1.3. Torpaq resurslarının qiymətləndirilməsinin metodoloji məsələləri və
metodları
25
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində vahid metodologiyadan istifadə
olunur. Müvafiq prosesin reallaşdırılmasında tətbiq olunan çoxsaylı metodlardan
biri də mənfəət yanaşmasıdir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinə mənfəət yanaşmasının mahiyyəti
ondan ibarətdir ki, bu üsulun tətbiqi potensial alıcının gözlədiyi mənfəətlərə əsaslanır.
Mənfəət yanaşması ancaq pul axını gətirən torpaq ehtiyatlarına tətbiq olunur.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində tətbiq edilən mənfəət yanaşmasının
əsasında üç başlıca prinsip dayanır:
a) gözləmə;
b) tələb və təklif;
c) əvəzetmə.
Torpaq ehtiyatlarına yatırım edən investor sahibkar gələcək pul mənfəətlərinin
alınmasını gözləyir və bu məqsədlə torpaq ehtiyatını alır. Bu zaman torpaq
ehtiyatunun dəyəri torpağın mənfəətinə əsalanaraq müəyyən olunur. Bütün istismar
müddətində gələcəkdə mənfəətyaratmaq qabiliyəti ola bilər.
Ümumiyyətlə, torpaq ehtiyatunun bazar dəyəri gələcəkdə gözlənilən renta
mənfəətləri və digər mənfəətin dəyərləndirmə müddətində yaranan məbləği əks edir.
Torpaq ehtiyatuna sahib olma müddətində mənfəət axınları, həm də torpaq
ehtiyatlarının sonrakı dövrlərdə alqı-satqısından əldə olunan mədaxillər cari dəyərə
kapitalaşdırılır.
Kapitalaşdırma mənfəətlərin miqdarını torpaq ehtiyatunun dəyərinə çevrilməsi
nəticəsində cari mənfəətin kapitalaşdırılmasının uyğun dərəcəsına bölünməsini əks
edir. Torpaq ehtiyatunun dəyəri əldə olunan mənfəətin kapitalaşma dərəcəsinə
bölünməsi yolu ilə hesblanır.
Mənfəət metodlarından istifadə olunarkən kapitalaşdırmanın mənfəət və
dərəcəsını müəyyən etmək lazımdır. Torpaq ehtiyatunun məqsədli təyinatına uyğun
olaraq mənfəət dəyərində aşağıdakılar daxil edilə bilər:
- kənd təssərrüfatı təyinatlı və meşə altında olan torpaq ehtiyatlarının
dəyərləndirilməsi üçün renta;
26
- tikilisi olan torpaq ehtiyatuna əmlak kompleksindən yaranan mənfəət hissəsi;
- torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün icarə haqqları;
- gələcək dövrdə də torpaq ehtiyatunun dərəcəsından və ipoteka kreditinə görə
girov qoyulmasından əldə olunan dəyərin artmasından gələn mənfəət.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində mənfəət yanaşmasından istifadədə
problem məsələ kapitalaşdırma dərəcəsının təyin olunmasıdır. Təcrübədə torpaq
rentasının kapitalaşdırılması və aqrar sahədə istifadə təyinatlı torpaq ehtiyatlarının
dəyərləndirilməsi məqsədilə kapitalaşdırma dərəcəsının hesablanması üçün üç
yanaşma vardır.
Birinci yanaşma torpaq ehtiyatunun dəyərləndirmə müddətində pul bazarının
analizinə əsaslanaraq kapitalaşdırma dərəcəsınin hesabına uyğun olan və ayrı-ayrı
növlərdə pul kapitalı kimi torpaq ehtiyatuna olan yanaşmadır.
Ikinci yanaşma kumulyativ quruluş üsulu ilə kapitalaşdırma dərəcəsinin
hesabı. Şəhərdə olan torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman kapitalaşdırma
dərəcəsinin hesabını nəzərdən keçirək. Onun hesablanılması əməliyyatlarına
aşagıdakılar daxil edilir:
- risksiz dərəcə, yəni xarici və daxili valyuta əmanətləri ilə bankın faiz
stavkaları;
- regional risk. Bu minimal əhəmiyyət kəsb edir.
- paytaxt üçün 3-6%;
- likvidlik riski. Bura bazarın stabil olmaması halında və lazımi qədər təkmil
olmamasına görə daşınmaz əmlak obyekti satılarkən əmələgələn itkilər ilə bağlı risk
daxildir.
Üçüncü yanaşma isə bazarı sıxışdırma üsulu adlanır .Bu metod bəzən
müqayisəli satışın analizi üsulu da adlanır.
Bu metod tətbiq olunması çox sadədir. Satış obyektlərinin müqayisə olunması
üçün dəqiq informasiya tələb olunmur.
Kapitalaşdırma dərəcəsi analoji -obyektlər üzrə hesablanir və mənfəətin satış
dəyərinə bölünməsi yolu ilə hesablanılır. Satilan torpaq ehtiyatlarının satışı üzrə orta
27
dəyər
hesablanması
məqsədəuyğun
hesab
olunur.
Mənfəətin
birbaşa
kapitalaşdırılması yaxud da diskontlaşdırılmış pul axınları üsulunu dövrlərə görə
fərqləndirirlər.
Mənfəətin birbaşa kapitalaşdırılması üsulu ilə kənd təsərüfatı təyinatlı
torpaqların dəyərləndirilməsi aparılır. Bu zaman mənfəət kapitalaşdırma əmsalına
vurulur. Və bu mənfəətin kapitalaşdırma dərəcəsinə bölünməsi yolu ilə də hesablanır
və torpaq ehtiyatuna sahiblikdən əldə edilən mənfəətin təyin olunmasına əsaslanır. Bu
səbəbdən də kapitalaşdırma əmsalı əkinçilik kapitalının təkrar istehsalı üçün və yaxud
ödənilməsi üçün əsas olan dövr kimi izah edilir.
Torpaq ehtiyatlarının satılması dövrləri üzrə əldə edilən mənfəətin
kapitalaşdırılması bütün sahiblik dövründə mənfəət axınının təyin olunmasına əsasən
qurululur. Bu zaman axınlar cari dəyərə gətirilir. Torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən
zaman bu metoddan tək-tək halda istifadə edilir.
Mənfəət yanaşması ilə torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi texnikası
mürəkkəbdir. Çünki torpaq ehtiyatlarının satıçından əldə olunan mənfəətlər vaxta
cörə bölüşdürülür. Eyni zamanda mahiyyətinə görə də dəyişilir, lakin kapitalaşdırma
dərəcəsi bir çox amillərdən asılıdır
- iqtisadi vəziyyətdən,
- xüsusilə onun maliyə sistemindən,
- torpaq bazarının huquqi tənzimlənməsindən.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində mənfəət yanaşmasından istifadə
edilməsi və kapitalaşdırma dərəcəsi üzrə dəyərin təyin olunması üçün mövcud torpaq
bazarı və torpaq sahələrinin geniş iqtisadi tədqiqatları aparılmalıdır.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi prosesində mənfəət və vəsaitlər analiz
olunarkən keçmiş dövrlərə görə retrospektiv analiz aparılır. Bu zaman proqnoz
verilənlərin istifadə olunması məqsədəuyğundur. Dəyərləndirilən və müqayisə edilən
torpaq ehtiyatlarından istifadə edilməsindən alınan pul vəsaitləri axınının eyni əsasda
müəyyən olunmasına fikir vermək lazımdır. Retrosprektiv verilənlər əsasında
hesablanmış pul axınlarını proqnoz verilənlər əsasında təyin edilmiş axınlarla
28
müqayisə etmək düzgün fəaliyyət deyildir .
Torpaq
ehtiyatlarının
dəyərləndirilməsində
kapitalaşdırma
üsulunun
istifadəsində olan məhdudiyyətlərlə alınan mənfəətlərin bərabər olmaması, dəyərlərin
sabit səviyyəsinin olmaması, torpaq bazarındakı analoji torpaq ehtiyatları arasında
olan mənfəət və satış dəyərlərinin dağınıqlığı aiddir. Mənfəətlərin kapitalaşdırılması
üsulundan istifadə edilməsi bərabər miqdarda mənfəətgətirən torpaq ehtiyatlarının
dəyərləndirilməsində daha məqsədəuyğun hesab edilir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində tətbiq edilən mənfəət yanaşmasının
metodlarından olan torpaq ehtiyatlarının icarə haqqının kapitalaşdırılması da geniş
istifadə ssferasına malikdir. İcarəyəverənin icarədara (huquqi yaxud fiziki şəxsə)
torpaq ehtiyatunun müqavilədə təsbit edilmiş müddətə müəyyən olunmuş məbləğ
üzrə ödənişlə (pula) müvəqqəti isstifadə üçün verilməsi icarə adlanır.
Torpaq ehtiyatlarının icarə haqqı dedikdə torpaq sahəsindən istifadə olunma
hüququna görə verilən pul məbləğidir. Müntəzəm və mütamadi mənfəət axını
olmaqla torpaq ehtiyatlarının icarə haqqı məbləği birbaşa kapitalaşdırma üsulu
əsasında dəyərə köçürülür. Kapitalaşdırma üçün ilkin informasiyalar üzrə verilənləri
analoji dəyər səviyyəsi üzrə torpaq ehtiyatunun satışı və icarə haqqının həcmi
haqqında bazar məlumatlarının analizindən alırlar.
Komersiya obyektləri inşaa edilmiş torpaq sahələrini dəyərləndirmək
məqsədilə torpaq ehtiyatuna görə əldə olunan mənfəətin qalıq texnikası istifadə
olunur. Kapitalın iş qüvvəsi və idarəetmənin cəlb edilməsi hesabına torpaqda inşaa
edilmiş tikililərin, torpağın məhsuldarlığı prinsipinə əsasən mənfəət bölüşdürülərkən
üstünlük verilir. Digər amillərin cəlb edilməsinə çəkilən bütün vəsaitlərin
ödənişindən sonra artıq qalan mənfəət torpaq ehtiyatuna aid edilir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün mənfəətin qalıq texnikası tətbiq
olunarkən tikililərin dəyəri haqqında informasiyalar məlum olmalıdır. Torpaq
ehtiyatuna görə əldə edilən mənfəət isə tikililər üçün mənfəətə olan tələb təmin
olunduqdan sonra qalan qalıq kimi təyin olunur.
Torpaq sahəsi üçün qalıq texnikasından o zaman istifadə edilir ki, tikililər yeni
29
tikilmiş olsun və yaxud hələ tikilməmiş olsun. Bu tikililərin dəyəri və təxmini olaraq
tikintiyə sərf olunacaq vəsaitlər yüksək dəqiqliklə və tikintinin səmərəli ömür
müddətinə əsasən təyin oluna bilər. Bu metod ən yaxşı və daha səmərəli torpaq
ehtiyatundan istifadə variantını müəyənməşdirmək üçün istifadə edilə bilər.
İnflyasiyanın sürətlilik səviyyəsində və qeyri-sabit maliyə bazarında mənfəət
yanaşmasını tətbiq etmək bir qədər çətindir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı müqayisəli satış üsulunun
tətbiqi inkişaf etmiş ğlkələrdə geniş yayılmışdır. Belə ki, bu ölkələrdə torpaq bazarı
təkmilləşdirilmişdir. Ümumiyyətlə boş olan torpaq ehtiyatlarının və fərdi yaşayış
tikintilərinin yerləşdiyi sahələrin dəyərləndirilməsi məqsədilə müqayisəli satış
üsulundan geniş istifadə olunur. Müqayisəli satış üsulu analoji torpaq sahələrinin satış
dəyərinin məlumatlarına əsaslanır. Əvəzetmə prinsipi haqqında sistemləşdirilmiş olan
və müqayisəyə imkan verən informasiyaya əsaslanır. Bu metod nəzərdə tutur ki,
potensial və rasional torpaq sahəsinin alıcısı satışa qoyulmuş torpaq ehtiyatuna görə
analoji olan torpaq sahəsinin əldə olunmasına nisbətən bir o qədər də çox vəsait
xərclənmir. Bu səbəbdən də müqayisəli obyektlərin alışına görə yaxın vaxtlarda
ödənilmiş olan dəyərlər dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun bazar dəyərini əks etdirir.
Əgər bazar açıq və rəqabətlidirsə bu zaman torpaq ehtiyatunun
dəyərləndirilməsi əvəzetmə prinsipinə əsaslanır. Bazarın açıq və rəqabətliliyi zamanı
prosesə kənardan heç bir təzyiq olmur. Belə bazarlarda öz xüsusi marağı və tipik
motivasiyası olan, iqtisadi səmərəliliyə uyğun satıcı və alıcılar qarşılıqlı fəaliyyət
göstərirlər. Burada həm də fərz olunur ki, torpaq ehtiyatu verilən bazar üçün tipik
maliyə şərtləri ilə əldə olunacaq. Potensial alıcılar üçün əlverişli olması üçün böyuk
vaxt myddətində bazarda olmalıdırlar.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində tətbiq edilən müqayisəli satış üsulu
bir çox mərhələlərdən ibarətdir. Bu mərhələlərə aşağıdakılar daxildir:
I. Torpaq ehtiyatlarının bazar siqmentinə əsasən müqayisəli obyektlərin yaxın
vaxtlarda satışının aşkar olunması.
Dəyərləndirməni aparan tərəf torpaq ehtiyatları bazarını öyrənir. Daha sonra
30
torpaq bazarının seqmentləşdirilməsini aparır. Dəyərləndirici dəyərləndirilən
obyektin hansı seqmentə aidliyini təyin edir. Bazarın seqmentləşdirilməsi –
torpaqdan istifadənin rəqabət variantları, oxşar göstəriciləri olan subyektlərin
yerləşdiyi həmin ərazidə bazarın seqmentlərə bölünmə prosesi bazar seqment-
ləşdirilməsidir.
Torpaq ehtiyatunun verilmiş seqmentinin əsas xarakteristikalarına aid edilir:
- torpaq ehtiyatlarından istifadənin zonallaşdırılması
- torpaq ehtiyatlarından istifadənin məqsədli təyinatı;
- kənd təssərrüfatı təyinatlı torpaqları dəyərləndirərkən torpağın məhsuldarlığı;
- yeri;
- torpaq ehtiyatlarına mülkiyət hüququ.
Torpaq ehtiyatları bazarı subyektinin seqmenti üçün tipik xarakteristikalara
aiddir:
- investisiya motivasiyası;
- ödəməqabiliyyətlilik;
- maliyələşdirmə mənbələri ;
- alıcıların üstunlüyü .
Seqmentləşdirməyə görə torpaq ehtiyatları növbəti qruplara bölünür:
- bağçılıq və bostançılıq məqsədlərinə istifadə edilən sahələr;
- şəxsi yardımçı təsərüfatın aprılmasına istifadə edilən sahələr;
- fərdi yaşayış tikintisinə istifadə edilən sahələr;
- yaşayış üçün kütləvi tikinti aparılması məqsədilə ayrılan sahələr;
- komersiya daşınmaz əmlak obyekti üçün ayrilan sahələr;
- ictimai obyektlərin yerləşdiyi sahələr və s.
Bir neçə torpaq ehtiyatları müqayisə üçün istifadə edilir. Ümumiyyətlə analoji lar
üç və ya beş arasında kifayət etmiş olur, lakin analoji ların sayı artdıqca
dəyərləndirmədə yekun dəyər səviyyəsinin dürüstlüyü də artır.
II. Torpaq ehtiyatları ilə sövdələşmələr haqqında məlumatların yoxlanması.
Onun dəqiqliyini artırmaq üçün və yekunlaşmış sövdələşmələrin tipik bazarda təsdiq
31
edilməsini almaq məqsədilə məlumatların seçimi müqayisəli torpaq ehtiyatlarının
satışı haqqında yığılmış olan məlumatlar sövdələşmə iştirakçılarından ya alıcı , ya da
satıcı tərəfindən, həmçinin vasitəçilər tərəfindən təsdiq edilməlidir.
Bundan əlavə, analoji obyekti seçən zaman tipik ekspozisiya vaxtına
sövdələşən subyektlərin sərbəstliyinə, investisiya üzrə motivasiyasına fikir verilir.
Investorların analoji motivləri üzrə əldə olunacaq torpaq ehtiyatları eyni təyinatı
olmalıdır. Dəyərləndirilən torpaq ehtiyatlarının istifadə edilməsinin mümkünlüyünü
təyin etmək məqsədilə zonalaşdırma normalarını tətbiq etmək olar. İki torpaq
sahəsina istifadəsi üzrə eynilik çıxılmaqla, ayrı-ayrı zonalarda yerləşirsə onlara
müqayisə kimi baxıla bilməz.
III. Bazarda satılmış olan sahələrlə indi dəyərləndirilən torpaq sahəsinin
müqayisəsi aparılan zaman dəyərləndirilən torpaq sahəsi ilə hər bir müqayisə edilən
sahə arasında olan müxtəliflik uçotu ilə düzəlişlərin olunması.
Dəyərləndirilməsi aparılan torpaq ehtiyatu müqayisə edilən sahədən nə
dərəcədə fərqli olursa sonuncunun dəyərinə mütləq düzəliş olunmalıdır. Dəyər-
ləndirilən torpaq ehtiyatu kimi o, həmin keyfiyət göstərıcılərinə malik olarsa, onun
hansı dəyərə satıla bilməsini təyin etmək mümkün olsun. Müqayisə edilən torpaq
ehtiyatlarının faktiki satış dəyərini təshih edərkən müqayisə edilən torpaq ehtiyatunun
dəyərində düzəlişlər olunur. Müqayisə edilən torpaq ehtiyatu dəyərləndirilən sahəyə
güzəşdə gedərsə birinci torpaq ehtiyatunun faktiki satış dəyəri o qədər yüksəlməlidir
ki, dəyər səviyyəsi analoji un saatış dəyərinə bərabər olsun.Müqayisə kimi
dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun ən yüksək xarakteristikalar üzrə satış dəyəri
götürülur.
Satılmış olan digər torpaq sahələri ilə müqayisə etmə yolu ilə torpaq
ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi əsasən iki üsuldan istifadəetmə yoluilə aparılır:
birinci müqayisə elementlərinin köməyi ilə yaxud müqayisə vahidinin köməyi ilə.
Torpaq ehtiyatlarının xarakteristikası üçün müqayisə elementləri seçilir.Bu
səbəbdən də həmin elementlər çoxluğunu torpaq ehtiyatları ilə sövdələşmələrin
şərtləri adlandırırlar.Bu şərtlər torpaq ehtiyatunun satış dəyərinin artmasına təsir
32
göstərir. Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində müqayisəli satış analizi istifadəsi
və bu yolla tipik standart olaan torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin təyin edilməsi
zamanı müəyənməşdirilən dəyərlər digər torpaq sahələrinin dəyər hesabının əsası
kimi çıxış edir. Tipik torpaq ehtiyatu qismində həm real, həm də hipotetik sahə
istifadə edilə bilər.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində müqayisə prosesinin daha yaxşı
təşkil edilməsi üçün müqayisə elementlərinin standart analiz qaydası məqsədyönlü
hesab edilir. Torpaq ehtiyatları müqayisə olunarkən altı element nəzərdən keçirilə
bilər:
1) Mülkiyət hüququ. Girov və yaxud uzunmüddətli bir dövrə icarə ilə alıcı
hüququ mürəkkəbləşərsə düzəliş olunur.
2) Maliyələşdirmə üzrə şərtlər. Torpaq ehtiyatunun satıcısının kredit faizlərini
ödəməsi sövdələşmədə şərt ola bilər.
3) Satış şərtləri. Bu satıcı ilə alıcı arasında torpaq ehtiyatunun alqısına dair
qərarlarının qəbul olunması şəraitini əks etdirir.
4) Satış tarixi. Torpaq ehtiyatları üzrə analoji ların dəyərləndirmə tarixi ilə satış
tarixi müqayisə olunarkən müqayisəli satışın mövcudluğu təyin olunur. İki düzəliş
edilir, biri – torpaqdan istifadə etməyə verilən variantına satışın dəyər dinamikası
nəzərə alınır, ikinci isə – torpaq sahəsinin yerini. Düzəlişlər adətən rüblər üzrə,
dəyərlərin birbaşa sıçrayışı çıxılmaqla olunur.
5) Yeri. Torpaq ehtiyatlarının yeri müqayisə olunarkən fiziki, sosial, iqtisadi və
siyasi amillər üzrə bazarda ətraf mühitin rəqabət qabiliyətli torpaq ehtiyatlarına təsiri
analiz olunur.
Müqayisə edilən sahə dəyərləndirmə aparılan həmin rayonda yerləşirsə,bu
zaman bir qayda olaraq düzəliş olunmur. Əgər torpaq ehtiyatu dəyərləndirilmə
aparılan rayonun kənarında yerləşərsə və dəyərləndirməyə sərfəli neqativ amillərin
təsiri olarsa, onlardan heç biri dəyərləndirilən sahəyə toxunmursa, bu zaman
düzəlişlərin olunması lazımdır.
Müqayisə edilən sahə başqa rayonda yerləşmiş olarsa, bu zaman rayonlar
33
arsındakı mümkün fərqləri analiz etmək olar. Məsələn, yaşayış binası inşaa olunan
zaman nəqliyatın infrastrukturu və onun mümkünlüyü ehtimalları, ekologiya,
nüfuzluluğu və s. kimi amillər nəzərə alınır. Düzəlişin həcmi qoşa satış analizinə görə
hesablanır.
6) Fiziki xarakteristikası. Müqayisə prosesində əsasən böyük fiziki fərqlər
aşkar olunur və bu fərqlər nəzərdən keçirilir. Fiziki fərqlər korrelyasiya – reqressiv
analiz üsulu ilə reallaşdırılır.
Sahənin ölçüsünə düzəliş olunarkən yüz kvadratmetr torpaq ehtiyatunun satış
dəyərinin torpaq sahəsindən asılılığı müəyyən olunur.
Tipik torpaq sahəsinin üsulu standart müqayisə elementləri üzrə çox fərqlənən
təxminən eyni ölçüdə olan sahələrin dəyərləndirilməsi üçün geniş istifadə edilir.
Məsələn, vətəndaşların bostançılıq və bağçılıq birlikləri.
Müqayisə vahidi üsulu. Mənfəət gətirən torpaq ehtiyatları yaxşılaşdırmalarına
görə sahə və ölçüsünə görə fərqləndiyinə görə dəyərləndirilən torpaq ehtiyatu ilə
satılmış sahələrin müqayisəsi olunarkən satış dəyəri müqayisə vahidi dəyərində ifadə
edilir. Müqayisə vahidi investor və yaxud potensial alıcıların informasiyalaşdirilması
üçün istifadə edilir. Məsələn, yüz kvadrat metr torpaq ehtiyatunun bir min manat
dəyəri yaxud çoxmərtəbəli yaşayış binasının dəyəri – 1kvadrat metr sahəyə min iki
yüz manat.
Torpaq ehtiyatlarının faktiki satış sırasına uyğun olaraq müqayisə üsulu vahidi
istifadə olunarkən bütün eyni qrup torpaq ehtiyatları üçün müqayisə vahidinin orta
dəyəri müəyyən olunur.Torpaq ehtiyatunun orta dəyəri isə bir müqayisə vahidi
hesabına uyğun olaraq satış dəyərinin orta hesab həcmi əsasında təyin olunur. Torpaq
ehtiyatunun hər hansı bir eyni qrupunda sövdələşmələr azdırsa, bu zaman onu dəyər
təyinatı və məqsədli istifadəsinə əsasən yaxın olan başqa sahələr qrupu ilə
birləşdirmək mümkündür. Müqayisə vahidi üsulu o zaman tətbiq olunur ki, torpaq
ehtiyatları öz ölçüsünə görə bir-birindən əsaslı surətdə çox fərqlənsinlər, lakin başqa
parametirlərinə görə oxşarlıqları çox olsun.
Düzgün tətbiq olundukda standart torpaq sahəsi və müqaüisə vahidi metodları
34
torpaq ehtiyatlarına dəyərləndirmədə təxmini olaraq eyni dəyər səviyyəsi
seçilməlidir. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsində tipik sahə üsulunun tətbiqinin
üstünlüyü ondadır ki, bunun əsasında müqayisə elementlərinə görə fərqləri nəzərdə
tutan müqayisəli satış yanaşması dayanır.
Torpaq sahələrinin dəyərləndirilməsində müqayisə vahidi üsulunun tətbiqinin
əsas üstünlüyü onun həm nisbi sadəliyidir,həm də asan olmasıdır. Müqayisə vahidi
üsulu əsasən yeni torpaq sahələri massivlərində və bu torpaqlar üzərində inşaa
edilmiş standart tikililərinin mənimsənilməsi prosrsində geniş istifadə olunur.
Torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman torpaq sahəsinin real bazar dəyərinin
yekun son həcminin müəyyən olunması və alınmış analoji dəyərlərin analizi
aparılmalıdır.Torpaq sahələrinin alınmış analoji dəyərlərinin orta hesab həcminin
sadə hesabı az bir halda tətbiq olunur. Daha düzgün nəticənin əldə olunması üçün
orta ölçülü həcm formulundan istifadə olunur.
Torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin dəyərləndirilməsi üçün aşağıda qeyd
olunan informasiya mənbəələrindən istifadə edilir:
- servitutları üzrə qeydiyyat verilənləri və mülkiyət titulu;
- torpaq sahəsi;
- sərhədlərində torpaq sahəsi yerləşən torpaq ehtiyatları;
- ehtiyatun fiziki xarakteristikaları;
- ehtiyatlar haqqında verilənlər;
- ehtiyatu xarakterizə edən iqtisadi amillər.
Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsində müqayisəli satış üsulu o zaman daha
obyektiv olur ki, bazarda reallaşdırılan sövdələşmələr üzrə lazımi qədər fərqli
informasiya əldə etmək mümkün olsun.
Müqayisəli satış üsulundan istifadə üçün tikilməmiş torpaq sahələrində satışlar
kifayət qədər deyilsə bu zaman dəyərləndirmədə müqayisəli satış üsulundan
istifadəyə dolayı və az etibarlı üsullara müraciət etmək lazımdır. Əlaqələndirmə və
yaxud köçürmə üsulu torpaq ehtiyatunun hər bir növ tikilisindən ötəri torpaq
sahəsinin dəyəri ilə yaxşılaşdırmaların dəyəri arasında müəyyən bir nisbətin olmasını
35
ifadə edir.
Köçürmə üsulu əsasında dəyərləndirmə torpağın dəyəri ilə onun üzərində olan
tikililərin dəyəri arasında nisbətin müəyyən olunmasına əsaslanır.Məlumdur ki,hər bir
daşınmaz əmlak obyektinin mövcud satış dəyəriəsasən iki hissədən ibarətdir:
-binaların dəyəri
- tikililərin altında qalan torpaq sahəsinin dəyərindən.
Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi aparılan rayonda kifayət miqdarda
istifadə olunmamış torpaq sahəsinin satışı yoxdursa, bu zaman tikilisi olan digər mü-
qayisəli rayonları seçmək lazımdır. Məlumdur ki ,torpağın dəyəri ilə daşınmaz əmlak
obyektinin ümumi dəyəri arasında olan tipik nisbəti təyin etməklə dəyərləndirmə
aparılan müqayisəli rayonda analoji torpaq ehtiyatlarının satışının analizi edilir.
Bunun üçün onu köçürürlər.
Torpaq ehtiyatunun bazar dəyərinin dəyərləndirilməsinə xərc yanaşması
məsrəflərə əsaslanır.İnvestor tikinti üçün uyğun torpaq sahəsinin və onun üzərində
olan və öz təyinatı, faydalılığına görə analoji seçilən binanın əldə olunmasına
nisbətən çox xərc çəkməməsinə əsaslanan müddəaya söykənir.Torpaq ehtiyatlarının
dəyərləndirilməsində istifadə olunan məsrəf yanaşmasına bir neçə metod daxil
olunur.
Torpaq ehtiyatunun daşınmaz əmlakın tərkibində olan iqtisadi dəyərləndirilməsi
ən çətin və mürəkkəb obyektlərindən biridir.Bu aşağıdakı səbəblərlə şərtləndirilir:
1) verilən obyektin özunə məxsusluğu;
2) mövcud normativ –huquqi baza;
3) ölkədə torpaq bazarının inkişafının lazımi səviyyədə olmaması.
Torpaq ehtiyatları bazar munasibətlərinin əsas obyektidir. Onlar bütövlükdə
cəmiyyətin hər bir üzvünün sahibkarlıq fəaliyyətinin bütün sistemlərində əsas yer
tutur. Bu da torpaq ehtiyatlarının istehsalda təkrar istifadə xarakteri və çox
funksiyalılığı ilə xarakterizə olunur.
Torpaq ehtiyatları üzərində olan iqtisadi munasibətlər müvafiq qanunvericilik
ilə müəyyən olunur.Buraya aşağıdakılar daxil edilir:
36
a) torpaq sahəsinin verilməsi və alınması qaydası;
b) torpaqdan ehtiyatundan istifadə edənin hüqüq və öhdəlikləri, torpaq
sahəsinə sahibolma, alqı-satqı, girova yönəltmək huququ;
c) torpaqdan istifadəyə haqq ;
d) torpaq qanunvericiliyinin pozulmasına görə məsuliyyətlər.
Torpaq sahəsinin ərazi sərhədi torpaq ehtiyatları və yer quruluşu üzrə
səlahiyyətli dövlət orqanlarının sahibkara vermiş olduğu sənədlər əsasında torpaq
qanunvericiliyinin müəyənməşdirdiyi ümumi qaydalarla müəyyən olunur.
Dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun bir obyekt kimi spesifikliyi vardır. Torpaq
ehtiyatunun dəyərləndirilməsinin başqa növ daşınmaz əmlak növlərinin
dəyərləndirilməsindən fərqi aşağıdakı xüsusiyyətlərinə görə şərtləndirilir:
a) torpaq ehtiyatu sərbəst surətdə təkrar istehsal olunması mümkün olmayan
təbii ehtiyatdur;
b) torpaq ehtiyatunun çoxməqsədli istifadə imkanı vardır və bu
dəyərləndirmə prosesində nəzərə alınmalıdır:
- əsas istehsal vasitəsi kimi. Kənd təsərüfatı təyinatlı və meşə altında olan
torpaqları təcrübi olaraq bütün iqtisadi sahələr, həmçinin ərzaq məhsullarınin istehsalı
üçün lazımi xammal ehtiyatları istehsalı vasitəsidir;
- sosial-iqtisadi inkişaf üçün torpaq ehtiyatu məkan kimi. Torpaq ehtiyatları
bütün növ daşınmaz əmlak obyektlərinin yerləşdirilməsi üçün əsas məkandir;
v) torpaq fondu ölkə əhalisinin yaşayış mühitinin formalaşdırılmasının əsasıdır.
Meşə torpağı və su fondlarının ekoloji təhlükəsizliyini təmin edir.
q) digər daşınmaz əmlak obyektlərindən fərqli olaraq torpaq sahələri dəyərinə
fiziki və funksional amortizasiya tətbiq olunmur. Torpaq sahələrinin istismar
müddəti məhdudlaşdırılmır.
d) uyğun ərazilərdə yaşayan sakinlərin həyat və fəaliyyəti kimi ölkədə
torpaqdan istifadə .
Ümumilikdə, torpağın iqtisadi cəhətdən dəyərləndirilməsi və əsaslandırılmış
dəyər dəyəri mürəkkəb prosedur.Onların təbii ehtiyat kimi eyni vaxtda istifadə edilmə
37
imkanı, əhalinin və daşınmaz əmlak obyektinin olduğu mühitin əsasları nəzərə
alınmalıdır.
Torpaq ehtiyatundan istifadə kateqoriyasının dəyərləndirmədə böyük
əhəmiyyəti vardır.O konkret torpaq ehtiyatuna aid edilən müxtəlif servitutlar və
istifadə olunmasına icazə verilmiş huquqi statusu şərtləndirir.
Torpaq ehtiyatları əhalinin yaşadığı mühitin formalaşmasının əsasıdır.
Daşınmaz əmlak obyekti və əsas istehsal vasitələri dəyərinin dəyərləndirilməsi
torpağın dəyərləndirilməsi ilə əlaqəli formada aparılır.
Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi iki fərqli və ardıcıl mərhələyə
bölünür:
-toprağın kütləvi kadastr dəyərləndirilməsi
- vahid torpaq sahəsinin bazar dəyərləndirilməsi.
Kadastr dəyərləndirilməsinin məqsədi gələn ilin başlağıcına dəyərləndirmə
zonaları üzrə inzibati – ərazi sərhədlərində bütün torpaq sahələrində kadastr dəyərinin
eyni vaxtda müəyyən olunmasıdır.
Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərləndirilməsinin məqsədi qəbul edilmiş
standartlara və dəyərləndirmə metodlarına uyğun aparılır.Bu müstəqil
dəyərləndiricilərin dəyərləndirmə tarixinə vahid torpaq sahəsinin bazar dəyərinin
təyin olunmasıdır.
Torpağın kadastr və bazar dəyərləndirilməsi üç yanaşmanın kompleks tətbiqi
əsasında aparılır:
-mənfəət,
- müqayisəli
- məsrəf (torpaq üzrə qalıq texnikası).
Bazar iqtisadiyyatlı ölkələrdə torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman imkan
daxilində bütün üç yanaşma tətbiq edilir. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirməsində
dəyərin yekun həcmi müxtəlif yanaşmalardan alınan nəticələrə əsaslanır. Bütün bu
nəticələri müqayisə edərkən daha tam və düzgün informasiyaya əsaslandırılan
dəyərləndirilmələrə üstünlük vermək daha məqsədəuyğun hesab edilir.
|