Azərbaycan respublikasi təhsil nazirliyi azərbaycan döVLƏt iqtisad universiteti beynəlхalq magistratura məRKƏZI


 Torpaq resurslarının  qiymətləndirilməsinə  nəzəri yanaşmalar



Yüklə 0,82 Mb.
Pdf görüntüsü
səhifə13/22
tarix02.01.2022
ölçüsü0,82 Mb.
#37232
1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   ...   22
qiymətləndirmə unes

1.2. Torpaq resurslarının  qiymətləndirilməsinə  nəzəri yanaşmalar 

 

Ölkəmizdə hal-hazırda fəaliyyətdə olan   torpaq munasibətlərinə uyğun olaraq 



torpaq  ehtiyatlarının  bazar  qiymətləri  ilə  alqı-satqısı,  bağışlanması,  dəyişdirilməsi, 

girova  qoyulması,digər  subyektlərə  icarəyə  verilməsi  kimi  yaranmış  huquqi 

munasibətlər əmələ gəlmişdir. Bundan əlavə, torpaq ehtiyatlarının dövriyəsinə  miras 

qalma,həm də aqrar sahədə istifadə edilməsi üçün islahatın müəyyən bir mərhələsində 

torpaq resurslarının  pulsuz olaraq verilməsi kimi hüquqlar da  daxildir. 

Torpaq  ehtiyatları  üzərində  aparılan  sövdələşmələrlə  əlaqədar  olaraq  qüvvədə 

olan qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş olan formanın,dövlət notarial qaydada təsdiq 



 

18 


etmənin və qeydiyyatının mütəşəkkil aparılması  zərurililiyi haqqında tələblər edilir.  

Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi ilə bağlı qüvvədə olan qanunvericilikdə 

torpaq sahələrinin alqı-satqı sövdələşmələrinə göstərilən bütün əsas tələblər müəyyən 

edilmişdir. Torpaq ehtiyatlarının nəzərdə tutulmuş məqsədli təyinatının saxlanılması 

və  mövcud  qanunvericiliklə  müəyyən  olunmuş  torpaq  sahələrinin  sərhəd  ölçülərinə 

riayət olunmasından ibarətdir.  

Məlumdur  ki,sair  əmtəələrdə  olduğu  kimi  torpaq  ehtiyatlarında  da  istehlak 

dəyəri  vardır.Torpaq  sahələrinin  bazar  dəyəri  də  vardir.  Istehlak  dəyəri  konkret 

istifadə  üçün  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərini  əks  etdirir.Torpaq  ehtiyatlarının  bazar 

dəyəri  açıq  rəqabət  bazarında  torpaq  sahələrinin  daha  çox  ehtimal  edilən  satış 

dəyəridir. 

Bazar    şəraitində  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsinin  əsas  aşağıdakı 

prinsipləri vardır: 

- tələb və təklif prinsipi

-  daha səmərəli və ən yaxşı istifadə variantı; 

- izafi məhsuldarlıq prinsipi

- dəyişmə prinsipi; 

- gözləmə  nəticələri  prinsipi. 

Aydındır ki, tələb və təklif amillərinin qarşılıqlı təsiri ilə hər hansı bir mülkiyət 

növünün  real  bazar  dəyərini  müəyyən  etmək  mümkündür.  Bu  da  öz  növbəsində 

həmin  mülkiyət  növünün  bazar  dəyərlərində  əks  edilir.  Tələb  və  təklif  nisbətləri,o 

cümlədən tələbin dəyəri və təklifin dəyəri torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində 

xüsusi  əhəmiyyətə  malikdir.  Çünki  torpaq  ehtiyatlarının  təklifi  təsbit  olunmuş 

kəmiyyətdir.  Ümumiyyətlə,  konkret  bir  ərazidə  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləri  tələb 

amilləri  ilə  müəyyən  edilir.    Məsələn,  əhalinin  sıxlığı  və  iqtisadi  inkişaf  templəri, 

məşğulluğun  və  mənfəətlərin  səviyyəsi,  yerli  nəqliyat  sisteminin  buraxılış    

qabiliyyəti,  girov üzrə faiz dərəcələri və s.  

Torpaq ehtiyatlarının yerləşdiyi ərazilərdə yerli nəqliyat şəbəkəsinin inkişafına 

görə  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləri  dəyişə  bilir.  Avtomobil  nəqliyatının  inkişafı 



 

19 


başlanana  kimi  şəhərlərdə  torpaq  ehtiyatlarının  bazarları  həmin  şəhərin  işgüzar 

mərkəzlərinin ətrafında cəmlənmiş olurdu.Bu isə şəhərlərin mərkəzində və kənarlarda 

yerləşmiş olan torpaqların dəyərləndirilməsi prosesinin nəticələri arasında kəskin fərq 

yaradırdı.yeni  yol  infrastruktur şəbəkəsinin  çoxalması  və  genişlənməsi  ,həmçinin də 

nəqliyat  sektorunun  inkişafınin  sürətlənməsi  şəhərin  mərkəzindən  uzaqda  yerləşmiş 

olan  torpaq  ehtiyatlarına  da  tələbatı  artırdı.Nəticədə  isə  şəhər  torpaq  ehtiyatlarının 

faktiki  təklifi  artmış  oldu.  Şəhərin  mərkəzində  və  şəhər  ətrafında  yerləşmiş  olan 

torpaq ehtiyatlarının dəyərləri arasındakı fərq azaldı. 

Ölkənin  bölgələşdirməsində  və  sair  tənzimləyicilər  torpaq  ehtiyatlarından 

istifadənin konkret hər bir variantında təklifi məhdudlaşdıra bilirlər.Bu da təklifə əks 

olaraq  təsir  göstərir.  Bu,  torpaq  ehtiyatlarının  dəyər  səviyyələrinin  artmasına    səbəb 

olur.İstifadəsi məhdudlaşdırılmış olan torpaq ehtiyatlarının dəyərlərini azaldır. 

Tələb  və  təklif  prinsipi  əsasında  dəyərləndirmə  şəhərin  daxili  hissəsində  və  

kənar ərazisinda olan torpaq ehtiyatlarının, şəhərdə olan ayrı-ayrı torpaq resurslarının, 

həmçinin    şəhərin  eyni  bir  hissəsində  yerləşmiş  olan  bir-birinə  qonşu  torpaq 

ərazilərinin  dəyərləri arasında formalaşmış  böyük fərqləri izah etmiş olur. Nəqliyat 

infrastrukturunun  imkanları  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərlərinin  və  yerləşmədən  irəli 

gələn fərqlərini  azaltmış olur.Lakin tamamilə  torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyəri 

sair əmtəələrin dəyəri ilə müqayisədə daha sürətli  tərəddüdlərə məruz qalır.  

Torpaq ehtiyatlarından istifadənin mümkün ən yaxşı və daha səmərəli istifadə 

variantlı  üzrə  prinsipi  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsinin  əsas  prinsiplərindən 

biridir.  Torpaq  ehtiyatları  mülkiyətinin  bazar  dəyəri  cari  istifadə  variantı  ilə  yanaşı 

həm  də  potensial  istifadə  edilmə  variantlarından  da  paralel  olaraq  asılı  olur.  Bu 

prinsip müəyyən bir vaxtda mənimsənilmiş olan torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin 

əsasında  müəyyən  edilməsində  bir  daha  özünü  daha  aydın  şəkildə  göstərir.  Torpaq 

ehtiyatlarından  potensial  istifadə  edilmə  dərəcəsi  nə  qədər  mənfəətli  olarsa,  torpaq 

ehtiyatlarına formalaşan tələb həcmi və onun real bazar dəyəri də bir o qədər yüksək 

olacaqdır.  Şəhərlərin  ərazilərində  mülkiyyətçilər  tərəfindən  mənimsənilmiş  olan 

torpaq  ehtiyatlarının  dəyəri  kənddə  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərindən  bütün  vaxtlarda  



 

20 


və hər zaman yüksək olacaqdır. 

Torpaq  ehtiyatlarından  istifadə  edilməsinin  ən  yaxşı  və  daha  səmərəli  istifadə 

üzrə  variantı  prinsipinin  üstünlüyü  vardır.  Bu  ondadır  ki,    torpaq  ehtiyatlarının 

qiymıtlındirilmısi    mənimsənilmiş  torpaq  resurslarının  dəyərləndirilməsinə  tətbiq 

oluna bilər. 

Komersiya  məqsədi  ilə  itifadəsi  edilməsi  imkanları  nəzərdə  tutulmuş  olan 

şəhər  rayonunda  bir  ailəlik  hər  hansı  yaşayış  evini  misal  üçün  götürək.  Torpaq 

ehtiyatları komersiya məqsədlərinə istifadəsi imkanları zamanı bu torpaq ehtiyatunun 

dəyəri  tikilməsi nəzərdə tutulan binaların dəyərindən çox yüksək olaraq formalaşır. 

Hətta  torpaq  ehtiyatlarının  formalaşmış  dəyəri  tikiləcək  yaşayış  binalarının  ümumi 

dəyərindən də çox yüksək ola bilər. Torpaq sahəsi sonradan komersiya məqsədi üçün  

alınır.Orada  olan  köhnə  evlər  sökülərək  yerində    komersiya  təyinatı olan  yeni tikili 

inşa  olunar.  Bunun  əks vəziyyəti  də  yarana  bilər.  Belə ki,  kiçik birmərtəbəli  köhnə 

tikili komersiya binası sökülür.  Yerində isə çoxmərtəbəli yeni yaşayış evi tikilə bilər. 

Torpaq ehtiyatunu bu məqsəd üçün  azad etmək daha səmərəli ola bilər. Səmərəlilik 

məqsədilə  komersiya obyekti sökülə bilər. 

İzafi  məhsuldarlıq  prinsipi  ilə  torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirmə  aparan 

zaman  nəzərdə  tutulur  ki,  torpaq  ehtiyatundan  əldə  edilən  mənfəət  hesablansın.Bu 

məbləğ  ümumi  qazancdan  əməyə,  investisiya  edilən  kapitala  sərf  edilmiş  olan 

məsrəflər çıxıldıqdan sonra geridə qalan məbləğdir. Əməyə, menecerə və investisiya 

kapitalına  görə  ödənilmiş  olan  vəsaitlər  çıxılır.Formalaşan  ümumi  mənfəət  norması 

torpaq ehtiyatuna sahiblik etmədən əldə edilən mənfəəti müəyyən edir. 

İzafi məhsuldarlıq prinsipi torpaq ehtiyatlarının istehsalda olan bütün nadirlilik 

vəziyyətini aşkar edir. Torpaq ehtiyatunun dəyərinin birbaşa və kəskin dəyişməsinın 

səbəbləri izah olunur. İki torpaq sahəsi eyni bir məqsəd üçün istifadə edilə bilər.  Bu 

zaman sahələrdən biri öz əlverişlı yerləşməsi hesabına digər sahəyə nisbətən daha çox 

ümumi mənfəət verər.Xalis mənfəətdəki fərq, torpaq sahələrinin bazar dəyərlərindəki 

bütün fərq qədər bütövlükdə kapitalaşdırılacaq. 

Fərz  edək ki, oxşar iki  sahə də  yeni bir  fermer  təsərüfatı formalaşdırılmışdır. 



 

21 


Həmin fermer təsərüfatlardan biri qeyd edilən sahənin küncündə yerləşmişdir. Digər 

fermer  təsərüfatı  isə  nəzərdə  tutulmuş  olan  sahənin  daxili  hissəsində  yaradılmışdır. 

Bir-birinə  oxşar  istehsal  gücünə  malik  olan  iki  fermer  təsərrüfatıdır.Yaxın 

qonşuluqda  yerləşmiş  bu    iki  fermer  təsərüfatının  əmək  ödənişinə,  menecmentə  və 

investisiya  kapitalına  olan  tələbatı  bərabər  səviyyədədir.Birincisi  fermer  təsərrüfütı 

torpaq  sahəsinin  küncündə  yerləşməsi  ilə  əlavə    olaraq  10%  çox  ümumi  mənfəət 

əmələgətirə  bilir.  Üç  istehsal  amilinə  çəkilən  xərclərin  səviyyəsi  isə  onlar 

ödənildikdən  sonra  sahənin  güncündə  yeni  təşkil  olunan  fermer    təsərrüfütının 

formalaşdırdığı xalis  mənfəət digər sahənin ortasında  yaradılmış fermer təsərrüfütın 

əldə  etdiyi  xalis  mənfəəti  ümumilikdə  iki  dəfədən  çox  qabaqlayır.  Bu  da  öz 

növbəsində  birinci  torpaq  sahəsinin  bütün  torpaq  ehtiyatunun  dəyərləndirmədə 

dəyərini iki dəfə çoxaldır. 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsində  çox  saylı  ehtimallar  da  bir-biri  ilə 

sıx  əlaqəli    nəzərə  aalınır.  Dəyişmələr  prinsipinin  maahiyyəti  ondan  ibarətdir  ki, 

torpaq  ehtiyatlarının  real  bazar  dəyəri  iqtisadi,  siyasi  və  demoqrafik  amillərin  təsiri 

ilə dəyişir. Məsələn, torpaq ehtiyatlarının dəyərləri bölgələşdirmə-nin təsiri ilə, icarə 

haqqı  dərəcələrinin  məhdud-laşdırılması  ilə,  faiz  dərəcəsi  ilə,  nəqliyat  sisteminin 

vəziyyəti  ilə və yerli  ərazidə iqtisadi şəraitlə müəyyən edilir.  Torpaq ehtiyatlarının  

təklifi    həcmi  təsbit  edilir.Onun  bazar  dəyəri  torpaq  bazarında  bu  kimi  amillərin 

dəyişməsi vəziyyətindən tam əsaslı dərəcədə asılı olacaqdır.  

Torpaq 

ehtiyatlarının 

mənfəətin 

kapitaalaşması 

üsulu 

əsasında 



dəyərləndirilməsində  ehtimallar prinsipi  gözlənilir. Ehtimallar prinsipi nəzrdə tutur 

ki,  torpaq  ehtiyatlarının  real  bazar  dəyəri  gələcəkdə  əldə  oluna  biləcək  bütün 

mənfəətlərin cari dəyərinə bərabərdir. Komersiya məqsədləri üçün istifadəsi nəzərdə 

tutulmuş  və  bunun  üçün  ayrılmış    torpaq  ehtiyatları  məqsədləri  üzrə 

mənimsənilmədiyi  zaman  tətbiq  edilən  ehtimallar  prinsipi  torpaq  ehtiyatunun 

dəyərini    müəyyən  etməyə  imkan  verir.  Ehtimallar  prinsipi  ki,  torpağ  ehtiyatunun 

dəyəri onun komersiya mənimsənilməsindən gözlənilə bilən kapitalaşmış  mənfəətin 

həcminə  bərabərdir.  Oxşar  qayda  əsasında    yaşayış  binalarının  tikilməsi  məqsədilə 




 

22 


ayrılmış olan, ancaq mənimsənilmiş  torpaq ehtiyatunun dəyəri bu  torpaq sahəəsinin 

istismar  olunmasından  əldə  ediləəcək  real  və  gözlənilən  icarə  haqqı  məbləğnın 

kapitalaşdırılmış həcmini göstərəcəkdir.  

          Torpaq  ehtiyatlarının  ehtimalar  və  dəyişmələr  prinsipi  əsasında  dəyər-

ləndirilməsi  vergiqoyma  məqsədilə  istifadə  üçün  tətbiq  edilir.Torpaq  sesurslarının 

bazar dəyərinin dəyərləndirmə vaxtına müəyyənləşdirilməsinin labüdlüyünü göstərir.    

         Torpaq  ehtiyatlarının  bazar  dəyərinə  təsir  göstərən  əsas  amilləri  başlıca  olaraq 

dörd qrupda cəmləşdirməklə aşağıdakı kimi sıralamaq  olar: 

1)  iqtisadi amillər qrupu,  

2)  sosial  cəhətlər qrupu; 

3)  siyasi , inzibati hüquq amilləri qrupu; 

4)  yerləşmə, ətraf mühit ilə bağlı  amillər qrupu. 

Torpaq  ehtiyatlarının  formalaşan  bazar  dəyərinə  təsir  edən  iqtisadi  amillər 

qrupu beynəlxalq iqtisadiyyatın durumundan, respublikada,hər hansı regionda yaxud 

yerli    ərazi    vahidləri  səviyyəsində  iqtisadi  vəziyyətdən    asılılığı  göstərir.  Torpaq 

ehtiyatlarının  bazar  dəyərinə  tələb  baxımından  təsir  edən  dəyişmələrə  ıməşğulluq 

səviyyəsi,  əmək  haqqı  səviyyəsi  və  mənfəətlərin  yekun  məbləği, ödəniş qabiliyyəti, 

maliyələşdirmə  üzrə  investisiya  mənbələri,  faiz  dərəcəsi,aparılan  bütün  satışın 

sənədləşdirilməsi ilə əlaqəli olan məcmu vəsaitlər aid edilir. 

Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinə təsir edən təklif tərəddüdlərinə satışa çıxış  

edilən  torpaq  sahəsini,onun  mənimsənilməsinə  və  orada  tikintinin  aparılması 

vəsaitlərini,  inşaatın  maliyələşdirilməsinin  təmin  edilməsi  ilə  bağlı  vəsaitləri  və 

vergiləri  daxil  etmək  olar.  Bu    amillər bəzi  vəziyyətlərdən  asılı  olaraq dəyişə  bilər. 

Əsasən  də təkliflə bağlı olan amillər konkret torpaq ehtiyatunun yerləşməsindən asılı 

olaraq kəskin dəyişə bilər.  

Dəyərləndirməyə təsir edən sosial amillər qrupu torpaq ehtiyatlarından istifadə 

səviyyəsinin,  torpaq ehtiyatlarına  olan  məcmu  tələbatın  və onun  dəyər  səviyyəsinin 

xarakterik  xüsusiyyətlərini  dəyərləndirmə  prosesində  nəzərə  almağa  imkanlaşdırır. 

Bütün  insanların  torpaq  əldə  etmək  üçün    bütün  baza  ehtiyatı  var.  Həmin  tələbat 



 

23 


onların  şəhərlərin  bütün  mərkəzlərində  cəmləşməsi  və  torpaq  ehtiyatlarından  tam 

istifadə edilməsinin ayrı-ayrı mümkün variantlarında özünü büruzə verir. 

Torpaq  ehtiyatlarından  istifadə  edilməsinin  bütün  variantları  və  torpaq 

resurslarının dəyəri sosial xarakterli olan digər amilləri qrupundan asılıdır. Bu qrup 

amillərə  əhalinin  yaş  səviyyələri  qrupları  daxildir.Bu  amillərə    savadlılıq  səviyyəsi, 

sahibkarlıq hissi  tamamilə aid edilir. 

Fiziki amillər, torpaq ehtiyatlarının yerləşməsinin bütün xüsusiyyətləri şəhərin  

hər  hansı  bir  seçilmiş  ərazisində  yerləşmiş  olan  torpaq  resurslarının  real  bazar 

dəyərinin  müəyənməşdirilməsində  əsas  və  başlıca  rola  malikdir.  Torpaqdan  istifadə 

edilməsinin bütün mümkün variantları aşağıdakı kimi təsnifləşdirilir: 

- torpaq resurslarının  məhsuldarlığı və  sahədə nəqliyat yolları eynidir; 

- nəqliyat vəsaitləri və məsafə   proporsionaldır; 

- bütün  fermerlər  və  torpaq  istifadəçiləri  maksimum  mənfəət  əldə  etmək 

məqsədindədir. 

Bu şərtlər torpaqdan istifadənin kənd təsərüfatı məqsədli yönümündən yaranır. 

Bazar 


dəyəri 

– 

açıq 



rəqabət 

bazarında 

yaxşı 

məlumatlandırılır,informasiyalaşdırılır    və  onların  səmərəli  fəaliyyətləri  zamanı 



torpaq sahəsinin daha  düzgün ehtimal edilən satış dəyəridir. 

Torpaq ehtiyatlarının real bazar dəyərinə daha çox təsir göstərən amillər qrupu 

aşağıdakılardır : 

- faydalılıq amili; 

- özgəninkiləşdirmək  imkanı; 

- tələb amili; 

- qıtlıq ,  məhdudluq; 

- likvidlik amili. 

Bu  amillər  qrupunun  hər  birinin  mümkün  qarşılıqlı  təsiri  ilə  torpaq 

ehtiyatlarının  bazar tarazlıq dəyəri əmələ gəlir.  

Torpaq ehtiyatlsrı üzərində bütün hüquqlar onun mülkiyətçilərinə bu əmlakdan 

müxtəlif məqsədlərlə maksimum şəkildə istifadə imkanı verməklə torpaq sahələrinin 




 

24 


dəyərinin müxtəlif səviyyələrini tam təmin edir. Qeyd etmək olar ki, ölkəmizdə ancaq 

sənaye  müəssisələrinin  yerləşdiyi  və  onun  altında  olan  torpaq  ehtiyatları  möhlətsiz 

istifadə  üçün  nəzərdə  tutulmuş  olan  torpaqlardır.  Lakin  bu  torpaq  sahələri  onların 

mülkiyətçilərinin  razılığına  uyğun  olaraq  və  müqavilə  əsasında  icarəyə  verilə  bilər. 

Bu  zaman  torpaq  ehtiyatlarının formalaşan  real  bazar dəyəri  gələcəkdə  icarə haqları 

üzrə ödəmələrin cari dəyəri olacaqdır. 

 

Torpaq  ehtiyatlarının  formalaşan  bazar  taarazlıq  dəyəri    onun  alınıb  satılması 



üzrə razılaşdırılmış konkret  bir sövdələşmə dəyəridir. 

 

Bu sövdələşmədə torpaq resurslarının real bazar dəyərinə qeyd olunan obyektiv 



amillərdən başqa sair subyektiv amillər qrupu da təsir göstərir: 

- torpaq  ehtiyatlarının  istehlakçısının  həmin  bu  sahəyə  olan  xüsusi 

fərqləndirilmiş marağı; 

- torpaq ehtiyatlarının satıcısının və alıcısının xüsusi şərtləri; 

- bazarda  tələb  və  təklif  üzrə  informasiya  məlumatlarının  kifayət  qədər 

olmaması ; 

- torpaq  ehtiyatlarının  parametrlərinin  reklamının  dəyərləndirmə  prosesınə 

təsiri və s. 

Torpaq  ehtiyatlarının  icarəyə  verilməsi  prosesində  yaranan  hüququ    özündə 

satış  hüququnu  əks  etdirmir.  Bunun  əvəzində  isə  subicarə  hüququnu  göstərir.  Bu 

zaman  torpaq  ehtiyatlarının  real  bazar  dəyəri  gələcək  zamanda  subicarəyə  və  digər 

icarə ödəmələri arasındakı olan bütün fərqin cari dəyərini göstərir. 

 

Torpaq  ehtiyatlarının  dəyərləndirilməsi  zamanı  onun  əmtəə  əşyavi  hüququ 



xüsusi mülkiyət huquqi ilə müşayət edilir.Bu zaman torpaq ehtiyatunun bazar dəyəri 

torpaq  sahəsinin  dəyərləndirilməsi  prosesinin  ənənəvi  metodlarının  tətbiqinə  uyğun  

müəyyənləşdirilir.  

 


Yüklə 0,82 Mb.

Dostları ilə paylaş:
1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   ...   22




Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©azkurs.org 2024
rəhbərliyinə müraciət

gir | qeydiyyatdan keç
    Ana səhifə


yükləyin