Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI


 Torpaq resurslarının  qiymətləndirilməsinin  metodoloji məsələləri və



Yüklə 0,82 Mb.
Pdf görüntüsü
səhifə14/22
tarix02.01.2022
ölçüsü0,82 Mb.
#37232
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   22
qiymətləndirmə unes

1.3. Torpaq resurslarının  qiymətləndirilməsinin  metodoloji məsələləri və 

metodları 

 



 

25 


Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsində  vahid  metodologiyadan  istifadə 

olunur. Müvafiq  prosesin  reallaşdırılmasında  tətbiq  olunan    çoxsaylı  metodlardan  

biri də mənfəət yanaşmasıdir. 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsinə  mənfəət  yanaşmasının  mahiyyəti 

ondan ibarətdir ki, bu üsulun tətbiqi potensial alıcının gözlədiyi mənfəətlərə əsaslanır. 

Mənfəət  yanaşması  ancaq  pul    axını    gətirən  torpaq  ehtiyatlarına  tətbiq  olunur. 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsində  tətbiq    edilən  mənfəət  yanaşmasının 

əsasında üç başlıca prinsip dayanır:  

a) gözləmə;   

b) tələb və təklif;   

c) əvəzetmə. 

      Torpaq  ehtiyatlarına  yatırım  edən  investor    sahibkar  gələcək  pul  mənfəətlərinin   

alınmasını  gözləyir  və  bu  məqsədlə  torpaq  ehtiyatını  alır.  Bu  zaman  torpaq 

ehtiyatunun  dəyəri  torpağın  mənfəətinə  əsalanaraq  müəyyən  olunur.  Bütün  istismar 

müddətində gələcəkdə mənfəətyaratmaq qabiliyəti ola bilər. 

Ümumiyyətlə,  torpaq  ehtiyatunun  bazar  dəyəri  gələcəkdə  gözlənilən  renta 

mənfəətləri və digər mənfəətin dəyərləndirmə müddətində yaranan məbləği əks edir.  

Torpaq  ehtiyatuna  sahib  olma  müddətində  mənfəət  axınları,  həm  də  torpaq 

ehtiyatlarının  sonrakı  dövrlərdə  alqı-satqısından  əldə  olunan  mədaxillər  cari  dəyərə 

kapitalaşdırılır.  

Kapitalaşdırma mənfəətlərin miqdarını torpaq ehtiyatunun dəyərinə çevrilməsi 

nəticəsində  cari  mənfəətin  kapitalaşdırılmasının  uyğun  dərəcəsına  bölünməsini  əks  

edir.  Torpaq  ehtiyatunun  dəyəri  əldə  olunan  mənfəətin  kapitalaşma  dərəcəsinə 

bölünməsi yolu ilə hesblanır. 

         Mənfəət  metodlarından  istifadə  olunarkən  kapitalaşdırmanın  mənfəət  və 

dərəcəsını müəyyən etmək  lazımdır.  Torpaq ehtiyatunun məqsədli təyinatına uyğun 

olaraq mənfəət dəyərində aşağıdakılar daxil edilə bilər: 

-  kənd  təssərrüfatı  təyinatlı  və  meşə  altında  olan  torpaq  ehtiyatlarının 

dəyərləndirilməsi üçün renta; 



 

26 


- tikilisi olan torpaq ehtiyatuna əmlak kompleksindən yaranan mənfəət hissəsi; 

- torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi üçün icarə haqqları; 

- gələcək dövrdə də torpaq ehtiyatunun dərəcəsından və ipoteka kreditinə görə 

girov qoyulmasından əldə olunan dəyərin artmasından gələn mənfəət. 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsində  mənfəət  yanaşmasından  istifadədə   

problem  məsələ  kapitalaşdırma  dərəcəsının  təyin  olunmasıdır.  Təcrübədə  torpaq 

rentasının  kapitalaşdırılması  və  aqrar  sahədə  istifadə  təyinatlı  torpaq  ehtiyatlarının 

dəyərləndirilməsi  məqsədilə  kapitalaşdırma  dərəcəsının  hesablanması  üçün  üç 

yanaşma vardır. 

Birinci yanaşma   torpaq ehtiyatunun dəyərləndirmə müddətində pul bazarının 

analizinə  əsaslanaraq  kapitalaşdırma  dərəcəsınin  hesabına  uyğun  olan  və  ayrı-ayrı 

növlərdə pul kapitalı kimi torpaq ehtiyatuna olan yanaşmadır.   

Ikinci  yanaşma    kumulyativ  quruluş  üsulu  ilə  kapitalaşdırma  dərəcəsinin 

hesabı.  Şəhərdə  olan    torpaq  ehtiyatları  dəyərləndirilən  zaman  kapitalaşdırma 

dərəcəsinin  hesabını    nəzərdən  keçirək.  Onun    hesablanılması    əməliyyatlarına  

aşagıdakılar daxil edilir: 

- risksiz  dərəcə,  yəni  xarici  və  daxili  valyuta  əmanətləri  ilə  bankın  faiz 

stavkaları; 

- regional risk. Bu   minimal əhəmiyyət   kəsb  edir.  

- paytaxt  üçün 3-6%; 

- likvidlik  riski.  Bura  bazarın  stabil  olmaması  halında  və  lazımi  qədər  təkmil 

olmamasına görə daşınmaz əmlak obyekti satılarkən əmələgələn itkilər ilə bağlı  risk 

daxildir. 

Üçüncü  yanaşma  isə    bazarı  sıxışdırma  üsulu  adlanır  .Bu  metod  bəzən 

müqayisəli satışın analizi üsulu da adlanır. 

Bu metod tətbiq olunması çox sadədir. Satış  obyektlərinin  müqayisə olunması 

üçün dəqiq informasiya tələb olunmur. 

 

Kapitalaşdırma  dərəcəsi  analoji  -obyektlər  üzrə  hesablanir  və  mənfəətin  satış 



dəyərinə bölünməsi yolu ilə hesablanılır. Satilan torpaq ehtiyatlarının satışı üzrə orta 


 

27 


dəyər 

hesablanması 

məqsədəuyğun 

hesab 


olunur. 

Mənfəətin 

birbaşa 

kapitalaşdırılması  yaxud   da   diskontlaşdırılmış pul axınları üsulunu dövrlərə görə 

fərqləndirirlər. 

 

Mənfəətin  birbaşa  kapitalaşdırılması  üsulu  ilə  kənd  təsərüfatı  təyinatlı 



torpaqların  dəyərləndirilməsi  aparılır.  Bu  zaman  mənfəət  kapitalaşdırma  əmsalına 

vurulur. Və bu mənfəətin  kapitalaşdırma dərəcəsinə bölünməsi yolu ilə də hesablanır 

və torpaq ehtiyatuna sahiblikdən əldə edilən mənfəətin təyin olunmasına əsaslanır. Bu 

səbəbdən də kapitalaşdırma əmsalı əkinçilik kapitalının təkrar istehsalı üçün və yaxud 

ödənilməsi üçün əsas olan dövr  kimi izah edilir. 

 

Torpaq  ehtiyatlarının  satılması  dövrləri  üzrə  əldə  edilən  mənfəətin 



kapitalaşdırılması bütün sahiblik dövründə mənfəət axınının təyin olunmasına əsasən 

qurululur.  Bu  zaman  axınlar  cari  dəyərə  gətirilir.  Torpaq  ehtiyatları  dəyərləndirilən 

zaman bu metoddan tək-tək halda istifadə edilir. 

 

Mənfəət  yanaşması  ilə  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  texnikası 



mürəkkəbdir.  Çünki  torpaq  ehtiyatlarının  satıçından  əldə  olunan  mənfəətlər  vaxta 

cörə bölüşdürülür. Eyni zamanda mahiyyətinə görə də dəyişilir, lakin kapitalaşdırma 

dərəcəsi bir çox amillərdən asılıdır 

- iqtisadi vəziyyətdən, 

- xüsusilə onun maliyə sistemindən,  

- torpaq bazarının huquqi tənzimlənməsindən.  

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsində  mənfəət  yanaşmasından  istifadə 

edilməsi və kapitalaşdırma dərəcəsi üzrə dəyərin təyin olunması üçün mövcud torpaq 

bazarı və torpaq sahələrinin geniş iqtisadi tədqiqatları aparılmalıdır. 

 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  prosesində  mənfəət  və  vəsaitlər  analiz 



olunarkən  keçmiş  dövrlərə  görə  retrospektiv  analiz  aparılır.  Bu  zaman  proqnoz 

verilənlərin istifadə olunması məqsədəuyğundur. Dəyərləndirilən və müqayisə edilən 

torpaq ehtiyatlarından istifadə edilməsindən alınan pul vəsaitləri axınının eyni əsasda 

müəyyən  olunmasına  fikir  vermək  lazımdır.  Retrosprektiv  verilənlər  əsasında 

hesablanmış  pul  axınlarını  proqnoz  verilənlər  əsasında  təyin  edilmiş  axınlarla 



 

28 


müqayisə etmək düzgün fəaliyyət deyildir . 

 

Torpaq 



ehtiyatlarının 

dəyərləndirilməsində 

kapitalaşdırma 

üsulunun 

istifadəsində olan məhdudiyyətlərlə alınan mənfəətlərin bərabər olmaması, dəyərlərin 

sabit  səviyyəsinin  olmaması,  torpaq  bazarındakı  analoji  torpaq  ehtiyatları  arasında 

olan  mənfəət  və satış  dəyərlərinin dağınıqlığı aiddir.  Mənfəətlərin kapitalaşdırılması 

üsulundan  istifadə  edilməsi  bərabər  miqdarda  mənfəətgətirən  torpaq  ehtiyatlarının 

dəyərləndirilməsində daha məqsədəuyğun hesab edilir. 

 

Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində tətbiq edilən mənfəət yanaşmasının 



metodlarından  olan  torpaq  ehtiyatlarının  icarə  haqqının  kapitalaşdırılması  da  geniş 

istifadə  ssferasına  malikdir.  İcarəyəverənin  icarədara  (huquqi  yaxud  fiziki  şəxsə) 

torpaq  ehtiyatunun  müqavilədə  təsbit  edilmiş  müddətə    müəyyən  olunmuş  məbləğ 

üzrə ödənişlə (pula) müvəqqəti isstifadə üçün verilməsi icarə  adlanır. 

Torpaq  ehtiyatlarının  icarə  haqqı  dedikdə  torpaq  sahəsindən  istifadə  olunma 

hüququna  görə  verilən  pul  məbləğidir.  Müntəzəm  və  mütamadi  mənfəət  axını 

olmaqla  torpaq  ehtiyatlarının  icarə  haqqı  məbləği  birbaşa  kapitalaşdırma  üsulu 

əsasında dəyərə köçürülür. Kapitalaşdırma üçün ilkin informasiyalar üzrə verilənləri 

analoji  dəyər  səviyyəsi  üzrə  torpaq  ehtiyatunun  satışı  və  icarə  haqqının  həcmi 

haqqında bazar məlumatlarının analizindən alırlar. 

 

Komersiya  obyektləri  inşaa  edilmiş  torpaq  sahələrini  dəyərləndirmək 



məqsədilə  torpaq  ehtiyatuna  görə  əldə  olunan  mənfəətin  qalıq  texnikası  istifadə 

olunur.  Kapitalın iş qüvvəsi və idarəetmənin cəlb edilməsi hesabına  torpaqda inşaa 

edilmiş  tikililərin, torpağın  məhsuldarlığı prinsipinə əsasən mənfəət bölüşdürülərkən 

üstünlük  verilir.  Digər  amillərin  cəlb  edilməsinə  çəkilən  bütün  vəsaitlərin 

ödənişindən sonra artıq qalan mənfəət torpaq ehtiyatuna aid edilir. 

 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  üçün  mənfəətin  qalıq  texnikası  tətbiq 



olunarkən  tikililərin  dəyəri  haqqında  informasiyalar  məlum  olmalıdır.  Torpaq 

ehtiyatuna  görə  əldə  edilən  mənfəət  isə      tikililər  üçün  mənfəətə  olan  tələb  təmin 

olunduqdan sonra qalan qalıq kimi təyin olunur. 

 

Torpaq sahəsi üçün qalıq texnikasından o zaman istifadə edilir ki, tikililər  yeni 




 

29 


tikilmiş olsun və yaxud hələ tikilməmiş olsun. Bu tikililərin dəyəri və təxmini olaraq 

tikintiyə  sərf  olunacaq  vəsaitlər  yüksək  dəqiqliklə  və  tikintinin  səmərəli  ömür 

müddətinə  əsasən  təyin  oluna  bilər.  Bu  metod  ən  yaxşı  və  daha  səmərəli  torpaq 

ehtiyatundan istifadə variantını müəyənməşdirmək üçün istifadə edilə bilər. 

 

İnflyasiyanın  sürətlilik  səviyyəsində  və  qeyri-sabit  maliyə  bazarında  mənfəət 



yanaşmasını tətbiq etmək  bir qədər çətindir. 

 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  zamanı  müqayisəli  satış  üsulunun 



tətbiqi inkişaf etmiş ğlkələrdə geniş yayılmışdır. Belə ki, bu ölkələrdə  torpaq bazarı 

təkmilləşdirilmişdir.  Ümumiyyətlə  boş  olan  torpaq  ehtiyatlarının  və  fərdi  yaşayış 

tikintilərinin  yerləşdiyi  sahələrin  dəyərləndirilməsi  məqsədilə  müqayisəli  satış 

üsulundan geniş istifadə olunur. Müqayisəli satış üsulu analoji torpaq sahələrinin satış 

dəyərinin məlumatlarına əsaslanır. Əvəzetmə prinsipi haqqında sistemləşdirilmiş olan 

və  müqayisəyə  imkan  verən  informasiyaya  əsaslanır.  Bu  metod  nəzərdə  tutur  ki, 

potensial və rasional torpaq sahəsinin alıcısı satışa qoyulmuş torpaq ehtiyatuna görə  

analoji  olan  torpaq  sahəsinin  əldə  olunmasına  nisbətən  bir  o  qədər  də  çox  vəsait 

xərclənmir.  Bu  səbəbdən  də  müqayisəli  obyektlərin  alışına  görə    yaxın  vaxtlarda 

ödənilmiş olan dəyərlər dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun bazar dəyərini əks etdirir. 

 

Əgər  bazar  açıq  və  rəqabətlidirsə  bu  zaman  torpaq  ehtiyatunun 



dəyərləndirilməsi əvəzetmə prinsipinə əsaslanır. Bazarın açıq və rəqabətliliyi zamanı 

prosesə  kənardan  heç  bir  təzyiq  olmur.  Belə  bazarlarda  öz  xüsusi  marağı  və  tipik 

motivasiyası  olan,  iqtisadi  səmərəliliyə  uyğun    satıcı  və  alıcılar  qarşılıqlı  fəaliyyət 

göstərirlər.  Burada  həm  də  fərz  olunur  ki,  torpaq  ehtiyatu  verilən  bazar  üçün  tipik 

maliyə şərtləri ilə əldə olunacaq. Potensial alıcılar üçün əlverişli olması üçün böyuk 

vaxt myddətində bazarda olmalıdırlar.  

 

Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində tətbiq edilən müqayisəli satış üsulu 



bir çox  mərhələlərdən ibarətdir. Bu mərhələlərə aşağıdakılar daxildir: 

I. Torpaq ehtiyatlarının bazar siqmentinə əsasən müqayisəli obyektlərin  yaxın 

vaxtlarda satışının aşkar olunması. 

 

Dəyərləndirməni  aparan  tərəf  torpaq  ehtiyatları  bazarını  öyrənir.  Daha  sonra 




 

30 


torpaq  bazarının  seqmentləşdirilməsini  aparır.  Dəyərləndirici  dəyərləndirilən 

obyektin    hansı  seqmentə  aidliyini  təyin  edir.  Bazarın  seqmentləşdirilməsi  – 

torpaqdan  istifadənin  rəqabət  variantları,  oxşar  göstəriciləri  olan  subyektlərin 

yerləşdiyi  həmin    ərazidə  bazarın  seqmentlərə  bölünmə  prosesi  bazar  seqment-

ləşdirilməsidir. 

 

Torpaq ehtiyatunun verilmiş seqmentinin əsas xarakteristikalarına aid edilir: 



- torpaq ehtiyatlarından istifadənin zonallaşdırılması  

- torpaq ehtiyatlarından istifadənin məqsədli təyinatı; 

- kənd təssərrüfatı  təyinatlı torpaqları dəyərləndirərkən torpağın məhsuldarlığı; 

- yeri; 


- torpaq ehtiyatlarına mülkiyət hüququ. 

 

Torpaq  ehtiyatları  bazarı  subyektinin    seqmenti  üçün  tipik  xarakteristikalara 



aiddir: 

 

- investisiya motivasiyası; 



 

- ödəməqabiliyyətlilik; 

 

- maliyələşdirmə mənbələri ; 



 

- alıcıların üstunlüyü . 

 

Seqmentləşdirməyə görə torpaq ehtiyatları növbəti qruplara bölünür: 



- bağçılıq və bostançılıq məqsədlərinə istifadə edilən sahələr

- şəxsi yardımçı təsərüfatın aprılmasına istifadə edilən sahələr

- fərdi yaşayış tikintisinə istifadə edilən sahələr; 

- yaşayış üçün kütləvi tikinti aparılması məqsədilə ayrılan sahələr; 

- komersiya daşınmaz əmlak obyekti üçün ayrilan sahələr; 

- ictimai obyektlərin yerləşdiyi sahələr və s. 

     Bir neçə torpaq ehtiyatları müqayisə üçün istifadə edilir. Ümumiyyətlə analoji lar  

üç  və  ya  beş  arasında  kifayət  etmiş  olur,  lakin  analoji  ların  sayı  artdıqca 

dəyərləndirmədə yekun dəyər səviyyəsinin dürüstlüyü də artır. 

 

II.  Torpaq  ehtiyatları  ilə  sövdələşmələr  haqqında  məlumatların  yoxlanması. 



Onun dəqiqliyini artırmaq üçün və yekunlaşmış sövdələşmələrin tipik bazarda  təsdiq 


 

31 


edilməsini  almaq  məqsədilə  məlumatların  seçimi  müqayisəli  torpaq  ehtiyatlarının 

satışı haqqında yığılmış olan məlumatlar sövdələşmə iştirakçılarından ya alıcı , ya da 

satıcı tərəfindən, həmçinin vasitəçilər tərəfindən təsdiq edilməlidir. 

 

Bundan  əlavə,  analoji    obyekti  seçən  zaman  tipik  ekspozisiya  vaxtına 



sövdələşən  subyektlərin  sərbəstliyinə,  investisiya  üzrə  motivasiyasına  fikir  verilir. 

Investorların  analoji  motivləri  üzrə  əldə  olunacaq  torpaq  ehtiyatları  eyni  təyinatı 

olmalıdır.  Dəyərləndirilən  torpaq  ehtiyatlarının  istifadə  edilməsinin  mümkünlüyünü 

təyin  etmək  məqsədilə  zonalaşdırma  normalarını  tətbiq  etmək  olar.  İki  torpaq 

sahəsina  istifadəsi  üzrə  eynilik  çıxılmaqla,  ayrı-ayrı  zonalarda  yerləşirsə  onlara 

müqayisə  kimi baxıla bilməz. 

 

III.  Bazarda  satılmış  olan  sahələrlə  indi  dəyərləndirilən  torpaq  sahəsinin  



müqayisəsi aparılan zaman dəyərləndirilən torpaq  sahəsi ilə hər bir müqayisə edilən 

sahə arasında olan müxtəliflik uçotu ilə düzəlişlərin olunması. 

 

Dəyərləndirilməsi  aparılan  torpaq  ehtiyatu  müqayisə  edilən  sahədən  nə 



dərəcədə  fərqli  olursa  sonuncunun  dəyərinə  mütləq  düzəliş  olunmalıdır.  Dəyər-

ləndirilən torpaq ehtiyatu kimi o, həmin keyfiyət göstərıcılərinə  malik olarsa, onun 

hansı  dəyərə  satıla  bilməsini  təyin  etmək  mümkün  olsun.  Müqayisə  edilən  torpaq 

ehtiyatlarının faktiki satış dəyərini təshih edərkən müqayisə edilən torpaq ehtiyatunun 

dəyərində düzəlişlər olunur. Müqayisə edilən  torpaq ehtiyatu dəyərləndirilən sahəyə 

güzəşdə gedərsə birinci torpaq ehtiyatunun faktiki satış dəyəri o qədər yüksəlməlidir 

ki,  dəyər  səviyyəsi  analoji  un  saatış  dəyərinə  bərabər  olsun.Müqayisə  kimi 

dəyərləndirilən  torpaq  ehtiyatunun  ən  yüksək  xarakteristikalar  üzrə  satış  dəyəri 

götürülur.  

 

 Satılmış  olan  digər  torpaq  sahələri  ilə  müqayisə  etmə  yolu  ilə  torpaq 



ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  əsasən  iki  üsuldan  istifadəetmə  yoluilə  aparılır: 

birinci müqayisə elementlərinin köməyi ilə  yaxud müqayisə vahidinin köməyi ilə. 

 

Torpaq  ehtiyatlarının  xarakteristikası  üçün  müqayisə    elementləri  seçilir.Bu 



səbəbdən  də  həmin    elementlər  çoxluğunu    torpaq  ehtiyatları  ilə  sövdələşmələrin 

şərtləri  adlandırırlar.Bu  şərtlər  torpaq  ehtiyatunun  satış  dəyərinin  artmasına  təsir 




 

32 


göstərir. Torpaq  ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində müqayisəli satış analizi istifadəsi 

və  bu  yolla  tipik  standart  olaan  torpaq  ehtiyatunun  bazar  dəyərinin  təyin  edilməsi 

zamanı  müəyənməşdirilən  dəyərlər  digər  torpaq  sahələrinin  dəyər  hesabının  əsası 

kimi  çıxış  edir.  Tipik  torpaq  ehtiyatu  qismində  həm  real,  həm  də  hipotetik  sahə 

istifadə edilə bilər. 

 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsində  müqayisə  prosesinin  daha  yaxşı 



təşkil  edilməsi  üçün  müqayisə  elementlərinin  standart  analiz  qaydası  məqsədyönlü 

hesab  edilir.  Torpaq  ehtiyatları  müqayisə  olunarkən  altı  element  nəzərdən  keçirilə 

bilər: 

1)  Mülkiyət  hüququ.  Girov  və  yaxud  uzunmüddətli  bir  dövrə  icarə  ilə  alıcı 

hüququ mürəkkəbləşərsə düzəliş olunur. 

2) Maliyələşdirmə üzrə şərtlər. Torpaq ehtiyatunun satıcısının kredit faizlərini 

ödəməsi sövdələşmədə şərt ola bilər. 

3)  Satış  şərtləri.  Bu  satıcı  ilə  alıcı  arasında  torpaq  ehtiyatunun  alqısına  dair  

qərarlarının qəbul olunması şəraitini əks etdirir. 

4) Satış tarixi. Torpaq ehtiyatları üzrə analoji ların dəyərləndirmə tarixi ilə satış 

tarixi müqayisə olunarkən   müqayisəli satışın mövcudluğu təyin olunur. İki düzəliş 

edilir,  biri  –  torpaqdan  istifadə  etməyə  verilən  variantına  satışın  dəyər  dinamikası 

nəzərə  alınır,  ikinci  isə  –  torpaq  sahəsinin  yerini.  Düzəlişlər  adətən  rüblər  üzrə, 

dəyərlərin birbaşa sıçrayışı çıxılmaqla olunur. 

5) Yeri. Torpaq ehtiyatlarının yeri müqayisə olunarkən fiziki, sosial, iqtisadi və 

siyasi amillər üzrə bazarda ətraf mühitin rəqabət qabiliyətli torpaq ehtiyatlarına təsiri 

analiz olunur. 

 

Müqayisə  edilən  sahə    dəyərləndirmə  aparılan  həmin  rayonda  yerləşirsə,bu 



zaman  bir  qayda  olaraq  düzəliş  olunmur.  Əgər  torpaq  ehtiyatu  dəyərləndirilmə 

aparılan rayonun kənarında yerləşərsə və dəyərləndirməyə   sərfəli neqativ amillərin 

təsiri  olarsa,  onlardan  heç  biri  dəyərləndirilən  sahəyə  toxunmursa,  bu  zaman 

düzəlişlərin olunması lazımdır. 

 

Müqayisə  edilən    sahə  başqa  rayonda  yerləşmiş  olarsa,  bu  zaman  rayonlar 




 

33 


arsındakı  mümkün  fərqləri  analiz  etmək  olar.  Məsələn,  yaşayış  binası  inşaa  olunan 

zaman  nəqliyatın  infrastrukturu  və  onun  mümkünlüyü  ehtimalları,  ekologiya, 

nüfuzluluğu və s. kimi amillər nəzərə alınır. Düzəlişin həcmi qoşa satış analizinə görə 

hesablanır. 

6)  Fiziki  xarakteristikası.  Müqayisə  prosesində  əsasən  böyük  fiziki  fərqlər 

aşkar olunur və bu fərqlər nəzərdən keçirilir. Fiziki fərqlər  korrelyasiya  – reqressiv 

analiz üsulu ilə reallaşdırılır.  

 

Sahənin ölçüsünə düzəliş olunarkən  yüz  kvadratmetr  torpaq  ehtiyatunun  satış 



dəyərinin torpaq sahəsindən asılılığı müəyyən olunur.  

 

Tipik torpaq sahəsinin üsulu standart müqayisə elementləri üzrə çox fərqlənən 



təxminən  eyni  ölçüdə  olan  sahələrin  dəyərləndirilməsi  üçün  geniş  istifadə  edilir. 

Məsələn, vətəndaşların bostançılıq və bağçılıq  birlikləri. 

 

Müqayisə vahidi  üsulu. Mənfəət gətirən torpaq ehtiyatları yaxşılaşdırmalarına 



görə  sahə  və  ölçüsünə  görə  fərqləndiyinə  görə  dəyərləndirilən  torpaq  ehtiyatu  ilə 

satılmış sahələrin müqayisəsi olunarkən satış dəyəri müqayisə vahidi dəyərində ifadə 

edilir. Müqayisə vahidi investor və yaxud potensial alıcıların  informasiyalaşdirilması 

üçün  istifadə  edilir.  Məsələn,  yüz  kvadrat  metr  torpaq  ehtiyatunun  bir  min  manat 

dəyəri yaxud çoxmərtəbəli yaşayış binasının dəyəri  – 1kvadrat metr sahəyə  min iki 

yüz manat. 

Torpaq ehtiyatlarının faktiki satış sırasına uyğun olaraq müqayisə üsulu vahidi 

istifadə  olunarkən  bütün  eyni  qrup  torpaq  ehtiyatları  üçün  müqayisə  vahidinin  orta 

dəyəri  müəyyən  olunur.Torpaq  ehtiyatunun  orta  dəyəri  isə  bir  müqayisə  vahidi 

hesabına uyğun olaraq satış dəyərinin orta hesab həcmi əsasında təyin olunur. Torpaq 

ehtiyatunun hər hansı bir eyni qrupunda sövdələşmələr azdırsa, bu zaman onu dəyər 

təyinatı  və  məqsədli  istifadəsinə  əsasən  yaxın  olan  başqa  sahələr  qrupu  ilə 

birləşdirmək  mümkündür.  Müqayisə  vahidi  üsulu  o  zaman  tətbiq  olunur  ki,  torpaq 

ehtiyatları öz ölçüsünə görə bir-birindən əsaslı surətdə çox fərqlənsinlər, lakin başqa 

parametirlərinə görə  oxşarlıqları çox olsun. 

Düzgün tətbiq olundukda standart torpaq sahəsi və müqaüisə vahidi metodları 




 

34 


torpaq  ehtiyatlarına  dəyərləndirmədə  təxmini  olaraq  eyni  dəyər  səviyyəsi 

seçilməlidir. Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsində tipik sahə üsulunun tətbiqinin 

üstünlüyü  ondadır  ki,  bunun  əsasında  müqayisə  elementlərinə  görə  fərqləri  nəzərdə 

tutan müqayisəli satış yanaşması dayanır. 

Torpaq  sahələrinin  dəyərləndirilməsində  müqayisə  vahidi  üsulunun  tətbiqinin 

əsas  üstünlüyü  onun  həm  nisbi  sadəliyidir,həm  də  asan  olmasıdır.  Müqayisə  vahidi 

üsulu  əsasən  yeni  torpaq  sahələri  massivlərində  və  bu  torpaqlar  üzərində  inşaa 

edilmiş standart tikililərinin mənimsənilməsi prosrsində geniş istifadə olunur. 

Torpaq ehtiyatları dəyərləndirilən zaman torpaq sahəsinin real bazar dəyərinin 

yekun  son  həcminin  müəyyən  olunması  və  alınmış  analoji    dəyərlərin  analizi 

aparılmalıdır.Torpaq  sahələrinin  alınmış  analoji  dəyərlərinin  orta  hesab  həcminin 

sadə  hesabı  az  bir  halda  tətbiq  olunur.  Daha  düzgün  nəticənin  əldə  olunması  üçün 

orta ölçülü həcm formulundan istifadə olunur. 

Torpaq  ehtiyatunun  bazar  dəyərinin  dəyərləndirilməsi  üçün  aşağıda  qeyd 

olunan informasiya mənbəələrindən istifadə edilir: 

- servitutları üzrə qeydiyyat verilənləri və mülkiyət titulu; 

- torpaq sahəsi; 

- sərhədlərində torpaq sahəsi yerləşən torpaq ehtiyatları; 

- ehtiyatun fiziki xarakteristikaları; 

- ehtiyatlar haqqında verilənlər

- ehtiyatu xarakterizə edən iqtisadi amillər. 

Torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsində müqayisəli satış üsulu  o zaman daha 

obyektiv  olur  ki,  bazarda  reallaşdırılan  sövdələşmələr  üzrə  lazımi  qədər  fərqli 

informasiya əldə etmək mümkün olsun. 

Müqayisəli satış üsulundan istifadə üçün tikilməmiş torpaq sahələrində  satışlar 

kifayət  qədər  deyilsə  bu  zaman    dəyərləndirmədə  müqayisəli  satış  üsulundan 

istifadəyə dolayı və az etibarlı üsullara müraciət etmək lazımdır.  Əlaqələndirmə və 

yaxud  köçürmə  üsulu  torpaq  ehtiyatunun  hər  bir  növ  tikilisindən  ötəri  torpaq 

sahəsinin dəyəri ilə yaxşılaşdırmaların dəyəri arasında müəyyən  bir nisbətin olmasını 



 

35 


ifadə edir. 

Köçürmə üsulu əsasında dəyərləndirmə torpağın dəyəri ilə onun üzərində olan 

tikililərin dəyəri arasında nisbətin müəyyən olunmasına əsaslanır.Məlumdur ki,hər bir 

daşınmaz əmlak obyektinin mövcud satış dəyəriəsasən iki hissədən ibarətdir:  

-binaların dəyəri  

-  tikililərin  altında  qalan  torpaq sahəsinin dəyərindən.  

Torpaq  ehtiyatunun  dəyərləndirilməsi  aparılan  rayonda  kifayət  miqdarda 

istifadə olunmamış torpaq sahəsinin satışı yoxdursa, bu zaman  tikilisi olan digər mü-

qayisəli rayonları seçmək lazımdır. Məlumdur ki  ,torpağın dəyəri ilə daşınmaz əmlak 

obyektinin  ümumi  dəyəri  arasında  olan    tipik  nisbəti  təyin  etməklə  dəyərləndirmə 

aparılan  müqayisəli  rayonda  analoji  torpaq  ehtiyatlarının  satışının  analizi  edilir. 

Bunun üçün onu köçürürlər. 

          Torpaq  ehtiyatunun  bazar  dəyərinin  dəyərləndirilməsinə  xərc  yanaşması  

məsrəflərə  əsaslanır.İnvestor  tikinti   üçün uyğun  torpaq sahəsinin və onun üzərində 

olan  və  öz  təyinatı,  faydalılığına  görə  analoji    seçilən  binanın  əldə  olunmasına 

nisbətən  çox  xərc  çəkməməsinə  əsaslanan  müddəaya  söykənir.Torpaq  ehtiyatlarının 

dəyərləndirilməsində  istifadə  olunan  məsrəf  yanaşmasına  bir  neçə  metod  daxil 

olunur. 


       Torpaq ehtiyatunun daşınmaz əmlakın tərkibində olan iqtisadi dəyərləndirilməsi 

ən çətin və mürəkkəb obyektlərindən biridir.Bu aşağıdakı səbəblərlə şərtləndirilir: 

1) verilən obyektin özunə məxsusluğu

2) mövcud normativ –huquqi baza; 

3) ölkədə torpaq bazarının inkişafının lazımi səviyyədə olmaması. 

Torpaq  ehtiyatları  bazar  munasibətlərinin  əsas  obyektidir.    Onlar    bütövlükdə 

cəmiyyətin  hər  bir  üzvünün  sahibkarlıq  fəaliyyətinin  bütün  sistemlərində  əsas  yer 

tutur.  Bu  da  torpaq  ehtiyatlarının  istehsalda  təkrar  istifadə  xarakteri  və  çox 

funksiyalılığı  ilə xarakterizə olunur. 

 

Torpaq  ehtiyatları  üzərində  olan  iqtisadi  munasibətlər  müvafiq  qanunvericilik  



ilə müəyyən olunur.Buraya aşağıdakılar daxil edilir: 


 

36 


a)  torpaq   sahəsinin verilməsi və  alınması  qaydası; 

b)  torpaqdan    ehtiyatundan  istifadə  edənin  hüqüq  və  öhdəlikləri,  torpaq 

sahəsinə   sahibolma,  alqı-satqı,  girova  yönəltmək    huququ

c) torpaqdan istifadəyə haqq ; 

d) torpaq qanunvericiliyinin pozulmasına görə məsuliyyətlər. 

Torpaq  sahəsinin  ərazi  sərhədi  torpaq  ehtiyatları  və  yer  quruluşu  üzrə 

səlahiyyətli  dövlət  orqanlarının  sahibkara  vermiş  olduğu  sənədlər  əsasında  torpaq 

qanunvericiliyinin müəyənməşdirdiyi ümumi qaydalarla müəyyən olunur.  

Dəyərləndirilən torpaq ehtiyatunun bir obyekt kimi  spesifikliyi vardır. Torpaq 

ehtiyatunun  dəyərləndirilməsinin  başqa  növ  daşınmaz  əmlak  növlərinin 

dəyərləndirilməsindən fərqi aşağıdakı xüsusiyyətlərinə görə şərtləndirilir: 

a)  torpaq  ehtiyatu  sərbəst  surətdə  təkrar  istehsal    olunması  mümkün  olmayan 

təbii ehtiyatdur; 

b)    torpaq  ehtiyatunun      çoxməqsədli  istifadə  imkanı    vardır  və  bu 

dəyərləndirmə prosesində nəzərə alınmalıdır: 

- əsas  istehsal  vasitəsi  kimi.  Kənd  təsərüfatı  təyinatlı  və  meşə  altında  olan 

torpaqları təcrübi olaraq bütün iqtisadi sahələr, həmçinin ərzaq məhsullarınin istehsalı 

üçün lazımi xammal ehtiyatları istehsalı vasitəsidir; 

- sosial-iqtisadi  inkişaf  üçün  torpaq  ehtiyatu  məkan  kimi.  Torpaq  ehtiyatları 

bütün növ daşınmaz əmlak obyektlərinin yerləşdirilməsi üçün əsas məkandir; 

v) torpaq fondu ölkə əhalisinin yaşayış mühitinin formalaşdırılmasının əsasıdır. 

Meşə torpağı və su fondlarının ekoloji təhlükəsizliyini təmin edir.  

q) digər daşınmaz əmlak obyektlərindən fərqli  olaraq torpaq sahələri dəyərinə 

fiziki  və  funksional    amortizasiya    tətbiq  olunmur.  Torpaq  sahələrinin  istismar 

müddəti məhdudlaşdırılmır.  

d)  uyğun  ərazilərdə  yaşayan  sakinlərin  həyat  və  fəaliyyəti  kimi  ölkədə  

torpaqdan istifadə . 

Ümumilikdə,  torpağın  iqtisadi  cəhətdən  dəyərləndirilməsi  və  əsaslandırılmış 

dəyər dəyəri mürəkkəb prosedur.Onların təbii ehtiyat kimi eyni vaxtda istifadə edilmə 



 

37 


imkanı,  əhalinin  və  daşınmaz  əmlak  obyektinin  olduğu  mühitin  əsasları  nəzərə 

alınmalıdır. 

Torpaq  ehtiyatundan  istifadə  kateqoriyasının  dəyərləndirmədə  böyük 

əhəmiyyəti  vardır.O  konkret  torpaq  ehtiyatuna  aid  edilən  müxtəlif  servitutlar  və 

istifadə olunmasına icazə verilmiş huquqi statusu şərtləndirir. 

Torpaq  ehtiyatları  əhalinin  yaşadığı  mühitin  formalaşmasının  əsasıdır. 

Daşınmaz  əmlak  obyekti  və  əsas  istehsal  vasitələri  dəyərinin  dəyərləndirilməsi 

torpağın dəyərləndirilməsi ilə əlaqəli formada aparılır.  

Torpaq  ehtiyatunun  dəyərləndirilməsi    iki    fərqli    və    ardıcıl    mərhələyə  

bölünür:  

-toprağın  kütləvi kadastr dəyərləndirilməsi  

- vahid torpaq sahəsinin bazar dəyərləndirilməsi. 

 Kadastr  dəyərləndirilməsinin  məqsədi  gələn  ilin  başlağıcına  dəyərləndirmə 

zonaları üzrə inzibati – ərazi sərhədlərində bütün torpaq sahələrində kadastr dəyərinin 

eyni vaxtda müəyyən olunmasıdır. 

Torpaq  ehtiyatlarının  bazar  dəyərləndirilməsinin  məqsədi  qəbul  edilmiş 

standartlara  və  dəyərləndirmə  metodlarına  uyğun  aparılır.Bu  müstəqil 

dəyərləndiricilərin  dəyərləndirmə  tarixinə  vahid  torpaq  sahəsinin  bazar  dəyərinin 

təyin olunmasıdır. 

Torpağın  kadastr  və  bazar  dəyərləndirilməsi  üç  yanaşmanın  kompleks  tətbiqi 

əsasında aparılır:  

-mənfəət, 

- müqayisəli  

- məsrəf (torpaq   üzrə  qalıq texnikası). 

Bazar  iqtisadiyyatlı    ölkələrdə  torpaq  ehtiyatları  dəyərləndirilən  zaman  imkan 

daxilində  bütün  üç  yanaşma  tətbiq  edilir.  Torpaq  ehtiyatunun  dəyərləndirməsində  

dəyərin  yekun həcmi müxtəlif yanaşmalardan alınan nəticələrə əsaslanır. Bütün bu 

nəticələri  müqayisə  edərkən  daha  tam  və  düzgün  informasiyaya  əsaslandırılan 

dəyərləndirilmələrə üstünlük vermək daha məqsədəuyğun hesab edilir.  



 

38 



Yüklə 0,82 Mb.

Dostları ilə paylaş:
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   22




Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©azkurs.org 2024
rəhbərliyinə müraciət

gir | qeydiyyatdan keç
    Ana səhifə


yükləyin