Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI



Yüklə 0,82 Mb.
Pdf görüntüsü
səhifə17/22
tarix02.01.2022
ölçüsü0,82 Mb.
#37232
1   ...   14   15   16   17   18   19   20   21   22
qiymətləndirmə unes

 

Torpaq ehtiyatlarının 

dəyərləndirilməsi 

metodları 

 

 

Mənfəətlik 

mövqeyindən yanaşma 

 

 



 

Məsrəflər 

mövqeyindən 

Yanaşma 


 

 

 



Satışların müqayisəsi 

mövqeyindən 

yanaşma 

 

Pul axinlarinin 



diskontlaşdirilmasi 

üsulu 


 

 

Ayırma üsulu 



 

 

Satişlarin müqayisəsi 



üsulu 

 

Torpağın icarə 



haqqının birbaşa 

kapitalaşdırılması 

üsulu 

 

Mənimsənilmə 



məsrəflərinin 

hesablanması   üsulu 

 

 

Köçürmə üsulu 



 

 

 



 

  

Torpaq sahəsinə 



düşən mənfəətin 

qalığı texnikası 



 

Sxem 2.1. Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin  müəttən  olunması   metodları. 

 

 

Komersiya  məqsədləri  üçün  istifadə  edilən  torpaq  ehtiyatlarının  bazar  dəyəri 

onun  mənfəətlik  mövqeyindən  yanaşmaya  əsaslanmaqla  istinad  edən  metodlarla 




 

53 


dəyərləndirilir. Bu metodlar torpaq ehtiyatunun potensial alıcısının torpaq sahəsindən 

əldə etmək niyyətində olduğu pul mənfəətlərinin müəyənməşdirilməsinə əsaslanır. 

Pul  axınlarının  diskontlaşdırılması  üsulu  torpaq  ehtiyatuna  sahiblik  dövründə 

renta  ödənişləri  və  ya  digər  formada,  həmçinin  torpaq  ehtiyatı  yenidən  satıldığı 

zaman  əldə  olunması  gözlənilən  pul  mənfəətləri  axınlarının  dəyərləndirmə 

dövründəki  dəyərinin  müəyyən  olunmasına  əsaslanır.  Bu  üsulun  tətbiqi  faydalı 

qazıntıları olan torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün daha əlverişlidir.

 

Yuxarıda  qeyd  edilən  dəyərləndirmə  üzrə  metoddan  torpaq  ehtiyatunun 



dəyərləndirilməssində  istifadə  edən  dəyərləndirici  birinci  növbədə  pul  mənfəətləri 

axınlarının  proqnozlaşdırılan  vaxtını  və  diskontlaşdırma  stavkalarını  müəyyən 

etməlidir.  Pul  mənfəətləri  axınlarının  proqnozlaşdırılan  vaxtı  aşkar  edilmişdir. 

Mənimsənilməsi  nəzərdə  tutulan    faydalı  qazıntı  yataqlarının  həcmindən  və  onların 

çıxarılması  üçün  istifadə  edilən  avadanlığın  istehsal  gücündən  asılı  olaraq  torpaq 

ehtiyatunun dəyəri müəyənməşdirilir.  

Torpaq  ehtiyatları  üzrə  mənfəət  axınlarının  diskontlaşdırma  faizi  hesablanan 

zaman aşağıdakılar nəzərə alınmalıdır: 

-  torpaq  ehtiyatunda  olan  faydalı  qazıntı  yataqlarının  istismarının  mənfəətliyi 

səviyyəsi; 

-  torpaq  ehtiyatunun  təkindən  çıxarılan    faydalı  qazıntıların  həcmi  barədə 

məlumatların dəqiqliyi; 

-torpaq   ehtiyatunda  faydalı qazıntı   yataqının  işlənilməsinin  risk dərəcəsi. 

Uzunmüddətə  itifadə  üçün  icarədə  olan  torpaq  ehtiyatları  dəyərləndirilərkən 

torpağa görə icarə haqqının birbaşa kapitalaşdırma  üsulundan istifadə edilməsi daha 

əlverişlidir.  Bu  metod  torpaq  ehtiyatunun  icarə  haqqının  icra  orqanları  tərəfindən 

təsdiq  edilmiş  olan  minimum  məvləği,  həmçinin  icarəçinin  məşğul  olduğu 

sahibkarlıq fəaliyyəti növünü və torpaq ehtiyatunun ərazidə yerləşməsinin komersiya 

nöqteyi-cəhətdən dəyərliliyini nəzərdə tutan əmsallardan istifadə olunmasına istinad 

edir.  


Torpaq  sahələrinin    komersiya  obyektləri  ilə  yüklənməsi  zamanı    ehtiyatların 


 

54 


dəyərləndirilməsi  məqsədi  üçün  torpaq  ehtiyatuna  düşən  mənfəətin  qalığı 

texnikasından  istifadə  edilir.  Torpaq  ehtiyatunun  qalıq  məhsuldarlığı  prinsipinə 

əsasən nəzərdə tutulur ki, pul mənfəətləri axınlarının formalaşmasında kapitalın, işçi 

qüvvəsinin və idarəetmənin bilavasitə iştiraki ilə yaradılmış olan bina və qurğuların 

rolu daha çoxdur. Bu ümumi qazancdan istehsal amillərinin dəyərinin ödənilməsi ilə 

əlaqədar  olan  vəsaitlər  çıxıldıqdan  sonra  mənfəətin  qalan  hissəsi  torpaq  ehtiyatuna 

aid  olunur.  Torpaq  ehtiyatunun  dəyərinin  qalıq  üsulu  ilə  hesablanması  mexanizmi 

geniş tətbiq sferasına malikdir. 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsinə  məsrəf    mövqeyindən  yanaşma 

baacarıqlı  investorun  torpaq  ehtiyatuna  görə  təyinatı  və  səmərəliliyi  bərabər  olan 

digər  torpaq  ehtiyatunun  bazar  dəyərindən  yüksək  dəyərlə  razılaşmayacağı  barədə  

ümumi bir müddəaya əsaslanır. Torpaq ehtiyatlarının vəsaitlər mövqeyindən yanaşma 

əsasında dəyərləndirilməsi metodlarına  aid edilir: 

- torpaq ehtiyatlarının ayırma üsulu əsasında dəyərləndirilməsi;  

-  torpaq  ehtiyatlarının  mənimsənilməsinə  yönəldilən  vəsaitlərin  müəyənməş-

dirilməsi üsulu. 

Ayırma  üsulu  torpaq  ehtiyatunun  real  bazar  dəyərinin  və  onun  üzərində  olan  

daşınmaz  əmlakın    bazar  dəyəri  ilə  mövcud  tikililərin  köhnəlmə  məbləği  nəzərə 

alınmaqla bərpa dəyəri arasındakı fərq əsasında hesablanmasıdır.Bu metoddan  vahid 

daşınmaz  əmlak  kompleksinin  tərkibində  tikililəri  olan  torpaq  ehtiyatlarının  

dəyərləndirilməsi  prosesində  istifadə  edilir.  Bu  qeyd  olunan  metoddan  istifadənin 

əsas  şərti  torpaq  ehtiyatu  və  onun  üzərində  inşaa  edilmiş  olan  tikililərdən  mövcud 

istifadənin  ən  yaxşı və daha  səmərəli  istifadə variantına uyğun  olmasıdır.Çünki  əks 

halda,əldə olunan nəticələr təhrif edilə bilər. Qeyd olunan metodla torpaq ehtiyatunun 

bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üzrə hesablamalar bir neçə mərhələdə aparılır. 

 

İlkin mərhələdə daşınmaz əmlak bazarı barəsində, müqayisəli satışların analizi 



əsasında  dəyərləndirilməsi  aparılan  və  üzərində  tikililər  olan  torpaq  ehtiyatlarının 

daşınmaz  əmlak  obyekti  kimi  bazar  dəyəri  haqqında  iqtisadi  informasiyalar 

toplanır.Bu informasiyalar analiz edilir və öyrənilir. 



 

55 


 

İkinci  mərhələdə  torpaq  ehtiyatunda  yerləşmiş  olan  tikililərə  oxşar  olan  və 

anoloq hesab edilə bilən daşınmaz əmlak obyektlərinin  bərpa dəyəri hesablanır. Bu 

bərpa  dəyərinin  hesablanması  zamanı  əvəzlənmə  ,  yaxud  daşınmaz  əmlakın  təkrar 

istehsal  dəyərindən  istifadə  oluna  bilər.Qeyd  olunan  bu  dəyərlər  arasındakı  fərqlər, 

onların quruluşu əvvəlki hissələrdə nəzərdən keçirilmişdir. 

 

Üçüncü mərhələdə dəyərləndirilməsi aparılan torpaq ehtiyatunda yerləşən həm 



bina,  həm  də  qurğuların  fiziki,  funksional  və  xarici  köhnəlməsi  müəyənməşdirilir. 

Əsas  vəsaitlərin  köhnəlmə  növlərinin  mahiyyəti  və  fərqləri  əvvəlki  fəsillərdə  izah 

edilmişdir. 

 

Dördüncü mərhələdə əsas vəsaitlərin ,o cümlədən də bina və qurğuların bərpa 



dəyərindən  yuxarıda  qeyd  olunan  köhnəlmə  növlərinin  ümumi  kəmiyyəti 

çıxılır,sonradan isə onların dəyərləndirmə tarixinə qalıq dəyəri müəyyən olunur. 

 

Beşinci  mərhələdə    daşınmaz  əmlak  obyektinin,  o  cümlədən  də  torpaq  və 



tikililərdən  ibarət  olan  daşınmaz  əmlak  nüvlərinin  bazar  dəyərindən  bina  və 

qurğuların  dəyərləndirilmə  tarixinə  olan  qalıq  dəyəri  çıxılır.Bununlada  dəyərin 

birbaşa torpağa aid olan hissəsi müəyyən olunur. 

 

Mənimsənilmə vəsaitlərinin  müəyənməşdirilməsi üsulundan   üzərində tikililər 



olmayan  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  zamanı  istifadə  edilir.  Bu  metod 

tətbiqi  mexanizmi  dəyərləndirilən  torpaq  ehtiyatunun  ayrı-ayrı  torpaq  sahələrinə 

bölünərək  satılması  ehtimalına  əsaslanır.  Bu  torpaq  ehtiyatlarının  satışından  əldə 

ediləcək  mənfəətlərdən  onların  mənimsənilməsinə  çəkilən  vəsaitlər  və  sahibkarın 

mənfəəti çıxıldıqdan sonra qalan  kəmiyyətlər toplanır.Beləliklə,  torpaq ehtiyatunun 

bazar  dəyəri  müəyyən  olunur.  Torpaq  ehtiyatunun  bazar  dəyərinin  bu  metodla 

hesablanması da bir neçə mərhələlər əsasında aparılır.  

 

Dəyərləndirmənin  birinci  mərhələsində  torpaq  ehtiyatlarının  ölçüləri 



dəqiqləşdirilir.Sonradan bu torpaq ehtiyatlarının abadlaşdırılmasının huquqi və fiziki 

mümkünlüyü  müəyyən  olunur.Bu  torpaq  sahələrinin  istifadəsinin  iqtisadi  baxımdan 

məqsədə uyğunluğu və səmərəliliyi müəyənməşdirilir. 

 

İkinci mərhələdə dəyərləndirmə prosesi nisbətən təkmilləşdirilir.Dəyərləndirmə 




 

56 


dövründə və yaxın dövrlərdə anoloji qaydada mənimsənilmiş olan  torpaq ehtiyatları 

barədəsində informasiyaların analizi aparılır. Bu zaman həm də satışların müqayisəsi 

üsulunun  tətbiqi  əsasında  mənimsənilmiş  olan  torpaq  ehtiyatlarının  satış  dəyərləri 

müəyənməşdirilir.  

 

Üçüncü  mərhələdə  isə  torpaq  ehtiyatlarının  mənimsənilməsinə  sərf  olunan 



vəsaitlərin məbləği dəqiqləşdirilir. Bu vəsaitlər aşağıdakı kimi təsnifləşdirilir: 

- torpaq ehtiyatları massivinin sənədləşdirilməsi və sənədlər əsasında rəsmiləş-

dirilməsinə çəkilən vəsaitlər

-  çirklənmiş  torpaq  ehtiyatlarının  təmizlənməsi,  sahələrin  sərhədlərinin  işarə 

edilməsi və bununla bağlı hazırlıq işlərinə çəkilən vəsaitlər; 

- yolların çəkilməsi, səkilərin abadlaşdirilmasi, drenaj xətlərinin, mühəndis və 

komunal qurğuların inşasına çəkilən vəsaitlər; 

- vergilərin, sığorta haqlarının ödənilməsi ilə bağlı olan vəsaitlər; 

- podratçı şəxsin mənfəəti və bununla bağlı əlavə vəsaitlər; 

- satış və reklamla bağlı vəsaitlər. 

Dəyərləndirmənin  dördüncü  mərhələsində  torpaq  ehtiyatlarının  gələcəkdə 

satışından  ehtimal  edilən  mənfəətlərindən  torpaq  sahələrinin  mənimsənilməsi 

vəsaitləri  və  sahibkarlıq  subyektinin    mənfəəti  çıxılmaqla,  mənimsənilməmiş  olan 

torpaq ehtiyatunun dəyəri dəyərləndirilir. 

Dəyərləndirmənin  beşinci  mərhələsində  torpaq  ehtiyatlarının  mənimsənilməsi 

və  satılması  məqsədilə  zəruri  olan  vaxt  müəyyən  edilir.Ona  müvafiq  olan 

diskontlaşdırma  faizi  seçilir.  Sonra  torpaq  ehtiyatlarının  satışından  mənimsənilmə 

vəsaitləri  və  sahibkarlıq  subyektinin  mənfəəti  çıxılır.Qalıq  mənfəətin  məbləği 

diskontlaşdırılır.  Mənimsənilməmiş  olan  torpaq  ehtiyatunun  cari  dəyəri  müəyyən 

edilir. 


Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsinin  satışların  müqayisəsi  mövqeyindən 

yanaşma  əsasında  aparılması  zamanı  anoloji  torpaq  sahələrinin  satışları  haqqında 

informasiyaların  sistemləşdirilməsi  və  müqayisə  olunaraq  analiz  olunmasına  

əsaslanır.  Bu  mövqedən  yanaşma  ilə  torpaq  ehtiyatlarının  bazar  dəyəri  iki  metodla 




 

57 


müəyyən olunur: 

- satışların müqayisəsi; 

- köçürmə   üsulu. 

Torpaq  ehtiyatlarının  satışların  müqayisəsi  üsulu  ilə  dəyərləndirilməsinin 

aparılması əvəzlənmə  prinsipinə əsaslanır. Bu metod  yüklənməmiş olan kimi baxıla 

bilən  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  məqsədilə  daha  münasibdir.    Qeyd 

olunan  metoddan  istifadə  edilməklə  aparılan  dəyərləndirmə  aşağıdakı  sıralanma  ilə 

yerinə yetirilir: 

1.  Bazarın  uyğun  seqmentində  dəyərləndirilən  torpaq  ehtiyatunun  anoloqu 

vardır,  yaxın  müddətlərdə  satılmış  olan  torpaq  ehtiyatları  seçilə  bilər.  Bunun 

məqsədlə dəyərləndirici mütəxəssis  ilk növbədə dəyərləndirilən  torpaq ehtiyatunun 

bazarın  hansı  seqmentinə  aid  olmasını  aşağıda  qeyd  olunan  meyarlara  görə 

aydınlaşdırır: 

- torpaq ehtiyatlarının təyinatı; 

-  torpaq  ehtiyatlarının  zonalaşdırma  şərtləri  ,həmçinin  torpaq  ehtiyatundan 

istifadə edilmənin qanunla yol verilə bilən üsulları; 

- torpaq ehtiyatunun sahənin hansı ərazisində yerləşməsi

- torp aq ehtiyatunun malik  olduğu   mövcud  istehlak xassələri; 

- torpaq sahəsinə    verilmiş hər hansı  mülkiyət hüquqlarının növü və müddəti. 

2.  Bu  meyarlara  görə  müqayisə  aparılır.Bunun  üçün  torpaq  ehtiyatlarını  

seçkidən  sonra  dəyərləndirici  torpaq  sahələrinin  satış  şərtləri  və  şəraiti  barədə 

informasiyaları yığır və əldə edilmiş məlumatları analiz edir. Aparılmış analizin nəti-

cəsində  torpaq  ehtiyatunun  heç  bir  məcburiyyət  olmadan  sərbəst  olaraq  müvafiq 

bazar şərtləri ilə satışı, alıcı ilə satıcı arasındakı mövcud bütün munasibətlər , alıcının 

torpaq  sahəsini  almaqda  yaranan  məqsədləri  və  satış  vaxtı  satıcının  maliyə 

vəziyyəti,torpaq    ehtiyatu  üzərində  olan  obyektin  satışa  çıxarılması  ilə  satışı 

arasındakı  vaxt  dövrü  və  dəyərə  təsir  göstərən  sair  amillər  araşdırılaraq  müəyyən 

olunur. 


3. Üçüncü sıralanmada dəyərləndirilməsi aparılan torpaq ehtiyatunun və analoji  


 

58 


kimi götürülmüş olan torpaq ehtiyatunun göstəriciləri müqayisə edilir və aşkar olunan 

fərqlər  üzrə  uyğun  dəyərləndirmələr  aparılır.  Bu  dəyərləndirmələrin  aparılması 

məqsədilə  müqayisə elementlərindən və müqayisə vahidlərindən istifadə edilir. 

 

Müqayisə  elementləri      prinsipcə        torpaq  ehtiyatlarının  və  onların  satış 



şərtlərinin bazar dəyərinə təsir göstərə biləcək xüsusiyyətləridir. Mövcud  ehtiyatların 

müqayisəsi  üçün  adətən  aşağıda  qeyd  edilən  müqayisə  elementlərindən  istifadə 

olunur: 

- mülkiyət hüquqları (xüsusi mülkiyət, müvəqqəti istifadə üzrə icarə); 

- maliyələşmə şərtləri (şəxsi və ya cəlb edilmiş pul vəsaitləri hesabına); 

- hesablaşma şərtləri (nağd, nağdsız, veksellərlə, çeklərlə hesablaşma); 

-  satış  şərtləri  (tərəflər  arasında  olan  xüsusi  munasibətlər,  satıcının  maliyə   

imkanları); 

-  satış  müddəti  və  vaxtı.  Bu  amilin  nəzərə  aınması  müqayisənin  aparılması 

üçün seçilmiş olan obyekt satıldıgdan sonra bazar mühitində baş vermiş dəyişiklikləri 

aydınlaşdırmaqdan ötəri vacibdir. Belə ki, torpaq ehtiyatunun satış dəyərinə mövsüm, 

müxtəlif  ərazilərin  alıcılar    arasında  populyar  olması  və  digər  amillər    təsir  göstərə 

bilər. 

-  torpaq  ehtiyatundan  istifadə  edilməsi  və  tikintinin  aparılmasında  yarana 

biləcək huquqi və  şəhərsalma memarlıq məhdudiyyətləri, ərazinin sosial və iqtisadi 

göstəriciləri; 

- ərazinin fiziki xüsusiyyəti ( relyefi, ölçüləri, forması); 

-  komunal    şəbəkəsinin  və  mühəndis  qurğularının  mövcudluğu.Bunlara  

qoşulma şərtləri. 

 

Analoji    kimi  seçilmiş  olan  torpaq  ehtiyatlarının  bazar  dəyərində  aparılan 



araşdırmalar  ilk  beş  müqayisə  elementi  üzrə  qeyd  olunan  ardıcıllıqla  yerinə 

yetirilməlidir. Çünki, hər bir sonrakı dəyərləndirmə əvvəlkinin nəticələrinə əsaslanır.  

Bütün  müqayisə  elementləri  üzrə    miqdar  (məlumat  cütlüklərinin  analizi, 

statistik analiz, qrafik analiz, vəsaitlərin analizi, ikinci dərəcəli məlumatların analizi) 

və  keyfiyət  metodları  (nisbətlərin  müqayisəli  analizi  və  fərdi  sorğular)  əsasında 



 

59 


yerinə yetirilir.  

Mənfəət  gətirən  torpaq  sahələri  və  üzərindəki  tikililər  yalnız  ölçülərinə  görə 

fərqləndiyi  (digər  parametrlər  isə  uyğun  olduqda)  və  potensial  investorlar  (alıcılar) 

üçün ilkin məlumatın lazım olduğu hallarda müqayisə vahidlərindən istifadə olunur. 

Torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman əsasən aşağıda qeyd olunan müqayisə 

vahidləri tətbiq edilir: 

-  1  hektarın  dəyəri  (kənd  və  meşə  təsərüfatı  torpaq  ehtiyatları  üçün,  sənaye 

müəssisələrinin yerləşdirildiyi torpaqlar ehtiyatları üçün və sair); 

-  1  kvadrat  metrin  dəyəri  (şəhərin  mərkəzi  ərazisində  yerləşən  komersiya 

obyektlərinin inşası üçün istifadə edilən torpaq ehtiyatları və sair); 

-  1  frontal  metrin  dəyəri  (ticarət,  məişət  xidməti  müəssisələrinin  inşası  üçün 

istifadə edilən torpaq ehtiyatları); 

- 1 lotun dəyəri (yaşayış binalarının, bag evlərinin inşası üçün nəzərdə tutulmuş 

olan, forması və ölçüləri standart olan torpaq ehtiyatları); 

-  sıxlıq  vahidinin  dəyəri  –  torpaq  ehtiyatlarının  zonalaşdırılması  sənədlərində 

əsasən müxtəlif sahələrdə tikililərin yerləşdirilməsinin sıxlığı məhdudlaşdırılır və bu, 

torpaq ehtiyatunun dəyərinə təsir göstərir.  

4.  Dördüncü  sıralanmada  anoloji  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərlərinin  analizi 

əsasında  dəyərləndirilən  torpaq  sahəsinin  dəyəri  müəyyən  olunur.  Bu  məqsədlə 

seçilmiş anoloji torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin orta kəmiyyəti tapılmalıdır.  

 

Dəyərləndirilən  torpaq  ehtiyatunun  yerləşmiş  olduğu  ərazidə  bu  nisbətlərin 



müəyənməşdirilməsindən  sonra  torpaq  ehtiyatunun  dəyəri  asanlıqla  dəyərləndirlə 

bilər.  Bu  ərazidə  torpaq  ehtiyatunun  satışları  haqqında  kifayət  qədər  informasiya 

məlumat mənbəələri olmadıqda isə, şəraiti oxşar olan digər ərazinin məlumatlarından 

istifadə edilə bilər. 

 



 

60 



Yüklə 0,82 Mb.

Dostları ilə paylaş:
1   ...   14   15   16   17   18   19   20   21   22




Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©azkurs.org 2024
rəhbərliyinə müraciət

gir | qeydiyyatdan keç
    Ana səhifə


yükləyin