D. R. Abdikarimova, G. M. Bekimbetova

I bob.
 MULK QIYMATINI BAHOLASHNING  
NORMATIV-HUQUQIY ASOSLARI
1.1. BAHOLASH FAOLIYATINING BOZOR 
INFRA
TUZILMASI-SIFATIDAGI MOHIYATI
Bozor iqtisodi sharoitida sotuvchi ham, oluvchi ham bitim 
tuzib, tavakkal qilar ekan, o‘zini qiziqtirayotgan obyektning sotilish 
bahosi haqida bilishni istaydi. Ammo, obyektning bozor narxi 
bitim imzolangandan keyingina ma’lum bo‘ladi. Odamzod tarixida, 
Aristotel zamonidan to bizning kunimizgacha ham hech kimga, 
hatto mislsiz aql sohibiga ham bozor bahosining aniq miqdorini 
belgilash usulini topish nasib etmagan.
Shu bilan birga, bitimning bozor bahosi asosida sotuvchi 
va xaridorning baho masalasida kelishuvi zamirida hal qiluvchi 
natija sifatida ichki miqdor – aniq bozor sharoitida son jihatidan 
aniqlangan, o‘zi bilan bozor qiymatini beradigan qiymat yotadi. 
Aynan mana shu miqdorni ekspert-baholovchi aniqlashga harakat 
qiladi. O‘zbekiston Respublikasining «Baholash faoliyati haqida»gi 
Qonunining 3-moddasida shunday deyilgan: «Baholash faoliyati 
baholovchi tashkilotning baholash obyekti qiymatini aniqlashga 
qaratilgan faoliyati tushuniladi». Baholovchilar obyektning 
bahosini aniqlashda umuman bozorning holati va shu segment 
haqida mavjud bo‘lgan boshqa ma’lumotlarga qo‘shimcha ravishda 
buyurtmachi tomonidan taqdim etilgan, tashqi manbalardan kelib 
tushgan ma’lumotlardan foydalanadi. Olingan ma’lumotlar asosida 
obyektni  yaratish  uchun  sarflangan  pul  miqdori,  uning  keltirgan 
foydasi, bu foyda bilan yonma-yon turgan xavf-xatar va boshqalar 
hisoblab chiqiladi. Aniqlangan miqdor bitimning bo‘lajak bahosiga 
mos kelishi ham, undan farq qilishi ham mumkin. Bundan tashqari, 
ma’lum bir obyekt bo‘yicha sotuvchi va xaridorning buyurtmasini 
bajara turib, baholovchi har xil miqdorga ega bo‘ladi, shu bilan 
birga, buyurtmachilar tomonidan kutilmagan ma’lumotlar bazasiga 

---

7
duch kelish ham kuzatiladi. Ammo bunday har xillik muhim 
ahamiyat kasb etmasligi kerak. Shunday ekan, baholovchi tomonidan 
aniqlangan baho – bu bozor narxi ham emas, tovarning tannarxi ham 
emas. Bu shu ikki narx orasida baholanayotgan obyektning o‘ziga 
xos xususiyatlari va mazkur vaqtdagi umumbozor parametrlarini 
organik birlashtirgan holda, birini ikkinchisi bilan ifodalagan 
tarzdagi oraliq holatni egallaydi. Shuning uchun har qanday baho 
aniq paytga «bog‘liq» bo‘ladi.
Baholash faoliyatining mohiyati va o‘ziga xos jihatlarini 
tushunish uchun imkon qadar ochiq ma’lumotlar berish zarur. 
Mulkning miqdor bahosini belgilashda har qanday xususiy mulk 
obyektining miqdori aniq vaqt va holatda, aniq bozor sharoitida 
ta’sir ko‘rsatadigan boshqa omillar qiymatini nazarda tutgan holda 
pul shaklida ma’lum maqsad sari yo‘naltirilgan, tizimli jarayon 
nazarda tutiladi. 
Professional baholovchi o‘z faoliyatida hamisha ma’lum maqsad 
asosida ish yuritadi. Maqsadning aniq va oqilona belgilanishi 
hisoblanadigan qiymatni to‘g‘ri belgilash va baholash metodlarini 
to‘g‘ri tanlash imkonini beradi. 
Baholash maqsadi mijoz investitsion qaror qabul qilishi, bitim  
tuzish, moliyaviy hisobotga o‘zgarishlar kiritishi uchun zarur bo‘lgan 
baholanadigan qiymatning u yoki bu ko‘rinishini aniqlashdan iborat 
bo‘ladi. Baholash ishlarining tashkil etilishidan davlat tizimidan 
tortib, xususiy shaxslargacha nazorat-tekshiruv organlari, boshqaruv 
tizimi,  kredit  organlari,  sug‘urta  kompaniyalari,  soliq  firmalari, 
mulkning xususiy egalari, investorlar singari har xil tomonlar 
manfaatdor bo‘lishi  mumkin.
Baholash jarayonida ishtirok etadigan tomonlar o‘z iqtisodiy 
manfaatlaridan kelib chiqib, baholash maqsadini belgilaydilar. 
Mulkni baholash quyidagi maqsadlarda amalga oshirilishi 
mumkin:
– tashkilot yoki firmani boshqarish samaradorligini oshirish;
– tashkilot obligatsiyalari va aksiyalarini bozor fondida sotish;

---

8
– asoslangan innovatsion qarorlar qabul qilish;
– tashkilotni yaxlit yoki uning ayrim qismlarini sotish;
– shartnoma bekor qilinishi yoki sheriklardan birining vafoti 
munosabati bilan hamkorlarning ulushini belgilash;
– tashkilotning qayta tuzilishi;
– tashkilotning yo‘qotilishi, birini biri yutib yuborishi, ularning 
birlashtirilishi yoki xolding tarkibidan ayrim tashkilotlarning ajrab 
chiqishi uning bozor narxini belgilashni taqozo etadi. Shunday ho-
latlarda aksiyalarni sotish yoki sotib olish narxi, konversiya narxi 
yoki birlashtirilgan  tashkilot aksiyadorlariga beriladigan mukofot 
qiymatini aniqlash;
– tashkilotni takomillashtirish rejasini ishlab chiqish. Strategik 
rejalashtirish jarayonida firmaning nazarda tutilayotgan daromadini, 
uning qat’iylik darajasi va imij qiymatini baholash;
– tashkilotning kreditga qodirligi va uning kredit olishdagi ga-
rov qiymatini aniqlash. Bunday vaziyatlarni baholashda buxgalter 
hisobi bo‘yicha aktivlar qiymatining bahosi uning bozor bahosidan 
keskin farq qilishi mumkin;
– yo‘qotish holatiga kelib qolib, aktivlarning qiymatini belgilash 
zarurati paydo bo‘lganda sug‘urta qilish;
– soliqqa tortilish;
– soliqqa tortilishi lozim bo‘lgan baza aniqlangan holatlarda  
tashkilotning daromadi va uning imijini obyektiv baholashni tashkil 
etish;
– asosli boshqarish uchun zarur bo‘lgan qarorlar qabul qilish. 
Inflatsiya    tashkilotning  moliyaviy  holatini  buzadi.  Shuning  uchun 
mulkni mustaqil baholovchilar yordamida muntazam ravishda qayta 
baholab turish moliyaviy qarorlar qabul qilish uchun baza hisob-
langan moliyaviy hisobotlarning haqqoniyligini oshirish imkonini 
beradi;
– mulkni rivojlantirishni investitsion loyihalashtirish. Bunday 
holatlarda uni asoslash uchun korxonaning dastlabki bahosini, 
 
uning xususiy kapitali, aktivini bilish zarur.

---

9
Agar bitim obyekti  tashkilot mulkining biror elementi bo‘ladigan 
bo‘lsa yoki biror narsasiga soliq belgilanadigan bo‘lsa, zaruriy 
obyekt alohida baholanadi. Masalan, mashina, uskunalar, nomoddiy 
aktivlar va h.k.
Tashkilotning alohida mulk elementlari qiymatini baholash 
quyidagi hollarda amalga oshiriladi: 
– ko‘chmas mulkning biror qismi sotilganda, masalan, 
foydalanilmay yotgan yer mulki, bino, inshootdan qutulish zarurati 
paydo bo‘lganda;
– kreditorlar bilan hisoblashish kerak bo‘lganda;
– sud qarori bilan hamkorlardan biriga yetkazilgan moddiy 
zararni qoplash kerak bo‘lganda va boshqalar;
– ko‘chmas mulkning bir qismini garovga qo‘yib kredit olishda;
– ko‘chmas mulkni sug‘urta qilishda shu bilan bog‘liq sug‘urta 
qilinadigan mulkning sug‘urta narxini belgilashda;
– ko‘chmas mulkni ijaraga berilganda;
– mulkni soliqqa tortish uchun soliq miqdorini aniqlashda;
– ko‘chmas mulkning bir qismini yangi  tashkil etilgan boshqa 
tashkilotga mulk sifatida rasmiylashtirishda;
– birorta investitsion loyihaning biznes-rejasini ishlab chiqish va 
baholashda;
– ko‘chmas mulkni baholashda oraliq bosqich sifatida  tashkilot 
qiymatining umumiy bahosidan foydalanishga xarajat sifatida 
yondashuvda.
Bahoning asosliligi va ishonchliligi ko‘pincha nimani baholashga 
va uning qanchalik  to‘g‘ri belgilanganligiga bog‘liq bo‘ladi: oldi-
sotdi, kredit olish, sug‘urta, soliq to‘lash, qayta  tuzish  va boshqalar.
Baholash jarayonini tashkil etish uning maqsadi, soni, hisobga 
olinishi lozim bo‘lgan omillarni jamlash bilan bog‘liq bo‘ladi.
Baholovchi bozor narxini yoki undan farq qiluvchi qiymat 
shaklini hisoblab chiqadi. Baholash standartida baholash jarayoni 
subyektlari tayanishlari lozim bo‘lgan qiymatning (baho, narx) 
o‘nta shakli aniqlangan:

---

10
– bozor bahosi;
– obyekt qiymati bahosining bozor bilan cheklangan narxi;
– obyektning almashtirish bahosi;
– obyektning takror ishlab chiqarish bahosi;
– obyektning foydalanilayotgan vaqtdagi bahosi;
– investitsion baho;
– obyektni soliqqa tortish uchun belgilanadigan bahosi;
– likvidatsiya qilish (yo‘qotish) bahosi;
– chiqitga chiqarish bahosi;
– maxsus bahosi.
Mulkning bozor bahosining har xil ta’riflari mavjud. Ulardan har 
birini alohida ko‘rib chiqamiz. Birinchidan, biznes (tashkilot)ning 
miqdor bahosi – bu jarayon. Ekspert-baholovchi bu jarayonda natijaga 
erishish uchun bahoning maqsadi bilan bog‘liq bo‘lgan mazmun va 
ketma-ketlilik, obyektning parametrlari va tanlangan metodi bilan 
bog‘liq bir qator operatsiyalarni amalga oshirishi kerak. 
Ikkinchidan, baholashning barcha bosqichlari uchun umumiy 
bo‘lgan jihatlarni ajratish lozim. Masalan, baholashning maqsadini 
aniqlash, narxning hisob-kitob bilan bog‘liq turini tanlash, zarur 
bo‘lgan ma’lumotlarni to‘plash va qayta ishlash, tannarxni  baholash 
metodlarini asoslash, obyektning miqdori tannarxini hisoblab 
chiqish, tuzatishlar o‘tkazish, yakuniy bahoni chiqarish, natijalarni 
tekshirish va taqqoslash. Bosqichlarning birortasini o‘tkazib yuborish 
yoki o‘rnini almashtirish mumkin emas. Bunday o‘zboshimchalik 
natijaning noto‘g‘ri bo‘lishiga olib keladi. Bundan kelib chiqadiki, 
baholash faoliyati – ketma-ketlilik jarayonida  barcha ishlar ma’lum 
izchillikda amalga oshiriladi.
Uchinchidan, tannarxni baholash ma’lum maqsad sari 
yo‘naltirilgan jarayon. Ekspert-baholovchi o‘z faoliyatida hamisha 
aniq maqsad asosida ish olib boradi. Albatta, u obyekt tannarxining 
miqdorini hisoblab chiqishi, qanday narxni belgilash lozimligi 
baholash maqsadiga, shu bilan birga, baholanadigan obyektning 
parametrlariga ham bog‘liq. Masalan, biznes miqdorini baholash 

---

11
oldi-sotdi bitimi maqsadida amalga oshiriladigan bo‘lsa, unda 
bozor narxi hisoblab chiqiladi; agar biznes miqdorini baholash uni 
tugatish maqsadida amalga oshiriladigan bo‘lsa, unda likvidatsion 
narx hisoblab chiqiladi.
To‘rtinchidan, tannarxni belgilash jarayoni shundan iborat 
bo‘ladiki, baholovchi tannarxning miqdorini pul birligi shaklida 
belgilaydi. Shundan kelib chiqib qiymatga oid barcha ko‘rsatkichlar, 
ular aniq o‘lchovga va pul birligiga qanchalik mos kelishidan qat’i 
nazar, son bilan ifodalanishi lozim.
Beshinchidan, mulk qiymatini baholashning mohiyatiga oid 
jihatlari bozor bilan bog‘liq vaziyatga tayanadi. Bundan ko‘rinadiki, 
baholovchi baholanilayotgan obyektning qurilishi yoki sotib olinishi, 
texnik xarakteristikasi, joylashgan o‘rni, keltiradigan daromadi, 
aktiv va vazifalarning tarkibi hamda tuzilishi kabi xarajatlar bilan 
cheklanib qolmaydi. U albatta: bozor konyunkturasi, raqobatning 
darajasi va strategiyasi, baholanayotgan mulkning bozordagi ulushi, 
uning makro va mikroiqtisodiy muhitdagi o‘rni, unga ta’sir etadigan 
xavf-xatarlar, olinadigan foydaning o‘rtacha darajasi, o‘xshash 
obyektlarning bahosi va shu kabi bozor omillarining barchasini 
hisobga oladi.
Oltinchidan, bozor narxi albatta pul birligida, masalan, so‘m 
yoki dollar shaklida aniqlanadi. Bunda, avvalo, tanlangan valuta 
asosida ish olib borish maqsadga muvofiq bo‘ladi. Bundan tashqari, 
ish tutishning mazkur usuli hisob-kitobning aniq bo‘lishiga va 
valutaning bir turidan ikkinchisiga o‘tishda yo‘l qo‘yilishi mumkin 
bo‘lgan xatoliklarning oldini olishga erishiladi.
Mulkning narxini belgilashda baholovchi baholanayotgan 
obyektning aylanma daromadi, xavf-xatar, bu foydani nazorat qilib 
olish, bozor sharoitida o‘rtacha foyda olish darajasi, shunga binoan 
boshqa obyektlarning bahosi, baholanayotgan obyektning xarakterli 
tomonlari, aktivlarning tarkibi va vazifalari (tarkibiy qismlari), 
bozor holati kabi asosiy omillarni to‘liq hisobga olishga harakat 
qiladi.

---

12
«Baho» atamasi nafaqat iqtisodiyotda, balki boshqa sohalarda 
ham qo‘llaniladi. «Faoliyatni baholash», «auditor bahosi», «buxgalter 
bahosi», «reyting bahosi» kabi iboralar keng qo‘llaniladi. 
Bozor narxining qiymatini bilish xususiy tadbirkorga 
ishlab chiqarish jarayonining o‘sishiga, mulkni rivojlantirishga 
yo‘naltirilgan bir qator tadbirlarni amalga oshirish imkonini beradi. 
Baholashning uzluksiz tarzda amalga oshirib turilishi boshqarish 
samaradorligining ortishiga olib keladi hamda bankrot va inqiroz 
holatlaridan himoya qiladi.
Professional baholovchiga buyurtma berganda investor u 
bilan shartnoma tuzadi. Shartnomada tomonlarning huquq va 
majburiyatlari belgilanadi. Baholovchi bajariladigan ishning 
sifatiga  javobgar  hisoblanadi,  demak,  noto‘g‘ri  baholash  xavfi 
buyurtmachining emas, ekspertning zimmasiga yuklanadi.
Obyektni samarali boshqarish va taqsimlash maqsadida uning 
bozor yoki boshqa turdagi bahosi aniqlangach, bu jarayonda kimlar 
ishtirok etishi va aynan qaysi obyektlarda mumkinligini ham 
aniqlash lozim. Narx belgilanayotganda, obyekt va subyektlarning 
bahosi ham nazarda tutiladi.
Baholash faoliyatining subyekti jismoniy va yuridik shaxslar, 
davlat hokimiyati organlari, o‘z-o‘zini boshqaruvchi tashkilotlarning 
baholovchilari hisoblanadi. 
Obyektlarni individual tadbirkorlarning baholovchilari yoki 
baholovchi kompaniyalarning baholovchisi kabi jismoniy shaxslar 
ham baholashlari mumkin. Oxirgi holatda aynan baholovchi 
kompaniya obyektni baholash uchun buyurtmachi bilan shartnoma 
tuzadi. Obyektni baholovchi subyektlar sifatida, bir tomondan, 
faoliyati qonun bilan belgilab qo‘yilgan (baholovchilar) yuridik 
va jismoniy shaxslar (individual tadbirkorlar), ikkinchi tomondan, 
ularning xizmatidan foydalanadigan iste’molchilar (buyurtmachilar)
tan olinadi. Shu tariqa buyurtmachi va baholovchilar – birinchi 
bosqichning subyektlari, qolgan barchasini ikkinchi bosqichdagi 
subyektlar deb atash mumkin.

---

13