Torpaq ehtiyatlarının
dəyərləndirilməsi
metodları
Mənfəətlik
mövqeyindən yanaşma
Məsrəflər
mövqeyindən
Yanaşma
Satışların müqayisəsi
mövqeyindən
yanaşma
Pul axinlarinin
diskontlaşdirilmasi
üsulu
Ayırma üsulu
Satişlarin müqayisəsi
üsulu
Torpağın icarə
haqqının birbaşa
kapitalaşdırılması
üsulu
Mənimsənilmə
məsrəflərinin
hesablanması üsulu
Köçürmə üsulu
Torpaq sahəsinə
düşən mənfəətin
qalığı texnikası
Sxem 2.1. Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin müəttən olunması metodları.
Komersiya məqsədləri üçün istifadə edilən torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri
onun mənfəətlik mövqeyindən yanaşmaya əsaslanmaqla istinad edən metodlarla
53
dəyərləndirilir. Bu metodlar torpaq ehtiyatunun potensial alıcısının torpaq sahəsindən
əldə etmək niyyətində olduğu pul mənfəətlərinin müəyənməşdirilməsinə əsaslanır.
Pul axınlarının diskontlaşdırılması üsulu torpaq ehtiyatuna sahiblik dövründə
renta ödənişləri və ya digər formada, həmçinin torpaq ehtiyatı yenidən satıldığı
zaman əldə olunması gözlənilən pul mənfəətləri axınlarının dəyərləndirmə
dövründəki dəyərinin müəyyən olunmasına əsaslanır. Bu üsulun tətbiqi faydalı
qazıntıları olan torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün daha əlverişlidir.
Yuxarıda qeyd edilən dəyərləndirmə üzrə metoddan torpaq ehtiyatunun
dəyərləndirilməssində istifadə edən dəyərləndirici birinci növbədə pul mənfəətləri
axınlarının proqnozlaşdırılan vaxtını və diskontlaşdırma stavkalarını müəyyən
etməlidir. Pul mənfəətləri axınlarının proqnozlaşdırılan vaxtı aşkar edilmişdir.
Mənimsənilməsi nəzərdə tutulan faydalı qazıntı yataqlarının həcmindən və onların
çıxarılması üçün istifadə edilən avadanlığın istehsal gücündən asılı olaraq torpaq
ehtiyatunun dəyəri müəyənməşdirilir.
Torpaq ehtiyatları üzrə mənfəət axınlarının diskontlaşdırma faizi hesablanan
zaman aşağıdakılar nəzərə alınmalıdır:
- torpaq ehtiyatunda olan faydalı qazıntı yataqlarının istismarının mənfəətliyi
səviyyəsi;
- torpaq ehtiyatunun təkindən çıxarılan faydalı qazıntıların həcmi barədə
məlumatların dəqiqliyi;
-torpaq ehtiyatunda faydalı qazıntı yataqının işlənilməsinin risk dərəcəsi.
Uzunmüddətə itifadə üçün icarədə olan torpaq ehtiyatları dəyərləndirilərkən
torpağa görə icarə haqqının birbaşa kapitalaşdırma üsulundan istifadə edilməsi daha
əlverişlidir. Bu metod torpaq ehtiyatunun icarə haqqının icra orqanları tərəfindən
təsdiq edilmiş olan minimum məvləği, həmçinin icarəçinin məşğul olduğu
sahibkarlıq fəaliyyəti növünü və torpaq ehtiyatunun ərazidə yerləşməsinin komersiya
nöqteyi-cəhətdən dəyərliliyini nəzərdə tutan əmsallardan istifadə olunmasına istinad
edir.
Torpaq sahələrinin komersiya obyektləri ilə yüklənməsi zamanı ehtiyatların
54
dəyərləndirilməsi məqsədi üçün torpaq ehtiyatuna düşən mənfəətin qalığı
texnikasından istifadə edilir. Torpaq ehtiyatunun qalıq məhsuldarlığı prinsipinə
əsasən nəzərdə tutulur ki, pul mənfəətləri axınlarının formalaşmasında kapitalın, işçi
qüvvəsinin və idarəetmənin bilavasitə iştiraki ilə yaradılmış olan bina və qurğuların
rolu daha çoxdur. Bu ümumi qazancdan istehsal amillərinin dəyərinin ödənilməsi ilə
əlaqədar olan vəsaitlər çıxıldıqdan sonra mənfəətin qalan hissəsi torpaq ehtiyatuna
aid olunur. Torpaq ehtiyatunun dəyərinin qalıq üsulu ilə hesablanması mexanizmi
geniş tətbiq sferasına malikdir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinə məsrəf mövqeyindən yanaşma
baacarıqlı investorun torpaq ehtiyatuna görə təyinatı və səmərəliliyi bərabər olan
digər torpaq ehtiyatunun bazar dəyərindən yüksək dəyərlə razılaşmayacağı barədə
ümumi bir müddəaya əsaslanır. Torpaq ehtiyatlarının vəsaitlər mövqeyindən yanaşma
əsasında dəyərləndirilməsi metodlarına aid edilir:
- torpaq ehtiyatlarının ayırma üsulu əsasında dəyərləndirilməsi;
- torpaq ehtiyatlarının mənimsənilməsinə yönəldilən vəsaitlərin müəyənməş-
dirilməsi üsulu.
Ayırma üsulu torpaq ehtiyatunun real bazar dəyərinin və onun üzərində olan
daşınmaz əmlakın bazar dəyəri ilə mövcud tikililərin köhnəlmə məbləği nəzərə
alınmaqla bərpa dəyəri arasındakı fərq əsasında hesablanmasıdır.Bu metoddan vahid
daşınmaz əmlak kompleksinin tərkibində tikililəri olan torpaq ehtiyatlarının
dəyərləndirilməsi prosesində istifadə edilir. Bu qeyd olunan metoddan istifadənin
əsas şərti torpaq ehtiyatu və onun üzərində inşaa edilmiş olan tikililərdən mövcud
istifadənin ən yaxşı və daha səmərəli istifadə variantına uyğun olmasıdır.Çünki əks
halda,əldə olunan nəticələr təhrif edilə bilər. Qeyd olunan metodla torpaq ehtiyatunun
bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üzrə hesablamalar bir neçə mərhələdə aparılır.
İlkin mərhələdə daşınmaz əmlak bazarı barəsində, müqayisəli satışların analizi
əsasında dəyərləndirilməsi aparılan və üzərində tikililər olan torpaq ehtiyatlarının
daşınmaz əmlak obyekti kimi bazar dəyəri haqqında iqtisadi informasiyalar
toplanır.Bu informasiyalar analiz edilir və öyrənilir.
55
İkinci mərhələdə torpaq ehtiyatunda yerləşmiş olan tikililərə oxşar olan və
anoloq hesab edilə bilən daşınmaz əmlak obyektlərinin bərpa dəyəri hesablanır. Bu
bərpa dəyərinin hesablanması zamanı əvəzlənmə , yaxud daşınmaz əmlakın təkrar
istehsal dəyərindən istifadə oluna bilər.Qeyd olunan bu dəyərlər arasındakı fərqlər,
onların quruluşu əvvəlki hissələrdə nəzərdən keçirilmişdir.
Üçüncü mərhələdə dəyərləndirilməsi aparılan torpaq ehtiyatunda yerləşən həm
bina, həm də qurğuların fiziki, funksional və xarici köhnəlməsi müəyənməşdirilir.
Əsas vəsaitlərin köhnəlmə növlərinin mahiyyəti və fərqləri əvvəlki fəsillərdə izah
edilmişdir.
Dördüncü mərhələdə əsas vəsaitlərin ,o cümlədən də bina və qurğuların bərpa
dəyərindən yuxarıda qeyd olunan köhnəlmə növlərinin ümumi kəmiyyəti
çıxılır,sonradan isə onların dəyərləndirmə tarixinə qalıq dəyəri müəyyən olunur.
Beşinci mərhələdə daşınmaz əmlak obyektinin, o cümlədən də torpaq və
tikililərdən ibarət olan daşınmaz əmlak nüvlərinin bazar dəyərindən bina və
qurğuların dəyərləndirilmə tarixinə olan qalıq dəyəri çıxılır.Bununlada dəyərin
birbaşa torpağa aid olan hissəsi müəyyən olunur.
Mənimsənilmə vəsaitlərinin müəyənməşdirilməsi üsulundan üzərində tikililər
olmayan torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı istifadə edilir. Bu metod
tətbiqi mexanizmi dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun ayrı-ayrı torpaq sahələrinə
bölünərək satılması ehtimalına əsaslanır. Bu torpaq ehtiyatlarının satışından əldə
ediləcək mənfəətlərdən onların mənimsənilməsinə çəkilən vəsaitlər və sahibkarın
mənfəəti çıxıldıqdan sonra qalan kəmiyyətlər toplanır.Beləliklə, torpaq ehtiyatunun
bazar dəyəri müəyyən olunur. Torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin bu metodla
hesablanması da bir neçə mərhələlər əsasında aparılır.
Dəyərləndirmənin birinci mərhələsində torpaq ehtiyatlarının ölçüləri
dəqiqləşdirilir.Sonradan bu torpaq ehtiyatlarının abadlaşdırılmasının huquqi və fiziki
mümkünlüyü müəyyən olunur.Bu torpaq sahələrinin istifadəsinin iqtisadi baxımdan
məqsədə uyğunluğu və səmərəliliyi müəyənməşdirilir.
İkinci mərhələdə dəyərləndirmə prosesi nisbətən təkmilləşdirilir.Dəyərləndirmə
56
dövründə və yaxın dövrlərdə anoloji qaydada mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatları
barədəsində informasiyaların analizi aparılır. Bu zaman həm də satışların müqayisəsi
üsulunun tətbiqi əsasında mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatlarının satış dəyərləri
müəyənməşdirilir.
Üçüncü mərhələdə isə torpaq ehtiyatlarının mənimsənilməsinə sərf olunan
vəsaitlərin məbləği dəqiqləşdirilir. Bu vəsaitlər aşağıdakı kimi təsnifləşdirilir:
- torpaq ehtiyatları massivinin sənədləşdirilməsi və sənədlər əsasında rəsmiləş-
dirilməsinə çəkilən vəsaitlər;
- çirklənmiş torpaq ehtiyatlarının təmizlənməsi, sahələrin sərhədlərinin işarə
edilməsi və bununla bağlı hazırlıq işlərinə çəkilən vəsaitlər;
- yolların çəkilməsi, səkilərin abadlaşdirilmasi, drenaj xətlərinin, mühəndis və
komunal qurğuların inşasına çəkilən vəsaitlər;
- vergilərin, sığorta haqlarının ödənilməsi ilə bağlı olan vəsaitlər;
- podratçı şəxsin mənfəəti və bununla bağlı əlavə vəsaitlər;
- satış və reklamla bağlı vəsaitlər.
Dəyərləndirmənin dördüncü mərhələsində torpaq ehtiyatlarının gələcəkdə
satışından ehtimal edilən mənfəətlərindən torpaq sahələrinin mənimsənilməsi
vəsaitləri və sahibkarlıq subyektinin mənfəəti çıxılmaqla, mənimsənilməmiş olan
torpaq ehtiyatunun dəyəri dəyərləndirilir.
Dəyərləndirmənin beşinci mərhələsində torpaq ehtiyatlarının mənimsənilməsi
və satılması məqsədilə zəruri olan vaxt müəyyən edilir.Ona müvafiq olan
diskontlaşdırma faizi seçilir. Sonra torpaq ehtiyatlarının satışından mənimsənilmə
vəsaitləri və sahibkarlıq subyektinin mənfəəti çıxılır.Qalıq mənfəətin məbləği
diskontlaşdırılır. Mənimsənilməmiş olan torpaq ehtiyatunun cari dəyəri müəyyən
edilir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin satışların müqayisəsi mövqeyindən
yanaşma əsasında aparılması zamanı anoloji torpaq sahələrinin satışları haqqında
informasiyaların sistemləşdirilməsi və müqayisə olunaraq analiz olunmasına
əsaslanır. Bu mövqedən yanaşma ilə torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri iki metodla
57
müəyyən olunur:
- satışların müqayisəsi;
- köçürmə üsulu.
Torpaq ehtiyatlarının satışların müqayisəsi üsulu ilə dəyərləndirilməsinin
aparılması əvəzlənmə prinsipinə əsaslanır. Bu metod yüklənməmiş olan kimi baxıla
bilən torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi məqsədilə daha münasibdir. Qeyd
olunan metoddan istifadə edilməklə aparılan dəyərləndirmə aşağıdakı sıralanma ilə
yerinə yetirilir:
1. Bazarın uyğun seqmentində dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun anoloqu
vardır, yaxın müddətlərdə satılmış olan torpaq ehtiyatları seçilə bilər. Bunun
məqsədlə dəyərləndirici mütəxəssis ilk növbədə dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun
bazarın hansı seqmentinə aid olmasını aşağıda qeyd olunan meyarlara görə
aydınlaşdırır:
- torpaq ehtiyatlarının təyinatı;
- torpaq ehtiyatlarının zonalaşdırma şərtləri ,həmçinin torpaq ehtiyatundan
istifadə edilmənin qanunla yol verilə bilən üsulları;
- torpaq ehtiyatunun sahənin hansı ərazisində yerləşməsi;
- torp aq ehtiyatunun malik olduğu mövcud istehlak xassələri;
- torpaq sahəsinə verilmiş hər hansı mülkiyət hüquqlarının növü və müddəti.
2. Bu meyarlara görə müqayisə aparılır.Bunun üçün torpaq ehtiyatlarını
seçkidən sonra dəyərləndirici torpaq sahələrinin satış şərtləri və şəraiti barədə
informasiyaları yığır və əldə edilmiş məlumatları analiz edir. Aparılmış analizin nəti-
cəsində torpaq ehtiyatunun heç bir məcburiyyət olmadan sərbəst olaraq müvafiq
bazar şərtləri ilə satışı, alıcı ilə satıcı arasındakı mövcud bütün munasibətlər , alıcının
torpaq sahəsini almaqda yaranan məqsədləri və satış vaxtı satıcının maliyə
vəziyyəti,torpaq ehtiyatu üzərində olan obyektin satışa çıxarılması ilə satışı
arasındakı vaxt dövrü və dəyərə təsir göstərən sair amillər araşdırılaraq müəyyən
olunur.
3. Üçüncü sıralanmada dəyərləndirilməsi aparılan torpaq ehtiyatunun və analoji
58
kimi götürülmüş olan torpaq ehtiyatunun göstəriciləri müqayisə edilir və aşkar olunan
fərqlər üzrə uyğun dəyərləndirmələr aparılır. Bu dəyərləndirmələrin aparılması
məqsədilə müqayisə elementlərindən və müqayisə vahidlərindən istifadə edilir.
Müqayisə elementləri prinsipcə torpaq ehtiyatlarının və onların satış
şərtlərinin bazar dəyərinə təsir göstərə biləcək xüsusiyyətləridir. Mövcud ehtiyatların
müqayisəsi üçün adətən aşağıda qeyd edilən müqayisə elementlərindən istifadə
olunur:
- mülkiyət hüquqları (xüsusi mülkiyət, müvəqqəti istifadə üzrə icarə);
- maliyələşmə şərtləri (şəxsi və ya cəlb edilmiş pul vəsaitləri hesabına);
- hesablaşma şərtləri (nağd, nağdsız, veksellərlə, çeklərlə hesablaşma);
- satış şərtləri (tərəflər arasında olan xüsusi munasibətlər, satıcının maliyə
imkanları);
- satış müddəti və vaxtı. Bu amilin nəzərə aınması müqayisənin aparılması
üçün seçilmiş olan obyekt satıldıgdan sonra bazar mühitində baş vermiş dəyişiklikləri
aydınlaşdırmaqdan ötəri vacibdir. Belə ki, torpaq ehtiyatunun satış dəyərinə mövsüm,
müxtəlif ərazilərin alıcılar arasında populyar olması və digər amillər təsir göstərə
bilər.
- torpaq ehtiyatundan istifadə edilməsi və tikintinin aparılmasında yarana
biləcək huquqi və şəhərsalma memarlıq məhdudiyyətləri, ərazinin sosial və iqtisadi
göstəriciləri;
- ərazinin fiziki xüsusiyyəti ( relyefi, ölçüləri, forması);
- komunal şəbəkəsinin və mühəndis qurğularının mövcudluğu.Bunlara
qoşulma şərtləri.
Analoji kimi seçilmiş olan torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərində aparılan
araşdırmalar ilk beş müqayisə elementi üzrə qeyd olunan ardıcıllıqla yerinə
yetirilməlidir. Çünki, hər bir sonrakı dəyərləndirmə əvvəlkinin nəticələrinə əsaslanır.
Bütün müqayisə elementləri üzrə miqdar (məlumat cütlüklərinin analizi,
statistik analiz, qrafik analiz, vəsaitlərin analizi, ikinci dərəcəli məlumatların analizi)
və keyfiyət metodları (nisbətlərin müqayisəli analizi və fərdi sorğular) əsasında
59
yerinə yetirilir.
Mənfəət gətirən torpaq sahələri və üzərindəki tikililər yalnız ölçülərinə görə
fərqləndiyi (digər parametrlər isə uyğun olduqda) və potensial investorlar (alıcılar)
üçün ilkin məlumatın lazım olduğu hallarda müqayisə vahidlərindən istifadə olunur.
Torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman əsasən aşağıda qeyd olunan müqayisə
vahidləri tətbiq edilir:
- 1 hektarın dəyəri (kənd və meşə təsərüfatı torpaq ehtiyatları üçün, sənaye
müəssisələrinin yerləşdirildiyi torpaqlar ehtiyatları üçün və sair);
- 1 kvadrat metrin dəyəri (şəhərin mərkəzi ərazisində yerləşən komersiya
obyektlərinin inşası üçün istifadə edilən torpaq ehtiyatları və sair);
- 1 frontal metrin dəyəri (ticarət, məişət xidməti müəssisələrinin inşası üçün
istifadə edilən torpaq ehtiyatları);
- 1 lotun dəyəri (yaşayış binalarının, bag evlərinin inşası üçün nəzərdə tutulmuş
olan, forması və ölçüləri standart olan torpaq ehtiyatları);
- sıxlıq vahidinin dəyəri – torpaq ehtiyatlarının zonalaşdırılması sənədlərində
əsasən müxtəlif sahələrdə tikililərin yerləşdirilməsinin sıxlığı məhdudlaşdırılır və bu,
torpaq ehtiyatunun dəyərinə təsir göstərir.
4. Dördüncü sıralanmada anoloji torpaq ehtiyatlarının dəyərlərinin analizi
əsasında dəyərləndirilən torpaq sahəsinin dəyəri müəyyən olunur. Bu məqsədlə
seçilmiş anoloji torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin orta kəmiyyəti tapılmalıdır.
Dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun yerləşmiş olduğu ərazidə bu nisbətlərin
müəyənməşdirilməsindən sonra torpaq ehtiyatunun dəyəri asanlıqla dəyərləndirlə
bilər. Bu ərazidə torpaq ehtiyatunun satışları haqqında kifayət qədər informasiya
məlumat mənbəələri olmadıqda isə, şəraiti oxşar olan digər ərazinin məlumatlarından
istifadə edilə bilər.
|