Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI
Torpaq resurslarının qiymətləndirilməsinin metodoloji məsələləri və
Yüklə 0,82 Mb. Pdf görüntüsü
|
|
1.3. Torpaq resurslarının qiymətləndirilməsinin metodoloji məsələləri və
metodları
25
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində vahid metodologiyadan istifadə olunur. Müvafiq prosesin reallaşdırılmasında tətbiq olunan çoxsaylı metodlardan biri də mənfəət yanaşmasıdir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinə mənfəət yanaşmasının mahiyyəti ondan ibarətdir ki, bu üsulun tətbiqi potensial alıcının gözlədiyi mənfəətlərə əsaslanır. Mənfəət yanaşması ancaq pul axını gətirən torpaq ehtiyatlarına tətbiq olunur. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində tətbiq edilən mənfəət yanaşmasının əsasında üç başlıca prinsip dayanır: a) gözləmə; b) tələb və təklif; c) əvəzetmə. Torpaq ehtiyatlarına yatırım edən investor sahibkar gələcək pul mənfəətlərinin alınmasını gözləyir və bu məqsədlə torpaq ehtiyatını alır. Bu zaman torpaq ehtiyatunun dəyəri torpağın mənfəətinə əsalanaraq müəyyən olunur. Bütün istismar müddətində gələcəkdə mənfəətyaratmaq qabiliyəti ola bilər. Ümumiyyətlə, torpaq ehtiyatunun bazar dəyəri gələcəkdə gözlənilən renta mənfəətləri və digər mənfəətin dəyərləndirmə müddətində yaranan məbləği əks edir. Torpaq ehtiyatuna sahib olma müddətində mənfəət axınları, həm də torpaq ehtiyatlarının sonrakı dövrlərdə alqı-satqısından əldə olunan mədaxillər cari dəyərə kapitalaşdırılır. Kapitalaşdırma mənfəətlərin miqdarını torpaq ehtiyatunun dəyərinə çevrilməsi nəticəsində cari mənfəətin kapitalaşdırılmasının uyğun dərəcəsına bölünməsini əks edir. Torpaq ehtiyatunun dəyəri əldə olunan mənfəətin kapitalaşma dərəcəsinə bölünməsi yolu ilə hesblanır. Mənfəət metodlarından istifadə olunarkən kapitalaşdırmanın mənfəət və dərəcəsını müəyyən etmək lazımdır. Torpaq ehtiyatunun məqsədli təyinatına uyğun olaraq mənfəət dəyərində aşağıdakılar daxil edilə bilər: - kənd təssərrüfatı təyinatlı və meşə altında olan torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün renta;
26
- tikilisi olan torpaq ehtiyatuna əmlak kompleksindən yaranan mənfəət hissəsi; - torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün icarə haqqları; - gələcək dövrdə də torpaq ehtiyatunun dərəcəsından və ipoteka kreditinə görə girov qoyulmasından əldə olunan dəyərin artmasından gələn mənfəət. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində mənfəət yanaşmasından istifadədə problem məsələ kapitalaşdırma dərəcəsının təyin olunmasıdır. Təcrübədə torpaq rentasının kapitalaşdırılması və aqrar sahədə istifadə təyinatlı torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi məqsədilə kapitalaşdırma dərəcəsının hesablanması üçün üç yanaşma vardır. Birinci yanaşma torpaq ehtiyatunun dəyərləndirmə müddətində pul bazarının analizinə əsaslanaraq kapitalaşdırma dərəcəsınin hesabına uyğun olan və ayrı-ayrı növlərdə pul kapitalı kimi torpaq ehtiyatuna olan yanaşmadır. Ikinci yanaşma kumulyativ quruluş üsulu ilə kapitalaşdırma dərəcəsinin hesabı. Şəhərdə olan torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman kapitalaşdırma dərəcəsinin hesabını nəzərdən keçirək. Onun hesablanılması əməliyyatlarına aşagıdakılar daxil edilir: - risksiz dərəcə, yəni xarici və daxili valyuta əmanətləri ilə bankın faiz stavkaları; - regional risk. Bu minimal əhəmiyyət kəsb edir. - paytaxt üçün 3-6%; - likvidlik riski. Bura bazarın stabil olmaması halında və lazımi qədər təkmil olmamasına görə daşınmaz əmlak obyekti satılarkən əmələgələn itkilər ilə bağlı risk daxildir. Üçüncü yanaşma isə bazarı sıxışdırma üsulu adlanır .Bu metod bəzən müqayisəli satışın analizi üsulu da adlanır. Bu metod tətbiq olunması çox sadədir. Satış obyektlərinin müqayisə olunması üçün dəqiq informasiya tələb olunmur.
Kapitalaşdırma dərəcəsi analoji -obyektlər üzrə hesablanir və mənfəətin satış dəyərinə bölünməsi yolu ilə hesablanılır. Satilan torpaq ehtiyatlarının satışı üzrə orta 27
dəyər hesablanması məqsədəuyğun hesab
olunur. Mənfəətin birbaşa kapitalaşdırılması yaxud da diskontlaşdırılmış pul axınları üsulunu dövrlərə görə fərqləndirirlər.
Mənfəətin birbaşa kapitalaşdırılması üsulu ilə kənd təsərüfatı təyinatlı torpaqların dəyərləndirilməsi aparılır. Bu zaman mənfəət kapitalaşdırma əmsalına vurulur. Və bu mənfəətin kapitalaşdırma dərəcəsinə bölünməsi yolu ilə də hesablanır və torpaq ehtiyatuna sahiblikdən əldə edilən mənfəətin təyin olunmasına əsaslanır. Bu səbəbdən də kapitalaşdırma əmsalı əkinçilik kapitalının təkrar istehsalı üçün və yaxud ödənilməsi üçün əsas olan dövr kimi izah edilir.
Torpaq ehtiyatlarının satılması dövrləri üzrə əldə edilən mənfəətin kapitalaşdırılması bütün sahiblik dövründə mənfəət axınının təyin olunmasına əsasən qurululur. Bu zaman axınlar cari dəyərə gətirilir. Torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman bu metoddan tək-tək halda istifadə edilir.
Mənfəət yanaşması ilə torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi texnikası mürəkkəbdir. Çünki torpaq ehtiyatlarının satıçından əldə olunan mənfəətlər vaxta cörə bölüşdürülür. Eyni zamanda mahiyyətinə görə də dəyişilir, lakin kapitalaşdırma dərəcəsi bir çox amillərdən asılıdır - iqtisadi vəziyyətdən, - xüsusilə onun maliyə sistemindən, - torpaq bazarının huquqi tənzimlənməsindən. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində mənfəət yanaşmasından istifadə edilməsi və kapitalaşdırma dərəcəsi üzrə dəyərin təyin olunması üçün mövcud torpaq bazarı və torpaq sahələrinin geniş iqtisadi tədqiqatları aparılmalıdır.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi prosesində mənfəət və vəsaitlər analiz olunarkən keçmiş dövrlərə görə retrospektiv analiz aparılır. Bu zaman proqnoz verilənlərin istifadə olunması məqsədəuyğundur. Dəyərləndirilən və müqayisə edilən torpaq ehtiyatlarından istifadə edilməsindən alınan pul vəsaitləri axınının eyni əsasda müəyyən olunmasına fikir vermək lazımdır. Retrosprektiv verilənlər əsasında hesablanmış pul axınlarını proqnoz verilənlər əsasında təyin edilmiş axınlarla
28
müqayisə etmək düzgün fəaliyyət deyildir .
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində kapitalaşdırma üsulunun istifadəsində olan məhdudiyyətlərlə alınan mənfəətlərin bərabər olmaması, dəyərlərin sabit səviyyəsinin olmaması, torpaq bazarındakı analoji torpaq ehtiyatları arasında olan mənfəət və satış dəyərlərinin dağınıqlığı aiddir. Mənfəətlərin kapitalaşdırılması üsulundan istifadə edilməsi bərabər miqdarda mənfəətgətirən torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində daha məqsədəuyğun hesab edilir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində tətbiq edilən mənfəət yanaşmasının metodlarından olan torpaq ehtiyatlarının icarə haqqının kapitalaşdırılması da geniş istifadə ssferasına malikdir. İcarəyəverənin icarədara (huquqi yaxud fiziki şəxsə) torpaq ehtiyatunun müqavilədə təsbit edilmiş müddətə müəyyən olunmuş məbləğ üzrə ödənişlə (pula) müvəqqəti isstifadə üçün verilməsi icarə adlanır. Torpaq ehtiyatlarının icarə haqqı dedikdə torpaq sahəsindən istifadə olunma hüququna görə verilən pul məbləğidir. Müntəzəm və mütamadi mənfəət axını olmaqla torpaq ehtiyatlarının icarə haqqı məbləği birbaşa kapitalaşdırma üsulu əsasında dəyərə köçürülür. Kapitalaşdırma üçün ilkin informasiyalar üzrə verilənləri analoji dəyər səviyyəsi üzrə torpaq ehtiyatunun satışı və icarə haqqının həcmi haqqında bazar məlumatlarının analizindən alırlar.
Komersiya obyektləri inşaa edilmiş torpaq sahələrini dəyərləndirmək məqsədilə torpaq ehtiyatuna görə əldə olunan mənfəətin qalıq texnikası istifadə olunur. Kapitalın iş qüvvəsi və idarəetmənin cəlb edilməsi hesabına torpaqda inşaa edilmiş tikililərin, torpağın məhsuldarlığı prinsipinə əsasən mənfəət bölüşdürülərkən üstünlük verilir. Digər amillərin cəlb edilməsinə çəkilən bütün vəsaitlərin ödənişindən sonra artıq qalan mənfəət torpaq ehtiyatuna aid edilir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün mənfəətin qalıq texnikası tətbiq olunarkən tikililərin dəyəri haqqında informasiyalar məlum olmalıdır. Torpaq ehtiyatuna görə əldə edilən mənfəət isə tikililər üçün mənfəətə olan tələb təmin olunduqdan sonra qalan qalıq kimi təyin olunur.
Torpaq sahəsi üçün qalıq texnikasından o zaman istifadə edilir ki, tikililər yeni 29
tikilmiş olsun və yaxud hələ tikilməmiş olsun. Bu tikililərin dəyəri və təxmini olaraq tikintiyə sərf olunacaq vəsaitlər yüksək dəqiqliklə və tikintinin səmərəli ömür müddətinə əsasən təyin oluna bilər. Bu metod ən yaxşı və daha səmərəli torpaq ehtiyatundan istifadə variantını müəyənməşdirmək üçün istifadə edilə bilər.
İnflyasiyanın sürətlilik səviyyəsində və qeyri-sabit maliyə bazarında mənfəət yanaşmasını tətbiq etmək bir qədər çətindir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı müqayisəli satış üsulunun tətbiqi inkişaf etmiş ğlkələrdə geniş yayılmışdır. Belə ki, bu ölkələrdə torpaq bazarı təkmilləşdirilmişdir. Ümumiyyətlə boş olan torpaq ehtiyatlarının və fərdi yaşayış tikintilərinin yerləşdiyi sahələrin dəyərləndirilməsi məqsədilə müqayisəli satış üsulundan geniş istifadə olunur. Müqayisəli satış üsulu analoji torpaq sahələrinin satış dəyərinin məlumatlarına əsaslanır. Əvəzetmə prinsipi haqqında sistemləşdirilmiş olan və müqayisəyə imkan verən informasiyaya əsaslanır. Bu metod nəzərdə tutur ki, potensial və rasional torpaq sahəsinin alıcısı satışa qoyulmuş torpaq ehtiyatuna görə analoji olan torpaq sahəsinin əldə olunmasına nisbətən bir o qədər də çox vəsait xərclənmir. Bu səbəbdən də müqayisəli obyektlərin alışına görə yaxın vaxtlarda ödənilmiş olan dəyərlər dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun bazar dəyərini əks etdirir.
Əgər bazar açıq və rəqabətlidirsə bu zaman torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi əvəzetmə prinsipinə əsaslanır. Bazarın açıq və rəqabətliliyi zamanı prosesə kənardan heç bir təzyiq olmur. Belə bazarlarda öz xüsusi marağı və tipik motivasiyası olan, iqtisadi səmərəliliyə uyğun satıcı və alıcılar qarşılıqlı fəaliyyət göstərirlər. Burada həm də fərz olunur ki, torpaq ehtiyatu verilən bazar üçün tipik maliyə şərtləri ilə əldə olunacaq. Potensial alıcılar üçün əlverişli olması üçün böyuk vaxt myddətində bazarda olmalıdırlar.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində tətbiq edilən müqayisəli satış üsulu bir çox mərhələlərdən ibarətdir. Bu mərhələlərə aşağıdakılar daxildir: I. Torpaq ehtiyatlarının bazar siqmentinə əsasən müqayisəli obyektlərin yaxın vaxtlarda satışının aşkar olunması.
Dəyərləndirməni aparan tərəf torpaq ehtiyatları bazarını öyrənir. Daha sonra 30
torpaq bazarının seqmentləşdirilməsini aparır. Dəyərləndirici dəyərləndirilən obyektin hansı seqmentə aidliyini təyin edir. Bazarın seqmentləşdirilməsi – torpaqdan istifadənin rəqabət variantları, oxşar göstəriciləri olan subyektlərin yerləşdiyi həmin ərazidə bazarın seqmentlərə bölünmə prosesi bazar seqment- ləşdirilməsidir.
Torpaq ehtiyatunun verilmiş seqmentinin əsas xarakteristikalarına aid edilir: - torpaq ehtiyatlarından istifadənin zonallaşdırılması - torpaq ehtiyatlarından istifadənin məqsədli təyinatı; - kənd təssərrüfatı təyinatlı torpaqları dəyərləndirərkən torpağın məhsuldarlığı; - yeri;
- torpaq ehtiyatlarına mülkiyət hüququ.
Torpaq ehtiyatları bazarı subyektinin seqmenti üçün tipik xarakteristikalara aiddir:
- investisiya motivasiyası; - ödəməqabiliyyətlilik;
- maliyələşdirmə mənbələri ; - alıcıların üstunlüyü .
Seqmentləşdirməyə görə torpaq ehtiyatları növbəti qruplara bölünür: - bağçılıq və bostançılıq məqsədlərinə istifadə edilən sahələr; - şəxsi yardımçı təsərüfatın aprılmasına istifadə edilən sahələr; - fərdi yaşayış tikintisinə istifadə edilən sahələr; - yaşayış üçün kütləvi tikinti aparılması məqsədilə ayrılan sahələr; - komersiya daşınmaz əmlak obyekti üçün ayrilan sahələr; - ictimai obyektlərin yerləşdiyi sahələr və s. Bir neçə torpaq ehtiyatları müqayisə üçün istifadə edilir. Ümumiyyətlə analoji lar üç və ya beş arasında kifayət etmiş olur, lakin analoji ların sayı artdıqca dəyərləndirmədə yekun dəyər səviyyəsinin dürüstlüyü də artır.
II. Torpaq ehtiyatları ilə sövdələşmələr haqqında məlumatların yoxlanması. Onun dəqiqliyini artırmaq üçün və yekunlaşmış sövdələşmələrin tipik bazarda təsdiq 31
edilməsini almaq məqsədilə məlumatların seçimi müqayisəli torpaq ehtiyatlarının satışı haqqında yığılmış olan məlumatlar sövdələşmə iştirakçılarından ya alıcı , ya da satıcı tərəfindən, həmçinin vasitəçilər tərəfindən təsdiq edilməlidir.
Bundan əlavə, analoji obyekti seçən zaman tipik ekspozisiya vaxtına sövdələşən subyektlərin sərbəstliyinə, investisiya üzrə motivasiyasına fikir verilir. Investorların analoji motivləri üzrə əldə olunacaq torpaq ehtiyatları eyni təyinatı olmalıdır. Dəyərləndirilən torpaq ehtiyatlarının istifadə edilməsinin mümkünlüyünü təyin etmək məqsədilə zonalaşdırma normalarını tətbiq etmək olar. İki torpaq sahəsina istifadəsi üzrə eynilik çıxılmaqla, ayrı-ayrı zonalarda yerləşirsə onlara müqayisə kimi baxıla bilməz.
III. Bazarda satılmış olan sahələrlə indi dəyərləndirilən torpaq sahəsinin müqayisəsi aparılan zaman dəyərləndirilən torpaq sahəsi ilə hər bir müqayisə edilən sahə arasında olan müxtəliflik uçotu ilə düzəlişlərin olunması.
Dəyərləndirilməsi aparılan torpaq ehtiyatu müqayisə edilən sahədən nə dərəcədə fərqli olursa sonuncunun dəyərinə mütləq düzəliş olunmalıdır. Dəyər- ləndirilən torpaq ehtiyatu kimi o, həmin keyfiyət göstərıcılərinə malik olarsa, onun hansı dəyərə satıla bilməsini təyin etmək mümkün olsun. Müqayisə edilən torpaq ehtiyatlarının faktiki satış dəyərini təshih edərkən müqayisə edilən torpaq ehtiyatunun dəyərində düzəlişlər olunur. Müqayisə edilən torpaq ehtiyatu dəyərləndirilən sahəyə güzəşdə gedərsə birinci torpaq ehtiyatunun faktiki satış dəyəri o qədər yüksəlməlidir ki, dəyər səviyyəsi analoji un saatış dəyərinə bərabər olsun.Müqayisə kimi dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun ən yüksək xarakteristikalar üzrə satış dəyəri götürülur.
Satılmış olan digər torpaq sahələri ilə müqayisə etmə yolu ilə torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi əsasən iki üsuldan istifadəetmə yoluilə aparılır: birinci müqayisə elementlərinin köməyi ilə yaxud müqayisə vahidinin köməyi ilə.
Torpaq ehtiyatlarının xarakteristikası üçün müqayisə elementləri seçilir.Bu səbəbdən də həmin elementlər çoxluğunu torpaq ehtiyatları ilə sövdələşmələrin şərtləri adlandırırlar.Bu şərtlər torpaq ehtiyatunun satış dəyərinin artmasına təsir 32
göstərir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində müqayisəli satış analizi istifadəsi və bu yolla tipik standart olaan torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin təyin edilməsi zamanı müəyənməşdirilən dəyərlər digər torpaq sahələrinin dəyər hesabının əsası kimi çıxış edir. Tipik torpaq ehtiyatu qismində həm real, həm də hipotetik sahə istifadə edilə bilər.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində müqayisə prosesinin daha yaxşı təşkil edilməsi üçün müqayisə elementlərinin standart analiz qaydası məqsədyönlü hesab edilir. Torpaq ehtiyatları müqayisə olunarkən altı element nəzərdən keçirilə bilər: 1) Mülkiyət hüququ. Girov və yaxud uzunmüddətli bir dövrə icarə ilə alıcı hüququ mürəkkəbləşərsə düzəliş olunur. 2) Maliyələşdirmə üzrə şərtlər. Torpaq ehtiyatunun satıcısının kredit faizlərini ödəməsi sövdələşmədə şərt ola bilər. 3) Satış şərtləri. Bu satıcı ilə alıcı arasında torpaq ehtiyatunun alqısına dair qərarlarının qəbul olunması şəraitini əks etdirir. 4) Satış tarixi. Torpaq ehtiyatları üzrə analoji ların dəyərləndirmə tarixi ilə satış tarixi müqayisə olunarkən müqayisəli satışın mövcudluğu təyin olunur. İki düzəliş edilir, biri – torpaqdan istifadə etməyə verilən variantına satışın dəyər dinamikası nəzərə alınır, ikinci isə – torpaq sahəsinin yerini. Düzəlişlər adətən rüblər üzrə, dəyərlərin birbaşa sıçrayışı çıxılmaqla olunur. 5) Yeri. Torpaq ehtiyatlarının yeri müqayisə olunarkən fiziki, sosial, iqtisadi və siyasi amillər üzrə bazarda ətraf mühitin rəqabət qabiliyətli torpaq ehtiyatlarına təsiri analiz olunur.
Müqayisə edilən sahə dəyərləndirmə aparılan həmin rayonda yerləşirsə,bu zaman bir qayda olaraq düzəliş olunmur. Əgər torpaq ehtiyatu dəyərləndirilmə aparılan rayonun kənarında yerləşərsə və dəyərləndirməyə sərfəli neqativ amillərin təsiri olarsa, onlardan heç biri dəyərləndirilən sahəyə toxunmursa, bu zaman düzəlişlərin olunması lazımdır.
Müqayisə edilən sahə başqa rayonda yerləşmiş olarsa, bu zaman rayonlar 33
arsındakı mümkün fərqləri analiz etmək olar. Məsələn, yaşayış binası inşaa olunan zaman nəqliyatın infrastrukturu və onun mümkünlüyü ehtimalları, ekologiya, nüfuzluluğu və s. kimi amillər nəzərə alınır. Düzəlişin həcmi qoşa satış analizinə görə hesablanır. 6) Fiziki xarakteristikası. Müqayisə prosesində əsasən böyük fiziki fərqlər aşkar olunur və bu fərqlər nəzərdən keçirilir. Fiziki fərqlər korrelyasiya – reqressiv analiz üsulu ilə reallaşdırılır.
Sahənin ölçüsünə düzəliş olunarkən yüz kvadratmetr torpaq ehtiyatunun satış dəyərinin torpaq sahəsindən asılılığı müəyyən olunur.
Tipik torpaq sahəsinin üsulu standart müqayisə elementləri üzrə çox fərqlənən təxminən eyni ölçüdə olan sahələrin dəyərləndirilməsi üçün geniş istifadə edilir. Məsələn, vətəndaşların bostançılıq və bağçılıq birlikləri.
Müqayisə vahidi üsulu. Mənfəət gətirən torpaq ehtiyatları yaxşılaşdırmalarına görə sahə və ölçüsünə görə fərqləndiyinə görə dəyərləndirilən torpaq ehtiyatu ilə satılmış sahələrin müqayisəsi olunarkən satış dəyəri müqayisə vahidi dəyərində ifadə edilir. Müqayisə vahidi investor və yaxud potensial alıcıların informasiyalaşdirilması üçün istifadə edilir. Məsələn, yüz kvadrat metr torpaq ehtiyatunun bir min manat dəyəri yaxud çoxmərtəbəli yaşayış binasının dəyəri – 1kvadrat metr sahəyə min iki yüz manat. Torpaq ehtiyatlarının faktiki satış sırasına uyğun olaraq müqayisə üsulu vahidi istifadə olunarkən bütün eyni qrup torpaq ehtiyatları üçün müqayisə vahidinin orta dəyəri müəyyən olunur.Torpaq ehtiyatunun orta dəyəri isə bir müqayisə vahidi hesabına uyğun olaraq satış dəyərinin orta hesab həcmi əsasında təyin olunur. Torpaq ehtiyatunun hər hansı bir eyni qrupunda sövdələşmələr azdırsa, bu zaman onu dəyər təyinatı və məqsədli istifadəsinə əsasən yaxın olan başqa sahələr qrupu ilə birləşdirmək mümkündür. Müqayisə vahidi üsulu o zaman tətbiq olunur ki, torpaq ehtiyatları öz ölçüsünə görə bir-birindən əsaslı surətdə çox fərqlənsinlər, lakin başqa parametirlərinə görə oxşarlıqları çox olsun. Düzgün tətbiq olundukda standart torpaq sahəsi və müqaüisə vahidi metodları 34
torpaq ehtiyatlarına dəyərləndirmədə təxmini olaraq eyni dəyər səviyyəsi seçilməlidir. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsində tipik sahə üsulunun tətbiqinin üstünlüyü ondadır ki, bunun əsasında müqayisə elementlərinə görə fərqləri nəzərdə tutan müqayisəli satış yanaşması dayanır. Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsində müqayisə vahidi üsulunun tətbiqinin əsas üstünlüyü onun həm nisbi sadəliyidir,həm də asan olmasıdır. Müqayisə vahidi üsulu əsasən yeni torpaq sahələri massivlərində və bu torpaqlar üzərində inşaa edilmiş standart tikililərinin mənimsənilməsi prosrsində geniş istifadə olunur. Torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman torpaq sahəsinin real bazar dəyərinin yekun son həcminin müəyyən olunması və alınmış analoji dəyərlərin analizi aparılmalıdır.Torpaq sahələrinin alınmış analoji dəyərlərinin orta hesab həcminin sadə hesabı az bir halda tətbiq olunur. Daha düzgün nəticənin əldə olunması üçün orta ölçülü həcm formulundan istifadə olunur. Torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin dəyərləndirilməsi üçün aşağıda qeyd olunan informasiya mənbəələrindən istifadə edilir: - servitutları üzrə qeydiyyat verilənləri və mülkiyət titulu; - torpaq sahəsi; - sərhədlərində torpaq sahəsi yerləşən torpaq ehtiyatları; - ehtiyatun fiziki xarakteristikaları; - ehtiyatlar haqqında verilənlər; - ehtiyatu xarakterizə edən iqtisadi amillər. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsində müqayisəli satış üsulu o zaman daha obyektiv olur ki, bazarda reallaşdırılan sövdələşmələr üzrə lazımi qədər fərqli informasiya əldə etmək mümkün olsun. Müqayisəli satış üsulundan istifadə üçün tikilməmiş torpaq sahələrində satışlar kifayət qədər deyilsə bu zaman dəyərləndirmədə müqayisəli satış üsulundan istifadəyə dolayı və az etibarlı üsullara müraciət etmək lazımdır. Əlaqələndirmə və yaxud köçürmə üsulu torpaq ehtiyatunun hər bir növ tikilisindən ötəri torpaq sahəsinin dəyəri ilə yaxşılaşdırmaların dəyəri arasında müəyyən bir nisbətin olmasını
35
ifadə edir. Köçürmə üsulu əsasında dəyərləndirmə torpağın dəyəri ilə onun üzərində olan tikililərin dəyəri arasında nisbətin müəyyən olunmasına əsaslanır.Məlumdur ki,hər bir daşınmaz əmlak obyektinin mövcud satış dəyəriəsasən iki hissədən ibarətdir: -binaların dəyəri - tikililərin altında qalan torpaq sahəsinin dəyərindən. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi aparılan rayonda kifayət miqdarda istifadə olunmamış torpaq sahəsinin satışı yoxdursa, bu zaman tikilisi olan digər mü- qayisəli rayonları seçmək lazımdır. Məlumdur ki ,torpağın dəyəri ilə daşınmaz əmlak obyektinin ümumi dəyəri arasında olan tipik nisbəti təyin etməklə dəyərləndirmə aparılan müqayisəli rayonda analoji torpaq ehtiyatlarının satışının analizi edilir. Bunun üçün onu köçürürlər. Torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin dəyərləndirilməsinə xərc yanaşması məsrəflərə əsaslanır.İnvestor tikinti üçün uyğun torpaq sahəsinin və onun üzərində olan və öz təyinatı, faydalılığına görə analoji seçilən binanın əldə olunmasına nisbətən çox xərc çəkməməsinə əsaslanan müddəaya söykənir.Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində istifadə olunan məsrəf yanaşmasına bir neçə metod daxil olunur.
Torpaq ehtiyatunun daşınmaz əmlakın tərkibində olan iqtisadi dəyərləndirilməsi ən çətin və mürəkkəb obyektlərindən biridir.Bu aşağıdakı səbəblərlə şərtləndirilir: 1) verilən obyektin özunə məxsusluğu; 2) mövcud normativ –huquqi baza; 3) ölkədə torpaq bazarının inkişafının lazımi səviyyədə olmaması. Torpaq ehtiyatları bazar munasibətlərinin əsas obyektidir. Onlar bütövlükdə cəmiyyətin hər bir üzvünün sahibkarlıq fəaliyyətinin bütün sistemlərində əsas yer tutur. Bu da torpaq ehtiyatlarının istehsalda təkrar istifadə xarakteri və çox funksiyalılığı ilə xarakterizə olunur.
Torpaq ehtiyatları üzərində olan iqtisadi munasibətlər müvafiq qanunvericilik ilə müəyyən olunur.Buraya aşağıdakılar daxil edilir: 36
a) torpaq sahəsinin verilməsi və alınması qaydası; b) torpaqdan ehtiyatundan istifadə edənin hüqüq və öhdəlikləri, torpaq sahəsinə sahibolma, alqı-satqı, girova yönəltmək huququ; c) torpaqdan istifadəyə haqq ; d) torpaq qanunvericiliyinin pozulmasına görə məsuliyyətlər. Torpaq sahəsinin ərazi sərhədi torpaq ehtiyatları və yer quruluşu üzrə səlahiyyətli dövlət orqanlarının sahibkara vermiş olduğu sənədlər əsasında torpaq qanunvericiliyinin müəyənməşdirdiyi ümumi qaydalarla müəyyən olunur. Dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun bir obyekt kimi spesifikliyi vardır. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsinin başqa növ daşınmaz əmlak növlərinin dəyərləndirilməsindən fərqi aşağıdakı xüsusiyyətlərinə görə şərtləndirilir: a) torpaq ehtiyatu sərbəst surətdə təkrar istehsal olunması mümkün olmayan təbii ehtiyatdur; b) torpaq ehtiyatunun çoxməqsədli istifadə imkanı vardır və bu dəyərləndirmə prosesində nəzərə alınmalıdır: - əsas istehsal vasitəsi kimi. Kənd təsərüfatı təyinatlı və meşə altında olan torpaqları təcrübi olaraq bütün iqtisadi sahələr, həmçinin ərzaq məhsullarınin istehsalı üçün lazımi xammal ehtiyatları istehsalı vasitəsidir; - sosial-iqtisadi inkişaf üçün torpaq ehtiyatu məkan kimi. Torpaq ehtiyatları bütün növ daşınmaz əmlak obyektlərinin yerləşdirilməsi üçün əsas məkandir; v) torpaq fondu ölkə əhalisinin yaşayış mühitinin formalaşdırılmasının əsasıdır. Meşə torpağı və su fondlarının ekoloji təhlükəsizliyini təmin edir. q) digər daşınmaz əmlak obyektlərindən fərqli olaraq torpaq sahələri dəyərinə fiziki və funksional amortizasiya tətbiq olunmur. Torpaq sahələrinin istismar müddəti məhdudlaşdırılmır. d) uyğun ərazilərdə yaşayan sakinlərin həyat və fəaliyyəti kimi ölkədə torpaqdan istifadə . Ümumilikdə, torpağın iqtisadi cəhətdən dəyərləndirilməsi və əsaslandırılmış dəyər dəyəri mürəkkəb prosedur.Onların təbii ehtiyat kimi eyni vaxtda istifadə edilmə
37
imkanı, əhalinin və daşınmaz əmlak obyektinin olduğu mühitin əsasları nəzərə alınmalıdır. Torpaq ehtiyatundan istifadə kateqoriyasının dəyərləndirmədə böyük əhəmiyyəti vardır.O konkret torpaq ehtiyatuna aid edilən müxtəlif servitutlar və istifadə olunmasına icazə verilmiş huquqi statusu şərtləndirir. Torpaq ehtiyatları əhalinin yaşadığı mühitin formalaşmasının əsasıdır. Daşınmaz əmlak obyekti və əsas istehsal vasitələri dəyərinin dəyərləndirilməsi torpağın dəyərləndirilməsi ilə əlaqəli formada aparılır. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi iki fərqli və ardıcıl mərhələyə bölünür: -toprağın kütləvi kadastr dəyərləndirilməsi - vahid torpaq sahəsinin bazar dəyərləndirilməsi. Kadastr dəyərləndirilməsinin məqsədi gələn ilin başlağıcına dəyərləndirmə zonaları üzrə inzibati – ərazi sərhədlərində bütün torpaq sahələrində kadastr dəyərinin eyni vaxtda müəyyən olunmasıdır. Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərləndirilməsinin məqsədi qəbul edilmiş standartlara və dəyərləndirmə metodlarına uyğun aparılır.Bu müstəqil dəyərləndiricilərin dəyərləndirmə tarixinə vahid torpaq sahəsinin bazar dəyərinin təyin olunmasıdır. Torpağın kadastr və bazar dəyərləndirilməsi üç yanaşmanın kompleks tətbiqi əsasında aparılır: -mənfəət, - müqayisəli - məsrəf (torpaq üzrə qalıq texnikası). Bazar iqtisadiyyatlı ölkələrdə torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman imkan daxilində bütün üç yanaşma tətbiq edilir. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirməsində dəyərin yekun həcmi müxtəlif yanaşmalardan alınan nəticələrə əsaslanır. Bütün bu nəticələri müqayisə edərkən daha tam və düzgün informasiyaya əsaslandırılan dəyərləndirilmələrə üstünlük vermək daha məqsədəuyğun hesab edilir.
|