3.2. Torpaq bazarının tənzimlənməsində qiymətləndirmə sisteminin
rolunun artırılması yolları.
Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi əsasən çöl müşahidələrinə və
dəyərləndirməni
reallaşdıran
dəyərçi
mütəxəssislərin
rəyinə
əsaslansa
da,dəyərləndirmədə müasir kompüter texnologiyalarından istifadə edilməsi
informasiyaların işlənilməsi və əməliyyatın analizinin səmərəliliyini artırmağa imkan
yaradır.Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirmə prosesində kompüterləşdirmə hər hansı
region üzrə satış və digər vacib məlumatları vaxtında və düzgün seçməyə, düzəlişlər
etməyə, müqayisə etmə vahidinin dəyərini maliyələşdirməyə imkan verir. Torpaq
ehtiyatunun dəyərinin obyektin ümumi dəyərinə nisbətini müəyyən etməyə,torpaq
bazarının analizini hərtərəfli aparmağa şərait yaradır. Əks halda isə
dəyərləndirmənin yerinə yetirilməsi üçün fərdi kompüterlərdən istifadə olunması
mümkündür.
Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi modellərini tərtib etmək üçün çoxamilli
reqressiv analiz üsulundan istifadə olunur.Dəyərləndirmə prosessində əks əlaqə
dəyərləndirmə üsulundan və satışların müqayisəsi üsulundan da istifadə
edilir.Dəyərləndiricinin həmçinin bu üsulun digər avtomatlaşdırılmış variantlarından
istifadə etməsi mümkündür . Bu modellər əsasında torpaq mülkiyətinin və daşınmaz
əmlak üzrə mülkiyət obyektinin yaxud onun sahə vahidinin satış dəyəri müəyyən
edilir.Dəyərləndirmədə aşağıdakılar nəzərə alınır.
- Asılı olmadan dəyişkən kimi sahənin ölçüləri, yaxud sərhəddin uzunluğu ;
-Dəyərə təsir edə bilən obyektlərə, məsələn, şəhərin işgüzar mərkəzinə qədər məsafə;
-Fərqləndirici cəhətlər, məsələn xidmət sferası müəssisələrinin mövcudluğu, -
67
Nəqliyat axınının intensivliyi, sahənin mənzərəsi, onun topoqrafiyası.
Qeyd etmək lazımdır ki,müxtəlif ərazi vahidləri üçün və torpaq ehtiyatundan
istifadənin fərqli variantları üçün müxtəlif qiymıtləndirmə modelləri qurmaq tələb
olunur.
Torpa ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi modellərinin tətbiqi ilə əldə olunan
nəticə və uğurluluq səviyyəsi torpaq ehtiyatlarının satışı və sahələrin başlıca
xüsusiyyətləri haqqında informasiyaların oxşarlılığından asılıdır. Təəssüflə qeyd
etmək olar ki, bəzi hallarda, torpaq ehtiyatlarının çoxdan mənimsənilmiş ərazilərində
və mənimsənilməmiş torpaq sahələrinin satışının sayı çox azdır. Bu səbəbdən də
nisbətən yaxın dövrlərdə mənimsənilmiş olan torpaq sahələrinin satışı haqqında
informasiyalar əsasında torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin dəyərləndirilməsinin
qalıq prinsipi üzrə müəyyən edilmişdir.Bu zaman hesablama prosesində tam
dəqiqliklə yoxlanılmış olan göstəricilər sistemindən istifadə olunmuş və
mənimsənilmiş olan torpaq sahələri üzrə məlumatlara əlavə yaxud əvəzedici kimi
baxılmışdır.
Bundan əlavə mənimsənilmiş olan torpaq sahələri üçün işlənmış çoxamilli
reqressiv analiz üsulu uyğunlaşdırılmışdır. Bu metodların köməkliyi ilə torpaq
ehtiyatlarının başlıca xüsusiyyətləri və mövcud torpaq sahəsi ilə onların bazar dəyəri
arasında miqdar nisbətlərin aşkar edilməsi mümkündür. Gələcək dövrdə torpaq
ehtiyatunun yenidən təkrar dəyərləndirilməsi prosesinə hazırlıq vaxtı, bu
məlumatlardan müqayisə vahidinin dəyərinin və nisbi xüsusiyyətə görə aparılan
düzəlişlərin həcminin müəyyən edilməsi üçün istifadə edilir.
İstifadədə olan mənimsənilmiş torpaq sahəsinin dəyəri birbaşa torpaq
ehtiyatunun dəyərindən və sahə üzərində inşaa edilmiş olan tikililərin dəyərindən
ibarətdir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində satışların müqayisəsi və yaxud
mənfəətin kapitalaşdırılması üsulundan istifadə olunduqda torpaq mülkiyətinin
dəyərinə müstəqil ekspertlər tərəfindən müəyənməşdirilən dəyər torpaq sahəsinin
dəyərləndirilməsindən əldə olunan ümumi dəyərindən çıxılır. Bu isə tikililərin qalıq
prinsipi üzrə dəyərini göstərir. Bütün sair əmtəə növlərinin dəyəri kimi, torpaq
68
ehtiyatunun bazar dəyəri də gələcək dövrlərdə mənfəət əldə etmək mümkünlüyü
baxımından onun cari dəyərliliyini göstərir. Mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatunun
icarə haqqı formasında potensial mənfəət əldə etmək qabiliyyətinə görə müəyyən
dəyərə malik olur. Komersiya təyinatı üzrə istifadədə olan torpaq ehtiyatları üzrə
gələcəkdə
əldə
olunması
nəzərdə
tutulan
mənfəətlər
sahənin
həm
mənimsənilməsinə,həm də istismarına tələb edilən vəsaitləri çıxmaqla, icarə haqqının
ehtimal olunan yekun məbləği ilə əlaqəlidir. Yaşayış evləri ilə yüklülüyü olan torpaq
ehtiyatlarının xalis mənfəətini illik icarə haqqının məbləğindən illik istismar
vəsaitlərini çıxmaqla ifadə etmək olar
Şəhərətrafında yerləşmiş olan torpaq ehtiyatlarının dəyəri şəhərin işgüzar
mərkəzindəki torpaq ehtiyatunun dəyəri ilə müqayisədə artır. Torpaq ehtiyatlarının
dəyərləndirilməsi sistemi düzgün planlaşdırılmalı və dövlət tərəfindən huquqi
cəhətdən tənzimlənməlidir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin səmərəli
metodlarının hazırlanması və reallaşdırılması, bu prosesə daim nəzarət
olunması,torpaq bazarının vəziyyətini əks etdirən göstəricilərin dövrü olaraq
dəyişdirilməsi zəruridir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin səmərəli sistemi beş əsas elementin
mövcudluğunu nəzərdə tutur:
-kadastr vəsaitlərinin;
- torpaq sahələrini səciyyələndirən göstəricilərin;
-satış haqqında və digər bazar informasiyasının;
-dəyərləndirmə metodikasının;
-heyətin və maddi təchizatın mövcudluğu.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi torpaq bazarının analizi əsasında
aparılmalıdır. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün istifadə edilən ən geniş
yayilmış və istifadə olunan metodlardan biri də satışların müqayisəsi üsuludur.
Torpaq ehtiyatlarının mülkiyət hüquqlarının dəyişməsi ilə əlaqədar bağlanmış
sazişlər üzrə lazımi qədər məlumatlar əldə olunmadıqda digər dəyərləndirmə
metodlarından istifadə olunmalıdır. Bütün hallarda torpaq ehtiyatunun
69
dəyərləndirilməsi vaxtı hər hansı bir seçilmiş ərazidə torpaq sahəsinin real bazar
dəyərinin həmin ərazilərin hüdudlarında yerləşmiş olan torpağın ərazi ölçülərindəki
topoqrafiyasındakı və s. ayrılığı nəzərə alınmalıdır. «Şəhər torpaqlarının
dəyərləndirilməsi standartı» bir sahədən digər birsahəyə keçərkən dəyərləndirmələr
arasında formalaşmış olan düzgün nisbətlərin saxlanılması məqsədilə (Standart Urban
Kant Valuation) torpaq ehtiyatlarının hər dörd ildən bir inventarlaşdırılmasını
tövsiyyə olunur. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi nəticəsində onun bazar
dəyərində baş vermiş bütün dəyişikliklərə uyğun olaraq düzəlişlər edilməsini
tövsiyyə edir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin yekununda alınmış
nəticələrin aparılmış ayrı-ayrı dəyərləndirmələr arasındakı fərqli vaxtda hər il
yeniləşdirilməlidir.Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri əmsallarının analizi əsasında
əldə olunmuş göstəricilər üzrə torpaq bazarının vəziyyətinə düzəlişlərin daxil
olunması yolu ilə aparılır.
Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri sahəsində yerləşməsi ilə əlaqədar
göstəricilərə qarşı xüsusi həssasdır.Torpaq ehtiyatlarının dəyərinə bölgələşdirmə və
torpaqdan istifadə variantlarının məhdudlaşdırılması birbaşa təsir göstərir.
Torpaq ehtiyatunun bazar dəyəri artmağa, yaxud əksinə olaraq düşməyə doğru
meyllənərsə, müqavilənin satış dəyərləri əsasında bağlanması vaxtına uyğun olaraq
müxtəlif ərazi vahidləri üzrə düzəlişlər edilməlidir.Çünki ayrı-ayrı ərazi vahidlərində
torpaq ehtiyatunun dəyərinin dəyişməsi əsaslı dərəcədə fərqlənə bilər.Torpaq
ehtiyatlarının satışları barəsində informasiyaların topalanması və bu məlumatların
işlənməsi, həmçinin belə informasiyaya düzəlişlər edilməsi ilə bağlı problemlərə
baxılmışdır.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin təkmilləşdirilməsi məqsədilə satışlar
üzrə informasiyalardan əlavə həm torpaq rentalarının dərəcələri,həm də torpaq
sahələrinin mənimsənilməsi vəsaitləri üzrə bazar informasiyası yığılıb analiz
olunmalıdır.Qeyd etmək olar ki,bu cür informasiya sistemi mənimsənilmiş olan
torpaq ehtiyatlarınin satış sayı az olduqda belə faydalı ola bilər. Bundan əlavə torpaq
ehtiyatlarının qalıq prinsipi üzrə dəyərləndirilməsi daha məqsədyönlüdür. Çünki bu
70
zaman mənimsənilmiş torpaq ehtiyatlarının satış dəyərindən tikililərin dəyərinin
çıxılması yolu ilə hesablanılmış dəyərlərin torpağın dolayı yolla dəyərləndirilməsi
üçün istifadə edilə bilər. Ancaq torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin bu üsulla
dəyərləndirilməsinin etibarlılığı satış və mənimsənilmə vəsaitləri barədə
informasiyaların düzgünlüyündən asılıdır. Bir qayda kimi bu cür dəyərləndirmədə
tikililəri yeni inşa edilmiş torpaq sahələri üçün daha münasibdir. Beləki bu vaxt
köhnəlmənin müəyyən edilməsi zərurəti minimum səviyyəyə qədər azalır.
71
NƏTİCƏ
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin nəzəri aspektdən və həm də
metodoloji baxımdan tədqiqi biz ə aşağıdakı həticələrə gəlməyə imkan vermişdir.
1. Torpaq üzərində onun ehtiyatlarının alqı-satqısı, girov qoyulması,
bağışlanması, həmçinin mülkiyət, istifadə və icarə hüquqlarının digər formalarda
dəyişməsi ilə bağlı əməliyyatlar aparılır.Bu əməliyyatlar dedikdə torpaqq üzərində
dövlət orqanları, bələdiyyələr, fiziki və huquqi şəxslər arasında yaranan iqtisadi və
huquqi munasibətlər başa düşülür. Bu səbəbdən də torpaq bazarında reallaşan
əqdlərin əsas formalarının aşağıdakılar olması qənaətinə gəlmək olar:
-torpaq sahələrinin alqı-satqısı;
- torpaq sahəsinin nizamnamə (pay) fonduna verilməsi;
-torpaq sahəsinin girovu (ipotekası);
-torpaq sahəsinin dəyişdirilməsi;
-torpaq sahəsinin bağışlanması;
-torpaq sahəsinin vərəsəlik qaydasında başqasına keçməsi;
-torpaq sahəsi üzərində istifadə və icarə hüquqlarının başqasına keçməsi.
2. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi ilə bağlı bazar munasibətləri
şəraitində aşağıdakı bir sıra neqativ hallar meydana çıxmışdır:
-torpaq ehtiyatları sferasında dövlətin inhisarçı rolunun hələ də saxlanılması və
torpaqdan səmərəli istifadə stimullarının olmaması;
-torpaq ehtiyatlarına görə onun mülkiyətçilərinə qanunla nəzərdə tutulan
hüquqların reallaşmasına inzibati əngəllərin mövcudluğu;
-torpaq ehtiyatlarının və onunla bağlı digər daşınmaz əmlak növlərinin
dövriyəsinin məhdudluğu;
- torpaq sahələri üzərində olan mənzil fondunun, komunal və nəqliyat
infrastrukturunun, sənaye və komersiya daşınmaz əmlakının aşınması;
-torpaq ehtiyatları üzərində yerləşən daşınmaz əmlakın ayrı-ayrı növlərinə
mülkiyətçilərin maraqlarının rabitəsizliyi;
-torpaq ehtiyatlarına real bazar dəyərlərinin məxfiliyi;
72
-ipoteka krediti kimi torpaq sahələrinin kifayət qədər istifadə olunmaması.
Bu halların aradan qaldırılması torpaq və digər torpaq ehtiyatları bazarının
inkişafı üçün əlverişli şəraitin formalaşmasına kömək edəcəkdir. Bunun üçün torpaq
sahələri üzrə sövdələşmələrə hüquqların vahid dövlət qeydiyyat sistemi
asanlaşdırılması, həm də torpaq sahələri və daşınmaz əmlak obyektləri üzrə vahid
kadastrın təkmilləşdirilməsi tələb olunur.
3.Respublikada torpaq bazarının fəaliyyəti ümumilikdə milli iqtisadiyyatın
inkişafında sabitlik amili və onun təhlükəsizliyinin davamlı qarantı ola, investisiya
qoyuluşlarına əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərə bilər. Buna görə də, torpaq
bazarında torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin təşkil edilməsinin səmərəliliyi
artırılmalıdır.Həmçinin torpaq sahələrinin satılmasından, torpaqların girov
qoyulmasından, torpaq ehtiyatlarının icarəyə və sair formada torpaq əməliyyatlarına
verilməsindən əldə edilən vəsaitlərin də həcmi artar. Habelə iqtisadi alət kimi daha
səmərəli vasitə və kapital kimi torpaq ehtiyatlarından istifadə edən subyektlərin
dəyərləndirmə prosesində maksimum faydalılıqlarının təmin olunmasıdır.
4. Qüvvədə olan qanunvericilik aktlarında torpaq üzərində həm dövlət, həm
bələdiyyə, həm də xüsusi mülkiyət formaları müəyyən olunmuşdur. Bələdiyyə
mülkiyətinə verilən və xüsusi mülkiyətə olan torpaqlar üzrə munasibətlər «Bələdiyyə
torpaqları haqqında» və «Torpaq islahatı haqqında» qanunlar əsasında tənzimlənir.
Dövlət mülkiyətinə saxlanılan torpaq ehtiyatları barədə isə müvafiq torpaqların
istifadəsində və idarəçiliyində müəyyən təkmilləşdirmələr aparılmalıdır.Nəticədə bu
məsələ torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinə birbaşa təsir edə bilər.
5. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi prosesində kadastrın tətbiqi
istehsalın başlıca vasitəsi olan torpaqdan səmərəli istifadəni daha da yaxşılaşdırmağa
istiqamətlənmişdir. Torpaq kadastrının tərkib hissəsi olan torpaq ehtiyatlarının
bonitirovkası torpaq sahələrini onların məhsuldarlığına müqayisə etməyə şərait
yaradır. Torpaq ehtiyatlarının münbitliyinin mümkün səviyyəsini müəyyən etməyə
və istehsalın məqsədyönlülüyünu, iqtisadiyyatın yerləşdirilməsini və ixtisaslaşma
səviyyəsını aşkar etməyə imkan verir
73
6. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi ilə onun bazar dəyərinin dəqiq
dəyərləndirilməsi səmərəli vergitutma sisteminin əsası hesab oluna bilər. Torpaq
ehtiyatlarının dəyərləndirmə prosesi mənimsənilmiş və istifadədə olan torpaq
sahələrinin dəyərinin dəyərləndirilməsinə təsir göstərir. Hər bir torpaq
mülkiyətçisinin torpaq ehtiyatlarından səmərəli istifadəsinə və vergi ödəyəcəyinə
zəmanət verir. Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin tam dəqiqliklə dəyərləndirilməsi
torpaq ehtiyatlarından istifadə edilməsi məsələləri haqqında həm dövlət səviyyəsində,
həm də özəl sektorda düzgün qərarlar qəbul olunmasına zəmin yaradır. Torpaq
ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi haqqında vaxtı keçmiş olan informasiyalar gələcəkdə
torpaq ehtiyatlarından səmərəli istifadəni kordinasiya etməyə imkan verir.Bu
informasiyaların nəzərə alınmaması şəhərlərin arzuedilməz model üzrə inkişafı ilə
nəticələnə bilər.
7.
Kənd təsərüfatı təyinatlı torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin
dəyərləndirilməsi özündə torpaq ehtiyatlarının kənd təsərüfatı sahəsində istifadəsi
üçün torpaq mülkiyətçisinin əldə etdiyi rentanı müəyyən edilməsini ehtiva edir.
Torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri göstəricisini hesablamaq məqsədilə
kənd təsərüfatı təyinatlı torpaqların kütləvi dəyərləndirilməsi mənfəətin
kapitalaşdırılması üsulu ilə həyata keçirilir. Bu metodla torpaq ehtiyatlarının
dəyərləndirilməsi əsasən kənd təsərüfatına yaralı torpaq ehtiyatlarının istifadə dəyəri
dəyərləndirilir.
Kənd təsərüfatı təyinatlı torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı nəticə
etibarı ilə daşınmaz əmlakın dəyərləndirilməsinin iki əsas üsulundan istifadə
olunmalıdır: bazar üsulu və mənfəətin kapitalaşdırılması və ya maliyə axını üsulu.
Kənd təsərüfatı torpaqlarının dəyərləndirilməsi üzrə bazar üsulunun tətbiq edilməsi
torpaq bazarının lazımınca inkişaf səviyyəsının mövcudluğunu nəzərdə tutur.
Mənfəətin kapitalaşdırılması üsulu daha universal bir metod kimi
dəyərləndirilə
bilər.Bu
metodla
torpaq
ehtiyatlarının
bazar
dəyərinin
dəyərləndirilməsi üçün geniş şəkildə tətbiq olunur. Bu metod torpaq ehtiyatlarının
istismarı zamanı əldə edilən məhsulun dəyəri və onun əldə olunmasına sərf edilən
74
vəsaitlər arasında fərq kimi həmin dəyərləndirmənin pul ilə ifadə edilən
hesablanmasına əsaslanır.
|