Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI
Yüklə 0,82 Mb. Pdf görüntüsü
|
|
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi metodları Mənfəətlik mövqeyindən yanaşma
Məsrəflər mövqeyindən Yanaşma
Satışların müqayisəsi mövqeyindən yanaşma
Pul axinlarinin diskontlaşdirilmasi üsulu
Ayırma üsulu
Satişlarin müqayisəsi üsulu
Torpağın icarə haqqının birbaşa kapitalaşdırılması üsulu
məsrəflərinin hesablanması üsulu
Torpaq sahəsinə düşən mənfəətin qalığı texnikası Sxem 2.1. Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin müəttən olunması metodları.
Komersiya məqsədləri üçün istifadə edilən torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri onun mənfəətlik mövqeyindən yanaşmaya əsaslanmaqla istinad edən metodlarla 53
dəyərləndirilir. Bu metodlar torpaq ehtiyatunun potensial alıcısının torpaq sahəsindən əldə etmək niyyətində olduğu pul mənfəətlərinin müəyənməşdirilməsinə əsaslanır. Pul axınlarının diskontlaşdırılması üsulu torpaq ehtiyatuna sahiblik dövründə renta ödənişləri və ya digər formada, həmçinin torpaq ehtiyatı yenidən satıldığı zaman əldə olunması gözlənilən pul mənfəətləri axınlarının dəyərləndirmə dövründəki dəyərinin müəyyən olunmasına əsaslanır. Bu üsulun tətbiqi faydalı qazıntıları olan torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün daha əlverişlidir.
Yuxarıda qeyd edilən dəyərləndirmə üzrə metoddan torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməssində istifadə edən dəyərləndirici birinci növbədə pul mənfəətləri axınlarının proqnozlaşdırılan vaxtını və diskontlaşdırma stavkalarını müəyyən etməlidir. Pul mənfəətləri axınlarının proqnozlaşdırılan vaxtı aşkar edilmişdir. Mənimsənilməsi nəzərdə tutulan faydalı qazıntı yataqlarının həcmindən və onların çıxarılması üçün istifadə edilən avadanlığın istehsal gücündən asılı olaraq torpaq ehtiyatunun dəyəri müəyənməşdirilir. Torpaq ehtiyatları üzrə mənfəət axınlarının diskontlaşdırma faizi hesablanan zaman aşağıdakılar nəzərə alınmalıdır: - torpaq ehtiyatunda olan faydalı qazıntı yataqlarının istismarının mənfəətliyi səviyyəsi; - torpaq ehtiyatunun təkindən çıxarılan faydalı qazıntıların həcmi barədə məlumatların dəqiqliyi; -torpaq ehtiyatunda faydalı qazıntı yataqının işlənilməsinin risk dərəcəsi. Uzunmüddətə itifadə üçün icarədə olan torpaq ehtiyatları dəyərləndirilərkən torpağa görə icarə haqqının birbaşa kapitalaşdırma üsulundan istifadə edilməsi daha əlverişlidir. Bu metod torpaq ehtiyatunun icarə haqqının icra orqanları tərəfindən təsdiq edilmiş olan minimum məvləği, həmçinin icarəçinin məşğul olduğu sahibkarlıq fəaliyyəti növünü və torpaq ehtiyatunun ərazidə yerləşməsinin komersiya nöqteyi-cəhətdən dəyərliliyini nəzərdə tutan əmsallardan istifadə olunmasına istinad edir.
Torpaq sahələrinin komersiya obyektləri ilə yüklənməsi zamanı ehtiyatların 54
dəyərləndirilməsi məqsədi üçün torpaq ehtiyatuna düşən mənfəətin qalığı texnikasından istifadə edilir. Torpaq ehtiyatunun qalıq məhsuldarlığı prinsipinə əsasən nəzərdə tutulur ki, pul mənfəətləri axınlarının formalaşmasında kapitalın, işçi qüvvəsinin və idarəetmənin bilavasitə iştiraki ilə yaradılmış olan bina və qurğuların rolu daha çoxdur. Bu ümumi qazancdan istehsal amillərinin dəyərinin ödənilməsi ilə əlaqədar olan vəsaitlər çıxıldıqdan sonra mənfəətin qalan hissəsi torpaq ehtiyatuna aid olunur. Torpaq ehtiyatunun dəyərinin qalıq üsulu ilə hesablanması mexanizmi geniş tətbiq sferasına malikdir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinə məsrəf mövqeyindən yanaşma baacarıqlı investorun torpaq ehtiyatuna görə təyinatı və səmərəliliyi bərabər olan digər torpaq ehtiyatunun bazar dəyərindən yüksək dəyərlə razılaşmayacağı barədə ümumi bir müddəaya əsaslanır. Torpaq ehtiyatlarının vəsaitlər mövqeyindən yanaşma əsasında dəyərləndirilməsi metodlarına aid edilir: - torpaq ehtiyatlarının ayırma üsulu əsasında dəyərləndirilməsi; - torpaq ehtiyatlarının mənimsənilməsinə yönəldilən vəsaitlərin müəyənməş- dirilməsi üsulu. Ayırma üsulu torpaq ehtiyatunun real bazar dəyərinin və onun üzərində olan daşınmaz əmlakın bazar dəyəri ilə mövcud tikililərin köhnəlmə məbləği nəzərə alınmaqla bərpa dəyəri arasındakı fərq əsasında hesablanmasıdır.Bu metoddan vahid daşınmaz əmlak kompleksinin tərkibində tikililəri olan torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi prosesində istifadə edilir. Bu qeyd olunan metoddan istifadənin əsas şərti torpaq ehtiyatu və onun üzərində inşaa edilmiş olan tikililərdən mövcud istifadənin ən yaxşı və daha səmərəli istifadə variantına uyğun olmasıdır.Çünki əks halda,əldə olunan nəticələr təhrif edilə bilər. Qeyd olunan metodla torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üzrə hesablamalar bir neçə mərhələdə aparılır.
İlkin mərhələdə daşınmaz əmlak bazarı barəsində, müqayisəli satışların analizi əsasında dəyərləndirilməsi aparılan və üzərində tikililər olan torpaq ehtiyatlarının daşınmaz əmlak obyekti kimi bazar dəyəri haqqında iqtisadi informasiyalar toplanır.Bu informasiyalar analiz edilir və öyrənilir.
55
İkinci mərhələdə torpaq ehtiyatunda yerləşmiş olan tikililərə oxşar olan və anoloq hesab edilə bilən daşınmaz əmlak obyektlərinin bərpa dəyəri hesablanır. Bu bərpa dəyərinin hesablanması zamanı əvəzlənmə , yaxud daşınmaz əmlakın təkrar istehsal dəyərindən istifadə oluna bilər.Qeyd olunan bu dəyərlər arasındakı fərqlər, onların quruluşu əvvəlki hissələrdə nəzərdən keçirilmişdir.
Üçüncü mərhələdə dəyərləndirilməsi aparılan torpaq ehtiyatunda yerləşən həm bina, həm də qurğuların fiziki, funksional və xarici köhnəlməsi müəyənməşdirilir. Əsas vəsaitlərin köhnəlmə növlərinin mahiyyəti və fərqləri əvvəlki fəsillərdə izah edilmişdir.
Dördüncü mərhələdə əsas vəsaitlərin ,o cümlədən də bina və qurğuların bərpa dəyərindən yuxarıda qeyd olunan köhnəlmə növlərinin ümumi kəmiyyəti çıxılır,sonradan isə onların dəyərləndirmə tarixinə qalıq dəyəri müəyyən olunur.
Beşinci mərhələdə daşınmaz əmlak obyektinin, o cümlədən də torpaq və tikililərdən ibarət olan daşınmaz əmlak nüvlərinin bazar dəyərindən bina və qurğuların dəyərləndirilmə tarixinə olan qalıq dəyəri çıxılır.Bununlada dəyərin birbaşa torpağa aid olan hissəsi müəyyən olunur.
Mənimsənilmə vəsaitlərinin müəyənməşdirilməsi üsulundan üzərində tikililər olmayan torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı istifadə edilir. Bu metod tətbiqi mexanizmi dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun ayrı-ayrı torpaq sahələrinə bölünərək satılması ehtimalına əsaslanır. Bu torpaq ehtiyatlarının satışından əldə ediləcək mənfəətlərdən onların mənimsənilməsinə çəkilən vəsaitlər və sahibkarın mənfəəti çıxıldıqdan sonra qalan kəmiyyətlər toplanır.Beləliklə, torpaq ehtiyatunun bazar dəyəri müəyyən olunur. Torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin bu metodla hesablanması da bir neçə mərhələlər əsasında aparılır.
Dəyərləndirmənin birinci mərhələsində torpaq ehtiyatlarının ölçüləri dəqiqləşdirilir.Sonradan bu torpaq ehtiyatlarının abadlaşdırılmasının huquqi və fiziki mümkünlüyü müəyyən olunur.Bu torpaq sahələrinin istifadəsinin iqtisadi baxımdan məqsədə uyğunluğu və səmərəliliyi müəyənməşdirilir.
İkinci mərhələdə dəyərləndirmə prosesi nisbətən təkmilləşdirilir.Dəyərləndirmə 56
dövründə və yaxın dövrlərdə anoloji qaydada mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatları barədəsində informasiyaların analizi aparılır. Bu zaman həm də satışların müqayisəsi üsulunun tətbiqi əsasında mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatlarının satış dəyərləri müəyənməşdirilir.
Üçüncü mərhələdə isə torpaq ehtiyatlarının mənimsənilməsinə sərf olunan vəsaitlərin məbləği dəqiqləşdirilir. Bu vəsaitlər aşağıdakı kimi təsnifləşdirilir: - torpaq ehtiyatları massivinin sənədləşdirilməsi və sənədlər əsasında rəsmiləş- dirilməsinə çəkilən vəsaitlər; - çirklənmiş torpaq ehtiyatlarının təmizlənməsi, sahələrin sərhədlərinin işarə edilməsi və bununla bağlı hazırlıq işlərinə çəkilən vəsaitlər; - yolların çəkilməsi, səkilərin abadlaşdirilmasi, drenaj xətlərinin, mühəndis və komunal qurğuların inşasına çəkilən vəsaitlər; - vergilərin, sığorta haqlarının ödənilməsi ilə bağlı olan vəsaitlər; - podratçı şəxsin mənfəəti və bununla bağlı əlavə vəsaitlər; - satış və reklamla bağlı vəsaitlər. Dəyərləndirmənin dördüncü mərhələsində torpaq ehtiyatlarının gələcəkdə satışından ehtimal edilən mənfəətlərindən torpaq sahələrinin mənimsənilməsi vəsaitləri və sahibkarlıq subyektinin mənfəəti çıxılmaqla, mənimsənilməmiş olan torpaq ehtiyatunun dəyəri dəyərləndirilir. Dəyərləndirmənin beşinci mərhələsində torpaq ehtiyatlarının mənimsənilməsi və satılması məqsədilə zəruri olan vaxt müəyyən edilir.Ona müvafiq olan diskontlaşdırma faizi seçilir. Sonra torpaq ehtiyatlarının satışından mənimsənilmə vəsaitləri və sahibkarlıq subyektinin mənfəəti çıxılır.Qalıq mənfəətin məbləği diskontlaşdırılır. Mənimsənilməmiş olan torpaq ehtiyatunun cari dəyəri müəyyən edilir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin satışların müqayisəsi mövqeyindən yanaşma əsasında aparılması zamanı anoloji torpaq sahələrinin satışları haqqında informasiyaların sistemləşdirilməsi və müqayisə olunaraq analiz olunmasına əsaslanır. Bu mövqedən yanaşma ilə torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri iki metodla 57
müəyyən olunur: - satışların müqayisəsi; - köçürmə üsulu. Torpaq ehtiyatlarının satışların müqayisəsi üsulu ilə dəyərləndirilməsinin aparılması əvəzlənmə prinsipinə əsaslanır. Bu metod yüklənməmiş olan kimi baxıla bilən torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi məqsədilə daha münasibdir. Qeyd olunan metoddan istifadə edilməklə aparılan dəyərləndirmə aşağıdakı sıralanma ilə yerinə yetirilir: 1. Bazarın uyğun seqmentində dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun anoloqu vardır, yaxın müddətlərdə satılmış olan torpaq ehtiyatları seçilə bilər. Bunun məqsədlə dəyərləndirici mütəxəssis ilk növbədə dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun bazarın hansı seqmentinə aid olmasını aşağıda qeyd olunan meyarlara görə aydınlaşdırır: - torpaq ehtiyatlarının təyinatı; - torpaq ehtiyatlarının zonalaşdırma şərtləri ,həmçinin torpaq ehtiyatundan istifadə edilmənin qanunla yol verilə bilən üsulları; - torpaq ehtiyatunun sahənin hansı ərazisində yerləşməsi; - torp aq ehtiyatunun malik olduğu mövcud istehlak xassələri; - torpaq sahəsinə verilmiş hər hansı mülkiyət hüquqlarının növü və müddəti. 2. Bu meyarlara görə müqayisə aparılır.Bunun üçün torpaq ehtiyatlarını seçkidən sonra dəyərləndirici torpaq sahələrinin satış şərtləri və şəraiti barədə informasiyaları yığır və əldə edilmiş məlumatları analiz edir. Aparılmış analizin nəti- cəsində torpaq ehtiyatunun heç bir məcburiyyət olmadan sərbəst olaraq müvafiq bazar şərtləri ilə satışı, alıcı ilə satıcı arasındakı mövcud bütün munasibətlər , alıcının torpaq sahəsini almaqda yaranan məqsədləri və satış vaxtı satıcının maliyə vəziyyəti,torpaq ehtiyatu üzərində olan obyektin satışa çıxarılması ilə satışı arasındakı vaxt dövrü və dəyərə təsir göstərən sair amillər araşdırılaraq müəyyən olunur.
3. Üçüncü sıralanmada dəyərləndirilməsi aparılan torpaq ehtiyatunun və analoji 58
kimi götürülmüş olan torpaq ehtiyatunun göstəriciləri müqayisə edilir və aşkar olunan fərqlər üzrə uyğun dəyərləndirmələr aparılır. Bu dəyərləndirmələrin aparılması məqsədilə müqayisə elementlərindən və müqayisə vahidlərindən istifadə edilir.
Müqayisə elementləri prinsipcə torpaq ehtiyatlarının və onların satış şərtlərinin bazar dəyərinə təsir göstərə biləcək xüsusiyyətləridir. Mövcud ehtiyatların müqayisəsi üçün adətən aşağıda qeyd edilən müqayisə elementlərindən istifadə olunur: - mülkiyət hüquqları (xüsusi mülkiyət, müvəqqəti istifadə üzrə icarə); - maliyələşmə şərtləri (şəxsi və ya cəlb edilmiş pul vəsaitləri hesabına); - hesablaşma şərtləri (nağd, nağdsız, veksellərlə, çeklərlə hesablaşma); - satış şərtləri (tərəflər arasında olan xüsusi munasibətlər, satıcının maliyə imkanları); - satış müddəti və vaxtı. Bu amilin nəzərə aınması müqayisənin aparılması üçün seçilmiş olan obyekt satıldıgdan sonra bazar mühitində baş vermiş dəyişiklikləri aydınlaşdırmaqdan ötəri vacibdir. Belə ki, torpaq ehtiyatunun satış dəyərinə mövsüm, müxtəlif ərazilərin alıcılar arasında populyar olması və digər amillər təsir göstərə bilər. - torpaq ehtiyatundan istifadə edilməsi və tikintinin aparılmasında yarana biləcək huquqi və şəhərsalma memarlıq məhdudiyyətləri, ərazinin sosial və iqtisadi göstəriciləri; - ərazinin fiziki xüsusiyyəti ( relyefi, ölçüləri, forması); - komunal şəbəkəsinin və mühəndis qurğularının mövcudluğu.Bunlara qoşulma şərtləri.
Analoji kimi seçilmiş olan torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərində aparılan araşdırmalar ilk beş müqayisə elementi üzrə qeyd olunan ardıcıllıqla yerinə yetirilməlidir. Çünki, hər bir sonrakı dəyərləndirmə əvvəlkinin nəticələrinə əsaslanır. Bütün müqayisə elementləri üzrə miqdar (məlumat cütlüklərinin analizi, statistik analiz, qrafik analiz, vəsaitlərin analizi, ikinci dərəcəli məlumatların analizi) və keyfiyət metodları (nisbətlərin müqayisəli analizi və fərdi sorğular) əsasında
59
yerinə yetirilir. Mənfəət gətirən torpaq sahələri və üzərindəki tikililər yalnız ölçülərinə görə fərqləndiyi (digər parametrlər isə uyğun olduqda) və potensial investorlar (alıcılar) üçün ilkin məlumatın lazım olduğu hallarda müqayisə vahidlərindən istifadə olunur. Torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman əsasən aşağıda qeyd olunan müqayisə vahidləri tətbiq edilir: - 1 hektarın dəyəri (kənd və meşə təsərüfatı torpaq ehtiyatları üçün, sənaye müəssisələrinin yerləşdirildiyi torpaqlar ehtiyatları üçün və sair); - 1 kvadrat metrin dəyəri (şəhərin mərkəzi ərazisində yerləşən komersiya obyektlərinin inşası üçün istifadə edilən torpaq ehtiyatları və sair); - 1 frontal metrin dəyəri (ticarət, məişət xidməti müəssisələrinin inşası üçün istifadə edilən torpaq ehtiyatları); - 1 lotun dəyəri (yaşayış binalarının, bag evlərinin inşası üçün nəzərdə tutulmuş olan, forması və ölçüləri standart olan torpaq ehtiyatları); - sıxlıq vahidinin dəyəri – torpaq ehtiyatlarının zonalaşdırılması sənədlərində əsasən müxtəlif sahələrdə tikililərin yerləşdirilməsinin sıxlığı məhdudlaşdırılır və bu, torpaq ehtiyatunun dəyərinə təsir göstərir. 4. Dördüncü sıralanmada anoloji torpaq ehtiyatlarının dəyərlərinin analizi əsasında dəyərləndirilən torpaq sahəsinin dəyəri müəyyən olunur. Bu məqsədlə seçilmiş anoloji torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin orta kəmiyyəti tapılmalıdır.
Dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun yerləşmiş olduğu ərazidə bu nisbətlərin müəyənməşdirilməsindən sonra torpaq ehtiyatunun dəyəri asanlıqla dəyərləndirlə bilər. Bu ərazidə torpaq ehtiyatunun satışları haqqında kifayət qədər informasiya məlumat mənbəələri olmadıqda isə, şəraiti oxşar olan digər ərazinin məlumatlarından istifadə edilə bilər.
|