Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI


FƏSİL II. AZƏRBAYCANDA TORPAQ RESURSLARININ



Yüklə 0,82 Mb.
Pdf görüntüsü
səhifə15/22
tarix02.01.2022
ölçüsü0,82 Mb.
#37232
1   ...   11   12   13   14   15   16   17   18   ...   22
qiymətləndirmə unes

FƏSİL IIAZƏRBAYCANDA TORPAQ RESURSLARININ  

QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİNİN MÖVCUD VƏZİYYƏTİNİN TƏHLİLİ 

 

2.1. Azərbaycanda torpaq  resurslarının  bazar dəyərinin 

                       qiymətləndirilməsi xüsusiyyətləri. 

 

Azərbaycan  Respublikasının  Torpaq  Məcəlləsinin  95-ci  maddəsinə  uyğun 



olaraq,  torpaq  dövriyəsi  prosesinin  tənzimlənməsi,  torpaq  vergisinin  və  rüsumların 

miqdarının  hesablanması  məqsədilə  torpağın  normativ  və  bazar  dəyəri 

müəyənməşdirilir. 

 

Torpağın normativ dəyəri onun təbii və iqtisadi potensialını əks etdirən dəyər 



göstəricisidir. Bu dəyər   Nazirlər Kabinetinin 23 iyul 1998-ci il tarixli 158 nömrəli 

qərarı  ilə  təsdiq    edilmiş  «Azərbaycan  Respublikasında  torpaqların  normativ 

dəyərinin  müəyyən  edilməsi  barədə  Əsasnamə»yə  uyğun  olaraq,  aşağıdakı  hallarda 

hesablanır: 

- mülkiyətçilərdən geri alındıqda və ya müsadirə edildikdə; 

-    alınıb-satıldıqda,  girov  (ipoteka)  qoyulduqda,  huquqi  şəxslərin  nizamnamə 

(pay) fonduna və  icarəyə verildikdə, sığorta edildikdə; 

- torpaq sahəsi bir kateqoriyadan başqa kateqoriyaya keçirildikdə. 

Torpağın  normativ  dəyəri  torpaq kadastrının məlumatları, torpağın keyfiyət 

və iqtisadi dəyərləndirmə göstəriciləri əsasında müəyənməşdirilir.  

Torpağın normativ dəyəri barədə qaimə (sertifikat) torpağın mülkiyətçisinə və 

ya  istifadəçisinə onların  müvafiq hüquqlarını təsdiq  edən  sənədlərlə birlikdə verilir. 

Torpaqların 

keyfiyət 

göstəricilərinin 

dəyişməsi 

nəticəsində 

normativ 

dəyəridəyişdikdə    göstərilən  qaimələrdə  (sertifikatlarda)  qanunvericilikdə  nəzərdə 

tutulmuş qaydada düzəlişlər aparılır. Torpaq icarəyə verildikdə isə torpağın normativ 

dəyəri  tərəflər  arasında  bağlanılan  icarə  müqaviləsində  təsbit  olunur. 

Respublikamızda  torpaqların  özəlləşdirməsi  üzrə  islahatlar  davam  etdirilir.  Hər  bir 

torpaq sahəsinin bazar konyukturası əsasında bazar dəyəri formalaşır. Hər bir  torpaq 



 

39 


sahəsinin açıq və rəqabət bazarında ehtimal edilən satış dəyəri təyin olunur. 

 Təyinatından  asılı  olaraq  torpaq  sahələrinin  ayrı-ayrı  real  təlabatı  və  ya 

potensial  tələbatı  ödəməsi  mümkündür.  Torpaq  sahələri  müxtəlif  kəmiyyət  və 

keyfiyət  xüsusiyyətlərinə  malikdir,və  torpaq  sahələrində  bazar  dəyəri  ilə  alqı-satqı 

obyekti  kimi  çıxış  edir.  Torpaqların  bazar  dəyərinin  dəyərləndirilmə-si  ondan  vergi 

tutma  sistemində  də  istifadə  edilir.  Torpaq  sahələrindən  səmərəli  istifadə  torpaq 

sahələrinin bazar dəyərlərinə təsir göstərməklə onların dəyərlən-dirilməsində nəzərə 

alınır. Bu səbəbdən də torpaqların dəyərləndirilməsi ədalətli vergi tutma prinsiplərini 

təyin edir. Torpaqların iqtisadi cəhətdən dəyərləndiril-məsi və onların bazar dəyərinin 

müəyyən olunması mütamadi aparılmalıdır. Qiy-mətləndirmə prosessində köhnəlmiş 

məlumatlardan 

istifadə 

edilməsi 

torpaqların 

bazar 

dəyərinin 



düzgün 

dəyərlənditməsinə  imkan  vermir.  Torpaqların    bazar  dəyərləndirilməsi  aparılan 

zaman  onun kapitalaşdırılmış renta kimi çıxış etməsi nəzərə alınmalıdır. Torpaqların 

bazar  dəyərinə  tələb-təklif    nisbətləri  əsaslı  dərəcədə  təsir  göstərir.  Belə  ki,  bəzi 

obyektiv  və  subyektiv  amillərin  təsiri  altında  dəyər    azalarsa    bazarda    torpaqlara 

tələb artar. Əhalinin pul daxilolmalarının  artması və digər səbəblərdən tələb artarsa 

torpaqların  dəyəri  də  artar.  Torpağın  dəyərləndirməsi  prosesində  bu  kimi  amillər 

nəzərə  alınır.  Torpaqların  bazar  dəyərinin  müəyyən  olunması  üçün  aparılan 

dəyərləndirmədə onun bazar dəyəri müəyyən olunur.  

 Torpaq bazarı ilkin və təkrar bazardan ibarətdir. Torpaqların normativ dəyərləri 

bu  səbəbdən  də  həm  ilkin  bazarda  formalaşır,  ilkin  bazarda  torpaqların  yeni 

mülkiyətçiyəverilməsi  ilə  normativ  dəyəri  yaranır.  Təkrar  bazarda  torpaq 

mülkiyətçilərin  dəyişdirilməsi  ilə  elaqədə  olan  əqdlərdə  bazar  dəyəri 

formalaşır.Torpaqların  təkrar  bazarlarda  istifadə  istiqamətləri  dəyişdiyinə  görə 

dəyərləndirmə  metodları  da  dəyişə  bilər.  Torpaqların  təkrar  bazarlara  çıxarılması 

aşağıdakı səbəblərdən ola bilər; 

1) Torpağların irsən keçməsi 

2) Torpağ   sahələrinin  bağışlanması 

3) Toprağların    girov qoyulması yolu ilə kreditlərin alınması  



 

40 


4) Dövlət ehtiyacları üçün toprağların alınması  

5) İctimai ehtiyaclar üçün toprağların alınması 

6) Yaşayış evinə,tikiliyə mülkiyət hüququn verilməsi zamanı bilvasitə   qəbul 

edilmiş  olan  dəyərləndirmə  üsulunun    seçilməsindən  asılı  olur.  Torpaq  sahə-lərinin 

bazar  dəyərinin  müəyyən  olunması  üçün  aparılan  dəyərləndirmə  prossesində  dünya 

təcrübəsinə uyğun olaraq bir neçə metodlardan istifadə edilir. Bu metodları aşağıdakı 

kimi sıralamaq olar; 

1) Satışların uyğun müqayisəsi; 

2) Bölüşdürmə,ayırma,sahələrə bölmə; 

3) Torpağlar üzrə  qalıq texnikası; 

4) Torpağ rentasını kapitalaşdırma. 

 Torpaqlardan  daha  yaxşı  və    səmərəli  istifadə  üsulu  ilə  dəyərləndirmə  zamanı 

onların  real  bazar  dəyərinə  təsir  göstərəcək  amillərin  analizi  aparılır.  Belə  ki, 

torpağların  yerləşmə  vəziyyəti  təyin  olunur.  Ardıcıl    olaraq  müvafiq    sahə  

vahidlərinin   bazar dəyəri aşkar  edilir. Torpaqlarda inşa olunmuş tikililərin  huquqi 

cəhətdən  əsaslandırılması  aparılır.  Dəyərləndirmədə  torpaq  resurslarının  ehtiyat 

keyfiyəti  də  dəyərləndirilir.  Torpaq  resurslarının  istifadəsi  üzrə  və  onlar    üzərində  

reallaşdırılan    iqtisadı  layihələrin  maliyə  cəhətdən  dəyərləndirilməsi  aparılmalıdır. 

Dəyərləndirmə  prossesində  torpaq  resurslsrından  maksimum  səmərəli  istifadə 

imkanlari  müəyyləndəşdirilib.  Torpaq  sahələri-nin  dəyərləndirilməsi  zamanı  əldə 

olunan  nəticələr  torpaq  sahələrində,  tikililərdə  alternativ  istifadə  mulküyünü  və 

nəticələrin  müqayisəsi  nəzərdə  tutulur.  Dəyər-ləndirmə  prossesində  tikilinin  hər  bir 

variantı üzrə torpağın qalıq dəyəri hesablanır. Torpağın dəyərləndirməsindən  alınan  

nəticəyəə  uyğun  olaraq    torpaqdan  daha  səmərəli  istifadə  variantı  onun  ən  yüksək 

qalıq dəyərinə uyğun mənfəəti   təmin  etməlidir. 

Torpağların  dəyərləndirilməsində  tətbiq  olunan  metodlardan  biri  də  satışların 

müqayisəsi  üsuludur.  Bu  metod  tətbiq  olunan  zaman  zəruri  informasiya 

məlumatlarının  mövcudluğu  zərurəti  vardır.  Dəyərləndirmə  fəaliyyətində  torpaq 

sahəsi  üzrə  zəruri  olan      iformasiyaların  mövcudluğu    satışların  müqayisə  üsulu 



 

41 


səmərə verir. Satışların müqayisə  üsulu torpaqların dəyərləndirilməsində daha üstün 

sayılır.  Bu  metod  torpaqların  dəyərləndirilməsi  üçün  ümumi  istifadə  üsulu  istifadə 

oluna bilər. Torpaq sahələri üzrə bazar informasiyaları əldə olunduqdan sonra torpaq 

sahələrinin  müqayisə  vahidləri  seçilir.  Dəyərləndirmə  prosessində  müqayisə  olunan 

satış dəyərləri analiz olunur və müqayisə elementləri üzrə təspihər edilir. Torpaqların 

dəyərləndirilməsində müqayisə elementlərinə  aşağıdakılar aid olunur. 

1) Torpaq  sahələrinə  olan  mülkiyət hüququ  

2) Torpaqların münbitliyinin artırılması üzrə maliyələşdirmə mənbələri 

3) Ərazilərin torpaq resurslarının satışının bazar şərtləri 

4) Torpaqların yerləşdiyi ərazinin ümumi xüsusiyyətləri  

5) Torpaq resurslarının  fiziki   parametrləri 

6)  Torpaq  resursunda  tikiləcək  yaşayış    binasında  mümkün    olacaq  komunal 

xidmətlər 

7)Torpaq resurslarının stışı üzrə  zonalaşdırma  şərtləri  

Hər hansı torpaq resursunu dəyərləndirən zaman bir neçə müqayisə vahidindən 

istifadə  olunur.  Bu  zaman    hər  bir  müqayisə  vahidinin  dəyəri  təshih  edilməlidir. 

Bundan  sonra  dəyərləndirilmədə  də  dəyər  hüdudları  müəyyən  olunur.  Bunun 

nəticəsində  bir  neçə  dəyər  kəmiyyəti  qazanılır.  Torpaqların  dəyərləndirilməsində 

tədbiq  olunan  dəyərləndirmə  metodlarından  biri  də  bölgə  üsuludur.  Bu  üsulun 

qiymətləndirmə  prosesində  tədbiqi  torgpağın  dəyəri  və  tikilinin  dəyəri  ilə  normal 

nisbətə  əsaslanır.  Bu  hər  bir  əmlak  tipi  üçün  xarakterikdir.  Torpaq  resurslarının 

münbitliyinin  yeni  yaxşılaşdırmaları  üçün  bu  metod  etibarlı  metoddur.  Bu  üsulun 

tədbiqi  ilə  torpaqdan  daha  səmərəli  istifadə  vəziyyətini  müəyyən  etmək  olar.  Qeyd 

etmək  olar  ki,  torpaqlar  üzərində  mövcud  olan  tikililərin  inşa  olunma  müddəti 

artdıqca  torpağın  dəyərinin  obyektiv  ümumi  dəyəri  nisbəti  artır.  Lakin  bu  üsulun 

tədbiqi torpaqların bazar dəyərini mümkün olan dəqiq kəmiyyətini vermir. Bu metod 

ancaq  və  ancaq  boş  torpaq  sahələrini  dəyərləndirilməsində  tədbiq  oluna  bilər.  Bir 

şərtlə  ki,  bu  sahələrin  satışı  barəsində  tam  olmayan  informasiyalar  mövcuddur.  Bu 

üsulun  tətbiqilə  əlaqədar  bir  misalı  nəzərdən  keçirək.  Tutaq  ki,  dəyərləndirilməsi 



 

42 


tələb olunan  torpaq sahəsi kurort əhəmiyyətli bir zonada yerləşir. Qeyd edək ki, bu 

ərazidə  uzun  müddətdir  ki,  torpaq  satışı  haqqında  əqdlər  bağlanmamışdır.  Lakin 

ərazidə  olan  evlərin yaxın  müddətlərdə  olan  satış  göstəricilərindən  aydın  olunur ki, 

torpaq sahəsi və onun üzərində olan tipik layihə üzrə inşa olunmuş evin dəyəri 20000 

və  30000 manat civarındadır. Satış informasiyalarının və daşınmaz əmlak bazarının 

analizi  göstərir    ki  qeyd  olunan  ərazinin  yaxınlığında  eyni  bir  ölçü  parametrlərinə 

malik  olan  torpaq  sahəsini  9000  manata  almaq  mümkündür.  Eynilə  tipik  ev 

layihəsinin  inşasına  bir  başa  vəsaitlər  10.000  manat  təşkil  edəcək.  Tikintini  həyata 

keçirən  sahibkarın  mənfəəti,  eyni  zamanda  dolayı  vəsaitləri 8000  manat  təşkil  edir. 

Bütün bunları cəmləşdirsək torpaq və onun üzərində olan mulk 27.000 manata başa 

gələcək. Qeyd olunan ümumi dəyərin  3/1 hissəsi isə torpağın payına düşür. Dəyərçi 

mütəxəssislərin apardıqları hesablamalarda məlum olur ki bu zonada torpaq sahəsinin  

dəyəri 6700 manatla 10.000 arasında tərəddüd edir.  Torpaqların dəyərləndirməsində 

tətbiq olunan bölgə üsulunun bir sahəsi də ayırma üsuludur. Ayırma üsulu özlüyündə 

bölgü üsulunun növ müxtəliflərində hesab olunur. Torpaqların dəyəri dəyərləndirilmə 

prosesində  müəyyən  olunmalıdır.  Bunun  üçün  onun  yaxşılaşdırma  dəyəri  nəzərə 

alınmaqla  daşınmaz  əmlakın  dəyərindən çıxılır.  Bu  metod  əsasən şəhərətrafı  torpaq 

sahələrinin  dəyərləndirilməsində  məqbul  hesab  etmək  olar.  Bu  üsulun  tədbiqib 

şəhərətrafı  qəsəbələrin  torpaq  sahələrinin    dəyərləndirilməsində  istifadə  oluna  bilər. 

Çünki burada torpaqların yaxşılaşdırmaları ümumi dəyərdə olan payı az məbləğdədir. 

Və  bu  dəyəri  asanlıqla  dəyərləndirmək  olur.  Bu  üsulun  tədbiqi  kifayət  qədər 

informasiyaların  olması  halında  yaxın  ərazidə  olan  boş  torpaq  sahələrinin 

qimətləndirməsində tədbiq etmək olar. 

Sahələrə  bölmə  üsulu  elə  də  torpaqların  dəyərləndirilməsi  həyata  keçirilir. 

Sahələrə bölmə üsulu ilə dəyərləndirmə hər zaman müsbət nəticə vermir. Torpaqların 

dəyərləndirilməsində  sahələrə  bölmə  üsulunun  tədbiqi  bu  halda  müsbət  nəticə  verə 

bilər  ki,  dəyərləndirilən  sahəni  bir  neçə  kiçik  ölçülü  sahəyə  bölünməklə    hər  bir 

sahənin  dəyərləndirilməsi  ayrı  ayrılıqda  həyata  keçirilə  bilir.  Bunu  o  məqsədlə 

aparırlar  ki,  torpaq  bölündükdən  sonra  ordan  daha  yaxşı  və  daha  səmərəli  olur. 



 

43 


Torpaq  öz  sahibinə  daha  çox  mənfəət  gətirməkl  onu  stimullaşdırır.  Torpaq 

bölündükdən  sonra  bölmə  nəticəsində  formalaşan  yeni  sahələrin  daxili  və  xarici 

cəhətdən  yaxşılaşdırmaları  olur,  bu  da  bu  kiçik  sahələrdən  daha  yaxşı  və  daha 

səmərəli  istifadəyə  əlverişli  şərtləri  təmin  edir.  Torpaqlar  bölündükdən  sonra  yeni 

yaranmış sahələrə bölmə üsulunun tədbiqi ilə dəyərləndirmə 3 mərhələdən keçir. 

1ci  sahənin  fiziki  və  huquqi  imkanları  müəyənməşdirilir.Bu  sahələr  iqtisadi 

məqsədə  uyğunluq  əsaslandırılır.  Torpaq  sahələrinin  ölçüsü  müəyyən  olunur. 

Aparılan  ikinci  mərhələdə  isə  dəyərləndirmənin  məqsədi  əsasən  yeni  yaranmış 

sahələrin  satışından  əldə  olunacaq  pul  mənfəətləri  və  mənfəət  müəyyən  olunur.  Bu 

mərhələdə  həm  də  yeni  yaranmış  olan  sahələrin  icarəsindən  də  əldə  ediləcək  pul 

mənfəətləri və formalaşacaq mənfəət həcmi müəyyən edilir. Dəyərləndirmənin 3 cu 

mərhələsində isə iqtisadi nəticə satışdan və ya icarədən əldə edilməsi mümkün olan 

xalis  mənfəət  hesablanır.  Bu  mənfəət  digər  əldə  olunacaq  mənfəətlərlə  müqayisə 

olunur. Mənfəətlər satışdan əldə olunan vəsaitdən məsrəflərin  məbləği arasında olan 

fərqdir.  Sahibkarın  torpaq  sahələrinin  yaxşılaşdırmasına  çəkdiyi  vəsaitlər  aşağıdakı 

kimi qruplaşdırılır. 

1) ehtiyatların bölünməsi vəsaitləri 

2) ehtiyatların təmizlənməsi vəsaitləri 

3) resursların hamarlanması vəsaitləri 

4) yolların, səkilərin çəkilməsi üzrə vəsaitləri 

5) mühəndis şəbəkə qurğularının və drenajlar sisteminin qurulması ilə əlaqədar 

tələb olunan vəsaitlər 

6)  mühəndis  texniki  işçilərə  ödənilən    əmək  ödənişlərindən  tutulan    gəlir 

vergisinin həcmi 

7) mühəndis texniki işçilıərin əmək haqqları vəsaitləri 

8) marketinq vəsaitləri 

9) sair vəsaitlər 

Ərazinin  yaxşılaşdırması  prosesi  uzun  müddət  vaxt  tələb  etdiyindən  satışdan 

mənfətlər bərabər vaxtlarda olmur. Buna görə də torpaq resursunun real həqiqi dəyəri 



 

44 


satışdan daxilolmaların dövrülüyü və reallaşdırılan layihənin nəzərdə tutulan səmərə 

norması  nəzərə  alınmalıdır  və  xalis  mənfəət  axının  diskondlaşdırılmaı  ilə  müəyyən 

edilir. Boş torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı torpaq üçün qalıq texnikası 

üsulundan  istifadə  edilir.  Bu  o  halda  istifadə  edilir  ki,  boş  torpaq  ehtiyatları  satışı 

haqqında məlumatlar olmasın. Torpaq ehtiyatlarının dəyərini müəyyən etdikdə onun 

üzərində olan  daşınmaz əmlakdan xalis əməliyyat  mənfətlərini  torpaq və bina üzrə 

kapitalaşma  əmsallarını  öyrənmək  zəruridir.  Torpaq  üzərində  olan  binanın  dəyəri 

ondan  daha  səmərəli  istifadəni  lahiyələşdirən  obyektin  dəyəri  kimi  müəyyən  edilir. 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  məqsədilə  qalıq  texnikası  tədbiqi  üçün  ilk 

əvvəl torpaq resursundan daha yaxşı istifadəni təmin edən yaxşılaşdırmalar müəyyən 

olunur. Birinci mərhələdən fərqli olaraq ikinci mərhələdə bazarda olan formalaşmış 

icarə haqqı ilə bərabər ehtimal edilən əməliyyat vəsaitləri haqqında məlumatlara görə 

bütün  daşınmaz  əmlakın  birnbaşa  xalis  əməliyyat  mənfəəti  müəyyən  olunur.  3-cü 

mərhələdə  isə  əməliyyat  üzrə  xalis  mənfəətin  binaya  aid  olunan  hissəsi  hesablanır. 

Bundan  sonra  isə  əldə  olunan  mənfəətin  torpağa  aid  olunan  hissəsini 

kapitalaşdirilması  ilə  torpağın  dəyəri  müəyyən  olunur.  Belə  bir  misali  nəzərdən 

keçirək: ən yaxşı səmərəli istifadəsi baxımından torpaq resursunda biznes mərkəzinin 

tikintisi nəzərdə tutulur.  Bunun  üçün  torpaq  sahəsinin dəyərinin  müəyyən  olunması 

zərurəti  var.  Bu  biznes  mərkəzinin  tikintisinin  dəyəri  500.000ə  bərabərdir.  Layihə 

üzrə  praqnozlaşdırılan  xalis  əməliyyat  mənfəətləri  120.000  manat  məbləğində 

dəyərləndirilir.  Nəzərdə  tutulmuş  sahə  üzrə  torpaq  üçün  kapitalaşma  əmsalı  10%-ə 

bərabərdir.  Torpaq  üzərində  inşa  olunacaq  binaya  aid  olunan  xalis  əməliyyat 

mənfəətinin hissəsi tikintinin dəyər kəmiyyəti ilə hesablanır. Bina üçün  kapitalaşma 

əmsalı üzrə də dəyər müəyyən oluna bilər: 

500.000x0.1=50.000 

Torpağa   aid olunan     xalis əməliyyat mənfəəti: 

120.000-500.000=70.000 

Torpağın dəyəri       70.000:0.08=875.000  manat  təşkil  edəcəkdir. 

Torpaq  rentasının  kapitalaşdırılması  bir  metod  kimi  torpaqların  dəyərlən-



 

45 


dirilməsində istifadə edilir. Bu metod həm torpaq həm bina həm də qurğuların icarəyə 

verilməsi  halında  tətbiq  edildikdə  daha  çox  səmərə  verir.  Kənd  təsərüfatı  üçün 

ayrılmış  sahələr  icarəyə  verildiyi  zaman  müqavilədə  göstərilir  ki,  icarədar  torpaq 

vergisini,  əmlak  vergisini  ödəməyi  öz  üzərinə  götürür  və  bu  vəsaitlər  icarədarın 

vəsaitlərinə  daxil  edilir.  Bu  zaman  torpaq  rentasının  kapitalaşması  üsulunun 

torpaqların  dəyərləndirilməsinə  tədbiqi  müsbət  nəticə  verir.  Əgər  torpaqların  icarə 

müqaviləsi  yaxın  vaxtlarda  tərtib  olunmuşdursa,  və  müqavilədə  torpaq  bazarında 

(yazı) mövcud vəziyyət tamamilə öz əksini tapmışdırsa, belə olan halda icarə haqqını  

torpaq mülkiyətinin nominal dəyərinə birbaşa kapital-laşdırmaq olar. Yuxarıda qeyd 

olunan  hər  bir  dəyərləndirmə  üsulunu  qeyd  olunan  hallarda  tətbiqi  müsbət  nəticə 

verir.  Əlverişli  bir  metod  kimi  dəyərləndirilə  bilər.  Bu  metodların  hər  birini  torpaq 

sahələrinin  dəyərinin  dəyərləndirilməsinə  təqribi  sonda  eyni  nəticəyə  səbəb  olur. 

Torpaq  sahələrinin  düzgün  dəyərləndirilməsi  sisteminin  düzgün  formalaşdırılması 

torpaq  bazarını  tənzimlənməsində  dəyərləndirmə  siyasətinin  istiqamətəlnməsində 

torpaqların dəyərləndirməsi metodların tənzimləşdirilməsində xüsusi əhəmiyyət kəsb 

edir. Əmlak növləri içərisində ən çox fərqlənən daşınmaz əmlak mövüdür. Daşınmaz 

əmlakında  ən  vacib  növlərindən  biri  torpaq  sahələridir.  Torpaq  sahələri 

özünəməxsusluğu  ilə  digər  daşınmaz  əmlak  növlərindən  əsaslı  sürətdə  fərqlənir. 

Torpaq elə bir təbii sərvətdir ki onun yaradılmasının başlanğıcı bilinmir.və onun tam 

formalaşmasının  sonu  isə  heç  bir  insan  əməəyi  tələb  etmir.  Bu  baxımdan  digər   

əmlak növlərindən fərqli olaraq torpağın dəyərini müəyyən edilməsi xüsusi metodika 

tələb edir. Belə ki, ölkədə qəbul olunmuş qanunvericilik aktları ilə dövlətsizləşdirilən 

və  özəlləşdirilən  dovlət  mülikyyətində  olan  müəssisə  və  təşkilatların  yerləşdikləri 

torpaq  sahələri  dəyərləndirilən  zaman  fərqli  və  özünəməxsus  metodika  tələb  edir. 

Bəzən torpaq sahəsi vətəndaşlara fərdi mənzil inşası məqsədilə ayrılır və satılır. Bu 

zaman  torpağın  normativ  və  yaxud  bazar  dəyərinin  müəyyən  olunması  seçilmiş 

metodla aparılır. Hər hansı bir torpaq sahəsinə  normativ dəyərlər müəyyən olunarkən 

ilk  növbədə  bu  torpaqların  xalqın  milli  sərvəti  olması  məsələsi  nəzərdən 

qaçmamalıdır.  Bütün  əhalinin  o  cümlədən  hər  bir  vətəndaşın  torpaq  sahələrindən 



 

46 


istifadə  imkanları  həyata  keçirilməlidir.  Ödəniləcək  normativ  dəyərlərlə  torpağın 

dəyəri  nəzərdə  tutulan  imkanların  reallaşdırılmasına  şərait  yaradılmalıdır.  Torpaq 

islahatı  haqqında  Azərbaycan  Respublikasıının  Torpaq  Məcəlləsi,  Torpaq  islahatı 

bazarı haqqında və digər qanunlarda torpağın normativ dəyərinin müəyyən edilməsilə 

bağlı  müddəalar  öz  əksini  tapmış  və  onların  bazar  məzənnəsinə  uyğunluğunun 

gözlənilməsi  təsbit  edilmişdir.  Azərbaycan  Respublikasının  Nazirlər  kabinetinin  

1999-cu il 27 aprel tarixli  qərarı ilə təsdiq edilmiş “özəlləşdirilən  dövlət müəssisəsi 

və  obyektlərin  yerləşdiyi  torpaq  sahələrinin  normativ  dəyərləri  haqqınfa  əsasnamə” 

(həmin  əsasnaməyə  müxtəlif  vaxtlarda  əlavə  dəyişikliklər  əlavə  olunmuşdur)  və 

1998-ci  il  23  iyul  tarixli    qərarı  ilə  təsdiq  edilmiş  “Azərbaycan  Respublikasında 

torpaqların normaativ dəyərinin  müəyyən edilməsi barədə əsasnamə”yə uyğun olaraq 

müvafiq  zonalar  üzrə  müəyyən  edilmiş  əmsallardan  istifadə  edilməklə  torpağın 

normativ  dəyəri  müəyyən  edilmişdir.  Torpaq  sahələrinin  dəyərləndirilməsi  zamanı 

Respublikamızda  qəbul  olunmuş  mulki  qanunvericiliyinin,  vergi  qanunvericiliyinin 

Muhasibat uçotu haqqında Respublika qanunvericiliyinin  tələbinə istinad edilməlidir. 

Torpaq  sahələrinin  dəyərləndirilməsi  ilə  bağlı  fəalyyətin  huquqi    bazası  özünü 

həm də mulki qanunvericilikdə, vergi qanunvericiliyində ,mühasibat uçotu haqqında 

qanunvericilikdə və bank qanunvericiliyində  tapmışdır.  Bu dəyərləndirmə  fəaliyyəti 

qeyd  olunan  qanuncericilik  məqsədləri  üçün  istidan  edilmişdir.  Torpaq  sahələrinin 

dəyərləndirilməsi  fəaliyyətinin  təkmilləşdirilməsi  bilavasitə  huquqi  bazanın 

təkmilləşdirilməsi ilə əlaqədardır. Torpaqların dəyərləndirilməsi peşəkarlıq tələb edən 

bir  fəaliyyət  mövcuddur.Dəyərləndirmə  fəaliyyətinin  bu  sahəsinin  müstəqil 

qanunvericilik  bazası  formalaşdırılmalıdır.və  daima  təkmilləşdirilməlidir.  Torpaq 

bazarında  dəyərləndirmə  fəaliyyəti  intellektuallıq  tələb  etməklə  bərabər,  həm  də 

dəyərləndiricidən xüsusi peşəkarlıq bacarıqlarını da istisna etmir. Torpaq sahələrinin 

dəyərləndirilmə fəaliyyətində həm obyektlər həm də subyektlər müəyənməşdirilir. Bu 

fəaliyyətdə  həm  dəyərləndirici  öz  hüquq  və  vəzifələri  əsasında  üzərlərinə  düşən 

öhdəlikləri yerinə yetirirlər.  Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsinin nəticələri digər  

sahələrdə olduğu kimi xüsusi hesabatlar da əks olunur. Bütün bu hesabatlara xüsusi 



 

47 


tələblər  müəyənməşdirilmişdir.  Bəzən  torpaq  sahələrinin  dəyərləndirilməsinə  xitam 

verilir. Dəyərləndirilməsinə ehtiyac olmayan və ya əmlak bazarının tələblərinə cavab 

verməzsə  bu  halda  torpaq  sahələrinin  dəyərləndirmə  fəaliyyətinə  xitam  verilə  bilər. 

Torpaq  sahələrinin  dəyərləndirilməsinin  nəticələri  həm  mühasibat  uçotu  və  həm  də 

statistik uçot sənədlərində əks etdirilir. Bu qeyd olunuan sənədlərdə düzəlişlər ancaq 

torpaq  sahələrinin  dəyərləndirilməsinin  nəticələri  əsasında  edilir.  Torpaqların 

dəyərləndirilməsinin hesabat sənədləri ancaq məhkəmə yolu ilə ləğv oluna bilər. Bu 

zaman 


torpaqların 

dəyərləndirilməsi  ilə  bağlı  sifarişlərin  əsaslandırılmış 

dəyərləndirilməsi  prosesinin  aparılması  ancaq  qanunvericilik  baxımından 

əsaslandırılmalıdır.  Torpaqların  dəyərləndirilməsi  zamanı  dəyərləndirilmə  fəaliyyəti 

haqqında  qanunun  tələblərinin  pozulmasına  yol  vermək  olmaz.  Torpaqların 

dəyərləndirilməsinin  son  hesabatlarının  hazırlanması  uyğun  hesabat  formalarına 

əsasən yazılmalıdır. 

Torpaqların  bazar  dəyərinin  dəqiq  dəyərləndirilməsi  ölkəmizdə  daha  da  sürətli 

inkişafına xidmət etməlidir. Bu həm də sifarişçilərin torpaqların dəyərləndirilməsi ilə 

bağlı  xidmətçi  mütəxəssislərə  etimadının  artmasına  səbəb  olar.  Həm  də 

dəyərləndirmə fəaliyyətinə inamının yuksəlməsinə xidmət etmiş olar. Digər sahələrdə 

olduğu  kimi  torpaq  bazarında  da  dəyərləndirmə  fəaliyyətinin  tənzimlənməsinə 

ehtiyac vardır. Bu tənzimlənmə əsasən huquqi yollarla aparılır. Nəticə etibarı ilə qeyd 

etmək olar ki, əmlakın dəyərləndirilməsi o cümlədən də torpaqların dəyərləndirilməsi 

iqtisadiyyatının sahələri üzrə qanunvericilik aktlarında tənzimlənir. 

İqtisadiyyatın  müvafiq  qanunvericilik  aktlarının  torpaqların  dəyərləndirilmə 

fəaliyyətini birbaşa aidiyyatına görə iki istiqamətə bölmək olar: 

1)  Fərqli  iqtisadi  fəaliyyət  sahələri  üzrə  torpaqların  istifadə  məqsədləri  üçün 

torpaqların  dəyərləndirmə  fəaliyyətinı  olan  tələbin  ödənilməsinə  istiqamətlənmiş  

huquqi  sənədlər.  Bu  aktlara  aid  olunur.    “Dövlət  əmlakının  özəlləşdirilməsi 

haqqında”,  Mühasibat  uçotu  haqqında,  Sığorta  haqqında,  Azərbaycan 

Respublikasının Vergi Məcəlləsi, Dövlət Satınalmaları və s. haqqında qanunvericilik 

aktlarını  misal göstərmək olar.  



 

48 


2) Birbaşa torpaqların dəyərləndirilməsi ilə bağlı olan normativ huquqi sənədlər. 

Buraya  daxildir.  Qiymətləndirmə    fəaliyyəti  haqqında  Azərbaycan  Republikasının 

qanunu özəlləşdirilən müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi  torpaq sahələrinin satılması 

qaydaları  haqqında  əsasnamə  (Azərbaycan  Respublikası  Prezidentinin  1997-ci  il  19 

dekabr  tarixli  659  saylı    fərmanı  əsasında    təsdiq    olunmuşdur)  Özəlləşdirilən 

müəssisə  və  obyektlərin  yerləşdiyi  torpaq  sahələrinin  normativ  dəyəri  haqqında 

əsasnamə  (Azərbaycan  Respublikası  Nazirlər  Kabinetinin 1998-ci  il  27  aprel  tarixli 

93 saylı qərarı ilə təsdiq edilmişdir)  

Azərbaycan   Respublikasının  Torpaq   Məcəlləsi 25 iyun 1999-cu il tarixli 695 

N-li  qanunla  təsdiq  edilmişdir.  Bunun    ardınca    ölkəmizdə    mövcud    müxtəlif  

təyinatlı  torpaqların  normativ  dəyərinin  müəyyən  edilməsi  barədə  Əsasnamə 

Azərbaycan  Respublikası  Nazirlər  Kabinetinin  1998-ci  il  23  iyul  tarixli  158  N-li 

qərarı ilə təsdiq edilmişdir 

 3  avqust  1998-ci  ildə    qəbul    edilmiş  “Girov  haqqında”  Azərbaycan 

Respublikasının  qanunu    da      torpaqların  dəyərləndirilməsi  fəaliyyətinə  ciddi 

yanaşılması    tələblərini    əhatə    edir.    Bu  fəaliyyətlə  məşğul  olan  dəyərləndiricilər 

xüsusi  peşəkarlıq  fəaliyyəti  nümayiş  etdirməlidirlər.  Torpaqların  dəyərləndirilməsi 

prosesində  həm  dəyərləndiricinin,  həm  də  sifarişçinin  hüquq  və  vəzifələri 

müəyənməşdirməklə  onların  tələblərinə  riayət  olunmalıdır.  Torpaq  sahələrinin  

dəyərləndirilməsi  fəaliyyətinin  yekunlarına  dair  tərtib  olunan  hesabatlarda    bütün 

fəaliyyət və onun nəticələri əks olunmalıdır. 

Torpaqların  dəyərləndirilməsi  bazar  iqtisadiyyatının  tələblərindən  irəli  gələn 

iqtisadi  bir  fəaliyyətdir.  Torpaq  bazarının  formalaşması,  mütəşəkkilləşməsinin  əsas 

və  başlıca  ünsürü  olan  dəyərləndirmə  fəaliyyətinin  təkmilləşdirilməsi  ölkəmizdə 

bazar iqtisadiyyatının inkişafını şərtləndirir. 


Yüklə 0,82 Mb.

Dostları ilə paylaş:
1   ...   11   12   13   14   15   16   17   18   ...   22




Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©azkurs.org 2024
rəhbərliyinə müraciət

gir | qeydiyyatdan keç
    Ana səhifə


yükləyin