1.2. Torpaq resurslarının qiymətləndirilməsinə nəzəri yanaşmalar
Ölkəmizdə hal-hazırda fəaliyyətdə olan torpaq munasibətlərinə uyğun olaraq
torpaq ehtiyatlarının bazar qiymətləri ilə alqı-satqısı, bağışlanması, dəyişdirilməsi,
girova qoyulması,digər subyektlərə icarəyə verilməsi kimi yaranmış huquqi
munasibətlər əmələ gəlmişdir. Bundan əlavə, torpaq ehtiyatlarının dövriyəsinə miras
qalma,həm də aqrar sahədə istifadə edilməsi üçün islahatın müəyyən bir mərhələsində
torpaq resurslarının pulsuz olaraq verilməsi kimi hüquqlar da daxildir.
Torpaq ehtiyatları üzərində aparılan sövdələşmələrlə əlaqədar olaraq qüvvədə
olan qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş olan formanın,dövlət notarial qaydada təsdiq
18
etmənin və qeydiyyatının mütəşəkkil aparılması zərurililiyi haqqında tələblər edilir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi ilə bağlı qüvvədə olan qanunvericilikdə
torpaq sahələrinin alqı-satqı sövdələşmələrinə göstərilən bütün əsas tələblər müəyyən
edilmişdir. Torpaq ehtiyatlarının nəzərdə tutulmuş məqsədli təyinatının saxlanılması
və mövcud qanunvericiliklə müəyyən olunmuş torpaq sahələrinin sərhəd ölçülərinə
riayət olunmasından ibarətdir.
Məlumdur ki,sair əmtəələrdə olduğu kimi torpaq ehtiyatlarında da istehlak
dəyəri vardır.Torpaq sahələrinin bazar dəyəri də vardir. Istehlak dəyəri konkret
istifadə üçün torpaq ehtiyatlarının dəyərini əks etdirir.Torpaq ehtiyatlarının bazar
dəyəri açıq rəqabət bazarında torpaq sahələrinin daha çox ehtimal edilən satış
dəyəridir.
Bazar şəraitində torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin əsas aşağıdakı
prinsipləri vardır:
- tələb və təklif prinsipi;
- daha səmərəli və ən yaxşı istifadə variantı;
- izafi məhsuldarlıq prinsipi;
- dəyişmə prinsipi;
- gözləmə nəticələri prinsipi.
Aydındır ki, tələb və təklif amillərinin qarşılıqlı təsiri ilə hər hansı bir mülkiyət
növünün real bazar dəyərini müəyyən etmək mümkündür. Bu da öz növbəsində
həmin mülkiyət növünün bazar dəyərlərində əks edilir. Tələb və təklif nisbətləri,o
cümlədən tələbin dəyəri və təklifin dəyəri torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində
xüsusi əhəmiyyətə malikdir. Çünki torpaq ehtiyatlarının təklifi təsbit olunmuş
kəmiyyətdir. Ümumiyyətlə, konkret bir ərazidə torpaq ehtiyatlarının dəyərləri tələb
amilləri ilə müəyyən edilir. Məsələn, əhalinin sıxlığı və iqtisadi inkişaf templəri,
məşğulluğun və mənfəətlərin səviyyəsi, yerli nəqliyat sisteminin buraxılış
qabiliyyəti, girov üzrə faiz dərəcələri və s.
Torpaq ehtiyatlarının yerləşdiyi ərazilərdə yerli nəqliyat şəbəkəsinin inkişafına
görə torpaq ehtiyatlarının dəyərləri dəyişə bilir. Avtomobil nəqliyatının inkişafı
19
başlanana kimi şəhərlərdə torpaq ehtiyatlarının bazarları həmin şəhərin işgüzar
mərkəzlərinin ətrafında cəmlənmiş olurdu.Bu isə şəhərlərin mərkəzində və kənarlarda
yerləşmiş olan torpaqların dəyərləndirilməsi prosesinin nəticələri arasında kəskin fərq
yaradırdı.yeni yol infrastruktur şəbəkəsinin çoxalması və genişlənməsi ,həmçinin də
nəqliyat sektorunun inkişafınin sürətlənməsi şəhərin mərkəzindən uzaqda yerləşmiş
olan torpaq ehtiyatlarına da tələbatı artırdı.Nəticədə isə şəhər torpaq ehtiyatlarının
faktiki təklifi artmış oldu. Şəhərin mərkəzində və şəhər ətrafında yerləşmiş olan
torpaq ehtiyatlarının dəyərləri arasındakı fərq azaldı.
Ölkənin bölgələşdirməsində və sair tənzimləyicilər torpaq ehtiyatlarından
istifadənin konkret hər bir variantında təklifi məhdudlaşdıra bilirlər.Bu da təklifə əks
olaraq təsir göstərir. Bu, torpaq ehtiyatlarının dəyər səviyyələrinin artmasına səbəb
olur.İstifadəsi məhdudlaşdırılmış olan torpaq ehtiyatlarının dəyərlərini azaldır.
Tələb və təklif prinsipi əsasında dəyərləndirmə şəhərin daxili hissəsində və
kənar ərazisinda olan torpaq ehtiyatlarının, şəhərdə olan ayrı-ayrı torpaq resurslarının,
həmçinin şəhərin eyni bir hissəsində yerləşmiş olan bir-birinə qonşu torpaq
ərazilərinin dəyərləri arasında formalaşmış böyük fərqləri izah etmiş olur. Nəqliyat
infrastrukturunun imkanları torpaq ehtiyatlarının dəyərlərinin və yerləşmədən irəli
gələn fərqlərini azaltmış olur.Lakin tamamilə torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri
sair əmtəələrin dəyəri ilə müqayisədə daha sürətli tərəddüdlərə məruz qalır.
Torpaq ehtiyatlarından istifadənin mümkün ən yaxşı və daha səmərəli istifadə
variantlı üzrə prinsipi torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsinin əsas prinsiplərindən
biridir. Torpaq ehtiyatları mülkiyətinin bazar dəyəri cari istifadə variantı ilə yanaşı
həm də potensial istifadə edilmə variantlarından da paralel olaraq asılı olur. Bu
prinsip müəyyən bir vaxtda mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin
əsasında müəyyən edilməsində bir daha özünü daha aydın şəkildə göstərir. Torpaq
ehtiyatlarından potensial istifadə edilmə dərəcəsi nə qədər mənfəətli olarsa, torpaq
ehtiyatlarına formalaşan tələb həcmi və onun real bazar dəyəri də bir o qədər yüksək
olacaqdır. Şəhərlərin ərazilərində mülkiyyətçilər tərəfindən mənimsənilmiş olan
torpaq ehtiyatlarının dəyəri kənddə torpaq ehtiyatlarının dəyərindən bütün vaxtlarda
20
və hər zaman yüksək olacaqdır.
Torpaq ehtiyatlarından istifadə edilməsinin ən yaxşı və daha səmərəli istifadə
üzrə variantı prinsipinin üstünlüyü vardır. Bu ondadır ki, torpaq ehtiyatlarının
qiymıtlındirilmısi mənimsənilmiş torpaq resurslarının dəyərləndirilməsinə tətbiq
oluna bilər.
Komersiya məqsədi ilə itifadəsi edilməsi imkanları nəzərdə tutulmuş olan
şəhər rayonunda bir ailəlik hər hansı yaşayış evini misal üçün götürək. Torpaq
ehtiyatları komersiya məqsədlərinə istifadəsi imkanları zamanı bu torpaq ehtiyatunun
dəyəri tikilməsi nəzərdə tutulan binaların dəyərindən çox yüksək olaraq formalaşır.
Hətta torpaq ehtiyatlarının formalaşmış dəyəri tikiləcək yaşayış binalarının ümumi
dəyərindən də çox yüksək ola bilər. Torpaq sahəsi sonradan komersiya məqsədi üçün
alınır.Orada olan köhnə evlər sökülərək yerində komersiya təyinatı olan yeni tikili
inşa olunar. Bunun əks vəziyyəti də yarana bilər. Belə ki, kiçik birmərtəbəli köhnə
tikili komersiya binası sökülür. Yerində isə çoxmərtəbəli yeni yaşayış evi tikilə bilər.
Torpaq ehtiyatunu bu məqsəd üçün azad etmək daha səmərəli ola bilər. Səmərəlilik
məqsədilə komersiya obyekti sökülə bilər.
İzafi məhsuldarlıq prinsipi ilə torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirmə aparan
zaman nəzərdə tutulur ki, torpaq ehtiyatundan əldə edilən mənfəət hesablansın.Bu
məbləğ ümumi qazancdan əməyə, investisiya edilən kapitala sərf edilmiş olan
məsrəflər çıxıldıqdan sonra geridə qalan məbləğdir. Əməyə, menecerə və investisiya
kapitalına görə ödənilmiş olan vəsaitlər çıxılır.Formalaşan ümumi mənfəət norması
torpaq ehtiyatuna sahiblik etmədən əldə edilən mənfəəti müəyyən edir.
İzafi məhsuldarlıq prinsipi torpaq ehtiyatlarının istehsalda olan bütün nadirlilik
vəziyyətini aşkar edir. Torpaq ehtiyatunun dəyərinin birbaşa və kəskin dəyişməsinın
səbəbləri izah olunur. İki torpaq sahəsi eyni bir məqsəd üçün istifadə edilə bilər. Bu
zaman sahələrdən biri öz əlverişlı yerləşməsi hesabına digər sahəyə nisbətən daha çox
ümumi mənfəət verər.Xalis mənfəətdəki fərq, torpaq sahələrinin bazar dəyərlərindəki
bütün fərq qədər bütövlükdə kapitalaşdırılacaq.
Fərz edək ki, oxşar iki sahə də yeni bir fermer təsərüfatı formalaşdırılmışdır.
21
Həmin fermer təsərüfatlardan biri qeyd edilən sahənin küncündə yerləşmişdir. Digər
fermer təsərüfatı isə nəzərdə tutulmuş olan sahənin daxili hissəsində yaradılmışdır.
Bir-birinə oxşar istehsal gücünə malik olan iki fermer təsərrüfatıdır.Yaxın
qonşuluqda yerləşmiş bu iki fermer təsərüfatının əmək ödənişinə, menecmentə və
investisiya kapitalına olan tələbatı bərabər səviyyədədir.Birincisi fermer təsərrüfütı
torpaq sahəsinin küncündə yerləşməsi ilə əlavə olaraq 10% çox ümumi mənfəət
əmələgətirə bilir. Üç istehsal amilinə çəkilən xərclərin səviyyəsi isə onlar
ödənildikdən sonra sahənin güncündə yeni təşkil olunan fermer təsərrüfütının
formalaşdırdığı xalis mənfəət digər sahənin ortasında yaradılmış fermer təsərrüfütın
əldə etdiyi xalis mənfəəti ümumilikdə iki dəfədən çox qabaqlayır. Bu da öz
növbəsində birinci torpaq sahəsinin bütün torpaq ehtiyatunun dəyərləndirmədə
dəyərini iki dəfə çoxaldır.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində çox saylı ehtimallar da bir-biri ilə
sıx əlaqəli nəzərə aalınır. Dəyişmələr prinsipinin maahiyyəti ondan ibarətdir ki,
torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri iqtisadi, siyasi və demoqrafik amillərin təsiri
ilə dəyişir. Məsələn, torpaq ehtiyatlarının dəyərləri bölgələşdirmə-nin təsiri ilə, icarə
haqqı dərəcələrinin məhdud-laşdırılması ilə, faiz dərəcəsi ilə, nəqliyat sisteminin
vəziyyəti ilə və yerli ərazidə iqtisadi şəraitlə müəyyən edilir. Torpaq ehtiyatlarının
təklifi həcmi təsbit edilir.Onun bazar dəyəri torpaq bazarında bu kimi amillərin
dəyişməsi vəziyyətindən tam əsaslı dərəcədə asılı olacaqdır.
Torpaq
ehtiyatlarının
mənfəətin
kapitaalaşması
üsulu
əsasında
dəyərləndirilməsində ehtimallar prinsipi gözlənilir. Ehtimallar prinsipi nəzrdə tutur
ki, torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri gələcəkdə əldə oluna biləcək bütün
mənfəətlərin cari dəyərinə bərabərdir. Komersiya məqsədləri üçün istifadəsi nəzərdə
tutulmuş və bunun üçün ayrılmış torpaq ehtiyatları məqsədləri üzrə
mənimsənilmədiyi zaman tətbiq edilən ehtimallar prinsipi torpaq ehtiyatunun
dəyərini müəyyən etməyə imkan verir. Ehtimallar prinsipi ki, torpağ ehtiyatunun
dəyəri onun komersiya mənimsənilməsindən gözlənilə bilən kapitalaşmış mənfəətin
həcminə bərabərdir. Oxşar qayda əsasında yaşayış binalarının tikilməsi məqsədilə
22
ayrılmış olan, ancaq mənimsənilmiş torpaq ehtiyatunun dəyəri bu torpaq sahəəsinin
istismar olunmasından əldə ediləəcək real və gözlənilən icarə haqqı məbləğnın
kapitalaşdırılmış həcmini göstərəcəkdir.
Torpaq ehtiyatlarının ehtimalar və dəyişmələr prinsipi əsasında dəyər-
ləndirilməsi vergiqoyma məqsədilə istifadə üçün tətbiq edilir.Torpaq sesurslarının
bazar dəyərinin dəyərləndirmə vaxtına müəyyənləşdirilməsinin labüdlüyünü göstərir.
Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinə təsir göstərən əsas amilləri başlıca olaraq
dörd qrupda cəmləşdirməklə aşağıdakı kimi sıralamaq olar:
1) iqtisadi amillər qrupu,
2) sosial cəhətlər qrupu;
3) siyasi , inzibati hüquq amilləri qrupu;
4) yerləşmə, ətraf mühit ilə bağlı amillər qrupu.
Torpaq ehtiyatlarının formalaşan bazar dəyərinə təsir edən iqtisadi amillər
qrupu beynəlxalq iqtisadiyyatın durumundan, respublikada,hər hansı regionda yaxud
yerli ərazi vahidləri səviyyəsində iqtisadi vəziyyətdən asılılığı göstərir. Torpaq
ehtiyatlarının bazar dəyərinə tələb baxımından təsir edən dəyişmələrə ıməşğulluq
səviyyəsi, əmək haqqı səviyyəsi və mənfəətlərin yekun məbləği, ödəniş qabiliyyəti,
maliyələşdirmə üzrə investisiya mənbələri, faiz dərəcəsi,aparılan bütün satışın
sənədləşdirilməsi ilə əlaqəli olan məcmu vəsaitlər aid edilir.
Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinə təsir edən təklif tərəddüdlərinə satışa çıxış
edilən torpaq sahəsini,onun mənimsənilməsinə və orada tikintinin aparılması
vəsaitlərini, inşaatın maliyələşdirilməsinin təmin edilməsi ilə bağlı vəsaitləri və
vergiləri daxil etmək olar. Bu amillər bəzi vəziyyətlərdən asılı olaraq dəyişə bilər.
Əsasən də təkliflə bağlı olan amillər konkret torpaq ehtiyatunun yerləşməsindən asılı
olaraq kəskin dəyişə bilər.
Dəyərləndirməyə təsir edən sosial amillər qrupu torpaq ehtiyatlarından istifadə
səviyyəsinin, torpaq ehtiyatlarına olan məcmu tələbatın və onun dəyər səviyyəsinin
xarakterik xüsusiyyətlərini dəyərləndirmə prosesində nəzərə almağa imkanlaşdırır.
Bütün insanların torpaq əldə etmək üçün bütün baza ehtiyatı var. Həmin tələbat
23
onların şəhərlərin bütün mərkəzlərində cəmləşməsi və torpaq ehtiyatlarından tam
istifadə edilməsinin ayrı-ayrı mümkün variantlarında özünü büruzə verir.
Torpaq ehtiyatlarından istifadə edilməsinin bütün variantları və torpaq
resurslarının dəyəri sosial xarakterli olan digər amilləri qrupundan asılıdır. Bu qrup
amillərə əhalinin yaş səviyyələri qrupları daxildir.Bu amillərə savadlılıq səviyyəsi,
sahibkarlıq hissi tamamilə aid edilir.
Fiziki amillər, torpaq ehtiyatlarının yerləşməsinin bütün xüsusiyyətləri şəhərin
hər hansı bir seçilmiş ərazisində yerləşmiş olan torpaq resurslarının real bazar
dəyərinin müəyənməşdirilməsində əsas və başlıca rola malikdir. Torpaqdan istifadə
edilməsinin bütün mümkün variantları aşağıdakı kimi təsnifləşdirilir:
- torpaq resurslarının məhsuldarlığı və sahədə nəqliyat yolları eynidir;
- nəqliyat vəsaitləri və məsafə proporsionaldır;
- bütün fermerlər və torpaq istifadəçiləri maksimum mənfəət əldə etmək
məqsədindədir.
Bu şərtlər torpaqdan istifadənin kənd təsərüfatı məqsədli yönümündən yaranır.
Bazar
dəyəri
–
açıq
rəqabət
bazarında
yaxşı
məlumatlandırılır,informasiyalaşdırılır və onların səmərəli fəaliyyətləri zamanı
torpaq sahəsinin daha düzgün ehtimal edilən satış dəyəridir.
Torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyərinə daha çox təsir göstərən amillər qrupu
aşağıdakılardır :
- faydalılıq amili;
- özgəninkiləşdirmək imkanı;
- tələb amili;
- qıtlıq , məhdudluq;
- likvidlik amili.
Bu amillər qrupunun hər birinin mümkün qarşılıqlı təsiri ilə torpaq
ehtiyatlarının bazar tarazlıq dəyəri əmələ gəlir.
Torpaq ehtiyatlsrı üzərində bütün hüquqlar onun mülkiyətçilərinə bu əmlakdan
müxtəlif məqsədlərlə maksimum şəkildə istifadə imkanı verməklə torpaq sahələrinin
24
dəyərinin müxtəlif səviyyələrini tam təmin edir. Qeyd etmək olar ki, ölkəmizdə ancaq
sənaye müəssisələrinin yerləşdiyi və onun altında olan torpaq ehtiyatları möhlətsiz
istifadə üçün nəzərdə tutulmuş olan torpaqlardır. Lakin bu torpaq sahələri onların
mülkiyətçilərinin razılığına uyğun olaraq və müqavilə əsasında icarəyə verilə bilər.
Bu zaman torpaq ehtiyatlarının formalaşan real bazar dəyəri gələcəkdə icarə haqları
üzrə ödəmələrin cari dəyəri olacaqdır.
Torpaq ehtiyatlarının formalaşan bazar taarazlıq dəyəri onun alınıb satılması
üzrə razılaşdırılmış konkret bir sövdələşmə dəyəridir.
Bu sövdələşmədə torpaq resurslarının real bazar dəyərinə qeyd olunan obyektiv
amillərdən başqa sair subyektiv amillər qrupu da təsir göstərir:
- torpaq ehtiyatlarının istehlakçısının həmin bu sahəyə olan xüsusi
fərqləndirilmiş marağı;
- torpaq ehtiyatlarının satıcısının və alıcısının xüsusi şərtləri;
- bazarda tələb və təklif üzrə informasiya məlumatlarının kifayət qədər
olmaması ;
- torpaq ehtiyatlarının parametrlərinin reklamının dəyərləndirmə prosesınə
təsiri və s.
Torpaq ehtiyatlarının icarəyə verilməsi prosesində yaranan hüququ özündə
satış hüququnu əks etdirmir. Bunun əvəzində isə subicarə hüququnu göstərir. Bu
zaman torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri gələcək zamanda subicarəyə və digər
icarə ödəmələri arasındakı olan bütün fərqin cari dəyərini göstərir.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi zamanı onun əmtəə əşyavi hüququ
xüsusi mülkiyət huquqi ilə müşayət edilir.Bu zaman torpaq ehtiyatunun bazar dəyəri
torpaq sahəsinin dəyərləndirilməsi prosesinin ənənəvi metodlarının tətbiqinə uyğun
müəyyənləşdirilir.
Dostları ilə paylaş: |