FƏSİL II. AZƏRBAYCANDA TORPAQ RESURSLARININ
QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİNİN MÖVCUD VƏZİYYƏTİNİN TƏHLİLİ
2.1. Azərbaycanda torpaq resurslarının bazar dəyərinin
qiymətləndirilməsi xüsusiyyətləri.
Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin 95-ci maddəsinə uyğun
olaraq, torpaq dövriyəsi prosesinin tənzimlənməsi, torpaq vergisinin və rüsumların
miqdarının hesablanması məqsədilə torpağın normativ və bazar dəyəri
müəyənməşdirilir.
Torpağın normativ dəyəri onun təbii və iqtisadi potensialını əks etdirən dəyər
göstəricisidir. Bu dəyər Nazirlər Kabinetinin 23 iyul 1998-ci il tarixli 158 nömrəli
qərarı ilə təsdiq edilmiş «Azərbaycan Respublikasında torpaqların normativ
dəyərinin müəyyən edilməsi barədə Əsasnamə»yə uyğun olaraq, aşağıdakı hallarda
hesablanır:
- mülkiyətçilərdən geri alındıqda və ya müsadirə edildikdə;
- alınıb-satıldıqda, girov (ipoteka) qoyulduqda, huquqi şəxslərin nizamnamə
(pay) fonduna və icarəyə verildikdə, sığorta edildikdə;
- torpaq sahəsi bir kateqoriyadan başqa kateqoriyaya keçirildikdə.
Torpağın normativ dəyəri torpaq kadastrının məlumatları, torpağın keyfiyət
və iqtisadi dəyərləndirmə göstəriciləri əsasında müəyənməşdirilir.
Torpağın normativ dəyəri barədə qaimə (sertifikat) torpağın mülkiyətçisinə və
ya istifadəçisinə onların müvafiq hüquqlarını təsdiq edən sənədlərlə birlikdə verilir.
Torpaqların
keyfiyət
göstəricilərinin
dəyişməsi
nəticəsində
normativ
dəyəridəyişdikdə göstərilən qaimələrdə (sertifikatlarda) qanunvericilikdə nəzərdə
tutulmuş qaydada düzəlişlər aparılır. Torpaq icarəyə verildikdə isə torpağın normativ
dəyəri tərəflər arasında bağlanılan icarə müqaviləsində təsbit olunur.
Respublikamızda torpaqların özəlləşdirməsi üzrə islahatlar davam etdirilir. Hər bir
torpaq sahəsinin bazar konyukturası əsasında bazar dəyəri formalaşır. Hər bir torpaq
39
sahəsinin açıq və rəqabət bazarında ehtimal edilən satış dəyəri təyin olunur.
Təyinatından asılı olaraq torpaq sahələrinin ayrı-ayrı real təlabatı və ya
potensial tələbatı ödəməsi mümkündür. Torpaq sahələri müxtəlif kəmiyyət və
keyfiyət xüsusiyyətlərinə malikdir,və torpaq sahələrində bazar dəyəri ilə alqı-satqı
obyekti kimi çıxış edir. Torpaqların bazar dəyərinin dəyərləndirilmə-si ondan vergi
tutma sistemində də istifadə edilir. Torpaq sahələrindən səmərəli istifadə torpaq
sahələrinin bazar dəyərlərinə təsir göstərməklə onların dəyərlən-dirilməsində nəzərə
alınır. Bu səbəbdən də torpaqların dəyərləndirilməsi ədalətli vergi tutma prinsiplərini
təyin edir. Torpaqların iqtisadi cəhətdən dəyərləndiril-məsi və onların bazar dəyərinin
müəyyən olunması mütamadi aparılmalıdır. Qiy-mətləndirmə prosessində köhnəlmiş
məlumatlardan
istifadə
edilməsi
torpaqların
bazar
dəyərinin
düzgün
dəyərlənditməsinə imkan vermir. Torpaqların bazar dəyərləndirilməsi aparılan
zaman onun kapitalaşdırılmış renta kimi çıxış etməsi nəzərə alınmalıdır. Torpaqların
bazar dəyərinə tələb-təklif nisbətləri əsaslı dərəcədə təsir göstərir. Belə ki, bəzi
obyektiv və subyektiv amillərin təsiri altında dəyər azalarsa bazarda torpaqlara
tələb artar. Əhalinin pul daxilolmalarının artması və digər səbəblərdən tələb artarsa
torpaqların dəyəri də artar. Torpağın dəyərləndirməsi prosesində bu kimi amillər
nəzərə alınır. Torpaqların bazar dəyərinin müəyyən olunması üçün aparılan
dəyərləndirmədə onun bazar dəyəri müəyyən olunur.
Torpaq bazarı ilkin və təkrar bazardan ibarətdir. Torpaqların normativ dəyərləri
bu səbəbdən də həm ilkin bazarda formalaşır, ilkin bazarda torpaqların yeni
mülkiyətçiyəverilməsi ilə normativ dəyəri yaranır. Təkrar bazarda torpaq
mülkiyətçilərin dəyişdirilməsi ilə elaqədə olan əqdlərdə bazar dəyəri
formalaşır.Torpaqların təkrar bazarlarda istifadə istiqamətləri dəyişdiyinə görə
dəyərləndirmə metodları da dəyişə bilər. Torpaqların təkrar bazarlara çıxarılması
aşağıdakı səbəblərdən ola bilər;
1) Torpağların irsən keçməsi
2) Torpağ sahələrinin bağışlanması
3) Toprağların girov qoyulması yolu ilə kreditlərin alınması
40
4) Dövlət ehtiyacları üçün toprağların alınması
5) İctimai ehtiyaclar üçün toprağların alınması
6) Yaşayış evinə,tikiliyə mülkiyət hüququn verilməsi zamanı bilvasitə qəbul
edilmiş olan dəyərləndirmə üsulunun seçilməsindən asılı olur. Torpaq sahə-lərinin
bazar dəyərinin müəyyən olunması üçün aparılan dəyərləndirmə prossesində dünya
təcrübəsinə uyğun olaraq bir neçə metodlardan istifadə edilir. Bu metodları aşağıdakı
kimi sıralamaq olar;
1) Satışların uyğun müqayisəsi;
2) Bölüşdürmə,ayırma,sahələrə bölmə;
3) Torpağlar üzrə qalıq texnikası;
4) Torpağ rentasını kapitalaşdırma.
Torpaqlardan daha yaxşı və səmərəli istifadə üsulu ilə dəyərləndirmə zamanı
onların real bazar dəyərinə təsir göstərəcək amillərin analizi aparılır. Belə ki,
torpağların yerləşmə vəziyyəti təyin olunur. Ardıcıl olaraq müvafiq sahə
vahidlərinin bazar dəyəri aşkar edilir. Torpaqlarda inşa olunmuş tikililərin huquqi
cəhətdən əsaslandırılması aparılır. Dəyərləndirmədə torpaq resurslarının ehtiyat
keyfiyəti də dəyərləndirilir. Torpaq resurslarının istifadəsi üzrə və onlar üzərində
reallaşdırılan iqtisadı layihələrin maliyə cəhətdən dəyərləndirilməsi aparılmalıdır.
Dəyərləndirmə prossesində torpaq resurslsrından maksimum səmərəli istifadə
imkanlari müəyyləndəşdirilib. Torpaq sahələri-nin dəyərləndirilməsi zamanı əldə
olunan nəticələr torpaq sahələrində, tikililərdə alternativ istifadə mulküyünü və
nəticələrin müqayisəsi nəzərdə tutulur. Dəyər-ləndirmə prossesində tikilinin hər bir
variantı üzrə torpağın qalıq dəyəri hesablanır. Torpağın dəyərləndirməsindən alınan
nəticəyəə uyğun olaraq torpaqdan daha səmərəli istifadə variantı onun ən yüksək
qalıq dəyərinə uyğun mənfəəti təmin etməlidir.
Torpağların dəyərləndirilməsində tətbiq olunan metodlardan biri də satışların
müqayisəsi üsuludur. Bu metod tətbiq olunan zaman zəruri informasiya
məlumatlarının mövcudluğu zərurəti vardır. Dəyərləndirmə fəaliyyətində torpaq
sahəsi üzrə zəruri olan iformasiyaların mövcudluğu satışların müqayisə üsulu
41
səmərə verir. Satışların müqayisə üsulu torpaqların dəyərləndirilməsində daha üstün
sayılır. Bu metod torpaqların dəyərləndirilməsi üçün ümumi istifadə üsulu istifadə
oluna bilər. Torpaq sahələri üzrə bazar informasiyaları əldə olunduqdan sonra torpaq
sahələrinin müqayisə vahidləri seçilir. Dəyərləndirmə prosessində müqayisə olunan
satış dəyərləri analiz olunur və müqayisə elementləri üzrə təspihər edilir. Torpaqların
dəyərləndirilməsində müqayisə elementlərinə aşağıdakılar aid olunur.
1) Torpaq sahələrinə olan mülkiyət hüququ
2) Torpaqların münbitliyinin artırılması üzrə maliyələşdirmə mənbələri
3) Ərazilərin torpaq resurslarının satışının bazar şərtləri
4) Torpaqların yerləşdiyi ərazinin ümumi xüsusiyyətləri
5) Torpaq resurslarının fiziki parametrləri
6) Torpaq resursunda tikiləcək yaşayış binasında mümkün olacaq komunal
xidmətlər
7)Torpaq resurslarının stışı üzrə zonalaşdırma şərtləri
Hər hansı torpaq resursunu dəyərləndirən zaman bir neçə müqayisə vahidindən
istifadə olunur. Bu zaman hər bir müqayisə vahidinin dəyəri təshih edilməlidir.
Bundan sonra dəyərləndirilmədə də dəyər hüdudları müəyyən olunur. Bunun
nəticəsində bir neçə dəyər kəmiyyəti qazanılır. Torpaqların dəyərləndirilməsində
tədbiq olunan dəyərləndirmə metodlarından biri də bölgə üsuludur. Bu üsulun
qiymətləndirmə prosesində tədbiqi torgpağın dəyəri və tikilinin dəyəri ilə normal
nisbətə əsaslanır. Bu hər bir əmlak tipi üçün xarakterikdir. Torpaq resurslarının
münbitliyinin yeni yaxşılaşdırmaları üçün bu metod etibarlı metoddur. Bu üsulun
tədbiqi ilə torpaqdan daha səmərəli istifadə vəziyyətini müəyyən etmək olar. Qeyd
etmək olar ki, torpaqlar üzərində mövcud olan tikililərin inşa olunma müddəti
artdıqca torpağın dəyərinin obyektiv ümumi dəyəri nisbəti artır. Lakin bu üsulun
tədbiqi torpaqların bazar dəyərini mümkün olan dəqiq kəmiyyətini vermir. Bu metod
ancaq və ancaq boş torpaq sahələrini dəyərləndirilməsində tədbiq oluna bilər. Bir
şərtlə ki, bu sahələrin satışı barəsində tam olmayan informasiyalar mövcuddur. Bu
üsulun tətbiqilə əlaqədar bir misalı nəzərdən keçirək. Tutaq ki, dəyərləndirilməsi
42
tələb olunan torpaq sahəsi kurort əhəmiyyətli bir zonada yerləşir. Qeyd edək ki, bu
ərazidə uzun müddətdir ki, torpaq satışı haqqında əqdlər bağlanmamışdır. Lakin
ərazidə olan evlərin yaxın müddətlərdə olan satış göstəricilərindən aydın olunur ki,
torpaq sahəsi və onun üzərində olan tipik layihə üzrə inşa olunmuş evin dəyəri 20000
və 30000 manat civarındadır. Satış informasiyalarının və daşınmaz əmlak bazarının
analizi göstərir ki qeyd olunan ərazinin yaxınlığında eyni bir ölçü parametrlərinə
malik olan torpaq sahəsini 9000 manata almaq mümkündür. Eynilə tipik ev
layihəsinin inşasına bir başa vəsaitlər 10.000 manat təşkil edəcək. Tikintini həyata
keçirən sahibkarın mənfəəti, eyni zamanda dolayı vəsaitləri 8000 manat təşkil edir.
Bütün bunları cəmləşdirsək torpaq və onun üzərində olan mulk 27.000 manata başa
gələcək. Qeyd olunan ümumi dəyərin 3/1 hissəsi isə torpağın payına düşür. Dəyərçi
mütəxəssislərin apardıqları hesablamalarda məlum olur ki bu zonada torpaq sahəsinin
dəyəri 6700 manatla 10.000 arasında tərəddüd edir. Torpaqların dəyərləndirməsində
tətbiq olunan bölgə üsulunun bir sahəsi də ayırma üsuludur. Ayırma üsulu özlüyündə
bölgü üsulunun növ müxtəliflərində hesab olunur. Torpaqların dəyəri dəyərləndirilmə
prosesində müəyyən olunmalıdır. Bunun üçün onun yaxşılaşdırma dəyəri nəzərə
alınmaqla daşınmaz əmlakın dəyərindən çıxılır. Bu metod əsasən şəhərətrafı torpaq
sahələrinin dəyərləndirilməsində məqbul hesab etmək olar. Bu üsulun tədbiqib
şəhərətrafı qəsəbələrin torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsində istifadə oluna bilər.
Çünki burada torpaqların yaxşılaşdırmaları ümumi dəyərdə olan payı az məbləğdədir.
Və bu dəyəri asanlıqla dəyərləndirmək olur. Bu üsulun tədbiqi kifayət qədər
informasiyaların olması halında yaxın ərazidə olan boş torpaq sahələrinin
qimətləndirməsində tədbiq etmək olar.
Sahələrə bölmə üsulu elə də torpaqların dəyərləndirilməsi həyata keçirilir.
Sahələrə bölmə üsulu ilə dəyərləndirmə hər zaman müsbət nəticə vermir. Torpaqların
dəyərləndirilməsində sahələrə bölmə üsulunun tədbiqi bu halda müsbət nəticə verə
bilər ki, dəyərləndirilən sahəni bir neçə kiçik ölçülü sahəyə bölünməklə hər bir
sahənin dəyərləndirilməsi ayrı ayrılıqda həyata keçirilə bilir. Bunu o məqsədlə
aparırlar ki, torpaq bölündükdən sonra ordan daha yaxşı və daha səmərəli olur.
43
Torpaq öz sahibinə daha çox mənfəət gətirməkl onu stimullaşdırır. Torpaq
bölündükdən sonra bölmə nəticəsində formalaşan yeni sahələrin daxili və xarici
cəhətdən yaxşılaşdırmaları olur, bu da bu kiçik sahələrdən daha yaxşı və daha
səmərəli istifadəyə əlverişli şərtləri təmin edir. Torpaqlar bölündükdən sonra yeni
yaranmış sahələrə bölmə üsulunun tədbiqi ilə dəyərləndirmə 3 mərhələdən keçir.
1ci sahənin fiziki və huquqi imkanları müəyənməşdirilir.Bu sahələr iqtisadi
məqsədə uyğunluq əsaslandırılır. Torpaq sahələrinin ölçüsü müəyyən olunur.
Aparılan ikinci mərhələdə isə dəyərləndirmənin məqsədi əsasən yeni yaranmış
sahələrin satışından əldə olunacaq pul mənfəətləri və mənfəət müəyyən olunur. Bu
mərhələdə həm də yeni yaranmış olan sahələrin icarəsindən də əldə ediləcək pul
mənfəətləri və formalaşacaq mənfəət həcmi müəyyən edilir. Dəyərləndirmənin 3 cu
mərhələsində isə iqtisadi nəticə satışdan və ya icarədən əldə edilməsi mümkün olan
xalis mənfəət hesablanır. Bu mənfəət digər əldə olunacaq mənfəətlərlə müqayisə
olunur. Mənfəətlər satışdan əldə olunan vəsaitdən məsrəflərin məbləği arasında olan
fərqdir. Sahibkarın torpaq sahələrinin yaxşılaşdırmasına çəkdiyi vəsaitlər aşağıdakı
kimi qruplaşdırılır.
1) ehtiyatların bölünməsi vəsaitləri
2) ehtiyatların təmizlənməsi vəsaitləri
3) resursların hamarlanması vəsaitləri
4) yolların, səkilərin çəkilməsi üzrə vəsaitləri
5) mühəndis şəbəkə qurğularının və drenajlar sisteminin qurulması ilə əlaqədar
tələb olunan vəsaitlər
6) mühəndis texniki işçilərə ödənilən əmək ödənişlərindən tutulan gəlir
vergisinin həcmi
7) mühəndis texniki işçilıərin əmək haqqları vəsaitləri
8) marketinq vəsaitləri
9) sair vəsaitlər
Ərazinin yaxşılaşdırması prosesi uzun müddət vaxt tələb etdiyindən satışdan
mənfətlər bərabər vaxtlarda olmur. Buna görə də torpaq resursunun real həqiqi dəyəri
44
satışdan daxilolmaların dövrülüyü və reallaşdırılan layihənin nəzərdə tutulan səmərə
norması nəzərə alınmalıdır və xalis mənfəət axının diskondlaşdırılmaı ilə müəyyən
edilir. Boş torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı torpaq üçün qalıq texnikası
üsulundan istifadə edilir. Bu o halda istifadə edilir ki, boş torpaq ehtiyatları satışı
haqqında məlumatlar olmasın. Torpaq ehtiyatlarının dəyərini müəyyən etdikdə onun
üzərində olan daşınmaz əmlakdan xalis əməliyyat mənfətlərini torpaq və bina üzrə
kapitalaşma əmsallarını öyrənmək zəruridir. Torpaq üzərində olan binanın dəyəri
ondan daha səmərəli istifadəni lahiyələşdirən obyektin dəyəri kimi müəyyən edilir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi məqsədilə qalıq texnikası tədbiqi üçün ilk
əvvəl torpaq resursundan daha yaxşı istifadəni təmin edən yaxşılaşdırmalar müəyyən
olunur. Birinci mərhələdən fərqli olaraq ikinci mərhələdə bazarda olan formalaşmış
icarə haqqı ilə bərabər ehtimal edilən əməliyyat vəsaitləri haqqında məlumatlara görə
bütün daşınmaz əmlakın birnbaşa xalis əməliyyat mənfəəti müəyyən olunur. 3-cü
mərhələdə isə əməliyyat üzrə xalis mənfəətin binaya aid olunan hissəsi hesablanır.
Bundan sonra isə əldə olunan mənfəətin torpağa aid olunan hissəsini
kapitalaşdirilması ilə torpağın dəyəri müəyyən olunur. Belə bir misali nəzərdən
keçirək: ən yaxşı səmərəli istifadəsi baxımından torpaq resursunda biznes mərkəzinin
tikintisi nəzərdə tutulur. Bunun üçün torpaq sahəsinin dəyərinin müəyyən olunması
zərurəti var. Bu biznes mərkəzinin tikintisinin dəyəri 500.000ə bərabərdir. Layihə
üzrə praqnozlaşdırılan xalis əməliyyat mənfəətləri 120.000 manat məbləğində
dəyərləndirilir. Nəzərdə tutulmuş sahə üzrə torpaq üçün kapitalaşma əmsalı 10%-ə
bərabərdir. Torpaq üzərində inşa olunacaq binaya aid olunan xalis əməliyyat
mənfəətinin hissəsi tikintinin dəyər kəmiyyəti ilə hesablanır. Bina üçün kapitalaşma
əmsalı üzrə də dəyər müəyyən oluna bilər:
500.000x0.1=50.000
Torpağa aid olunan xalis əməliyyat mənfəəti:
120.000-500.000=70.000
Torpağın dəyəri 70.000:0.08=875.000 manat təşkil edəcəkdir.
Torpaq rentasının kapitalaşdırılması bir metod kimi torpaqların dəyərlən-
45
dirilməsində istifadə edilir. Bu metod həm torpaq həm bina həm də qurğuların icarəyə
verilməsi halında tətbiq edildikdə daha çox səmərə verir. Kənd təsərüfatı üçün
ayrılmış sahələr icarəyə verildiyi zaman müqavilədə göstərilir ki, icarədar torpaq
vergisini, əmlak vergisini ödəməyi öz üzərinə götürür və bu vəsaitlər icarədarın
vəsaitlərinə daxil edilir. Bu zaman torpaq rentasının kapitalaşması üsulunun
torpaqların dəyərləndirilməsinə tədbiqi müsbət nəticə verir. Əgər torpaqların icarə
müqaviləsi yaxın vaxtlarda tərtib olunmuşdursa, və müqavilədə torpaq bazarında
(yazı) mövcud vəziyyət tamamilə öz əksini tapmışdırsa, belə olan halda icarə haqqını
torpaq mülkiyətinin nominal dəyərinə birbaşa kapital-laşdırmaq olar. Yuxarıda qeyd
olunan hər bir dəyərləndirmə üsulunu qeyd olunan hallarda tətbiqi müsbət nəticə
verir. Əlverişli bir metod kimi dəyərləndirilə bilər. Bu metodların hər birini torpaq
sahələrinin dəyərinin dəyərləndirilməsinə təqribi sonda eyni nəticəyə səbəb olur.
Torpaq sahələrinin düzgün dəyərləndirilməsi sisteminin düzgün formalaşdırılması
torpaq bazarını tənzimlənməsində dəyərləndirmə siyasətinin istiqamətəlnməsində
torpaqların dəyərləndirməsi metodların tənzimləşdirilməsində xüsusi əhəmiyyət kəsb
edir. Əmlak növləri içərisində ən çox fərqlənən daşınmaz əmlak mövüdür. Daşınmaz
əmlakında ən vacib növlərindən biri torpaq sahələridir. Torpaq sahələri
özünəməxsusluğu ilə digər daşınmaz əmlak növlərindən əsaslı sürətdə fərqlənir.
Torpaq elə bir təbii sərvətdir ki onun yaradılmasının başlanğıcı bilinmir.və onun tam
formalaşmasının sonu isə heç bir insan əməəyi tələb etmir. Bu baxımdan digər
əmlak növlərindən fərqli olaraq torpağın dəyərini müəyyən edilməsi xüsusi metodika
tələb edir. Belə ki, ölkədə qəbul olunmuş qanunvericilik aktları ilə dövlətsizləşdirilən
və özəlləşdirilən dovlət mülikyyətində olan müəssisə və təşkilatların yerləşdikləri
torpaq sahələri dəyərləndirilən zaman fərqli və özünəməxsus metodika tələb edir.
Bəzən torpaq sahəsi vətəndaşlara fərdi mənzil inşası məqsədilə ayrılır və satılır. Bu
zaman torpağın normativ və yaxud bazar dəyərinin müəyyən olunması seçilmiş
metodla aparılır. Hər hansı bir torpaq sahəsinə normativ dəyərlər müəyyən olunarkən
ilk növbədə bu torpaqların xalqın milli sərvəti olması məsələsi nəzərdən
qaçmamalıdır. Bütün əhalinin o cümlədən hər bir vətəndaşın torpaq sahələrindən
46
istifadə imkanları həyata keçirilməlidir. Ödəniləcək normativ dəyərlərlə torpağın
dəyəri nəzərdə tutulan imkanların reallaşdırılmasına şərait yaradılmalıdır. Torpaq
islahatı haqqında Azərbaycan Respublikasıının Torpaq Məcəlləsi, Torpaq islahatı
bazarı haqqında və digər qanunlarda torpağın normativ dəyərinin müəyyən edilməsilə
bağlı müddəalar öz əksini tapmış və onların bazar məzənnəsinə uyğunluğunun
gözlənilməsi təsbit edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Nazirlər kabinetinin
1999-cu il 27 aprel tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “özəlləşdirilən dövlət müəssisəsi
və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələrinin normativ dəyərləri haqqınfa əsasnamə”
(həmin əsasnaməyə müxtəlif vaxtlarda əlavə dəyişikliklər əlavə olunmuşdur) və
1998-ci il 23 iyul tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında
torpaqların normaativ dəyərinin müəyyən edilməsi barədə əsasnamə”yə uyğun olaraq
müvafiq zonalar üzrə müəyyən edilmiş əmsallardan istifadə edilməklə torpağın
normativ dəyəri müəyyən edilmişdir. Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsi zamanı
Respublikamızda qəbul olunmuş mulki qanunvericiliyinin, vergi qanunvericiliyinin
Muhasibat uçotu haqqında Respublika qanunvericiliyinin tələbinə istinad edilməlidir.
Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsi ilə bağlı fəalyyətin huquqi bazası özünü
həm də mulki qanunvericilikdə, vergi qanunvericiliyində ,mühasibat uçotu haqqında
qanunvericilikdə və bank qanunvericiliyində tapmışdır. Bu dəyərləndirmə fəaliyyəti
qeyd olunan qanuncericilik məqsədləri üçün istidan edilmişdir. Torpaq sahələrinin
dəyərləndirilməsi fəaliyyətinin təkmilləşdirilməsi bilavasitə huquqi bazanın
təkmilləşdirilməsi ilə əlaqədardır. Torpaqların dəyərləndirilməsi peşəkarlıq tələb edən
bir fəaliyyət mövcuddur.Dəyərləndirmə fəaliyyətinin bu sahəsinin müstəqil
qanunvericilik bazası formalaşdırılmalıdır.və daima təkmilləşdirilməlidir. Torpaq
bazarında dəyərləndirmə fəaliyyəti intellektuallıq tələb etməklə bərabər, həm də
dəyərləndiricidən xüsusi peşəkarlıq bacarıqlarını da istisna etmir. Torpaq sahələrinin
dəyərləndirilmə fəaliyyətində həm obyektlər həm də subyektlər müəyənməşdirilir. Bu
fəaliyyətdə həm dəyərləndirici öz hüquq və vəzifələri əsasında üzərlərinə düşən
öhdəlikləri yerinə yetirirlər. Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsinin nəticələri digər
sahələrdə olduğu kimi xüsusi hesabatlar da əks olunur. Bütün bu hesabatlara xüsusi
47
tələblər müəyənməşdirilmişdir. Bəzən torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsinə xitam
verilir. Dəyərləndirilməsinə ehtiyac olmayan və ya əmlak bazarının tələblərinə cavab
verməzsə bu halda torpaq sahələrinin dəyərləndirmə fəaliyyətinə xitam verilə bilər.
Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsinin nəticələri həm mühasibat uçotu və həm də
statistik uçot sənədlərində əks etdirilir. Bu qeyd olunuan sənədlərdə düzəlişlər ancaq
torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsinin nəticələri əsasında edilir. Torpaqların
dəyərləndirilməsinin hesabat sənədləri ancaq məhkəmə yolu ilə ləğv oluna bilər. Bu
zaman
torpaqların
dəyərləndirilməsi ilə bağlı sifarişlərin əsaslandırılmış
dəyərləndirilməsi prosesinin aparılması ancaq qanunvericilik baxımından
əsaslandırılmalıdır. Torpaqların dəyərləndirilməsi zamanı dəyərləndirilmə fəaliyyəti
haqqında qanunun tələblərinin pozulmasına yol vermək olmaz. Torpaqların
dəyərləndirilməsinin son hesabatlarının hazırlanması uyğun hesabat formalarına
əsasən yazılmalıdır.
Torpaqların bazar dəyərinin dəqiq dəyərləndirilməsi ölkəmizdə daha da sürətli
inkişafına xidmət etməlidir. Bu həm də sifarişçilərin torpaqların dəyərləndirilməsi ilə
bağlı xidmətçi mütəxəssislərə etimadının artmasına səbəb olar. Həm də
dəyərləndirmə fəaliyyətinə inamının yuksəlməsinə xidmət etmiş olar. Digər sahələrdə
olduğu kimi torpaq bazarında da dəyərləndirmə fəaliyyətinin tənzimlənməsinə
ehtiyac vardır. Bu tənzimlənmə əsasən huquqi yollarla aparılır. Nəticə etibarı ilə qeyd
etmək olar ki, əmlakın dəyərləndirilməsi o cümlədən də torpaqların dəyərləndirilməsi
iqtisadiyyatının sahələri üzrə qanunvericilik aktlarında tənzimlənir.
İqtisadiyyatın müvafiq qanunvericilik aktlarının torpaqların dəyərləndirilmə
fəaliyyətini birbaşa aidiyyatına görə iki istiqamətə bölmək olar:
1) Fərqli iqtisadi fəaliyyət sahələri üzrə torpaqların istifadə məqsədləri üçün
torpaqların dəyərləndirmə fəaliyyətinı olan tələbin ödənilməsinə istiqamətlənmiş
huquqi sənədlər. Bu aktlara aid olunur. “Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi
haqqında”, Mühasibat uçotu haqqında, Sığorta haqqında, Azərbaycan
Respublikasının Vergi Məcəlləsi, Dövlət Satınalmaları və s. haqqında qanunvericilik
aktlarını misal göstərmək olar.
48
2) Birbaşa torpaqların dəyərləndirilməsi ilə bağlı olan normativ huquqi sənədlər.
Buraya daxildir. Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında Azərbaycan Republikasının
qanunu özəlləşdirilən müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələrinin satılması
qaydaları haqqında əsasnamə (Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1997-ci il 19
dekabr tarixli 659 saylı fərmanı əsasında təsdiq olunmuşdur) Özəlləşdirilən
müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələrinin normativ dəyəri haqqında
əsasnamə (Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 27 aprel tarixli
93 saylı qərarı ilə təsdiq edilmişdir)
Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsi 25 iyun 1999-cu il tarixli 695
N-li qanunla təsdiq edilmişdir. Bunun ardınca ölkəmizdə mövcud müxtəlif
təyinatlı torpaqların normativ dəyərinin müəyyən edilməsi barədə Əsasnamə
Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 23 iyul tarixli 158 N-li
qərarı ilə təsdiq edilmişdir
3 avqust 1998-ci ildə qəbul edilmiş “Girov haqqında” Azərbaycan
Respublikasının qanunu da torpaqların dəyərləndirilməsi fəaliyyətinə ciddi
yanaşılması tələblərini əhatə edir. Bu fəaliyyətlə məşğul olan dəyərləndiricilər
xüsusi peşəkarlıq fəaliyyəti nümayiş etdirməlidirlər. Torpaqların dəyərləndirilməsi
prosesində həm dəyərləndiricinin, həm də sifarişçinin hüquq və vəzifələri
müəyənməşdirməklə onların tələblərinə riayət olunmalıdır. Torpaq sahələrinin
dəyərləndirilməsi fəaliyyətinin yekunlarına dair tərtib olunan hesabatlarda bütün
fəaliyyət və onun nəticələri əks olunmalıdır.
Torpaqların dəyərləndirilməsi bazar iqtisadiyyatının tələblərindən irəli gələn
iqtisadi bir fəaliyyətdir. Torpaq bazarının formalaşması, mütəşəkkilləşməsinin əsas
və başlıca ünsürü olan dəyərləndirmə fəaliyyətinin təkmilləşdirilməsi ölkəmizdə
bazar iqtisadiyyatının inkişafını şərtləndirir.
Dostları ilə paylaş: |