Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI


  Torpaq  bazarının  tənzimlənməsində  qiymətləndirmə    sisteminin



Yüklə 0,82 Mb.
Pdf görüntüsü
səhifə20/22
tarix02.01.2022
ölçüsü0,82 Mb.
#37232
1   ...   14   15   16   17   18   19   20   21   22
qiymətləndirmə unes

3.2.  Torpaq  bazarının  tənzimlənməsində  qiymətləndirmə    sisteminin 

rolunun  artırılması  yolları. 

 

Torpaq  ehtiyatunun  dəyərləndirilməsi  əsasən  çöl  müşahidələrinə  və 



dəyərləndirməni 

reallaşdıran 

dəyərçi 

mütəxəssislərin 

rəyinə 

əsaslansa 

da,dəyərləndirmədə  müasir  kompüter  texnologiyalarından  istifadə  edilməsi 

informasiyaların işlənilməsi və əməliyyatın analizinin səmərəliliyini artırmağa imkan 

yaradır.Torpaq  ehtiyatunun  dəyərləndirmə  prosesində  kompüterləşdirmə  hər  hansı 

region üzrə satış və digər vacib məlumatları vaxtında və düzgün seçməyə, düzəlişlər 

etməyə,  müqayisə  etmə  vahidinin  dəyərini  maliyələşdirməyə  imkan  verir.  Torpaq 

ehtiyatunun  dəyərinin  obyektin  ümumi  dəyərinə  nisbətini  müəyyən  etməyə,torpaq 

bazarının    analizini    hərtərəfli  aparmağa  şərait  yaradır.  Əks  halda  isə 

dəyərləndirmənin  yerinə  yetirilməsi  üçün  fərdi  kompüterlərdən  istifadə  olunması 

mümkündür. 

Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi  modellərini tərtib etmək üçün çoxamilli 

reqressiv  analiz  üsulundan  istifadə  olunur.Dəyərləndirmə  prosessində  əks  əlaqə 

dəyərləndirmə  üsulundan  və  satışların  müqayisəsi  üsulundan  da  istifadə 

edilir.Dəyərləndiricinin həmçinin bu üsulun digər avtomatlaşdırılmış variantlarından 

istifadə etməsi mümkündür . Bu modellər əsasında torpaq mülkiyətinin və daşınmaz 

əmlak  üzrə  mülkiyət  obyektinin  yaxud  onun  sahə  vahidinin    satış  dəyəri  müəyyən 

edilir.Dəyərləndirmədə aşağıdakılar nəzərə alınır. 

-  Asılı  olmadan  dəyişkən  kimi  sahənin  ölçüləri,  yaxud  sərhəddin  uzunluğu  ;          

-Dəyərə təsir edə bilən obyektlərə, məsələn, şəhərin işgüzar mərkəzinə qədər məsafə;  

-Fərqləndirici  cəhətlər,  məsələn  xidmət  sferası  müəssisələrinin  mövcudluğu,  -



 

67 


Nəqliyat axınının intensivliyi, sahənin mənzərəsi, onun topoqrafiyası.  

Qeyd  etmək  lazımdır  ki,müxtəlif  ərazi  vahidləri  üçün  və  torpaq  ehtiyatundan 

istifadənin  fərqli  variantları  üçün  müxtəlif  qiymıtləndirmə  modelləri  qurmaq  tələb 

olunur. 


Torpa  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  modellərinin  tətbiqi  ilə  əldə  olunan 

nəticə  və  uğurluluq  səviyyəsi  torpaq  ehtiyatlarının  satışı  və  sahələrin  başlıca 

xüsusiyyətləri  haqqında  informasiyaların    oxşarlılığından  asılıdır.  Təəssüflə  qeyd 

etmək olar ki, bəzi hallarda, torpaq ehtiyatlarının  çoxdan mənimsənilmiş ərazilərində 

və  mənimsənilməmiş  torpaq  sahələrinin  satışının  sayı  çox  azdır.  Bu  səbəbdən  də 

nisbətən  yaxın  dövrlərdə  mənimsənilmiş  olan  torpaq  sahələrinin  satışı  haqqında 

informasiyalar  əsasında  torpaq  ehtiyatunun  bazar  dəyərinin  dəyərləndirilməsinin 

qalıq  prinsipi  üzrə  müəyyən  edilmişdir.Bu  zaman  hesablama  prosesində  tam 

dəqiqliklə  yoxlanılmış  olan  göstəricilər  sistemindən    istifadə  olunmuş  və 

mənimsənilmiş    olan  torpaq sahələri   üzrə  məlumatlara əlavə yaxud  əvəzedici  kimi 

baxılmışdır. 

Bundan  əlavə  mənimsənilmiş  olan  torpaq  sahələri  üçün  işlənmış  çoxamilli 

reqressiv  analiz  üsulu  uyğunlaşdırılmışdır.  Bu  metodların  köməkliyi  ilə  torpaq 

ehtiyatlarının başlıca xüsusiyyətləri və mövcud torpaq sahəsi ilə onların bazar dəyəri 

arasında  miqdar  nisbətlərin  aşkar  edilməsi  mümkündür.  Gələcək  dövrdə  torpaq 

ehtiyatunun  yenidən  təkrar  dəyərləndirilməsi  prosesinə  hazırlıq  vaxtı,  bu 

məlumatlardan  müqayisə  vahidinin  dəyərinin  və  nisbi  xüsusiyyətə  görə  aparılan 

düzəlişlərin həcminin müəyyən edilməsi üçün istifadə edilir. 

İstifadədə  olan  mənimsənilmiş    torpaq  sahəsinin  dəyəri  birbaşa  torpaq 

ehtiyatunun  dəyərindən  və    sahə  üzərində  inşaa  edilmiş  olan  tikililərin  dəyərindən 

ibarətdir.  Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsində  satışların  müqayisəsi  və  yaxud 

mənfəətin  kapitalaşdırılması  üsulundan  istifadə  olunduqda  torpaq  mülkiyətinin 

dəyərinə  müstəqil  ekspertlər  tərəfindən  müəyənməşdirilən  dəyər  torpaq  sahəsinin  

dəyərləndirilməsindən əldə olunan ümumi dəyərindən çıxılır. Bu isə tikililərin qalıq 

prinsipi  üzrə  dəyərini  göstərir.  Bütün  sair  əmtəə  növlərinin  dəyəri  kimi,  torpaq 



 

68 


ehtiyatunun  bazar  dəyəri  də  gələcək  dövrlərdə  mənfəət  əldə  etmək  mümkünlüyü 

baxımından onun cari dəyərliliyini göstərir. Mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatunun 

icarə  haqqı  formasında  potensial  mənfəət  əldə  etmək  qabiliyyətinə  görə  müəyyən 

dəyərə  malik  olur.  Komersiya  təyinatı  üzrə  istifadədə  olan  torpaq  ehtiyatları  üzrə 

gələcəkdə 

əldə 


olunması 

nəzərdə 


tutulan 

mənfəətlər 

sahənin 

həm 


mənimsənilməsinə,həm də istismarına tələb edilən vəsaitləri çıxmaqla, icarə haqqının 

ehtimal olunan yekun məbləği ilə əlaqəlidir. Yaşayış evləri ilə yüklülüyü  olan torpaq 

ehtiyatlarının  xalis  mənfəətini  illik  icarə  haqqının  məbləğindən  illik  istismar 

vəsaitlərini çıxmaqla ifadə etmək olar 

Şəhərətrafında  yerləşmiş  olan  torpaq  ehtiyatlarının  dəyəri  şəhərin  işgüzar 

mərkəzindəki  torpaq ehtiyatunun dəyəri ilə  müqayisədə    artır.  Torpaq ehtiyatlarının 

dəyərləndirilməsi  sistemi  düzgün  planlaşdırılmalı  və  dövlət  tərəfindən  huquqi 

cəhətdən  tənzimlənməlidir.  Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsinin  səmərəli  

metodlarının    hazırlanması  və  reallaşdırılması,  bu  prosesə  daim  nəzarət 

olunması,torpaq  bazarının  vəziyyətini  əks  etdirən  göstəricilərin  dövrü  olaraq 

dəyişdirilməsi zəruridir. 

Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin səmərəli sistemi beş əsas elementin 

mövcudluğunu nəzərdə tutur:  

-kadastr vəsaitlərinin; 

- torpaq sahələrini səciyyələndirən göstəricilərin;  

-satış haqqında və digər bazar informasiyasının;  

-dəyərləndirmə metodikasının;  

-heyətin və maddi təchizatın mövcudluğu. 

 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  torpaq    bazarının  analizi  əsasında 



aparılmalıdır.  Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  üçün  istifadə  edilən  ən  geniş 

yayilmış  və  istifadə  olunan  metodlardan  biri  də  satışların  müqayisəsi  üsuludur.  

Torpaq  ehtiyatlarının  mülkiyət    hüquqlarının  dəyişməsi  ilə  əlaqədar  bağlanmış 

sazişlər  üzrə  lazımi    qədər  məlumatlar  əldə  olunmadıqda  digər  dəyərləndirmə 

metodlarından  istifadə  olunmalıdır.  Bütün  hallarda  torpaq  ehtiyatunun 



 

69 


dəyərləndirilməsi  vaxtı  hər  hansı  bir  seçilmiş  ərazidə  torpaq  sahəsinin  real  bazar 

dəyərinin həmin ərazilərin hüdudlarında yerləşmiş  olan torpağın ərazi ölçülərindəki 

topoqrafiyasındakı  və  s.  ayrılığı    nəzərə  alınmalıdır.  «Şəhər  torpaqlarının 

dəyərləndirilməsi  standartı»  bir  sahədən  digər  birsahəyə  keçərkən  dəyərləndirmələr 

arasında formalaşmış olan düzgün nisbətlərin saxlanılması məqsədilə (Standart Urban 

Kant  Valuation)  torpaq  ehtiyatlarının  hər  dörd  ildən  bir  inventarlaşdırılmasını 

tövsiyyə  olunur.  Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  nəticəsində  onun  bazar 

dəyərində  baş  vermiş    bütün  dəyişikliklərə  uyğun  olaraq  düzəlişlər  edilməsini 

tövsiyyə  edir.  Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsinin  yekununda  alınmış 

nəticələrin  aparılmış  ayrı-ayrı  dəyərləndirmələr  arasındakı  fərqli  vaxtda  hər  il 

yeniləşdirilməlidir.Torpaq  ehtiyatlarının  bazar  dəyəri  əmsallarının  analizi  əsasında 

əldə  olunmuş  göstəricilər  üzrə  torpaq  bazarının  vəziyyətinə  düzəlişlərin  daxil 

olunması yolu ilə aparılır.  

 

Torpaq  ehtiyatlarının  bazar    dəyəri  sahəsində  yerləşməsi  ilə  əlaqədar 



göstəricilərə  qarşı  xüsusi  həssasdır.Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərinə  bölgələşdirmə  və 

torpaqdan istifadə variantlarının məhdudlaşdırılması birbaşa təsir göstərir.  

      Torpaq  ehtiyatunun  bazar  dəyəri  artmağa,  yaxud  əksinə  olaraq  düşməyə  doğru 

meyllənərsə,  müqavilənin  satış  dəyərləri  əsasında  bağlanması  vaxtına  uyğun  olaraq 

müxtəlif ərazi vahidləri üzrə düzəlişlər edilməlidir.Çünki ayrı-ayrı  ərazi vahidlərində 

torpaq  ehtiyatunun  dəyərinin  dəyişməsi  əsaslı  dərəcədə  fərqlənə  bilər.Torpaq 

ehtiyatlarının  satışları  barəsində  informasiyaların  topalanması  və  bu  məlumatların 

işlənməsi,  həmçinin  belə      informasiyaya  düzəlişlər  edilməsi    ilə  bağlı  problemlərə 

baxılmışdır.  

 

Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin təkmilləşdirilməsi məqsədilə satışlar 



üzrə  informasiyalardan  əlavə  həm  torpaq  rentalarının  dərəcələri,həm  də  torpaq 

sahələrinin    mənimsənilməsi  vəsaitləri  üzrə  bazar  informasiyası  yığılıb  analiz 

olunmalıdır.Qeyd  etmək  olar  ki,bu  cür  informasiya  sistemi  mənimsənilmiş  olan 

torpaq ehtiyatlarınin satış sayı az olduqda belə  faydalı ola bilər. Bundan əlavə torpaq 

ehtiyatlarının  qalıq  prinsipi  üzrə  dəyərləndirilməsi  daha  məqsədyönlüdür.  Çünki  bu 



 

70 


zaman  mənimsənilmiş  torpaq  ehtiyatlarının  satış  dəyərindən  tikililərin  dəyərinin 

çıxılması  yolu  ilə  hesablanılmış  dəyərlərin  torpağın  dolayı  yolla  dəyərləndirilməsi 

üçün  istifadə  edilə  bilər.  Ancaq  torpaq  ehtiyatunun  bazar  dəyərinin  bu  üsulla 

dəyərləndirilməsinin  etibarlılığı  satış  və  mənimsənilmə  vəsaitləri  barədə 

informasiyaların  düzgünlüyündən  asılıdır.  Bir  qayda  kimi  bu  cür  dəyərləndirmədə 

tikililəri  yeni  inşa  edilmiş  torpaq  sahələri  üçün  daha  münasibdir.  Beləki  bu  vaxt 

köhnəlmənin müəyyən edilməsi zərurəti minimum səviyyəyə qədər azalır. 

  

 



 


 

71 


NƏTİCƏ 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsinin    nəzəri  aspektdən    və  həm  də 

metodoloji  baxımdan  tədqiqi  biz ə aşağıdakı  həticələrə  gəlməyə imkan vermişdir. 

1.  Torpaq  üzərində  onun  ehtiyatlarının  alqı-satqısı,  girov  qoyulması, 

bağışlanması,  həmçinin  mülkiyət,  istifadə  və  icarə  hüquqlarının  digər  formalarda 

dəyişməsi ilə bağlı  əməliyyatlar aparılır.Bu əməliyyatlar dedikdə   torpaqq üzərində 

dövlət  orqanları,  bələdiyyələr,  fiziki  və  huquqi  şəxslər  arasında  yaranan  iqtisadi  və 

huquqi  munasibətlər  başa  düşülür.  Bu  səbəbdən  də  torpaq  bazarında  reallaşan 

əqdlərin əsas formalarının aşağıdakılar olması qənaətinə gəlmək  olar: 

 -torpaq sahələrinin alqı-satqısı; 

- torpaq sahəsinin nizamnamə (pay) fonduna verilməsi;  

-torpaq sahəsinin girovu (ipotekası);  

-torpaq sahəsinin dəyişdirilməsi;  

-torpaq sahəsinin bağışlanması;  

-torpaq sahəsinin vərəsəlik qaydasında başqasına keçməsi;  

-torpaq sahəsi üzərində istifadə və icarə hüquqlarının başqasına keçməsi. 

2.  Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  ilə  bağlı  bazar  munasibətləri 

şəraitində aşağıdakı bir sıra neqativ hallar meydana çıxmışdır:  

-torpaq ehtiyatları sferasında dövlətin inhisarçı rolunun hələ də saxlanılması və 

torpaqdan səmərəli istifadə stimullarının olmaması; 

 -torpaq  ehtiyatlarına  görə  onun  mülkiyətçilərinə  qanunla  nəzərdə  tutulan 

hüquqların reallaşmasına inzibati əngəllərin mövcudluğu;  

-torpaq  ehtiyatlarının  və  onunla  bağlı  digər  daşınmaz  əmlak  növlərinin 

dövriyəsinin məhdudluğu;  

-  torpaq  sahələri  üzərində  olan  mənzil  fondunun,  komunal  və  nəqliyat 

infrastrukturunun, sənaye və komersiya daşınmaz əmlakının aşınması;  

-torpaq  ehtiyatları  üzərində  yerləşən  daşınmaz  əmlakın  ayrı-ayrı  növlərinə 

mülkiyətçilərin maraqlarının  rabitəsizliyi; 

-torpaq ehtiyatlarına real bazar dəyərlərinin məxfiliyi; 



 

72 


 -ipoteka krediti kimi  torpaq sahələrinin kifayət qədər istifadə olunmaması. 

Bu  halların  aradan  qaldırılması  torpaq  və  digər  torpaq  ehtiyatları  bazarının 

inkişafı üçün əlverişli şəraitin formalaşmasına  kömək edəcəkdir. Bunun üçün torpaq 

sahələri  üzrə  sövdələşmələrə  hüquqların  vahid  dövlət  qeydiyyat  sistemi 

asanlaşdırılması,  həm  də  torpaq  sahələri  və  daşınmaz  əmlak  obyektləri  üzrə  vahid 

kadastrın təkmilləşdirilməsi tələb olunur. 

3.Respublikada  torpaq  bazarının  fəaliyyəti  ümumilikdə  milli  iqtisadiyyatın 

inkişafında  sabitlik  amili  və  onun  təhlükəsizliyinin  davamlı  qarantı  ola,  investisiya 

qoyuluşlarına  əhəmiyyətli  dərəcədə  təsir  göstərə  bilər.  Buna  görə  də,  torpaq 

bazarında  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsinin  təşkil  edilməsinin  səmərəliliyi 

artırılmalıdır.Həmçinin  torpaq  sahələrinin  satılmasından,  torpaqların  girov 

qoyulmasından, torpaq ehtiyatlarının icarəyə və sair formada  torpaq əməliyyatlarına 

verilməsindən  əldə edilən  vəsaitlərin  də həcmi  artar.  Habelə  iqtisadi  alət  kimi  daha 

səmərəli    vasitə  və  kapital  kimi  torpaq  ehtiyatlarından  istifadə  edən  subyektlərin 

dəyərləndirmə prosesində maksimum faydalılıqlarının təmin olunmasıdır.  

4.  Qüvvədə  olan  qanunvericilik  aktlarında  torpaq  üzərində    həm  dövlət,  həm 

bələdiyyə,  həm  də  xüsusi  mülkiyət  formaları  müəyyən  olunmuşdur.  Bələdiyyə 

mülkiyətinə verilən və xüsusi mülkiyətə olan torpaqlar üzrə munasibətlər «Bələdiyyə 

torpaqları  haqqında»  və  «Torpaq  islahatı  haqqında»  qanunlar  əsasında  tənzimlənir. 

Dövlət  mülkiyətinə  saxlanılan  torpaq  ehtiyatları    barədə  isə  müvafiq    torpaqların 

istifadəsində və idarəçiliyində müəyyən  təkmilləşdirmələr aparılmalıdır.Nəticədə bu 

məsələ torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinə birbaşa təsir edə bilər. 

5.    Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  prosesində  kadastrın  tətbiqi   

istehsalın başlıca vasitəsi olan torpaqdan  səmərəli istifadəni daha da yaxşılaşdırmağa 

istiqamətlənmişdir.  Torpaq  kadastrının  tərkib  hissəsi  olan  torpaq  ehtiyatlarının 

bonitirovkası  torpaq  sahələrini  onların  məhsuldarlığına  müqayisə  etməyə  şərait 

yaradır.  Torpaq  ehtiyatlarının  münbitliyinin    mümkün  səviyyəsini  müəyyən  etməyə 

və  istehsalın  məqsədyönlülüyünu,  iqtisadiyyatın  yerləşdirilməsini  və  ixtisaslaşma 

səviyyəsını aşkar etməyə imkan verir 



 

73 


 6.  Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  ilə  onun  bazar  dəyərinin  dəqiq 

dəyərləndirilməsi  səmərəli  vergitutma  sisteminin  əsası  hesab  oluna  bilər.  Torpaq 

ehtiyatlarının  dəyərləndirmə  prosesi  mənimsənilmiş  və  istifadədə  olan  torpaq 

sahələrinin  dəyərinin  dəyərləndirilməsinə  təsir  göstərir.  Hər  bir  torpaq 

mülkiyətçisinin  torpaq  ehtiyatlarından    səmərəli  istifadəsinə  və  vergi  ödəyəcəyinə 

zəmanət verir. Torpaq ehtiyatlarının bazar  dəyərinin tam dəqiqliklə dəyərləndirilməsi 

torpaq ehtiyatlarından istifadə edilməsi məsələləri haqqında həm dövlət səviyyəsində, 

həm  də  özəl  sektorda  düzgün  qərarlar  qəbul  olunmasına  zəmin  yaradır.  Torpaq 

ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi haqqında vaxtı keçmiş olan informasiyalar  gələcəkdə  

torpaq  ehtiyatlarından  səmərəli  istifadəni  kordinasiya  etməyə  imkan  verir.Bu 

informasiyaların  nəzərə  alınmaması    şəhərlərin  arzuedilməz  model  üzrə  inkişafı  ilə 

nəticələnə bilər. 

7. 

Kənd  təsərüfatı  təyinatlı  torpaq  ehtiyatlarının  bazar  dəyərinin 



dəyərləndirilməsi  özündə  torpaq  ehtiyatlarının  kənd  təsərüfatı    sahəsində  istifadəsi 

üçün torpaq mülkiyətçisinin əldə etdiyi  rentanı müəyyən edilməsini ehtiva edir. 

Torpaq  ehtiyatlarının  real  bazar  dəyəri  göstəricisini  hesablamaq  məqsədilə 

kənd  təsərüfatı  təyinatlı  torpaqların  kütləvi  dəyərləndirilməsi  mənfəətin 

kapitalaşdırılması  üsulu  ilə  həyata  keçirilir.  Bu  metodla    torpaq  ehtiyatlarının 

dəyərləndirilməsi əsasən kənd təsərüfatına yaralı torpaq ehtiyatlarının istifadə dəyəri 

dəyərləndirilir. 

Kənd təsərüfatı  təyinatlı torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı nəticə 

etibarı  ilə  daşınmaz  əmlakın    dəyərləndirilməsinin  iki  əsas  üsulundan  istifadə 

olunmalıdır:  bazar  üsulu  və  mənfəətin  kapitalaşdırılması  və  ya  maliyə  axını  üsulu. 

Kənd  təsərüfatı  torpaqlarının  dəyərləndirilməsi  üzrə  bazar  üsulunun  tətbiq  edilməsi 

torpaq bazarının lazımınca inkişaf səviyyəsının mövcudluğunu nəzərdə tutur. 

Mənfəətin  kapitalaşdırılması  üsulu  daha  universal  bir  metod  kimi 

dəyərləndirilə 

bilər.Bu 

metodla 


torpaq 

ehtiyatlarının 

bazar 

dəyərinin 



dəyərləndirilməsi  üçün  geniş  şəkildə  tətbiq  olunur.  Bu  metod  torpaq  ehtiyatlarının 

istismarı  zamanı  əldə  edilən  məhsulun  dəyəri  və  onun  əldə  olunmasına  sərf  edilən 




 

74 


vəsaitlər  arasında  fərq  kimi  həmin  dəyərləndirmənin  pul  ilə  ifadə  edilən 

hesablanmasına əsaslanır.  

  

 

 



 

 

 



 

 

 



 


 

75 



Yüklə 0,82 Mb.

Dostları ilə paylaş:
1   ...   14   15   16   17   18   19   20   21   22




Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©azkurs.org 2024
rəhbərliyinə müraciət

gir | qeydiyyatdan keç
    Ana səhifə


yükləyin