Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI
Azərbaycanda torpaq resurslarının dəyərləndirilməsi metodlarının
Yüklə 0,82 Mb. Pdf görüntüsü
|
|
2.2. Azərbaycanda torpaq resurslarının dəyərləndirilməsi metodlarının tətbiqi mərhələləri 49
Torppaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin nəticəsi ümumiyyətlə dəyərləndirmə prosesində qəbul edilən dəyərləndirmə üsulundan asılı olur. Azərbaycanda da torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin dəyərləndirilməsi məqsədilə aşağıdakı dəyərləndirmə metodlarından istifadə edilir: - ən yaxşı və daha səmərəli; - satışların müqayisəsi; - bölüşdürmə ; - ayırma ; - sahələrə bölmə; - torpaq üçün qalıq texnikası; - topra ğ rentasının kapitalaşdırılması. Məsrəf yanaşması ilə torpaq ehtiyatu dəyərləndirilən zaman üzərində daşınmaz əmlakl olan torpaq ehtiyatunun dəyəri müəyyən olunarkən ona tikililərdən azad ən yaxşı və daha səmərəli istifadəni nəzərdə tutan bir obyekt kimi baxmaq olar. Ən yaxşı və daha səmərəli istifadə prinsipi mümkün alternativ variantlar arasında seçilmiş olan elə bir istifadə istiqamətini nəzərdə tutur ki, bu ,həm fiziki cəhətdən mümkün,həm kifayət dərəcədə əsaslandırılmış,hım də maliyə nöqteyi-nəzərindən reallaşdırılan. Beləliklə də, torpaq ehtiyatunun daha yüksək dəyərinin formalaşmasına səbəb olsun. Ölkəmizdə konkret torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi prosesində ən yaxşı və daha səmərəli istifadə variantının seçilməsi bir sıra amillərin qarşılıqlı təsiri ilə müəyyən edilir: - torpaq ehtiyatının yerləşmə vəziyyətinin potensialı ilə. Bu zaman dəyərləndirilməsi aparılan torpaq ehtiyatunun yerləşdiyi rayonda torpaqdan istifadə tipinin hər hansı üstün nisbəti və əlverişlilik səviyyəsi nəzərə alınır. Qeyd etmək lazımdır ki, bu amil torpaq ehtiyatunun real bazar dəyərinin müəyyən olunmasında əsas amildir; - mövcud torpaq ehtiyatuna bazarda formalaşan tələbin həcmi ilə. Dəyərləndirilməsi nəzərdə tutulan torpaq ehtiyatunun planlaşdırılan istifadə
50
variantı mövcud bazarda tələb və təklif həcminin nisbətini uçota almaqla nə dərəcədə mümkündür; - torpaq ehtiyatu üzərində tikililərin huquqi cəhətdən əsaslandırılması ilə. Torpaq ehtiyatu üzərində tikintisi təklif edilən investisiya layihəsinin həyata keçirilməsi ilə əlaqədar olan dövlət və xüsusi huquqi məhdudiyyətlər; verilmiş ərazidə vergi ;rüsumlar; - torpaq sahəsinin ehtiyat keyfiyəti ilə (torpaq sahəsinin investisiya tutumluluğu və investisiya qoyuluşlarının səmərəlilik səviyyəsi ilə); - torpaq ehtiyatundan səmərəli istifadəyə yönəlmiş olan investisiya layihəsinin texnoloji cəhətdən əsaslandırılması ilə; - mövcud torpaq ehtiyatundan məqsədyönlü istifadəni nəzərdə tutan investisiya layihəsinin maliyə cəhətdən əsaslandırılması ilə; Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində ən yaxşı və daha səmərəli istifadənin analizi torpaq sahələri tikililərinin alternativ mənimsəmə variantlarının müqayisə edilməsini nəzərdə tutur. Tikilinin hər bir variantı üçün torpaq ehtiyatunun qalıq dəyəri müəyyən edilir.Bu məqsədlə lazımi hesablamalar aparılır. Torpaq ehtiyatunun ən yüksək qalıq dəyəri onun daha səmərəli istifadə olunma variantına uyğun mənfəətdir. Torpaq ehtiyatunın dəyərləndirilməsi üçün zəruri olan informasiyaların mövcudluğu şəraitində torpaq sahələrinin satışlarının müqayisəsi üsulu daha üstün və ümumi istifadə üsulu sayılır.Aşağıdakı qeyd olunan bazar informasiyası yığıldıqdan conra və müqayisə vahidləri seçildikdən sonra müqayisə edilən satış dəyərləri müqayisə elementləri üzrə təshih edilir. - mülkiyət hüququ; - maliyələşdirmə qaydaları; - satış şərtləri; - bazar şərtləri,o cümlədən də satış vaxtı; - yerləşmiş olduğu ərazi; - torpaq ehtiyatunun fiziki xarakteristikası;
51
- mümkün olan komunal xidmətlər; - toprağ sahələrinin zonalaşdırma şərtləri; - torpaqdan ən yaxşı və daha səmərəli istifadə imkanları. Torpaq ehtiyatlarını dəyərləndirərkən bir neçə müqayisə vahidlərindən istifadə edilir. Bu vaxt onların hər birinin dəyəri təshih edilməlidir.Sonradan isə dəyər hüdudları müəyyən olunan bir neçə dəyər kəmiyyəti əldə edilməlidir. Respublikamızda torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində geniş tətbiq edilən bölgü üsulu ona əsaslanır ki, daşınmaz əmlakın hər bir tipi üçün torpağın dəyəri ilə tikilinin dəyəri arasında normal nisbət mövcuddur və bu dəyərləndirmədə nəzərə alınmalıdır.Qeyd olunan bu nisbət ən çox daha yeni yaxşılaşdırmalar üçün etibarlı sayilir.Bunlar da torpaq ehtiyatlarının ən yaxşı və daha səmələri istifadəsini göstərir. Həyata keçirilmiş tikililərin inşaa tarixi artdıqca torpaq ehtiyatunun dəyərinin obyektin ümumi dəyərinə nisbəti də artmış olur.Lakin bu bölgü üsulu torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin dəqiq kəmiyyətini müəyyən etməyə imkan vermir. Ölkəmizdə torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməssi prosesində bölgü üsulunun tətbiqi boş torpaq sahələrinin satışı haqqında tam olmayan informasiya şəraitində dəyərləndirmə hallarında səmərəli hesab oluna bilər.
Dəyərləndirmə üzrə qəbul edilmiş olan praktiki dəyərləndirmə fəaliyyətinə əsasən dəyərləndirilən torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri üç metodoloji yanaşmanın tətbiqi ilə müəyyən edilir.Bu yanaşmalar mənfəətlik, vəsaitlər və müqayisə yanaşmalarıdır ki,bu mövqelərdən dəyərləndirmə aparılır.Torpaq ehtiyatunun real bazar dəyəri müəyənməşdirilir. Bu dəyərləndirmə üzrə yanaşmaların hər birinin tətbiqi çərçivəsində torpaq ehtiyatundan istifadənin istənilən tipinə tətbiq edilə bilən metodlar işlənilmişdir və tam olaraq hazırlanmışdır. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsində hər hansı bir üsulun seçilməsi həmin torpaq sahəsinin dəyərləndirilməsinin məqsədlərindən, dəyərləndirilən torpaq sahəsinin və onun üzərində olan
obyektin tipindən, onun təyinatından, informasiyaların mövcudluğundan və informasiyalarla təminat səviyyəsindən , sair şərtlərdən asılıdır.
Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri dəyərləndirilən zaman dəyərləndirməyə 52
əsasən üç mövqedən yanaşilmaqla və bu yanaşmaya əsaslanan aşağıdakı metodlarla bazar dəyərləri müəyənməşdirilir .
Yüklə 0,82 Mb. Dostları ilə paylaş:
|