanayotgan mulkning foydaliligi yoki yaroqliligi darajasini aniqlash va miqdoriy ifodalashdan iborat.
Foydalilik aniq shart-sharoitlarga nisbatan qaraladigan nisbiy tushuncha. Mol-mulkning qiymati yuridik, jismoniy, funksional, iqtisodiy va ekologik omillarni birgalikda hisobga olgan holda uning foydaliligini baholash yo‘li bilan belgilanadi.
Mol-mulk qiymatini baholash undan foydalanish usuli va/yoki uni bozorda oddiy sotish tartib-taomiliga bog‘liq. Ba’zi mol-mulk obyektlari mazkur mol-mulk obyektlarining tarkibiy qismlaridan alohida foydalanilganda optimal foydalilikni kasb etadi. Boshqa mol-mulk obyektlari esa muayyan mulk obyektlari guruhi tarkibida foydalanilganda optimal foydalilikka erishadi. Tegishlicha, mol-mulkning alohida ajratilgan obyekt sifatidagi foydaliligi hamda mulk obyektlari guruhining bir qismi sifatidagi foydaliligini farqlash kerak.
Baholovchi mulkni u bozorda qanday ko‘rinishda bo‘lsa, shunday baholashi lozim (mol-mulkning alohida obyekti sifatida, mol-mulk obyektlari guruhining bir qismi sifatida). Agar mulk obyektlari guruhining bir qismi sifatida baholanayotgan mulkning qiymati xuddi shu mol-mulk obyektining alohida ajratilgan mulk sifatidagi bahosidan farq qilsa, bunday qiymat baholash haqidagi xulosaga kiritilishi kerak.
Alohida ajratilgan va mustaqil ishlaydigan mol-mulk obyektlari, qoida tariqasida, bittalab sotiladi va tegishlicha baholanadi. Mol-mulk obyektlarining bahosi uning ishlashi yoki boshqa mol-mulk obyektlari bilan iqtisodiy bog‘liqligi natijasida oshsa (kamaysa), bunday qo‘shimcha qiymat baholash haqidagi xulosaga kiritilishi kerak. Bunday qo‘shimcha qiymat tegishlicha asoslanmasdan bozor qiymati sifatida qaralmasligi kerak.
Alohida mulk obyekti boshqa shaxslarning mulkida bo‘lgan mulk obyektlari bilan jismoniy yoki funksional bog‘liqligi hisobiga yoxud o‘zining xaridor uchun jozibadorligi tufayli o‘z qiymatidan yuqori qo‘shimcha (maxsus) qiymatga ega bo‘lishi mumkin. Baholash haqidagi hisobotda bunday qo‘shimcha (maxsus) qiymat miqdori mazkur baholash standartlariga muvofiq belgilangan bozor qiymatidan alohida ko‘rsatilishi kerak.
Foydalilik mulk obyektidan yoki mulk obyektlari guruhidan butun foydalanish davri davomida baholanadi. Mulk obyekti aylanmadan vaqtincha yoki to‘liq olingan taqdirda bunday mulk obyektini baholash baholovchidan maxsus bilimlarni talab qiladi, bunday mulkni baholash haqidagi hisobot mazkur standartlar talablariga mos holda tuzilishi kerak.
Baholash haqida hisobotni tuzishda baholovchi mulk qiymati haqida xulosa qilish uchun asos bo‘lgan axborotning ochib berilishini ta’minlashi, shuningdek bunda maxsus taxminlarga va cheklovlarga yo‘l qo‘yilganmi yo‘qmi, shu taxminlar va cheklovlarni ko‘rsatishi lozim.
Mulkning baholash sanasidagi foydaliligi darajasini tashqi yoki iqtisodiy omillar ta’siri tufayli aniq belgilab bo‘lmasligi mumkin. Bunday holda mazkur Standart talablariga muvofiq baholash haqidagi hisobot mulk qiymati haqidagi xulosaga asos bo‘lgan axborotni ochib berishi, shuningdek agar mulk obyektini baholashda maxsus farazlar va cheklovlarga yo‘l qo‘yilgan bo‘lsa, ularni ko‘rsatishi kerak.
Foydalilik siyosiy yoki iqtisodiy mavhumlik vaziyatida o‘zgarishi mumkin. Korxonalar faoliyatining vaqtinchalik yoki to‘liq to‘xtatilishi ularning mol-mulki qiymatiga arzimas ta’sir ko‘rsatishi mumkin, ayni paytda faoliyatning uzoq vaqt to‘xtatilishi istiqboli esa ularning qiymatiga ancha jiddiy ta’sir ko‘rsatishi mumkin. Mulkni baholashda baholanayotgan mulkka undan foydalanish natijalariga ta’sir ko‘rsatadigan ichki va tashqi omillarni birgalikda hisobga olgan holda qaralishi kerak;
b) almashtirish prinsipi ― oddiy xaridor mulk obyekti uchun, og‘irlashtiruvchi vaqt omillari, ko‘proq xavf-xatar yoki qandaydir noqulayliklar bo‘lmaganda, o‘zining foydalilik tavsiflari bilan o‘xshash boshqa mulk obyektiga almashtirish uchun talab etiladigan summadan ortig‘ini to‘lamaydi.
Mulk obyektining bo‘lishi mumkin bo‘lgan eng yuqori qiymati bir xil foydalilikka ega boshqa mulk obyektini sotib olish mumkin bo‘lgan eng past narx bilan belgilanadi.
Bunday eng past narx baholanayotgan mulk obyektiga ekvivalent foydaliligi eng yaqin bo‘lgan yangi o‘xshash mulk obyektini yaratish uchun eng ehtimol qilinadigan xarajatlar miqdori bilan belgilanadi;
v) oldindan bilish prinsipi ― daromad keltiradigan mulk qiymati ushbu mulkka egalik qilishdan kelgusida olinishi mumkin bo‘lgan daromadlarning joriy qiymati bilan belgilanadi.
4. Mulkdan foydalanish xususiyati bilan bog‘liq prinsiplarga quyidagilar kiradi:
a) eng yaxshi va eng samarali foydalanish prinsipi ― eng yaxshi va eng samarali foydalanish mulkdan qonun hujjatlariga zid bo‘lmaydigan, jismonan va moliyaviy jihatdan amalga oshirilishi mumkin bo‘lgan va bunda ushbu mulkni baholash eng yuqori qiymat miqdorini berishi ehtimol qilinadigan foydalanishdir.
Mulkdan qonun hujjatlariga zid tarzda yoki jismoniy imkoni yo‘q foydalanish eng yaxshi va eng samarali foydalanish deb qaralmaydi. Mulkdan qonun hujjatlariga zid bo‘lmagan va jismoniy imkoni bo‘lgan tarzda foydalanilganda baholovchi mulkdan bunday foydalanilishni eng ehtimoliy ekanligi haqidagi fikrini asoslab berishi kerak. Mulkdan foydalanish ehtimolining bitta yoki ko‘proq variantlari bo‘lganda ularni moliyaviy asoslab berish kerak. Baholanayotgan mulkdan foydalanganda bu mulk eng yuqori qiymatga ega bo‘lsa hamda bunday foydalanish ko‘rsatilgan talablarga javob bersa, bu eng yaxshi va eng samarali foydalanish bo‘ladi.
Beqaror va teng vaznli bo‘lmagan bozorlarda mulkni undan keyingi foydalanish uchun saqlash eng yaxshi va eng samarali foydalanish sifatida qaralishi mumkin.
Ehtimol qilinadigan eng yaxshi va eng samarali foydalanishning bir nechta variantlari aniqlanganda munosib variantni tanlash mulkdan foydalanishning har bir variantida kelishi kutiladigan pul oqimlarini tahlil qilish asosida amalga oshiriladi. Modifikatsiyalanish holatida bo‘lgan mulkdan foydalanishda eng yaxshi va eng samarali foydalanish sifatida oraliq foydalanish qaralishi mumkin.
Eng yaxshi va eng samarali foydalanish tushunchasi asosiy bo‘lib, mulkning bozor qiymati hisob-kitoblarining ajralmas qismi hisoblanadi;
b) hissa qo‘shish prinsipi ― har qanday qo‘shimcha elementlar va yaxshilanishlar, mulk obyekti qiymatining oshishi bunday elementlarni sotib olish va amalga oshirishga ketgan xarajatlardan yuqori bo‘lganda, o‘zini oqlagan bo‘ladi;
v) muvozanatlashganlik prinsipi ― agar mulk obyekti ikki yoki undan ortiq tarkibiy elementlardan iborat bo‘lsa, bunday tarkibiy elementlar o‘zaro funksional bog‘liqlikda va muvofiqlashgan bo‘lishi kerak;
g) oshib boruvchi va kamayuvchi unum prinsipi ― kapital qo‘yilmalarining oshirib borilishi shunga mos ravishda mulkdan foydalanishdan unumning muayyan chegaragacha proporsional oshishiga olib keladi, shundan keyin mulkdan foydalanishdan unumning o‘sishi kapital qo‘yilmalarning oshishiga nisbatan kamayib boradi;
d) mulkiy huquqlarni maqbul taqsimlash prinsipi ― mulkiy huquqlar mulk obyekti umumiy qiymatining eng yuqori darajasini ta’minlaydigan tarzda modifikatsiya qilinishi (birlashtirilishi, ajratilishi) kerak.