Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI
FƏSİL II. AZƏRBAYCANDA TORPAQ RESURSLARININ
Yüklə 0,82 Mb. Pdf görüntüsü
|
|
FƏSİL II. AZƏRBAYCANDA TORPAQ RESURSLARININ
QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİNİN MÖVCUD VƏZİYYƏTİNİN TƏHLİLİ 2.1. Azərbaycanda torpaq resurslarının bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi xüsusiyyətləri.
Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin 95-ci maddəsinə uyğun olaraq, torpaq dövriyəsi prosesinin tənzimlənməsi, torpaq vergisinin və rüsumların miqdarının hesablanması məqsədilə torpağın normativ və bazar dəyəri müəyənməşdirilir.
Torpağın normativ dəyəri onun təbii və iqtisadi potensialını əks etdirən dəyər göstəricisidir. Bu dəyər Nazirlər Kabinetinin 23 iyul 1998-ci il tarixli 158 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş «Azərbaycan Respublikasında torpaqların normativ dəyərinin müəyyən edilməsi barədə Əsasnamə»yə uyğun olaraq, aşağıdakı hallarda hesablanır: - mülkiyətçilərdən geri alındıqda və ya müsadirə edildikdə; - alınıb-satıldıqda, girov (ipoteka) qoyulduqda, huquqi şəxslərin nizamnamə (pay) fonduna və icarəyə verildikdə, sığorta edildikdə; - torpaq sahəsi bir kateqoriyadan başqa kateqoriyaya keçirildikdə. Torpağın normativ dəyəri torpaq kadastrının məlumatları, torpağın keyfiyət və iqtisadi dəyərləndirmə göstəriciləri əsasında müəyənməşdirilir. Torpağın normativ dəyəri barədə qaimə (sertifikat) torpağın mülkiyətçisinə və ya istifadəçisinə onların müvafiq hüquqlarını təsdiq edən sənədlərlə birlikdə verilir. Torpaqların keyfiyət göstəricilərinin dəyişməsi nəticəsində normativ dəyəridəyişdikdə göstərilən qaimələrdə (sertifikatlarda) qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada düzəlişlər aparılır. Torpaq icarəyə verildikdə isə torpağın normativ dəyəri tərəflər arasında bağlanılan icarə müqaviləsində təsbit olunur. Respublikamızda torpaqların özəlləşdirməsi üzrə islahatlar davam etdirilir. Hər bir torpaq sahəsinin bazar konyukturası əsasında bazar dəyəri formalaşır. Hər bir torpaq
39
sahəsinin açıq və rəqabət bazarında ehtimal edilən satış dəyəri təyin olunur. Təyinatından asılı olaraq torpaq sahələrinin ayrı-ayrı real təlabatı və ya potensial tələbatı ödəməsi mümkündür. Torpaq sahələri müxtəlif kəmiyyət və keyfiyət xüsusiyyətlərinə malikdir,və torpaq sahələrində bazar dəyəri ilə alqı-satqı obyekti kimi çıxış edir. Torpaqların bazar dəyərinin dəyərləndirilmə-si ondan vergi tutma sistemində də istifadə edilir. Torpaq sahələrindən səmərəli istifadə torpaq sahələrinin bazar dəyərlərinə təsir göstərməklə onların dəyərlən-dirilməsində nəzərə alınır. Bu səbəbdən də torpaqların dəyərləndirilməsi ədalətli vergi tutma prinsiplərini təyin edir. Torpaqların iqtisadi cəhətdən dəyərləndiril-məsi və onların bazar dəyərinin müəyyən olunması mütamadi aparılmalıdır. Qiy-mətləndirmə prosessində köhnəlmiş məlumatlardan istifadə edilməsi torpaqların bazar dəyərinin düzgün dəyərlənditməsinə imkan vermir. Torpaqların bazar dəyərləndirilməsi aparılan zaman onun kapitalaşdırılmış renta kimi çıxış etməsi nəzərə alınmalıdır. Torpaqların bazar dəyərinə tələb-təklif nisbətləri əsaslı dərəcədə təsir göstərir. Belə ki, bəzi obyektiv və subyektiv amillərin təsiri altında dəyər azalarsa bazarda torpaqlara tələb artar. Əhalinin pul daxilolmalarının artması və digər səbəblərdən tələb artarsa torpaqların dəyəri də artar. Torpağın dəyərləndirməsi prosesində bu kimi amillər nəzərə alınır. Torpaqların bazar dəyərinin müəyyən olunması üçün aparılan dəyərləndirmədə onun bazar dəyəri müəyyən olunur. Torpaq bazarı ilkin və təkrar bazardan ibarətdir. Torpaqların normativ dəyərləri bu səbəbdən də həm ilkin bazarda formalaşır, ilkin bazarda torpaqların yeni mülkiyətçiyəverilməsi ilə normativ dəyəri yaranır. Təkrar bazarda torpaq mülkiyətçilərin dəyişdirilməsi ilə elaqədə olan əqdlərdə bazar dəyəri formalaşır.Torpaqların təkrar bazarlarda istifadə istiqamətləri dəyişdiyinə görə dəyərləndirmə metodları da dəyişə bilər. Torpaqların təkrar bazarlara çıxarılması aşağıdakı səbəblərdən ola bilər; 1) Torpağların irsən keçməsi 2) Torpağ sahələrinin bağışlanması 3) Toprağların girov qoyulması yolu ilə kreditlərin alınması
40
4) Dövlət ehtiyacları üçün toprağların alınması 5) İctimai ehtiyaclar üçün toprağların alınması 6) Yaşayış evinə,tikiliyə mülkiyət hüququn verilməsi zamanı bilvasitə qəbul edilmiş olan dəyərləndirmə üsulunun seçilməsindən asılı olur. Torpaq sahə-lərinin bazar dəyərinin müəyyən olunması üçün aparılan dəyərləndirmə prossesində dünya təcrübəsinə uyğun olaraq bir neçə metodlardan istifadə edilir. Bu metodları aşağıdakı kimi sıralamaq olar; 1) Satışların uyğun müqayisəsi; 2) Bölüşdürmə,ayırma,sahələrə bölmə; 3) Torpağlar üzrə qalıq texnikası; 4) Torpağ rentasını kapitalaşdırma. Torpaqlardan daha yaxşı və səmərəli istifadə üsulu ilə dəyərləndirmə zamanı onların real bazar dəyərinə təsir göstərəcək amillərin analizi aparılır. Belə ki, torpağların yerləşmə vəziyyəti təyin olunur. Ardıcıl olaraq müvafiq sahə vahidlərinin bazar dəyəri aşkar edilir. Torpaqlarda inşa olunmuş tikililərin huquqi cəhətdən əsaslandırılması aparılır. Dəyərləndirmədə torpaq resurslarının ehtiyat keyfiyəti də dəyərləndirilir. Torpaq resurslarının istifadəsi üzrə və onlar üzərində reallaşdırılan iqtisadı layihələrin maliyə cəhətdən dəyərləndirilməsi aparılmalıdır. Dəyərləndirmə prossesində torpaq resurslsrından maksimum səmərəli istifadə imkanlari müəyyləndəşdirilib. Torpaq sahələri-nin dəyərləndirilməsi zamanı əldə olunan nəticələr torpaq sahələrində, tikililərdə alternativ istifadə mulküyünü və nəticələrin müqayisəsi nəzərdə tutulur. Dəyər-ləndirmə prossesində tikilinin hər bir variantı üzrə torpağın qalıq dəyəri hesablanır. Torpağın dəyərləndirməsindən alınan nəticəyəə uyğun olaraq torpaqdan daha səmərəli istifadə variantı onun ən yüksək qalıq dəyərinə uyğun mənfəəti təmin etməlidir. Torpağların dəyərləndirilməsində tətbiq olunan metodlardan biri də satışların müqayisəsi üsuludur. Bu metod tətbiq olunan zaman zəruri informasiya məlumatlarının mövcudluğu zərurəti vardır. Dəyərləndirmə fəaliyyətində torpaq sahəsi üzrə zəruri olan iformasiyaların mövcudluğu satışların müqayisə üsulu
41
səmərə verir. Satışların müqayisə üsulu torpaqların dəyərləndirilməsində daha üstün sayılır. Bu metod torpaqların dəyərləndirilməsi üçün ümumi istifadə üsulu istifadə oluna bilər. Torpaq sahələri üzrə bazar informasiyaları əldə olunduqdan sonra torpaq sahələrinin müqayisə vahidləri seçilir. Dəyərləndirmə prosessində müqayisə olunan satış dəyərləri analiz olunur və müqayisə elementləri üzrə təspihər edilir. Torpaqların dəyərləndirilməsində müqayisə elementlərinə aşağıdakılar aid olunur. 1) Torpaq sahələrinə olan mülkiyət hüququ 2) Torpaqların münbitliyinin artırılması üzrə maliyələşdirmə mənbələri 3) Ərazilərin torpaq resurslarının satışının bazar şərtləri 4) Torpaqların yerləşdiyi ərazinin ümumi xüsusiyyətləri 5) Torpaq resurslarının fiziki parametrləri 6) Torpaq resursunda tikiləcək yaşayış binasında mümkün olacaq komunal xidmətlər 7)Torpaq resurslarının stışı üzrə zonalaşdırma şərtləri Hər hansı torpaq resursunu dəyərləndirən zaman bir neçə müqayisə vahidindən istifadə olunur. Bu zaman hər bir müqayisə vahidinin dəyəri təshih edilməlidir. Bundan sonra dəyərləndirilmədə də dəyər hüdudları müəyyən olunur. Bunun nəticəsində bir neçə dəyər kəmiyyəti qazanılır. Torpaqların dəyərləndirilməsində tədbiq olunan dəyərləndirmə metodlarından biri də bölgə üsuludur. Bu üsulun qiymətləndirmə prosesində tədbiqi torgpağın dəyəri və tikilinin dəyəri ilə normal nisbətə əsaslanır. Bu hər bir əmlak tipi üçün xarakterikdir. Torpaq resurslarının münbitliyinin yeni yaxşılaşdırmaları üçün bu metod etibarlı metoddur. Bu üsulun tədbiqi ilə torpaqdan daha səmərəli istifadə vəziyyətini müəyyən etmək olar. Qeyd etmək olar ki, torpaqlar üzərində mövcud olan tikililərin inşa olunma müddəti artdıqca torpağın dəyərinin obyektiv ümumi dəyəri nisbəti artır. Lakin bu üsulun tədbiqi torpaqların bazar dəyərini mümkün olan dəqiq kəmiyyətini vermir. Bu metod ancaq və ancaq boş torpaq sahələrini dəyərləndirilməsində tədbiq oluna bilər. Bir şərtlə ki, bu sahələrin satışı barəsində tam olmayan informasiyalar mövcuddur. Bu üsulun tətbiqilə əlaqədar bir misalı nəzərdən keçirək. Tutaq ki, dəyərləndirilməsi
42
tələb olunan torpaq sahəsi kurort əhəmiyyətli bir zonada yerləşir. Qeyd edək ki, bu ərazidə uzun müddətdir ki, torpaq satışı haqqında əqdlər bağlanmamışdır. Lakin ərazidə olan evlərin yaxın müddətlərdə olan satış göstəricilərindən aydın olunur ki, torpaq sahəsi və onun üzərində olan tipik layihə üzrə inşa olunmuş evin dəyəri 20000 və 30000 manat civarındadır. Satış informasiyalarının və daşınmaz əmlak bazarının analizi göstərir ki qeyd olunan ərazinin yaxınlığında eyni bir ölçü parametrlərinə malik olan torpaq sahəsini 9000 manata almaq mümkündür. Eynilə tipik ev layihəsinin inşasına bir başa vəsaitlər 10.000 manat təşkil edəcək. Tikintini həyata keçirən sahibkarın mənfəəti, eyni zamanda dolayı vəsaitləri 8000 manat təşkil edir. Bütün bunları cəmləşdirsək torpaq və onun üzərində olan mulk 27.000 manata başa gələcək. Qeyd olunan ümumi dəyərin 3/1 hissəsi isə torpağın payına düşür. Dəyərçi mütəxəssislərin apardıqları hesablamalarda məlum olur ki bu zonada torpaq sahəsinin dəyəri 6700 manatla 10.000 arasında tərəddüd edir. Torpaqların dəyərləndirməsində tətbiq olunan bölgə üsulunun bir sahəsi də ayırma üsuludur. Ayırma üsulu özlüyündə bölgü üsulunun növ müxtəliflərində hesab olunur. Torpaqların dəyəri dəyərləndirilmə prosesində müəyyən olunmalıdır. Bunun üçün onun yaxşılaşdırma dəyəri nəzərə alınmaqla daşınmaz əmlakın dəyərindən çıxılır. Bu metod əsasən şəhərətrafı torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsində məqbul hesab etmək olar. Bu üsulun tədbiqib şəhərətrafı qəsəbələrin torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsində istifadə oluna bilər. Çünki burada torpaqların yaxşılaşdırmaları ümumi dəyərdə olan payı az məbləğdədir. Və bu dəyəri asanlıqla dəyərləndirmək olur. Bu üsulun tədbiqi kifayət qədər informasiyaların olması halında yaxın ərazidə olan boş torpaq sahələrinin qimətləndirməsində tədbiq etmək olar. Sahələrə bölmə üsulu elə də torpaqların dəyərləndirilməsi həyata keçirilir. Sahələrə bölmə üsulu ilə dəyərləndirmə hər zaman müsbət nəticə vermir. Torpaqların dəyərləndirilməsində sahələrə bölmə üsulunun tədbiqi bu halda müsbət nəticə verə bilər ki, dəyərləndirilən sahəni bir neçə kiçik ölçülü sahəyə bölünməklə hər bir sahənin dəyərləndirilməsi ayrı ayrılıqda həyata keçirilə bilir. Bunu o məqsədlə aparırlar ki, torpaq bölündükdən sonra ordan daha yaxşı və daha səmərəli olur.
43
Torpaq öz sahibinə daha çox mənfəət gətirməkl onu stimullaşdırır. Torpaq bölündükdən sonra bölmə nəticəsində formalaşan yeni sahələrin daxili və xarici cəhətdən yaxşılaşdırmaları olur, bu da bu kiçik sahələrdən daha yaxşı və daha səmərəli istifadəyə əlverişli şərtləri təmin edir. Torpaqlar bölündükdən sonra yeni yaranmış sahələrə bölmə üsulunun tədbiqi ilə dəyərləndirmə 3 mərhələdən keçir. 1ci sahənin fiziki və huquqi imkanları müəyənməşdirilir.Bu sahələr iqtisadi məqsədə uyğunluq əsaslandırılır. Torpaq sahələrinin ölçüsü müəyyən olunur. Aparılan ikinci mərhələdə isə dəyərləndirmənin məqsədi əsasən yeni yaranmış sahələrin satışından əldə olunacaq pul mənfəətləri və mənfəət müəyyən olunur. Bu mərhələdə həm də yeni yaranmış olan sahələrin icarəsindən də əldə ediləcək pul mənfəətləri və formalaşacaq mənfəət həcmi müəyyən edilir. Dəyərləndirmənin 3 cu mərhələsində isə iqtisadi nəticə satışdan və ya icarədən əldə edilməsi mümkün olan xalis mənfəət hesablanır. Bu mənfəət digər əldə olunacaq mənfəətlərlə müqayisə olunur. Mənfəətlər satışdan əldə olunan vəsaitdən məsrəflərin məbləği arasında olan fərqdir. Sahibkarın torpaq sahələrinin yaxşılaşdırmasına çəkdiyi vəsaitlər aşağıdakı kimi qruplaşdırılır. 1) ehtiyatların bölünməsi vəsaitləri 2) ehtiyatların təmizlənməsi vəsaitləri 3) resursların hamarlanması vəsaitləri 4) yolların, səkilərin çəkilməsi üzrə vəsaitləri 5) mühəndis şəbəkə qurğularının və drenajlar sisteminin qurulması ilə əlaqədar tələb olunan vəsaitlər 6) mühəndis texniki işçilərə ödənilən əmək ödənişlərindən tutulan gəlir vergisinin həcmi 7) mühəndis texniki işçilıərin əmək haqqları vəsaitləri Ərazinin yaxşılaşdırması prosesi uzun müddət vaxt tələb etdiyindən satışdan mənfətlər bərabər vaxtlarda olmur. Buna görə də torpaq resursunun real həqiqi dəyəri
44
satışdan daxilolmaların dövrülüyü və reallaşdırılan layihənin nəzərdə tutulan səmərə norması nəzərə alınmalıdır və xalis mənfəət axının diskondlaşdırılmaı ilə müəyyən edilir. Boş torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı torpaq üçün qalıq texnikası üsulundan istifadə edilir. Bu o halda istifadə edilir ki, boş torpaq ehtiyatları satışı haqqında məlumatlar olmasın. Torpaq ehtiyatlarının dəyərini müəyyən etdikdə onun üzərində olan daşınmaz əmlakdan xalis əməliyyat mənfətlərini torpaq və bina üzrə kapitalaşma əmsallarını öyrənmək zəruridir. Torpaq üzərində olan binanın dəyəri ondan daha səmərəli istifadəni lahiyələşdirən obyektin dəyəri kimi müəyyən edilir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi məqsədilə qalıq texnikası tədbiqi üçün ilk əvvəl torpaq resursundan daha yaxşı istifadəni təmin edən yaxşılaşdırmalar müəyyən olunur. Birinci mərhələdən fərqli olaraq ikinci mərhələdə bazarda olan formalaşmış icarə haqqı ilə bərabər ehtimal edilən əməliyyat vəsaitləri haqqında məlumatlara görə bütün daşınmaz əmlakın birnbaşa xalis əməliyyat mənfəəti müəyyən olunur. 3-cü mərhələdə isə əməliyyat üzrə xalis mənfəətin binaya aid olunan hissəsi hesablanır. Bundan sonra isə əldə olunan mənfəətin torpağa aid olunan hissəsini kapitalaşdirilması ilə torpağın dəyəri müəyyən olunur. Belə bir misali nəzərdən keçirək: ən yaxşı səmərəli istifadəsi baxımından torpaq resursunda biznes mərkəzinin tikintisi nəzərdə tutulur. Bunun üçün torpaq sahəsinin dəyərinin müəyyən olunması zərurəti var. Bu biznes mərkəzinin tikintisinin dəyəri 500.000ə bərabərdir. Layihə üzrə praqnozlaşdırılan xalis əməliyyat mənfəətləri 120.000 manat məbləğində dəyərləndirilir. Nəzərdə tutulmuş sahə üzrə torpaq üçün kapitalaşma əmsalı 10%-ə bərabərdir. Torpaq üzərində inşa olunacaq binaya aid olunan xalis əməliyyat mənfəətinin hissəsi tikintinin dəyər kəmiyyəti ilə hesablanır. Bina üçün kapitalaşma əmsalı üzrə də dəyər müəyyən oluna bilər: 500.000x0.1=50.000 Torpağa aid olunan xalis əməliyyat mənfəəti: 120.000-500.000=70.000 Torpağın dəyəri 70.000:0.08=875.000 manat təşkil edəcəkdir. Torpaq rentasının kapitalaşdırılması bir metod kimi torpaqların dəyərlən-
45
dirilməsində istifadə edilir. Bu metod həm torpaq həm bina həm də qurğuların icarəyə verilməsi halında tətbiq edildikdə daha çox səmərə verir. Kənd təsərüfatı üçün ayrılmış sahələr icarəyə verildiyi zaman müqavilədə göstərilir ki, icarədar torpaq vergisini, əmlak vergisini ödəməyi öz üzərinə götürür və bu vəsaitlər icarədarın vəsaitlərinə daxil edilir. Bu zaman torpaq rentasının kapitalaşması üsulunun torpaqların dəyərləndirilməsinə tədbiqi müsbət nəticə verir. Əgər torpaqların icarə müqaviləsi yaxın vaxtlarda tərtib olunmuşdursa, və müqavilədə torpaq bazarında (yazı) mövcud vəziyyət tamamilə öz əksini tapmışdırsa, belə olan halda icarə haqqını torpaq mülkiyətinin nominal dəyərinə birbaşa kapital-laşdırmaq olar. Yuxarıda qeyd olunan hər bir dəyərləndirmə üsulunu qeyd olunan hallarda tətbiqi müsbət nəticə verir. Əlverişli bir metod kimi dəyərləndirilə bilər. Bu metodların hər birini torpaq sahələrinin dəyərinin dəyərləndirilməsinə təqribi sonda eyni nəticəyə səbəb olur. Torpaq sahələrinin düzgün dəyərləndirilməsi sisteminin düzgün formalaşdırılması torpaq bazarını tənzimlənməsində dəyərləndirmə siyasətinin istiqamətəlnməsində torpaqların dəyərləndirməsi metodların tənzimləşdirilməsində xüsusi əhəmiyyət kəsb edir. Əmlak növləri içərisində ən çox fərqlənən daşınmaz əmlak mövüdür. Daşınmaz əmlakında ən vacib növlərindən biri torpaq sahələridir. Torpaq sahələri özünəməxsusluğu ilə digər daşınmaz əmlak növlərindən əsaslı sürətdə fərqlənir. Torpaq elə bir təbii sərvətdir ki onun yaradılmasının başlanğıcı bilinmir.və onun tam formalaşmasının sonu isə heç bir insan əməəyi tələb etmir. Bu baxımdan digər əmlak növlərindən fərqli olaraq torpağın dəyərini müəyyən edilməsi xüsusi metodika tələb edir. Belə ki, ölkədə qəbul olunmuş qanunvericilik aktları ilə dövlətsizləşdirilən və özəlləşdirilən dovlət mülikyyətində olan müəssisə və təşkilatların yerləşdikləri torpaq sahələri dəyərləndirilən zaman fərqli və özünəməxsus metodika tələb edir. Bəzən torpaq sahəsi vətəndaşlara fərdi mənzil inşası məqsədilə ayrılır və satılır. Bu zaman torpağın normativ və yaxud bazar dəyərinin müəyyən olunması seçilmiş metodla aparılır. Hər hansı bir torpaq sahəsinə normativ dəyərlər müəyyən olunarkən ilk növbədə bu torpaqların xalqın milli sərvəti olması məsələsi nəzərdən qaçmamalıdır. Bütün əhalinin o cümlədən hər bir vətəndaşın torpaq sahələrindən
46
istifadə imkanları həyata keçirilməlidir. Ödəniləcək normativ dəyərlərlə torpağın dəyəri nəzərdə tutulan imkanların reallaşdırılmasına şərait yaradılmalıdır. Torpaq islahatı haqqında Azərbaycan Respublikasıının Torpaq Məcəlləsi, Torpaq islahatı bazarı haqqında və digər qanunlarda torpağın normativ dəyərinin müəyyən edilməsilə bağlı müddəalar öz əksini tapmış və onların bazar məzənnəsinə uyğunluğunun gözlənilməsi təsbit edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Nazirlər kabinetinin 1999-cu il 27 aprel tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “özəlləşdirilən dövlət müəssisəsi və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələrinin normativ dəyərləri haqqınfa əsasnamə” (həmin əsasnaməyə müxtəlif vaxtlarda əlavə dəyişikliklər əlavə olunmuşdur) və 1998-ci il 23 iyul tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında torpaqların normaativ dəyərinin müəyyən edilməsi barədə əsasnamə”yə uyğun olaraq müvafiq zonalar üzrə müəyyən edilmiş əmsallardan istifadə edilməklə torpağın normativ dəyəri müəyyən edilmişdir. Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsi zamanı Respublikamızda qəbul olunmuş mulki qanunvericiliyinin, vergi qanunvericiliyinin Muhasibat uçotu haqqında Respublika qanunvericiliyinin tələbinə istinad edilməlidir. Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsi ilə bağlı fəalyyətin huquqi bazası özünü həm də mulki qanunvericilikdə, vergi qanunvericiliyində ,mühasibat uçotu haqqında qanunvericilikdə və bank qanunvericiliyində tapmışdır. Bu dəyərləndirmə fəaliyyəti qeyd olunan qanuncericilik məqsədləri üçün istidan edilmişdir. Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsi fəaliyyətinin təkmilləşdirilməsi bilavasitə huquqi bazanın təkmilləşdirilməsi ilə əlaqədardır. Torpaqların dəyərləndirilməsi peşəkarlıq tələb edən bir fəaliyyət mövcuddur.Dəyərləndirmə fəaliyyətinin bu sahəsinin müstəqil qanunvericilik bazası formalaşdırılmalıdır.və daima təkmilləşdirilməlidir. Torpaq bazarında dəyərləndirmə fəaliyyəti intellektuallıq tələb etməklə bərabər, həm də dəyərləndiricidən xüsusi peşəkarlıq bacarıqlarını da istisna etmir. Torpaq sahələrinin dəyərləndirilmə fəaliyyətində həm obyektlər həm də subyektlər müəyənməşdirilir. Bu fəaliyyətdə həm dəyərləndirici öz hüquq və vəzifələri əsasında üzərlərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirirlər. Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsinin nəticələri digər sahələrdə olduğu kimi xüsusi hesabatlar da əks olunur. Bütün bu hesabatlara xüsusi
47
tələblər müəyənməşdirilmişdir. Bəzən torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsinə xitam verilir. Dəyərləndirilməsinə ehtiyac olmayan və ya əmlak bazarının tələblərinə cavab verməzsə bu halda torpaq sahələrinin dəyərləndirmə fəaliyyətinə xitam verilə bilər. Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsinin nəticələri həm mühasibat uçotu və həm də statistik uçot sənədlərində əks etdirilir. Bu qeyd olunuan sənədlərdə düzəlişlər ancaq torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsinin nəticələri əsasında edilir. Torpaqların dəyərləndirilməsinin hesabat sənədləri ancaq məhkəmə yolu ilə ləğv oluna bilər. Bu zaman
torpaqların dəyərləndirilməsi ilə bağlı sifarişlərin əsaslandırılmış dəyərləndirilməsi prosesinin aparılması ancaq qanunvericilik baxımından əsaslandırılmalıdır. Torpaqların dəyərləndirilməsi zamanı dəyərləndirilmə fəaliyyəti haqqında qanunun tələblərinin pozulmasına yol vermək olmaz. Torpaqların dəyərləndirilməsinin son hesabatlarının hazırlanması uyğun hesabat formalarına əsasən yazılmalıdır. Torpaqların bazar dəyərinin dəqiq dəyərləndirilməsi ölkəmizdə daha da sürətli inkişafına xidmət etməlidir. Bu həm də sifarişçilərin torpaqların dəyərləndirilməsi ilə bağlı xidmətçi mütəxəssislərə etimadının artmasına səbəb olar. Həm də dəyərləndirmə fəaliyyətinə inamının yuksəlməsinə xidmət etmiş olar. Digər sahələrdə olduğu kimi torpaq bazarında da dəyərləndirmə fəaliyyətinin tənzimlənməsinə ehtiyac vardır. Bu tənzimlənmə əsasən huquqi yollarla aparılır. Nəticə etibarı ilə qeyd etmək olar ki, əmlakın dəyərləndirilməsi o cümlədən də torpaqların dəyərləndirilməsi iqtisadiyyatının sahələri üzrə qanunvericilik aktlarında tənzimlənir. İqtisadiyyatın müvafiq qanunvericilik aktlarının torpaqların dəyərləndirilmə fəaliyyətini birbaşa aidiyyatına görə iki istiqamətə bölmək olar: 1) Fərqli iqtisadi fəaliyyət sahələri üzrə torpaqların istifadə məqsədləri üçün torpaqların dəyərləndirmə fəaliyyətinı olan tələbin ödənilməsinə istiqamətlənmiş huquqi sənədlər. Bu aktlara aid olunur. “Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında”, Mühasibat uçotu haqqında, Sığorta haqqında, Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsi, Dövlət Satınalmaları və s. haqqında qanunvericilik aktlarını misal göstərmək olar.
48
2) Birbaşa torpaqların dəyərləndirilməsi ilə bağlı olan normativ huquqi sənədlər. Buraya daxildir. Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında Azərbaycan Republikasının qanunu özəlləşdirilən müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələrinin satılması qaydaları haqqında əsasnamə (Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1997-ci il 19 dekabr tarixli 659 saylı fərmanı əsasında təsdiq olunmuşdur) Özəlləşdirilən müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələrinin normativ dəyəri haqqında əsasnamə (Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 27 aprel tarixli 93 saylı qərarı ilə təsdiq edilmişdir) Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsi 25 iyun 1999-cu il tarixli 695 N-li qanunla təsdiq edilmişdir. Bunun ardınca ölkəmizdə mövcud müxtəlif təyinatlı torpaqların normativ dəyərinin müəyyən edilməsi barədə Əsasnamə Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 23 iyul tarixli 158 N-li qərarı ilə təsdiq edilmişdir 3 avqust 1998-ci ildə qəbul edilmiş “Girov haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanunu da torpaqların dəyərləndirilməsi fəaliyyətinə ciddi yanaşılması tələblərini əhatə edir. Bu fəaliyyətlə məşğul olan dəyərləndiricilər xüsusi peşəkarlıq fəaliyyəti nümayiş etdirməlidirlər. Torpaqların dəyərləndirilməsi prosesində həm dəyərləndiricinin, həm də sifarişçinin hüquq və vəzifələri müəyənməşdirməklə onların tələblərinə riayət olunmalıdır. Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsi fəaliyyətinin yekunlarına dair tərtib olunan hesabatlarda bütün fəaliyyət və onun nəticələri əks olunmalıdır. Torpaqların dəyərləndirilməsi bazar iqtisadiyyatının tələblərindən irəli gələn iqtisadi bir fəaliyyətdir. Torpaq bazarının formalaşması, mütəşəkkilləşməsinin əsas və başlıca ünsürü olan dəyərləndirmə fəaliyyətinin təkmilləşdirilməsi ölkəmizdə bazar iqtisadiyyatının inkişafını şərtləndirir.
Yüklə 0,82 Mb. Dostları ilə paylaş:
|