Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI
Torpaq resurslarının qiymətləndirilməsinə nəzəri yanaşmalar
Yüklə 0,82 Mb. Pdf görüntüsü
|
|
1.2. Torpaq resurslarının qiymətləndirilməsinə nəzəri yanaşmalar
Ölkəmizdə hal-hazırda fəaliyyətdə olan torpaq munasibətlərinə uyğun olaraq torpaq ehtiyatlarının bazar qiymətləri ilə alqı-satqısı, bağışlanması, dəyişdirilməsi, girova qoyulması,digər subyektlərə icarəyə verilməsi kimi yaranmış huquqi munasibətlər əmələ gəlmişdir. Bundan əlavə, torpaq ehtiyatlarının dövriyəsinə miras qalma,həm də aqrar sahədə istifadə edilməsi üçün islahatın müəyyən bir mərhələsində torpaq resurslarının pulsuz olaraq verilməsi kimi hüquqlar da daxildir. Torpaq ehtiyatları üzərində aparılan sövdələşmələrlə əlaqədar olaraq qüvvədə olan qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş olan formanın,dövlət notarial qaydada təsdiq
18
etmənin və qeydiyyatının mütəşəkkil aparılması zərurililiyi haqqında tələblər edilir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi ilə bağlı qüvvədə olan qanunvericilikdə torpaq sahələrinin alqı-satqı sövdələşmələrinə göstərilən bütün əsas tələblər müəyyən edilmişdir. Torpaq ehtiyatlarının nəzərdə tutulmuş məqsədli təyinatının saxlanılması və mövcud qanunvericiliklə müəyyən olunmuş torpaq sahələrinin sərhəd ölçülərinə riayət olunmasından ibarətdir. Məlumdur ki,sair əmtəələrdə olduğu kimi torpaq ehtiyatlarında da istehlak dəyəri vardır.Torpaq sahələrinin bazar dəyəri də vardir. Istehlak dəyəri konkret istifadə üçün torpaq ehtiyatlarının dəyərini əks etdirir.Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri açıq rəqabət bazarında torpaq sahələrinin daha çox ehtimal edilən satış dəyəridir. Bazar şəraitində torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin əsas aşağıdakı prinsipləri vardır: - tələb və təklif prinsipi; - daha səmərəli və ən yaxşı istifadə variantı; - izafi məhsuldarlıq prinsipi; - dəyişmə prinsipi; - gözləmə nəticələri prinsipi. Aydındır ki, tələb və təklif amillərinin qarşılıqlı təsiri ilə hər hansı bir mülkiyət növünün real bazar dəyərini müəyyən etmək mümkündür. Bu da öz növbəsində həmin mülkiyət növünün bazar dəyərlərində əks edilir. Tələb və təklif nisbətləri,o cümlədən tələbin dəyəri və təklifin dəyəri torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində xüsusi əhəmiyyətə malikdir. Çünki torpaq ehtiyatlarının təklifi təsbit olunmuş kəmiyyətdir. Ümumiyyətlə, konkret bir ərazidə torpaq ehtiyatlarının dəyərləri tələb amilləri ilə müəyyən edilir. Məsələn, əhalinin sıxlığı və iqtisadi inkişaf templəri, məşğulluğun və mənfəətlərin səviyyəsi, yerli nəqliyat sisteminin buraxılış qabiliyyəti, girov üzrə faiz dərəcələri və s. Torpaq ehtiyatlarının yerləşdiyi ərazilərdə yerli nəqliyat şəbəkəsinin inkişafına görə torpaq ehtiyatlarının dəyərləri dəyişə bilir. Avtomobil nəqliyatının inkişafı
19
başlanana kimi şəhərlərdə torpaq ehtiyatlarının bazarları həmin şəhərin işgüzar mərkəzlərinin ətrafında cəmlənmiş olurdu.Bu isə şəhərlərin mərkəzində və kənarlarda yerləşmiş olan torpaqların dəyərləndirilməsi prosesinin nəticələri arasında kəskin fərq yaradırdı.yeni yol infrastruktur şəbəkəsinin çoxalması və genişlənməsi ,həmçinin də nəqliyat sektorunun inkişafınin sürətlənməsi şəhərin mərkəzindən uzaqda yerləşmiş olan torpaq ehtiyatlarına da tələbatı artırdı.Nəticədə isə şəhər torpaq ehtiyatlarının faktiki təklifi artmış oldu. Şəhərin mərkəzində və şəhər ətrafında yerləşmiş olan torpaq ehtiyatlarının dəyərləri arasındakı fərq azaldı. Ölkənin bölgələşdirməsində və sair tənzimləyicilər torpaq ehtiyatlarından istifadənin konkret hər bir variantında təklifi məhdudlaşdıra bilirlər.Bu da təklifə əks olaraq təsir göstərir. Bu, torpaq ehtiyatlarının dəyər səviyyələrinin artmasına səbəb olur.İstifadəsi məhdudlaşdırılmış olan torpaq ehtiyatlarının dəyərlərini azaldır. Tələb və təklif prinsipi əsasında dəyərləndirmə şəhərin daxili hissəsində və kənar ərazisinda olan torpaq ehtiyatlarının, şəhərdə olan ayrı-ayrı torpaq resurslarının, həmçinin şəhərin eyni bir hissəsində yerləşmiş olan bir-birinə qonşu torpaq ərazilərinin dəyərləri arasında formalaşmış böyük fərqləri izah etmiş olur. Nəqliyat infrastrukturunun imkanları torpaq ehtiyatlarının dəyərlərinin və yerləşmədən irəli gələn fərqlərini azaltmış olur.Lakin tamamilə torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri sair əmtəələrin dəyəri ilə müqayisədə daha sürətli tərəddüdlərə məruz qalır. Torpaq ehtiyatlarından istifadənin mümkün ən yaxşı və daha səmərəli istifadə variantlı üzrə prinsipi torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin əsas prinsiplərindən biridir. Torpaq ehtiyatları mülkiyətinin bazar dəyəri cari istifadə variantı ilə yanaşı həm də potensial istifadə edilmə variantlarından da paralel olaraq asılı olur. Bu prinsip müəyyən bir vaxtda mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin əsasında müəyyən edilməsində bir daha özünü daha aydın şəkildə göstərir. Torpaq ehtiyatlarından potensial istifadə edilmə dərəcəsi nə qədər mənfəətli olarsa, torpaq ehtiyatlarına formalaşan tələb həcmi və onun real bazar dəyəri də bir o qədər yüksək olacaqdır. Şəhərlərin ərazilərində mülkiyyətçilər tərəfindən mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatlarının dəyəri kənddə torpaq ehtiyatlarının dəyərindən bütün vaxtlarda
20
və hər zaman yüksək olacaqdır. Torpaq ehtiyatlarından istifadə edilməsinin ən yaxşı və daha səmərəli istifadə üzrə variantı prinsipinin üstünlüyü vardır. Bu ondadır ki, torpaq ehtiyatlarının qiymıtlındirilmısi mənimsənilmiş torpaq resurslarının dəyərləndirilməsinə tətbiq oluna bilər. Komersiya məqsədi ilə itifadəsi edilməsi imkanları nəzərdə tutulmuş olan şəhər rayonunda bir ailəlik hər hansı yaşayış evini misal üçün götürək. Torpaq ehtiyatları komersiya məqsədlərinə istifadəsi imkanları zamanı bu torpaq ehtiyatunun dəyəri tikilməsi nəzərdə tutulan binaların dəyərindən çox yüksək olaraq formalaşır. Hətta torpaq ehtiyatlarının formalaşmış dəyəri tikiləcək yaşayış binalarının ümumi dəyərindən də çox yüksək ola bilər. Torpaq sahəsi sonradan komersiya məqsədi üçün alınır.Orada olan köhnə evlər sökülərək yerində komersiya təyinatı olan yeni tikili inşa olunar. Bunun əks vəziyyəti də yarana bilər. Belə ki, kiçik birmərtəbəli köhnə tikili komersiya binası sökülür. Yerində isə çoxmərtəbəli yeni yaşayış evi tikilə bilər. Torpaq ehtiyatunu bu məqsəd üçün azad etmək daha səmərəli ola bilər. Səmərəlilik məqsədilə komersiya obyekti sökülə bilər. İzafi məhsuldarlıq prinsipi ilə torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirmə aparan zaman nəzərdə tutulur ki, torpaq ehtiyatundan əldə edilən mənfəət hesablansın.Bu məbləğ ümumi qazancdan əməyə, investisiya edilən kapitala sərf edilmiş olan məsrəflər çıxıldıqdan sonra geridə qalan məbləğdir. Əməyə, menecerə və investisiya kapitalına görə ödənilmiş olan vəsaitlər çıxılır.Formalaşan ümumi mənfəət norması torpaq ehtiyatuna sahiblik etmədən əldə edilən mənfəəti müəyyən edir. İzafi məhsuldarlıq prinsipi torpaq ehtiyatlarının istehsalda olan bütün nadirlilik vəziyyətini aşkar edir. Torpaq ehtiyatunun dəyərinin birbaşa və kəskin dəyişməsinın səbəbləri izah olunur. İki torpaq sahəsi eyni bir məqsəd üçün istifadə edilə bilər. Bu zaman sahələrdən biri öz əlverişlı yerləşməsi hesabına digər sahəyə nisbətən daha çox ümumi mənfəət verər.Xalis mənfəətdəki fərq, torpaq sahələrinin bazar dəyərlərindəki bütün fərq qədər bütövlükdə kapitalaşdırılacaq. Fərz edək ki, oxşar iki sahə də yeni bir fermer təsərüfatı formalaşdırılmışdır.
21
Həmin fermer təsərüfatlardan biri qeyd edilən sahənin küncündə yerləşmişdir. Digər fermer təsərüfatı isə nəzərdə tutulmuş olan sahənin daxili hissəsində yaradılmışdır. Bir-birinə oxşar istehsal gücünə malik olan iki fermer təsərrüfatıdır.Yaxın qonşuluqda yerləşmiş bu iki fermer təsərüfatının əmək ödənişinə, menecmentə və investisiya kapitalına olan tələbatı bərabər səviyyədədir.Birincisi fermer təsərrüfütı torpaq sahəsinin küncündə yerləşməsi ilə əlavə olaraq 10% çox ümumi mənfəət əmələgətirə bilir. Üç istehsal amilinə çəkilən xərclərin səviyyəsi isə onlar ödənildikdən sonra sahənin güncündə yeni təşkil olunan fermer təsərrüfütının formalaşdırdığı xalis mənfəət digər sahənin ortasında yaradılmış fermer təsərrüfütın əldə etdiyi xalis mənfəəti ümumilikdə iki dəfədən çox qabaqlayır. Bu da öz növbəsində birinci torpaq sahəsinin bütün torpaq ehtiyatunun dəyərləndirmədə dəyərini iki dəfə çoxaldır. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində çox saylı ehtimallar da bir-biri ilə sıx əlaqəli nəzərə aalınır. Dəyişmələr prinsipinin maahiyyəti ondan ibarətdir ki, torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri iqtisadi, siyasi və demoqrafik amillərin təsiri ilə dəyişir. Məsələn, torpaq ehtiyatlarının dəyərləri bölgələşdirmə-nin təsiri ilə, icarə haqqı dərəcələrinin məhdud-laşdırılması ilə, faiz dərəcəsi ilə, nəqliyat sisteminin vəziyyəti ilə və yerli ərazidə iqtisadi şəraitlə müəyyən edilir. Torpaq ehtiyatlarının təklifi həcmi təsbit edilir.Onun bazar dəyəri torpaq bazarında bu kimi amillərin dəyişməsi vəziyyətindən tam əsaslı dərəcədə asılı olacaqdır. Torpaq ehtiyatlarının mənfəətin kapitaalaşması üsulu əsasında dəyərləndirilməsində ehtimallar prinsipi gözlənilir. Ehtimallar prinsipi nəzrdə tutur ki, torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri gələcəkdə əldə oluna biləcək bütün mənfəətlərin cari dəyərinə bərabərdir. Komersiya məqsədləri üçün istifadəsi nəzərdə tutulmuş və bunun üçün ayrılmış torpaq ehtiyatları məqsədləri üzrə mənimsənilmədiyi zaman tətbiq edilən ehtimallar prinsipi torpaq ehtiyatunun dəyərini müəyyən etməyə imkan verir. Ehtimallar prinsipi ki, torpağ ehtiyatunun dəyəri onun komersiya mənimsənilməsindən gözlənilə bilən kapitalaşmış mənfəətin həcminə bərabərdir. Oxşar qayda əsasında yaşayış binalarının tikilməsi məqsədilə 22
ayrılmış olan, ancaq mənimsənilmiş torpaq ehtiyatunun dəyəri bu torpaq sahəəsinin istismar olunmasından əldə ediləəcək real və gözlənilən icarə haqqı məbləğnın kapitalaşdırılmış həcmini göstərəcəkdir. Torpaq ehtiyatlarının ehtimalar və dəyişmələr prinsipi əsasında dəyər- ləndirilməsi vergiqoyma məqsədilə istifadə üçün tətbiq edilir.Torpaq sesurslarının bazar dəyərinin dəyərləndirmə vaxtına müəyyənləşdirilməsinin labüdlüyünü göstərir. Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinə təsir göstərən əsas amilləri başlıca olaraq dörd qrupda cəmləşdirməklə aşağıdakı kimi sıralamaq olar: 1) iqtisadi amillər qrupu, 2) sosial cəhətlər qrupu; 3) siyasi , inzibati hüquq amilləri qrupu; 4) yerləşmə, ətraf mühit ilə bağlı amillər qrupu. Torpaq ehtiyatlarının formalaşan bazar dəyərinə təsir edən iqtisadi amillər qrupu beynəlxalq iqtisadiyyatın durumundan, respublikada,hər hansı regionda yaxud yerli ərazi vahidləri səviyyəsində iqtisadi vəziyyətdən asılılığı göstərir. Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinə tələb baxımından təsir edən dəyişmələrə ıməşğulluq səviyyəsi, əmək haqqı səviyyəsi və mənfəətlərin yekun məbləği, ödəniş qabiliyyəti, maliyələşdirmə üzrə investisiya mənbələri, faiz dərəcəsi,aparılan bütün satışın sənədləşdirilməsi ilə əlaqəli olan məcmu vəsaitlər aid edilir. Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinə təsir edən təklif tərəddüdlərinə satışa çıxış edilən torpaq sahəsini,onun mənimsənilməsinə və orada tikintinin aparılması vəsaitlərini, inşaatın maliyələşdirilməsinin təmin edilməsi ilə bağlı vəsaitləri və vergiləri daxil etmək olar. Bu amillər bəzi vəziyyətlərdən asılı olaraq dəyişə bilər. Əsasən də təkliflə bağlı olan amillər konkret torpaq ehtiyatunun yerləşməsindən asılı olaraq kəskin dəyişə bilər. Dəyərləndirməyə təsir edən sosial amillər qrupu torpaq ehtiyatlarından istifadə səviyyəsinin, torpaq ehtiyatlarına olan məcmu tələbatın və onun dəyər səviyyəsinin xarakterik xüsusiyyətlərini dəyərləndirmə prosesində nəzərə almağa imkanlaşdırır. Bütün insanların torpaq əldə etmək üçün bütün baza ehtiyatı var. Həmin tələbat
23
onların şəhərlərin bütün mərkəzlərində cəmləşməsi və torpaq ehtiyatlarından tam istifadə edilməsinin ayrı-ayrı mümkün variantlarında özünü büruzə verir. Torpaq ehtiyatlarından istifadə edilməsinin bütün variantları və torpaq resurslarının dəyəri sosial xarakterli olan digər amilləri qrupundan asılıdır. Bu qrup amillərə əhalinin yaş səviyyələri qrupları daxildir.Bu amillərə savadlılıq səviyyəsi, sahibkarlıq hissi tamamilə aid edilir. Fiziki amillər, torpaq ehtiyatlarının yerləşməsinin bütün xüsusiyyətləri şəhərin hər hansı bir seçilmiş ərazisində yerləşmiş olan torpaq resurslarının real bazar dəyərinin müəyənməşdirilməsində əsas və başlıca rola malikdir. Torpaqdan istifadə edilməsinin bütün mümkün variantları aşağıdakı kimi təsnifləşdirilir: - torpaq resurslarının məhsuldarlığı və sahədə nəqliyat yolları eynidir; - nəqliyat vəsaitləri və məsafə proporsionaldır; - bütün fermerlər və torpaq istifadəçiləri maksimum mənfəət əldə etmək məqsədindədir. Bu şərtlər torpaqdan istifadənin kənd təsərüfatı məqsədli yönümündən yaranır. Bazar
dəyəri – açıq rəqabət bazarında yaxşı məlumatlandırılır,informasiyalaşdırılır və onların səmərəli fəaliyyətləri zamanı torpaq sahəsinin daha düzgün ehtimal edilən satış dəyəridir. Torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyərinə daha çox təsir göstərən amillər qrupu aşağıdakılardır : - faydalılıq amili; - özgəninkiləşdirmək imkanı; - tələb amili; - qıtlıq , məhdudluq; - likvidlik amili. Bu amillər qrupunun hər birinin mümkün qarşılıqlı təsiri ilə torpaq ehtiyatlarının bazar tarazlıq dəyəri əmələ gəlir. Torpaq ehtiyatlsrı üzərində bütün hüquqlar onun mülkiyətçilərinə bu əmlakdan müxtəlif məqsədlərlə maksimum şəkildə istifadə imkanı verməklə torpaq sahələrinin 24
dəyərinin müxtəlif səviyyələrini tam təmin edir. Qeyd etmək olar ki, ölkəmizdə ancaq sənaye müəssisələrinin yerləşdiyi və onun altında olan torpaq ehtiyatları möhlətsiz istifadə üçün nəzərdə tutulmuş olan torpaqlardır. Lakin bu torpaq sahələri onların mülkiyətçilərinin razılığına uyğun olaraq və müqavilə əsasında icarəyə verilə bilər. Bu zaman torpaq ehtiyatlarının formalaşan real bazar dəyəri gələcəkdə icarə haqları üzrə ödəmələrin cari dəyəri olacaqdır.
Torpaq ehtiyatlarının formalaşan bazar taarazlıq dəyəri onun alınıb satılması üzrə razılaşdırılmış konkret bir sövdələşmə dəyəridir.
Bu sövdələşmədə torpaq resurslarının real bazar dəyərinə qeyd olunan obyektiv amillərdən başqa sair subyektiv amillər qrupu da təsir göstərir: - torpaq ehtiyatlarının istehlakçısının həmin bu sahəyə olan xüsusi fərqləndirilmiş marağı; - torpaq ehtiyatlarının satıcısının və alıcısının xüsusi şərtləri; - bazarda tələb və təklif üzrə informasiya məlumatlarının kifayət qədər olmaması ; - torpaq ehtiyatlarının parametrlərinin reklamının dəyərləndirmə prosesınə təsiri və s. Torpaq ehtiyatlarının icarəyə verilməsi prosesində yaranan hüququ özündə satış hüququnu əks etdirmir. Bunun əvəzində isə subicarə hüququnu göstərir. Bu zaman torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri gələcək zamanda subicarəyə və digər icarə ödəmələri arasındakı olan bütün fərqin cari dəyərini göstərir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı onun əmtəə əşyavi hüququ xüsusi mülkiyət huquqi ilə müşayət edilir.Bu zaman torpaq ehtiyatunun bazar dəyəri torpaq sahəsinin dəyərləndirilməsi prosesinin ənənəvi metodlarının tətbiqinə uyğun müəyyənləşdirilir.
Yüklə 0,82 Mb. Dostları ilə paylaş:
|