Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI

Tədqiqatın  nəticələrinin  çap  edilməsi  və  işıqlandırılması.  Dissertasiyanın 

nəticələri  nəşr edilmiş 1 elmi məqalədə ə öz əksini tapmışdır. 

İşin  quruluşu  və  həcmi. Dissertasiya işi giriş, üç fəsil, nəticə və təkliflərdən 

ibarət olub, ədəbiyyat siyahısı ilə birlikdə kompüter yazısında _77____ səhifədir. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

---

 

12 

FƏSİL I. TORPAQ   RESURSLARININ QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİNİN 

ELMİ-NƏZƏRİ ƏSASLARI 

 

1.1. Torpaq resursları və onun qiymətləndirilməsinə təsir edən amillər 

 

Cəmiyyətdə  mövcud  olan  istehsal  üsulu  hər  zaman  torpaq  munasibətlərinin 

xarakterini  və  mövcud  torpaq  resurslarından  istifadə  imkanlarını  müəyənməşdirir. 

Məlumdur  ki,  torpaq  ehtiyatları  məhduddur.Ölkə    əhalisinin  artımı  torpaq 

ehtiyatlarına  mütərəqqi  yanaşmanı  tələb  etməklə  və  torpaq  ehtiyatlarından  səmərəli 

istifadəni zəruri etmişdir. 

İctimai  istehsalın  ayrı-ayrı  sahələrində  torpaq  ehtiyatlarının  rolu  müxtəlıfdır. 

Belə  ki,  torpaq  ehtiyatları  emal  sənayesində  və  tikintidə  məkan  əməliyyatı  kimi 

fəaliyyət  göstərir,  bu  sahələrdə  o,  əmək  prosesinin  baş  verdiyi  yer  kimi  fəaliyyət 

göstərməkdədir. Hasilat sənayesində torpaq ehtiyatarı, dərinliyindən  sərvət çıxarılan 

məxsusi  anbar kimi çıxış edir (36., s. 14-22). 

Torpaq  ehtiyatları  əmək  predmeti    kimi  çıxış  edir.  Torpaq  ehtiyatları  nadir 

xassələrə  malikdir.  Təbii  ehtiyatların  köməyi  ilə    yeni  xammal  məhsulu  istehsal 

etməkdə torpaq ehtiyatları əsas istehsal vasitəsidir. 

Torpaq  ehtiyatları  bir  çox  funksiyalara  malikdir.  Torpaq  ehtiyatları  milli 

sərvətin  ən  önəmli  hissəsidir.  Torpaq  sahələri  təkrar  istehsal  olunmayan  istehsal 

vasitəsidir.  Torpaq  ehtiyatlarının  digər  əmək  vasitələrindən  fərqi  odur  ki,  torpaq 

ehtiyatları  heç  zaman  aşınmır.  Torpaq  sahələrinin  istismar  müddəti  müəyyən 

olunmamışdır. 

Məhsuldar qüvvələrin inkişafı zamanı istehsal vasitələrinin əksəriyyətini əvəz 

etmək  mümkündür. Bir çox istehsal vaasitələrini təkrar istehsal olur. Buna görə də, 

həmin  istehsal  vasitələrinin  qiymətləndirmə  dəyəri  zaman  keçdikcə  azalır,  torpaq 

ehtiyatlarının  potensial  dəyəri  isə  artır,  inflyasiya,  mütəmadi  kapital  qoyuluşu  və  s. 

amillər səbəbindən yüksələ bilər (29.,s.116.). 

Torpaq  munasibətləri    torpaq  ehtiyatlarına  sahibliyin,  istifadənin  və  torpaq 

---

 

13 

sahələri  üzərində  sərəncam  vermənin  reallaşması  üzrə  fiziki  və  huquqi  şəxslər 

arasındaəlaqələrsistemidir.                                                          

         Bu kimi  məsələlər  torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin formalaşmasına  şərait 

yaradır. Torpaq bazarı yerli bələdiyyə orqanlarınn tələb əsasında satdığı torpaqlar və 

vətəndaşlara torpaq ehtiyatlarının satılması üzrə sövdələşmələrin aparılması hesabına 

formalaşır və təkmilləşdirilir. 

Daşınmaz əmlak bazarında mütamadi olaraq torpaq ehtiyatları ilə bağlı bir çox 

əməliyatlar  həyata  keçirilir.  Belə  ki,  daşınmaz    əmlak    bazarında  digər  uyğun 

əmlaklarla  olduğu  kimi  torpaq  ehtiyatlarını  da  müəyyənləşdirilmiş  bir  qiymət 

səviyyəsi ilə almaq olur və  satmaq  imkanı da vardır. Torpaq resursları əmtəə kimi 

onun dəyərinə təsir göstərə bilən özunəməxsus kompleks xüsusiyyətləri mövcuddur. 

Torpaq  ehtiyatları  əmtəə  kimi  iqtisadiyyatın  və  cəmiyyətin  ayrı-ayrı  tələbatlarını 

ödəyir (42., s.158). Torpaq ehtiyatlarında olan və onun təkində gizlənmiş olan təbii 

sərvətlər  biznes  strukturların  və  onun  ayrı-ayrı  sahələrinin  sabitliyinin,  investisiya 

kapitalınin qoyulması və yığılmasının zəmanət qarantıdır. Torpaq ehtiyatları həm də 

idrak  obyektidir.Torpaq  resursları  Ayrı-ayrı  şəxsiyyətlərin  yaradıcılı  əsasında  

potensialının  reallaşması üzrə predmetidir. 

Təbii  ehtiyatların  məhdudluğu    torpaq  resursları  ilə  sövdələşmələrin  ictimai 

tənzimlənməsi zəruriliyini vacib edir. 

Dünyanın  əksər  ölkələrində  torpaq  ehtiyatları  mülkiyətçilərinin  müəyyən 

edilmiş  hüquqları  və  onların  torpaq  ehtiyatlarından  məqsədli  istifadə  edilməsi 

sahəsindəki 

hüquqları 

cəmiyyət 

üzvlərinin 

əsas 

strateji 

maraqlarına 

uyğunlaşdırılmışdır.  Lakin  bir  çox  ölkələrin  uzun  illik  təcrübəsində  torpaq 

ehtiyatlarından istifadə olunması üzrə qüvvədə olan qanunvericilik  və   təbii ekoloji 

xarakterli məhdudiyyətlər vardır.  

Torpaq  ehtiyatları  mülkiyətçilərinin  bütün  əmlak  hüquqları  təkcə  mülki  və 

torpaq  hüquqları  ilə  deyil,  həm  də  mövcud  ekoloji  tarazlığın  qorunması 

qanunvericilikləri,tikinti  və  şəhərsalma  normaları,ehtiyatların  gələcək  perspektiv 

inkişaf  planları  əsasında  müəyyən  edilir.  Torpaq  ehtiyatları  keyfiyətinə,həm  də  

---

 

14 

yerləşməsinə  görə  hərbirindən  əsaslı  dərəcədə  fərqlənir.  Torpaq  ehtiyatları  bazarı 

ümunilikdə daşınmaz əmlak bazarının əsas hissəsini təşkil edir. Torpaq ehtiyatlarının 

qiymətləndirilməsi  torpaq  ehtiyatlarından  xüsusiyyətləri  ilə  şərtlənən    spesifikliyə 

malikdir.  

Respublikada  qüvvədə  olan  qanunvericiliyinə  uyğun  olaraq,  torpaq  ehtiyatları 

bazarı  onun  dövriyəsi  zamanı  alqı-satqı  prosesində,  torpaq  resurslarının  girov 

qoyulması,  bağışlanması,  həmçinin  mülkiyət,  icarə  hüquqlarının  sair  formalarda 

dəyişməsi  ilə  əlaqəli  olaraq  dövlət  orqanları,  bələdiyyələr,  fiziki  və  huquqi  şəxslər 

arasında formalaşan iqtisadi munasibətlər sistemidir. 

Müəyyən  olunduğu  kimi,  torpaq  ehtiyatları  bazarında  dəyərləndirmə 

fəaliyyətinin zəruriliyi aşağıdakı səbəblərlə əlaqəli aparıla bilər: 

- torpa ehtiyatlarının alqı-satqısı; 

- torpaq resurslarının nizamnamə (pay) fonduna verilməsi; 

- torpaq ehtiyatlarının girovu ; 

- torpaq ehtiyatlarının dəyişdirilməsi; 

- torpaq sahələrinin və resurslarının bağışlanması; 

- torpaq   ehtiyatlarının mülkiyət hüququnun vərəsəlik qaydasına uyğun olaraq 

digərlərinə ötürülməsi və ya verilməsi; 

- torpaq ehtiyatlarından istifadə və icarə hüquqlarının digər şəxslərə verilməsi. 

Torpaq  bazarı  obyektlərinə  qeyd  olunan  torpaq  ehtiyatları  və  torpaqla 

bağlı,əlaqəli olan  hüquqlar daxildir: 

- xüsusi mülkiyətə verilmiş olan torpaq ehtiyatları; 

- bələdiyyələrin mülkiyyətində olan və  özəlləşdirilə bilən torpaq ehtiyatları; 

- girov  predmeti kimi çıxış edən torpaq ehtiyatları; 

-    dövlət  mülkiyyətində  olan  obyektlərin  özəlləşdirilməsi  prosesində  onun 

yerləşdiyi torpaq resursları; 

-  mülkiyətin fərqli növlərində olan torpaq ehtiyatları üzərində istifadə,həm də 

icarə hüquqları. 

 

Torpaq  ehtiyatları  bazarının  təşkil  olunması  sahəsində    formalaşmış  dövlət 

---

 

15 

siyasətinin mövcud prinsiplərinə aşağıdakılar aid edilir: 

- torpaq ehtiyatları bazarının sistemli təşkil olunması; 

-  torpaq  üzərində  mülkiyət,  istifadə  və  icarə  hüquqlarının  dövlət 

qeydiyyatından keçirilməsi və onun məcburi xarakterə malik olması; 

-  torpaq  ehtiyatları  bazarı  haqqında  informasiya  məlumatlarının  əldə 

olunmasında bazar subyektlərinin tam hüquq bərabərliyinin təmin edilməsi; 

-  torpaq  ehtiyatları  bazarında  aparılmalı  olan  əqdlərə  görə  tutulacaq  dövlət 

rüsumlarının ödəniş qaydasının tətbiqi; 

Torpaq ehtiyatları bazarının  subyektlərini aşağıdakı kimi sistemləşdirmək olar:   

-  səhmdar  cəmiyyətləri,  yerli  özünü  idarəetmə  hakimiyyətinin  səlahiyyətli 

orqanları və digər əlaqəli mülkiyətçilər olan təklifçi satıcılar; 

- huquqi  və  fiziki  şəxslər,  investorlar,  bütün  digər  mülkiyət  formalarının 

müəssisələri,fəaliyyətdə olan ipoteka bankları və digər sair alıcılar; 

- qiymətləndirmə  agentlikləri,  sair  rieltrlar,  sığorta  şirkətləri,  fəaliyyətdə  olan 

daşınmaz əmlak birjaları,təyin olunmuş müvəkkil şəxslər  digər vasitəçılər; 

- texniki  inventarlaşdırma  bürosu,ölkənin  arbitraj  məhkəmələri,dövlət  notarial 

kontorları,  Əmlak  Məsələləri  üzrə  DK-si,  fond  birjaları,  müsabiqə  və  özəlləşdirmə 

komissiyaları və digər rəsmi dövlət orqanları. 

Torpaq  ehtiyatları  üzərində  mülkiyət  ərzaq  və  sənaye  xammalı  istehsal    və 

mənfəəti formalaşdırmaq hüququ verir. Biznes obyektləri sahələrinin yerləşdirilməsi  

və xalis mənfəətin əmələgəlməsinə imkan verir. Torpaq ehtiyatları üzərində dövlət və 

bələdiyyə  mülkiyətinin  mövcud  olması  respublikanın  torpaq  ehtiyatlarından  daha 

səmərəli  istifadəyə  istiqamətlənmiş  olan  bütün  dövlət  proqramını  və  onun 

funksiyalarını reallaşdırmağa imkan şərait verir. 

Ümumilikdə digər daşınmaz əmlak növlərinin hər birində olduğu kimi torpaq 

ehtiyatlarının qiymətləndirilməsində spesifik xassələr xasdır.Bu qiymətlərə mövsümi 

kənarlaşmalaraiddir.Torpaq resurslarının yerləşməsindən asılı olaraq bütün mühəndis 

infrastrukturunun formalaşması, inkişafından, ekoloji və digər şəraitlərdən asılı ayrı-

seçkilik xarakterikdir. 

---

 

16 

Torpaq  ehtiyatlarının  sair  daşınmaz  əmlak  növlərindən  aşaağıdakı  fərqli 

xüsusiyyətləri  vardır: 

- torpaq ehtiyatlarının mütləq hərəkətsizliyi; 

- torpaq  ehtiyatlarının  satış bazarlarına, ətraf  ekoloji  mühit  elementlərinə və s. 

görə coğrafi  yerləşmə mövqeyi; 

- torpaq  ehtiyatlarının  bazar    qiymətləri  səviyyəsi  üzərində  nəzarətin 

məhdudluğu ; 

- müvafiq    ehtiyatlara      olan    tələb  və  təklif  nisbətlərinin  tərəddüdlüyü  və 

dəyişkənliyi; 

- müxtəlif  torpaq ehtiyatlarının  dövriyə imkanlarının məhdudluğu; 

- torpaq ehtiyatlarının alqı və satqısı üzrə sövdələşmələrin özünəməxsus xüsusi 

xarakteri; 

-  informasiya məlumatlarının səhihliyinin olmaması və açıqlığı; 

- Mülkiyətin müxtəlif  fərqli formalarından asılı olması; 

- Torpaq  ehtiyatlarından  istifadə  edilmə  şərtlərinin  məhdud  və  bəsit 

olması,sonda isə sənədləşmə prosesi zamanı huquqi çətinliklərin yaranması;  

-  Torpaq  ehtiyatlarının  bazar  dəyəri  özündə    əlaqəli  olan  hüquqları  birləşdirir 

(70., s.54). 

Torpaq  ehtiyatlarının  çoxfunksiyalı  təyinatı  fərqli  əlamətlər  və  xüsusiyyətlər 

üzrə torpaq bazarlarının təsnifatını verməyə imkan  şərait yaradır. 

Torpaq  ehtiyatlarını  kateqoriyalarına  əsasən  aşağıdakı  ardıcıllığa  uyğun 

qaydada  qruplaşdırmaq olar: 

- kənd təsərüfatı təyinatlı istifadədə olan torpaqlar bazarı; 

- şəhər tikintisi altında olan torpaqları və mənzil tikintisi məqsədi üçün nəzərdə 

tutulmuş torpaq resursları bazarı; 

- bağ və meşəlik  altında olan torpaq sahələri, mulki tikinti altında olan torpaq 

ehtiyatları  bazarları və s. 

Torpaq ehtiyatları ölçülərinə və sahələrinə əsasən torpaq resursları bazarları: iri 

massiv və kiçik torpaq ehtiyatları bazarlarına bölünür (67., s. 60). 

---

 

17 

Torpaq  ehtiyatları  üzərində  edilən  sövdələşmələrin  hər  bir  növlərinə  əsasən  

ilkin  və  təkrar  bazarlar  təşkil  olunur.Torpaq  sahələrinin  ilkin  və  təkrar  alqı-satqı 

bazarları da yaranır. Bəzən torpaq ehtiyatları ilə torpaq icarəsi, torpaq payı bazarları 

kimi bazarlarda əməliyyatlar aparılır. 

Torpaq  ehtiyatlarının    dəyərləndirilməsi  dövlət  torpaq  kadastrının  tətbiqi 

sistemi ilə birlikdə aşağıdakıları təmin etməyə imkan verir: 

-  müxtəlif  regionlarda  torpaq  ehtiyatları  və  daşınmaz  əmlak  bazarlarında 

mövcud vəziyyətə dair informasiyaların əldə edilməsi; 

- torpaq  ehtiyatlarının  satışı  və  icarəsinə  dair  informasiyala  məlumatları  ilə 

bazar subyektlərinin təmin olunması; 

- qüvvədə  olan  qanunvericilik  və  qəbul  edilmiş  olan  normativ  hüquqi  aktlar 

haqqında,  torpaq  ehtiyatlarından  istifadəyə  görə  ödənişlərin  aparılması  prinsipləri 

üzrə informasiyalarla,məlumatlarla  fiziki  şəxslərin təmini. 

Torpaq  ehtiyatları  əmtəə  bazarının  bütün  ümumi  qanunlarına  tam  tabe  edilir. 

Torpaq 

ehtiyatları  dəyərləndirilən  zaman  yekun  dəyər  bütün  dərketmə 

psixologiyasından, bazar dəyər siyasətindən, bazarın fərqli iştirakçılarının gözlənilən 

reaksiyasından,həm  də  dəyərəmələgəlməni  tənzimləyən  iqtisadi  qanunlardan  asılı 

olaraq təyinləşdirilir.