Tədqiqatın nəticələrinin çap edilməsi və işıqlandırılması. Dissertasiyanın
nəticələri nəşr edilmiş 1 elmi məqalədə ə öz əksini tapmışdır.
İşin quruluşu və həcmi. Dissertasiya işi giriş, üç fəsil, nəticə və təkliflərdən
ibarət olub, ədəbiyyat siyahısı ilə birlikdə kompüter yazısında _77____ səhifədir.
12
FƏSİL I. TORPAQ RESURSLARININ QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİNİN
ELMİ-NƏZƏRİ ƏSASLARI
1.1. Torpaq resursları və onun qiymətləndirilməsinə təsir edən amillər
Cəmiyyətdə mövcud olan istehsal üsulu hər zaman torpaq munasibətlərinin
xarakterini və mövcud torpaq resurslarından istifadə imkanlarını müəyənməşdirir.
Məlumdur ki, torpaq ehtiyatları məhduddur.Ölkə əhalisinin artımı torpaq
ehtiyatlarına mütərəqqi yanaşmanı tələb etməklə və torpaq ehtiyatlarından səmərəli
istifadəni zəruri etmişdir.
İctimai istehsalın ayrı-ayrı sahələrində torpaq ehtiyatlarının rolu müxtəlıfdır.
Belə ki, torpaq ehtiyatları emal sənayesində və tikintidə məkan əməliyyatı kimi
fəaliyyət göstərir, bu sahələrdə o, əmək prosesinin baş verdiyi yer kimi fəaliyyət
göstərməkdədir. Hasilat sənayesində torpaq ehtiyatarı, dərinliyindən sərvət çıxarılan
məxsusi anbar kimi çıxış edir (36., s. 14-22).
Torpaq ehtiyatları əmək predmeti kimi çıxış edir. Torpaq ehtiyatları nadir
xassələrə malikdir. Təbii ehtiyatların köməyi ilə yeni xammal məhsulu istehsal
etməkdə torpaq ehtiyatları əsas istehsal vasitəsidir.
Torpaq ehtiyatları bir çox funksiyalara malikdir. Torpaq ehtiyatları milli
sərvətin ən önəmli hissəsidir. Torpaq sahələri təkrar istehsal olunmayan istehsal
vasitəsidir. Torpaq ehtiyatlarının digər əmək vasitələrindən fərqi odur ki, torpaq
ehtiyatları heç zaman aşınmır. Torpaq sahələrinin istismar müddəti müəyyən
olunmamışdır.
Məhsuldar qüvvələrin inkişafı zamanı istehsal vasitələrinin əksəriyyətini əvəz
etmək mümkündür. Bir çox istehsal vaasitələrini təkrar istehsal olur. Buna görə də,
həmin istehsal vasitələrinin qiymətləndirmə dəyəri zaman keçdikcə azalır, torpaq
ehtiyatlarının potensial dəyəri isə artır, inflyasiya, mütəmadi kapital qoyuluşu və s.
amillər səbəbindən yüksələ bilər (29.,s.116.).
Torpaq munasibətləri torpaq ehtiyatlarına sahibliyin, istifadənin və torpaq
13
sahələri üzərində sərəncam vermənin reallaşması üzrə fiziki və huquqi şəxslər
arasındaəlaqələrsistemidir.
Bu kimi məsələlər torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin formalaşmasına şərait
yaradır. Torpaq bazarı yerli bələdiyyə orqanlarınn tələb əsasında satdığı torpaqlar və
vətəndaşlara torpaq ehtiyatlarının satılması üzrə sövdələşmələrin aparılması hesabına
formalaşır və təkmilləşdirilir.
Daşınmaz əmlak bazarında mütamadi olaraq torpaq ehtiyatları ilə bağlı bir çox
əməliyatlar həyata keçirilir. Belə ki, daşınmaz əmlak bazarında digər uyğun
əmlaklarla olduğu kimi torpaq ehtiyatlarını da müəyyənləşdirilmiş bir qiymət
səviyyəsi ilə almaq olur və satmaq imkanı da vardır. Torpaq resursları əmtəə kimi
onun dəyərinə təsir göstərə bilən özunəməxsus kompleks xüsusiyyətləri mövcuddur.
Torpaq ehtiyatları əmtəə kimi iqtisadiyyatın və cəmiyyətin ayrı-ayrı tələbatlarını
ödəyir (42., s.158). Torpaq ehtiyatlarında olan və onun təkində gizlənmiş olan təbii
sərvətlər biznes strukturların və onun ayrı-ayrı sahələrinin sabitliyinin, investisiya
kapitalınin qoyulması və yığılmasının zəmanət qarantıdır. Torpaq ehtiyatları həm də
idrak obyektidir.Torpaq resursları Ayrı-ayrı şəxsiyyətlərin yaradıcılı əsasında
potensialının reallaşması üzrə predmetidir.
Təbii ehtiyatların məhdudluğu torpaq resursları ilə sövdələşmələrin ictimai
tənzimlənməsi zəruriliyini vacib edir.
Dünyanın əksər ölkələrində torpaq ehtiyatları mülkiyətçilərinin müəyyən
edilmiş hüquqları və onların torpaq ehtiyatlarından məqsədli istifadə edilməsi
sahəsindəki
hüquqları
cəmiyyət
üzvlərinin
əsas
strateji
maraqlarına
uyğunlaşdırılmışdır. Lakin bir çox ölkələrin uzun illik təcrübəsində torpaq
ehtiyatlarından istifadə olunması üzrə qüvvədə olan qanunvericilik və təbii ekoloji
xarakterli məhdudiyyətlər vardır.
Torpaq ehtiyatları mülkiyətçilərinin bütün əmlak hüquqları təkcə mülki və
torpaq hüquqları ilə deyil, həm də mövcud ekoloji tarazlığın qorunması
qanunvericilikləri,tikinti və şəhərsalma normaları,ehtiyatların gələcək perspektiv
inkişaf planları əsasında müəyyən edilir. Torpaq ehtiyatları keyfiyətinə,həm də
14
yerləşməsinə görə hərbirindən əsaslı dərəcədə fərqlənir. Torpaq ehtiyatları bazarı
ümunilikdə daşınmaz əmlak bazarının əsas hissəsini təşkil edir. Torpaq ehtiyatlarının
qiymətləndirilməsi torpaq ehtiyatlarından xüsusiyyətləri ilə şərtlənən spesifikliyə
malikdir.
Respublikada qüvvədə olan qanunvericiliyinə uyğun olaraq, torpaq ehtiyatları
bazarı onun dövriyəsi zamanı alqı-satqı prosesində, torpaq resurslarının girov
qoyulması, bağışlanması, həmçinin mülkiyət, icarə hüquqlarının sair formalarda
dəyişməsi ilə əlaqəli olaraq dövlət orqanları, bələdiyyələr, fiziki və huquqi şəxslər
arasında formalaşan iqtisadi munasibətlər sistemidir.
Müəyyən olunduğu kimi, torpaq ehtiyatları bazarında dəyərləndirmə
fəaliyyətinin zəruriliyi aşağıdakı səbəblərlə əlaqəli aparıla bilər:
- torpa ehtiyatlarının alqı-satqısı;
- torpaq resurslarının nizamnamə (pay) fonduna verilməsi;
- torpaq ehtiyatlarının girovu ;
- torpaq ehtiyatlarının dəyişdirilməsi;
- torpaq sahələrinin və resurslarının bağışlanması;
- torpaq ehtiyatlarının mülkiyət hüququnun vərəsəlik qaydasına uyğun olaraq
digərlərinə ötürülməsi və ya verilməsi;
- torpaq ehtiyatlarından istifadə və icarə hüquqlarının digər şəxslərə verilməsi.
Torpaq bazarı obyektlərinə qeyd olunan torpaq ehtiyatları və torpaqla
bağlı,əlaqəli olan hüquqlar daxildir:
- xüsusi mülkiyətə verilmiş olan torpaq ehtiyatları;
- bələdiyyələrin mülkiyyətində olan və özəlləşdirilə bilən torpaq ehtiyatları;
- girov predmeti kimi çıxış edən torpaq ehtiyatları;
- dövlət mülkiyyətində olan obyektlərin özəlləşdirilməsi prosesində onun
yerləşdiyi torpaq resursları;
- mülkiyətin fərqli növlərində olan torpaq ehtiyatları üzərində istifadə,həm də
icarə hüquqları.
Torpaq ehtiyatları bazarının təşkil olunması sahəsində formalaşmış dövlət
15
siyasətinin mövcud prinsiplərinə aşağıdakılar aid edilir:
- torpaq ehtiyatları bazarının sistemli təşkil olunması;
- torpaq üzərində mülkiyət, istifadə və icarə hüquqlarının dövlət
qeydiyyatından keçirilməsi və onun məcburi xarakterə malik olması;
- torpaq ehtiyatları bazarı haqqında informasiya məlumatlarının əldə
olunmasında bazar subyektlərinin tam hüquq bərabərliyinin təmin edilməsi;
- torpaq ehtiyatları bazarında aparılmalı olan əqdlərə görə tutulacaq dövlət
rüsumlarının ödəniş qaydasının tətbiqi;
Torpaq ehtiyatları bazarının subyektlərini aşağıdakı kimi sistemləşdirmək olar:
- səhmdar cəmiyyətləri, yerli özünü idarəetmə hakimiyyətinin səlahiyyətli
orqanları və digər əlaqəli mülkiyətçilər olan təklifçi satıcılar;
- huquqi və fiziki şəxslər, investorlar, bütün digər mülkiyət formalarının
müəssisələri,fəaliyyətdə olan ipoteka bankları və digər sair alıcılar;
- qiymətləndirmə agentlikləri, sair rieltrlar, sığorta şirkətləri, fəaliyyətdə olan
daşınmaz əmlak birjaları,təyin olunmuş müvəkkil şəxslər digər vasitəçılər;
- texniki inventarlaşdırma bürosu,ölkənin arbitraj məhkəmələri,dövlət notarial
kontorları, Əmlak Məsələləri üzrə DK-si, fond birjaları, müsabiqə və özəlləşdirmə
komissiyaları və digər rəsmi dövlət orqanları.
Torpaq ehtiyatları üzərində mülkiyət ərzaq və sənaye xammalı istehsal və
mənfəəti formalaşdırmaq hüququ verir. Biznes obyektləri sahələrinin yerləşdirilməsi
və xalis mənfəətin əmələgəlməsinə imkan verir. Torpaq ehtiyatları üzərində dövlət və
bələdiyyə mülkiyətinin mövcud olması respublikanın torpaq ehtiyatlarından daha
səmərəli istifadəyə istiqamətlənmiş olan bütün dövlət proqramını və onun
funksiyalarını reallaşdırmağa imkan şərait verir.
Ümumilikdə digər daşınmaz əmlak növlərinin hər birində olduğu kimi torpaq
ehtiyatlarının qiymətləndirilməsində spesifik xassələr xasdır.Bu qiymətlərə mövsümi
kənarlaşmalaraiddir.Torpaq resurslarının yerləşməsindən asılı olaraq bütün mühəndis
infrastrukturunun formalaşması, inkişafından, ekoloji və digər şəraitlərdən asılı ayrı-
seçkilik xarakterikdir.
16
Torpaq ehtiyatlarının sair daşınmaz əmlak növlərindən aşaağıdakı fərqli
xüsusiyyətləri vardır:
- torpaq ehtiyatlarının mütləq hərəkətsizliyi;
- torpaq ehtiyatlarının satış bazarlarına, ətraf ekoloji mühit elementlərinə və s.
görə coğrafi yerləşmə mövqeyi;
- torpaq ehtiyatlarının bazar qiymətləri səviyyəsi üzərində nəzarətin
məhdudluğu ;
- müvafiq ehtiyatlara olan tələb və təklif nisbətlərinin tərəddüdlüyü və
dəyişkənliyi;
- müxtəlif torpaq ehtiyatlarının dövriyə imkanlarının məhdudluğu;
- torpaq ehtiyatlarının alqı və satqısı üzrə sövdələşmələrin özünəməxsus xüsusi
xarakteri;
- informasiya məlumatlarının səhihliyinin olmaması və açıqlığı;
- Mülkiyətin müxtəlif fərqli formalarından asılı olması;
- Torpaq ehtiyatlarından istifadə edilmə şərtlərinin məhdud və bəsit
olması,sonda isə sənədləşmə prosesi zamanı huquqi çətinliklərin yaranması;
- Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri özündə əlaqəli olan hüquqları birləşdirir
(70., s.54).
Torpaq ehtiyatlarının çoxfunksiyalı təyinatı fərqli əlamətlər və xüsusiyyətlər
üzrə torpaq bazarlarının təsnifatını verməyə imkan şərait yaradır.
Torpaq ehtiyatlarını kateqoriyalarına əsasən aşağıdakı ardıcıllığa uyğun
qaydada qruplaşdırmaq olar:
- kənd təsərüfatı təyinatlı istifadədə olan torpaqlar bazarı;
- şəhər tikintisi altında olan torpaqları və mənzil tikintisi məqsədi üçün nəzərdə
tutulmuş torpaq resursları bazarı;
- bağ və meşəlik altında olan torpaq sahələri, mulki tikinti altında olan torpaq
ehtiyatları bazarları və s.
Torpaq ehtiyatları ölçülərinə və sahələrinə əsasən torpaq resursları bazarları: iri
massiv və kiçik torpaq ehtiyatları bazarlarına bölünür (67., s. 60).
17
Torpaq ehtiyatları üzərində edilən sövdələşmələrin hər bir növlərinə əsasən
ilkin və təkrar bazarlar təşkil olunur.Torpaq sahələrinin ilkin və təkrar alqı-satqı
bazarları da yaranır. Bəzən torpaq ehtiyatları ilə torpaq icarəsi, torpaq payı bazarları
kimi bazarlarda əməliyyatlar aparılır.
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsi dövlət torpaq kadastrının tətbiqi
sistemi ilə birlikdə aşağıdakıları təmin etməyə imkan verir:
- müxtəlif regionlarda torpaq ehtiyatları və daşınmaz əmlak bazarlarında
mövcud vəziyyətə dair informasiyaların əldə edilməsi;
- torpaq ehtiyatlarının satışı və icarəsinə dair informasiyala məlumatları ilə
bazar subyektlərinin təmin olunması;
- qüvvədə olan qanunvericilik və qəbul edilmiş olan normativ hüquqi aktlar
haqqında, torpaq ehtiyatlarından istifadəyə görə ödənişlərin aparılması prinsipləri
üzrə informasiyalarla,məlumatlarla fiziki şəxslərin təmini.
Torpaq ehtiyatları əmtəə bazarının bütün ümumi qanunlarına tam tabe edilir.
Torpaq
ehtiyatları dəyərləndirilən zaman yekun dəyər bütün dərketmə
psixologiyasından, bazar dəyər siyasətindən, bazarın fərqli iştirakçılarının gözlənilən
reaksiyasından,həm də dəyərəmələgəlməni tənzimləyən iqtisadi qanunlardan asılı
olaraq təyinləşdirilir.
Dostları ilə paylaş: |