Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI
Torpaq bazarının tənzimlənməsində qiymətləndirmə sisteminin
Yüklə 0,82 Mb. Pdf görüntüsü
|
|
3.2. Torpaq bazarının tənzimlənməsində qiymətləndirmə sisteminin
rolunun artırılması yolları.
Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi əsasən çöl müşahidələrinə və dəyərləndirməni reallaşdıran dəyərçi mütəxəssislərin rəyinə əsaslansa da,dəyərləndirmədə müasir kompüter texnologiyalarından istifadə edilməsi informasiyaların işlənilməsi və əməliyyatın analizinin səmərəliliyini artırmağa imkan yaradır.Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirmə prosesində kompüterləşdirmə hər hansı region üzrə satış və digər vacib məlumatları vaxtında və düzgün seçməyə, düzəlişlər etməyə, müqayisə etmə vahidinin dəyərini maliyələşdirməyə imkan verir. Torpaq ehtiyatunun dəyərinin obyektin ümumi dəyərinə nisbətini müəyyən etməyə,torpaq bazarının analizini hərtərəfli aparmağa şərait yaradır. Əks halda isə dəyərləndirmənin yerinə yetirilməsi üçün fərdi kompüterlərdən istifadə olunması mümkündür. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi modellərini tərtib etmək üçün çoxamilli reqressiv analiz üsulundan istifadə olunur.Dəyərləndirmə prosessində əks əlaqə dəyərləndirmə üsulundan və satışların müqayisəsi üsulundan da istifadə edilir.Dəyərləndiricinin həmçinin bu üsulun digər avtomatlaşdırılmış variantlarından istifadə etməsi mümkündür . Bu modellər əsasında torpaq mülkiyətinin və daşınmaz əmlak üzrə mülkiyət obyektinin yaxud onun sahə vahidinin satış dəyəri müəyyən edilir.Dəyərləndirmədə aşağıdakılar nəzərə alınır. - Asılı olmadan dəyişkən kimi sahənin ölçüləri, yaxud sərhəddin uzunluğu ; -Dəyərə təsir edə bilən obyektlərə, məsələn, şəhərin işgüzar mərkəzinə qədər məsafə; -Fərqləndirici cəhətlər, məsələn xidmət sferası müəssisələrinin mövcudluğu, -
67
Nəqliyat axınının intensivliyi, sahənin mənzərəsi, onun topoqrafiyası. Qeyd etmək lazımdır ki,müxtəlif ərazi vahidləri üçün və torpaq ehtiyatundan istifadənin fərqli variantları üçün müxtəlif qiymıtləndirmə modelləri qurmaq tələb olunur.
Torpa ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi modellərinin tətbiqi ilə əldə olunan nəticə və uğurluluq səviyyəsi torpaq ehtiyatlarının satışı və sahələrin başlıca xüsusiyyətləri haqqında informasiyaların oxşarlılığından asılıdır. Təəssüflə qeyd etmək olar ki, bəzi hallarda, torpaq ehtiyatlarının çoxdan mənimsənilmiş ərazilərində və mənimsənilməmiş torpaq sahələrinin satışının sayı çox azdır. Bu səbəbdən də nisbətən yaxın dövrlərdə mənimsənilmiş olan torpaq sahələrinin satışı haqqında informasiyalar əsasında torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin dəyərləndirilməsinin qalıq prinsipi üzrə müəyyən edilmişdir.Bu zaman hesablama prosesində tam dəqiqliklə yoxlanılmış olan göstəricilər sistemindən istifadə olunmuş və mənimsənilmiş olan torpaq sahələri üzrə məlumatlara əlavə yaxud əvəzedici kimi baxılmışdır. Bundan əlavə mənimsənilmiş olan torpaq sahələri üçün işlənmış çoxamilli reqressiv analiz üsulu uyğunlaşdırılmışdır. Bu metodların köməkliyi ilə torpaq ehtiyatlarının başlıca xüsusiyyətləri və mövcud torpaq sahəsi ilə onların bazar dəyəri arasında miqdar nisbətlərin aşkar edilməsi mümkündür. Gələcək dövrdə torpaq ehtiyatunun yenidən təkrar dəyərləndirilməsi prosesinə hazırlıq vaxtı, bu məlumatlardan müqayisə vahidinin dəyərinin və nisbi xüsusiyyətə görə aparılan düzəlişlərin həcminin müəyyən edilməsi üçün istifadə edilir. İstifadədə olan mənimsənilmiş torpaq sahəsinin dəyəri birbaşa torpaq ehtiyatunun dəyərindən və sahə üzərində inşaa edilmiş olan tikililərin dəyərindən ibarətdir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində satışların müqayisəsi və yaxud mənfəətin kapitalaşdırılması üsulundan istifadə olunduqda torpaq mülkiyətinin dəyərinə müstəqil ekspertlər tərəfindən müəyənməşdirilən dəyər torpaq sahəsinin dəyərləndirilməsindən əldə olunan ümumi dəyərindən çıxılır. Bu isə tikililərin qalıq prinsipi üzrə dəyərini göstərir. Bütün sair əmtəə növlərinin dəyəri kimi, torpaq
68
ehtiyatunun bazar dəyəri də gələcək dövrlərdə mənfəət əldə etmək mümkünlüyü baxımından onun cari dəyərliliyini göstərir. Mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatunun icarə haqqı formasında potensial mənfəət əldə etmək qabiliyyətinə görə müəyyən dəyərə malik olur. Komersiya təyinatı üzrə istifadədə olan torpaq ehtiyatları üzrə gələcəkdə əldə
olunması nəzərdə
tutulan mənfəətlər sahənin həm
mənimsənilməsinə,həm də istismarına tələb edilən vəsaitləri çıxmaqla, icarə haqqının ehtimal olunan yekun məbləği ilə əlaqəlidir. Yaşayış evləri ilə yüklülüyü olan torpaq ehtiyatlarının xalis mənfəətini illik icarə haqqının məbləğindən illik istismar vəsaitlərini çıxmaqla ifadə etmək olar Şəhərətrafında yerləşmiş olan torpaq ehtiyatlarının dəyəri şəhərin işgüzar mərkəzindəki torpaq ehtiyatunun dəyəri ilə müqayisədə artır. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi sistemi düzgün planlaşdırılmalı və dövlət tərəfindən huquqi cəhətdən tənzimlənməlidir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin səmərəli metodlarının hazırlanması və reallaşdırılması, bu prosesə daim nəzarət olunması,torpaq bazarının vəziyyətini əks etdirən göstəricilərin dövrü olaraq dəyişdirilməsi zəruridir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin səmərəli sistemi beş əsas elementin mövcudluğunu nəzərdə tutur: -kadastr vəsaitlərinin; - torpaq sahələrini səciyyələndirən göstəricilərin; -satış haqqında və digər bazar informasiyasının; -dəyərləndirmə metodikasının; -heyətin və maddi təchizatın mövcudluğu.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi torpaq bazarının analizi əsasında aparılmalıdır. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün istifadə edilən ən geniş yayilmış və istifadə olunan metodlardan biri də satışların müqayisəsi üsuludur. Torpaq ehtiyatlarının mülkiyət hüquqlarının dəyişməsi ilə əlaqədar bağlanmış sazişlər üzrə lazımi qədər məlumatlar əldə olunmadıqda digər dəyərləndirmə metodlarından istifadə olunmalıdır. Bütün hallarda torpaq ehtiyatunun
69
dəyərləndirilməsi vaxtı hər hansı bir seçilmiş ərazidə torpaq sahəsinin real bazar dəyərinin həmin ərazilərin hüdudlarında yerləşmiş olan torpağın ərazi ölçülərindəki topoqrafiyasındakı və s. ayrılığı nəzərə alınmalıdır. «Şəhər torpaqlarının dəyərləndirilməsi standartı» bir sahədən digər birsahəyə keçərkən dəyərləndirmələr arasında formalaşmış olan düzgün nisbətlərin saxlanılması məqsədilə (Standart Urban Kant Valuation) torpaq ehtiyatlarının hər dörd ildən bir inventarlaşdırılmasını tövsiyyə olunur. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi nəticəsində onun bazar dəyərində baş vermiş bütün dəyişikliklərə uyğun olaraq düzəlişlər edilməsini tövsiyyə edir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin yekununda alınmış nəticələrin aparılmış ayrı-ayrı dəyərləndirmələr arasındakı fərqli vaxtda hər il yeniləşdirilməlidir.Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri əmsallarının analizi əsasında əldə olunmuş göstəricilər üzrə torpaq bazarının vəziyyətinə düzəlişlərin daxil olunması yolu ilə aparılır.
Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri sahəsində yerləşməsi ilə əlaqədar göstəricilərə qarşı xüsusi həssasdır.Torpaq ehtiyatlarının dəyərinə bölgələşdirmə və torpaqdan istifadə variantlarının məhdudlaşdırılması birbaşa təsir göstərir. Torpaq ehtiyatunun bazar dəyəri artmağa, yaxud əksinə olaraq düşməyə doğru meyllənərsə, müqavilənin satış dəyərləri əsasında bağlanması vaxtına uyğun olaraq müxtəlif ərazi vahidləri üzrə düzəlişlər edilməlidir.Çünki ayrı-ayrı ərazi vahidlərində torpaq ehtiyatunun dəyərinin dəyişməsi əsaslı dərəcədə fərqlənə bilər.Torpaq ehtiyatlarının satışları barəsində informasiyaların topalanması və bu məlumatların işlənməsi, həmçinin belə informasiyaya düzəlişlər edilməsi ilə bağlı problemlərə baxılmışdır.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin təkmilləşdirilməsi məqsədilə satışlar üzrə informasiyalardan əlavə həm torpaq rentalarının dərəcələri,həm də torpaq sahələrinin mənimsənilməsi vəsaitləri üzrə bazar informasiyası yığılıb analiz olunmalıdır.Qeyd etmək olar ki,bu cür informasiya sistemi mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatlarınin satış sayı az olduqda belə faydalı ola bilər. Bundan əlavə torpaq ehtiyatlarının qalıq prinsipi üzrə dəyərləndirilməsi daha məqsədyönlüdür. Çünki bu
70
zaman mənimsənilmiş torpaq ehtiyatlarının satış dəyərindən tikililərin dəyərinin çıxılması yolu ilə hesablanılmış dəyərlərin torpağın dolayı yolla dəyərləndirilməsi üçün istifadə edilə bilər. Ancaq torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin bu üsulla dəyərləndirilməsinin etibarlılığı satış və mənimsənilmə vəsaitləri barədə informasiyaların düzgünlüyündən asılıdır. Bir qayda kimi bu cür dəyərləndirmədə tikililəri yeni inşa edilmiş torpaq sahələri üçün daha münasibdir. Beləki bu vaxt köhnəlmənin müəyyən edilməsi zərurəti minimum səviyyəyə qədər azalır.
71
NƏTİCƏ Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin nəzəri aspektdən və həm də metodoloji baxımdan tədqiqi biz ə aşağıdakı həticələrə gəlməyə imkan vermişdir. 1. Torpaq üzərində onun ehtiyatlarının alqı-satqısı, girov qoyulması, bağışlanması, həmçinin mülkiyət, istifadə və icarə hüquqlarının digər formalarda dəyişməsi ilə bağlı əməliyyatlar aparılır.Bu əməliyyatlar dedikdə torpaqq üzərində dövlət orqanları, bələdiyyələr, fiziki və huquqi şəxslər arasında yaranan iqtisadi və huquqi munasibətlər başa düşülür. Bu səbəbdən də torpaq bazarında reallaşan əqdlərin əsas formalarının aşağıdakılar olması qənaətinə gəlmək olar: -torpaq sahələrinin alqı-satqısı; - torpaq sahəsinin nizamnamə (pay) fonduna verilməsi; -torpaq sahəsinin girovu (ipotekası); -torpaq sahəsinin dəyişdirilməsi; -torpaq sahəsinin bağışlanması; -torpaq sahəsinin vərəsəlik qaydasında başqasına keçməsi; -torpaq sahəsi üzərində istifadə və icarə hüquqlarının başqasına keçməsi. 2. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi ilə bağlı bazar munasibətləri şəraitində aşağıdakı bir sıra neqativ hallar meydana çıxmışdır: -torpaq ehtiyatları sferasında dövlətin inhisarçı rolunun hələ də saxlanılması və torpaqdan səmərəli istifadə stimullarının olmaması; -torpaq ehtiyatlarına görə onun mülkiyətçilərinə qanunla nəzərdə tutulan hüquqların reallaşmasına inzibati əngəllərin mövcudluğu; -torpaq ehtiyatlarının və onunla bağlı digər daşınmaz əmlak növlərinin dövriyəsinin məhdudluğu; - torpaq sahələri üzərində olan mənzil fondunun, komunal və nəqliyat infrastrukturunun, sənaye və komersiya daşınmaz əmlakının aşınması; -torpaq ehtiyatları üzərində yerləşən daşınmaz əmlakın ayrı-ayrı növlərinə mülkiyətçilərin maraqlarının rabitəsizliyi; -torpaq ehtiyatlarına real bazar dəyərlərinin məxfiliyi;
72
-ipoteka krediti kimi torpaq sahələrinin kifayət qədər istifadə olunmaması. Bu halların aradan qaldırılması torpaq və digər torpaq ehtiyatları bazarının inkişafı üçün əlverişli şəraitin formalaşmasına kömək edəcəkdir. Bunun üçün torpaq sahələri üzrə sövdələşmələrə hüquqların vahid dövlət qeydiyyat sistemi asanlaşdırılması, həm də torpaq sahələri və daşınmaz əmlak obyektləri üzrə vahid kadastrın təkmilləşdirilməsi tələb olunur. 3.Respublikada torpaq bazarının fəaliyyəti ümumilikdə milli iqtisadiyyatın inkişafında sabitlik amili və onun təhlükəsizliyinin davamlı qarantı ola, investisiya qoyuluşlarına əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərə bilər. Buna görə də, torpaq bazarında torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin təşkil edilməsinin səmərəliliyi artırılmalıdır.Həmçinin torpaq sahələrinin satılmasından, torpaqların girov qoyulmasından, torpaq ehtiyatlarının icarəyə və sair formada torpaq əməliyyatlarına verilməsindən əldə edilən vəsaitlərin də həcmi artar. Habelə iqtisadi alət kimi daha səmərəli vasitə və kapital kimi torpaq ehtiyatlarından istifadə edən subyektlərin dəyərləndirmə prosesində maksimum faydalılıqlarının təmin olunmasıdır. 4. Qüvvədə olan qanunvericilik aktlarında torpaq üzərində həm dövlət, həm bələdiyyə, həm də xüsusi mülkiyət formaları müəyyən olunmuşdur. Bələdiyyə mülkiyətinə verilən və xüsusi mülkiyətə olan torpaqlar üzrə munasibətlər «Bələdiyyə torpaqları haqqında» və «Torpaq islahatı haqqında» qanunlar əsasında tənzimlənir. Dövlət mülkiyətinə saxlanılan torpaq ehtiyatları barədə isə müvafiq torpaqların istifadəsində və idarəçiliyində müəyyən təkmilləşdirmələr aparılmalıdır.Nəticədə bu məsələ torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinə birbaşa təsir edə bilər. 5. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi prosesində kadastrın tətbiqi istehsalın başlıca vasitəsi olan torpaqdan səmərəli istifadəni daha da yaxşılaşdırmağa istiqamətlənmişdir. Torpaq kadastrının tərkib hissəsi olan torpaq ehtiyatlarının bonitirovkası torpaq sahələrini onların məhsuldarlığına müqayisə etməyə şərait yaradır. Torpaq ehtiyatlarının münbitliyinin mümkün səviyyəsini müəyyən etməyə və istehsalın məqsədyönlülüyünu, iqtisadiyyatın yerləşdirilməsini və ixtisaslaşma səviyyəsını aşkar etməyə imkan verir
73
6. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi ilə onun bazar dəyərinin dəqiq dəyərləndirilməsi səmərəli vergitutma sisteminin əsası hesab oluna bilər. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirmə prosesi mənimsənilmiş və istifadədə olan torpaq sahələrinin dəyərinin dəyərləndirilməsinə təsir göstərir. Hər bir torpaq mülkiyətçisinin torpaq ehtiyatlarından səmərəli istifadəsinə və vergi ödəyəcəyinə zəmanət verir. Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin tam dəqiqliklə dəyərləndirilməsi torpaq ehtiyatlarından istifadə edilməsi məsələləri haqqında həm dövlət səviyyəsində, həm də özəl sektorda düzgün qərarlar qəbul olunmasına zəmin yaradır. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi haqqında vaxtı keçmiş olan informasiyalar gələcəkdə torpaq ehtiyatlarından səmərəli istifadəni kordinasiya etməyə imkan verir.Bu informasiyaların nəzərə alınmaması şəhərlərin arzuedilməz model üzrə inkişafı ilə nəticələnə bilər. 7. Kənd təsərüfatı təyinatlı torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin dəyərləndirilməsi özündə torpaq ehtiyatlarının kənd təsərüfatı sahəsində istifadəsi üçün torpaq mülkiyətçisinin əldə etdiyi rentanı müəyyən edilməsini ehtiva edir. Torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri göstəricisini hesablamaq məqsədilə kənd təsərüfatı təyinatlı torpaqların kütləvi dəyərləndirilməsi mənfəətin kapitalaşdırılması üsulu ilə həyata keçirilir. Bu metodla torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi əsasən kənd təsərüfatına yaralı torpaq ehtiyatlarının istifadə dəyəri dəyərləndirilir. Kənd təsərüfatı təyinatlı torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı nəticə etibarı ilə daşınmaz əmlakın dəyərləndirilməsinin iki əsas üsulundan istifadə olunmalıdır: bazar üsulu və mənfəətin kapitalaşdırılması və ya maliyə axını üsulu. Kənd təsərüfatı torpaqlarının dəyərləndirilməsi üzrə bazar üsulunun tətbiq edilməsi torpaq bazarının lazımınca inkişaf səviyyəsının mövcudluğunu nəzərdə tutur. Mənfəətin kapitalaşdırılması üsulu daha universal bir metod kimi dəyərləndirilə bilər.Bu metodla
torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin dəyərləndirilməsi üçün geniş şəkildə tətbiq olunur. Bu metod torpaq ehtiyatlarının istismarı zamanı əldə edilən məhsulun dəyəri və onun əldə olunmasına sərf edilən 74
vəsaitlər arasında fərq kimi həmin dəyərləndirmənin pul ilə ifadə edilən hesablanmasına əsaslanır.
|