49
Torppaq
ehtiyatlarının
dəyərləndirilməsinin
nəticəsi
ümumiyyətlə
dəyərləndirmə prosesində qəbul edilən dəyərləndirmə üsulundan asılı olur.
Azərbaycanda da torpaq ehtiyatlarının bazar dəyərinin dəyərləndirilməsi məqsədilə
aşağıdakı dəyərləndirmə metodlarından istifadə edilir:
- ən yaxşı və daha səmərəli;
- satışların müqayisəsi;
- bölüşdürmə ;
- ayırma ;
- sahələrə bölmə;
- torpaq üçün qalıq texnikası;
- topra ğ rentasının kapitalaşdırılması.
Məsrəf yanaşması ilə torpaq ehtiyatu dəyərləndirilən zaman üzərində
daşınmaz əmlakl olan torpaq ehtiyatunun dəyəri müəyyən olunarkən ona tikililərdən
azad ən yaxşı və daha səmərəli istifadəni nəzərdə tutan bir obyekt kimi baxmaq olar.
Ən yaxşı və daha səmərəli istifadə prinsipi mümkün alternativ variantlar arasında
seçilmiş olan elə bir istifadə istiqamətini nəzərdə tutur ki, bu ,həm fiziki cəhətdən
mümkün,həm kifayət dərəcədə əsaslandırılmış,hım də maliyə nöqteyi-nəzərindən
reallaşdırılan. Beləliklə də, torpaq ehtiyatunun daha yüksək dəyərinin formalaşmasına
səbəb olsun.
Ölkəmizdə konkret torpaq ehtiyatunun dəyərləndirilməsi prosesində ən yaxşı və
daha səmərəli istifadə variantının seçilməsi bir sıra amillərin qarşılıqlı təsiri ilə
müəyyən edilir:
- torpaq ehtiyatının yerləşmə vəziyyətinin potensialı ilə. Bu zaman
dəyərləndirilməsi aparılan torpaq ehtiyatunun yerləşdiyi rayonda torpaqdan
istifadə tipinin hər hansı üstün nisbəti və əlverişlilik səviyyəsi nəzərə alınır.
Qeyd etmək lazımdır ki, bu amil torpaq ehtiyatunun real bazar dəyərinin
müəyyən olunmasında əsas amildir;
- mövcud torpaq ehtiyatuna bazarda formalaşan tələbin həcmi ilə.
Dəyərləndirilməsi nəzərdə tutulan torpaq ehtiyatunun planlaşdırılan istifadə
50
variantı mövcud bazarda tələb və təklif həcminin nisbətini uçota almaqla nə
dərəcədə mümkündür;
- torpaq ehtiyatu üzərində tikililərin huquqi cəhətdən əsaslandırılması ilə.
Torpaq ehtiyatu üzərində tikintisi təklif edilən investisiya layihəsinin həyata
keçirilməsi ilə əlaqədar olan dövlət və xüsusi huquqi məhdudiyyətlər; verilmiş
ərazidə vergi ;rüsumlar;
- torpaq sahəsinin ehtiyat keyfiyəti ilə (torpaq sahəsinin investisiya tutumluluğu
və investisiya qoyuluşlarının səmərəlilik səviyyəsi ilə);
- torpaq ehtiyatundan səmərəli istifadəyə yönəlmiş olan investisiya layihəsinin
texnoloji cəhətdən əsaslandırılması ilə;
- mövcud torpaq ehtiyatundan məqsədyönlü istifadəni nəzərdə tutan investisiya
layihəsinin maliyə cəhətdən əsaslandırılması ilə;
Torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində ən yaxşı və daha səmərəli
istifadənin analizi torpaq sahələri tikililərinin alternativ mənimsəmə variantlarının
müqayisə edilməsini nəzərdə tutur. Tikilinin hər bir variantı üçün torpaq ehtiyatunun
qalıq dəyəri müəyyən edilir.Bu məqsədlə lazımi hesablamalar aparılır. Torpaq
ehtiyatunun ən yüksək qalıq dəyəri onun daha səmərəli istifadə olunma variantına
uyğun mənfəətdir.
Torpaq ehtiyatunın dəyərləndirilməsi üçün zəruri olan informasiyaların
mövcudluğu şəraitində torpaq sahələrinin satışlarının müqayisəsi üsulu daha üstün və
ümumi istifadə üsulu sayılır.Aşağıdakı qeyd olunan bazar informasiyası yığıldıqdan
conra və müqayisə vahidləri seçildikdən sonra müqayisə edilən satış dəyərləri
müqayisə elementləri üzrə təshih edilir.
- mülkiyət hüququ;
- maliyələşdirmə qaydaları;
- satış şərtləri;
- bazar şərtləri,o cümlədən də satış vaxtı;
- yerləşmiş olduğu ərazi;
- torpaq ehtiyatunun fiziki xarakteristikası;
51
- mümkün olan komunal xidmətlər;
- toprağ sahələrinin zonalaşdırma şərtləri;
- torpaqdan ən yaxşı və daha səmərəli istifadə imkanları.
Torpaq ehtiyatlarını dəyərləndirərkən bir neçə müqayisə vahidlərindən istifadə
edilir. Bu vaxt onların hər birinin dəyəri təshih edilməlidir.Sonradan isə dəyər
hüdudları müəyyən olunan bir neçə dəyər kəmiyyəti əldə edilməlidir.
Respublikamızda torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməsində geniş tətbiq edilən
bölgü üsulu ona əsaslanır ki, daşınmaz əmlakın hər bir tipi üçün torpağın dəyəri ilə
tikilinin dəyəri arasında normal nisbət mövcuddur və bu dəyərləndirmədə nəzərə
alınmalıdır.Qeyd olunan bu nisbət ən çox daha yeni yaxşılaşdırmalar üçün etibarlı
sayilir.Bunlar da torpaq ehtiyatlarının ən yaxşı və daha səmələri istifadəsini göstərir.
Həyata keçirilmiş tikililərin inşaa tarixi artdıqca torpaq ehtiyatunun dəyərinin
obyektin ümumi dəyərinə nisbəti də artmış olur.Lakin bu bölgü üsulu torpaq
ehtiyatlarının bazar dəyərinin dəqiq kəmiyyətini müəyyən etməyə imkan vermir.
Ölkəmizdə torpaq ehtiyatlarının dəyərləndirilməssi prosesində bölgü üsulunun tətbiqi
boş torpaq sahələrinin satışı haqqında tam olmayan informasiya şəraitində
dəyərləndirmə hallarında səmərəli hesab oluna bilər.
Dəyərləndirmə üzrə qəbul edilmiş olan praktiki dəyərləndirmə fəaliyyətinə
əsasən dəyərləndirilən torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri üç metodoloji yanaşmanın
tətbiqi ilə müəyyən edilir.Bu yanaşmalar mənfəətlik, vəsaitlər və müqayisə
yanaşmalarıdır ki,bu mövqelərdən dəyərləndirmə aparılır.Torpaq ehtiyatunun real
bazar dəyəri müəyənməşdirilir. Bu dəyərləndirmə üzrə yanaşmaların hər birinin
tətbiqi çərçivəsində torpaq ehtiyatundan istifadənin istənilən tipinə tətbiq edilə bilən
metodlar işlənilmişdir və tam olaraq hazırlanmışdır. Torpaq ehtiyatunun
dəyərləndirilməsində hər hansı bir üsulun seçilməsi həmin torpaq sahəsinin
dəyərləndirilməsinin məqsədlərindən, dəyərləndirilən torpaq sahəsinin və onun
üzərində
olan
obyektin
tipindən,
onun
təyinatından,
informasiyaların
mövcudluğundan və informasiyalarla təminat səviyyəsindən , sair şərtlərdən asılıdır.
Torpaq ehtiyatlarının bazar dəyəri dəyərləndirilən zaman dəyərləndirməyə
52
əsasən üç mövqedən yanaşilmaqla və bu yanaşmaya əsaslanan aşağıdakı metodlarla
bazar dəyərləri müəyənməşdirilir .
Dostları ilə paylaş: