D. R. Abdikarimova, G. M. Bekimbetova
MULK QIYMATINI BAHOLASHNING QIYOSIY
Yüklə 0,77 Mb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- Qiyosiy yondashuv
|
6.3. MULK QIYMATINI BAHOLASHNING QIYOSIY
YONDASHUVI Baholanayotgan obyektning qiymati o‘xshash obyektning yaqinda amalga oshirilgan savdolarini qiyoslash yo‘li bilan aniqlanadi. Shunday qilib, yondashuvni qo‘llashning asosiy sharti – shakllangan bozor mavjudligi bo‘lib, unda baholovchi baholanayotganga o‘xshash obyektning amalga oshirilgan sotish/ xarid qilish bitimlarini izlab topadi. Qiyosiy yondashuv Kapital bozor usuli Tarmoq koeffitsiyentlar usuli Bitimlar usuli 6.3-rasm. Qiyosiy yondashuv usullari 1 . Sotuvni qiyoslash usuli, shuningdek, bozor va bozor axboroti usuli, to‘g‘ridan to‘g‘ri qiyoslash usuli baholashning 1 O‘zR 9-MBMS «Biznes qiymatini baholash» (2009-yil 6-oktabr) ma’lumotlari asosida tayyorlanadi. 111 keng qo‘llaniladigan usuli hisoblanadi. Har xil nomlariga, turli mamlakatlarda har xil qo‘llanishiga qaramasdan, usulning mohiyati bir xil, ya’ni mulk qiymati o‘xshash obyektlarning yaqindagi oldi- sotdi baholariga solishtirish yo‘li bilan aniqlanadi. Bu usulning mohiyatini qisqacha qilib aytganda, mulk qiymatini o‘ziga o‘xshash obyekt tuzilishining farq qiluvchi omillariga tuzatish kiritish orqali aniqlaniladi. Qiyosiy yondashuv usuliga tarkibiy qismlarni tanlash. Qiymatga bog‘liq bo‘lgan tarkibiy qismlarni ajratish uchun bozor sharoitlarini mufassal tahlil etish zarurdir. Qiyoslash obyektlarini baholash obyektlari bilan solishtirish uchun qiyoslashning har bir ajratilgan tarkibiy qismi bo‘yicha qiyoslash obyektlarining sotilishi narxlariga tuzatishlar kiritish lozim. Qiyoslash tarkibiy qismlarining mazmunlari. Ko‘chmas mulkka egalik qilish huquqlari. Ko‘chmas mulk narxi ko‘p hollarda taqdim etilgan ko‘chmas mulkka egalik qilish huquqlaridan tushgan foyda bilan belgilanadi. Mulkni mavjud ijara shartnomalari bilan birga sotish bozorda odatdagi amaliyotdir. Shu bilan birga, agar bitimli ijara to‘lovi bozornikidan farq qilsa, unda mulkning bo‘lajak egasi bozornikidan tafovut qiladigan pul oqimlarini ijara shartnomasining qolgan muddati davomida oladi. Moliyalashtirish shartlari. Bozorga umuman bir xil xusu- siyatlarga ega bir necha obyekt sotuvga chiqarilgan, deb faraz qilaylik. Ularning hammasi sotilganidan keyin esa qiymatlari bir- biridan katta farq qilgani ma’lum bo‘ldi. Buning eng ehtimolga yaqin sabablaridan biri bitimlarni moliyalashtirish shartlaridagi tafovutlardir. Masalan, xaridor katta sotilish narxiga ko‘nishi va bunda bozornikidan pastroq foiz qo‘yilmasi bilan sotuvchidan kredit olishi mumkin. Sotuv shartlari. Sotuv shartlari uchun tuzatish sotuvchi va xaridor o‘rtasidagi bozorga xos bo‘lmagan munosabatlarni aks ettiradi. Agar sotuvchi mulkni darhol sotishi zarur bo‘lsa, sotuvchiga bosim qilinsa, kelishuv ishtirokchilari o‘rtasida oilaviy, ish yuzasidan yoki 112 moliyaviy aloqa mavjud bo‘lsa, sotuv bozordan pastroq narxda amalga oshirilishi mumkin. Boshqa tomondan esa, agar xaridor uchun uning umumiy mulki qiymati sezilarli oshsa yoki sotib olinayotgan mulk unga oila yodgorligi sifatida qadrli bo‘lsa, sotuv bozordan yuqoriroq narxda bajarilishi mumkin. Bozor ahvoli. Bozor ahvoli uchun tuzatish, avvalo, vaqt o‘tishi bilan yuz beradigan bozor shartlarining o‘zgarishini hisobga oladi. Inflatsiya va deflatsiya, soliq qonunlari va boshqa qonunlarning, talab va taklif o‘zgarishlari bozor shartlarini o‘zgartiruvchi asosiy omillar hisoblanadi. Bozor shartlari ham umuman, ham mulkning ayrim turlari uchun o‘zgarishi mumkin. Doimiy jismoniy va iqtisodiy parametrlarga ega bir obyektning qayta sotilishi bozor ahvolining muqobil indikatoridir. Bunday ma’lumotlar mavjud bo‘lmaganda shunday obyektlarning bir bozorning o‘zida sotilishini qo‘llash mumkin. Odatda, bozor shartlarining o‘zgarishi avvalgi narxlarning foizlarida o‘lchanadi. Joylashish o‘rni. Qiyoslash obyektining jug‘rofiy o‘rni baholash obyekti o‘rnidan farq qilgan vaqtda joylashish o‘rni uchun tuzatish talab qilinadi. Eng soz tarzda tuzatish kattaligi bunday obyektlarning turli joylarda sotilishi tahlilidan hosil qilinadi. Shuning uchun joylashish o‘rni uchun tuzatish mazkur obyektlar uchun yer qiymatidagi farqni aks ettiradi, deyish mumkin. Jismoniy xususiyatlar. Deyarli har doim qiyoslash obyektlarining jismoniy xususiyatlari bir-biridan ajralib turadi. Masalan, turli o‘lchovlar, konstruktiv tarkibiy qismlar, materiallar sifati, yemirilish, tashqi ko‘rinishni olaylik. Bunga atrof-muhit holatini, amaliy imkoniyatlar va estetik xususiyatlarni qo‘shimcha qilish mumkin. Iqtisodiy xususiyatlar. Qiyoslashning ushbu tarkibiy qismini, odatda, daromad keltiruvchi obyektlarga nisbatan ishlatadilar. Sof joriy daromad miqdoriga ta’sir etadigan joriy xarajatlar, boshqaruv sifati, ijara to‘lovini tushirishlar, ijara shartlari, muddatlari va boshqalar iqtisodiy xususiyatlar sanaladi. Mulk huquqlari va bozor 113 shartlarini iqtisodiy xususiyatlar qatoriga kiritishdan juda ehtiyot bo‘lish zarur. Foydalanish. Qiyoslash obyektlari tanlangan vaqtda sotuvdan so‘ng baholash obyekti kabi ishlatilmaydiganlaridan voz kechish lozim. Masalan, sport zali sotuvdan so‘ng yopiq avtomobillar to‘xtash joyi sifatida ishlatiladi. Bunday holda sotilish narxi sport majmuasining bozor qiymatidan yuqoriroq bo‘lishi mumkin. Baholash obyektidan ehtimolli foydalanishni aniqlash uchun mahalliy zonalashtirish me’yorlariga tayangan ma’qul. Agar ikkita obyekt ularning bir xilda ishlatilishini istisno etadigan turli zonalarda joylashgan bo‘lsa, ularni qiyoslanuvchilar sifatida muhokama etib bo‘lmaydi. Ko‘chmas mulkka bog‘liq bo‘lmagan qiymat komponentlari. Mehmonxonalar, restoranlar, do‘konlar va boshqa shu kabi savdo obyektlariga ko‘chmas mulkka bog‘liq bo‘lmagan komponentlarning qiymatda borligi xosdir. Jihozlar, mebel, moslamalar, idish-tovoq va boshqalarning qiymati alohida hisobga olinishi lozim, negaki bunday o‘rinlarning iqtisodiy xususiyatlari ko‘chmas mulk xususiyatlariga mos kelmaydi. Ijara to‘lovi asosida ko‘chmas mulk baholanganda baholash va qiyoslash obyektlari uchun ko‘chmas mulkka bog‘liq bo‘lmagan qiymat komponentlari albatta ajratilishi zarur. Yüklə 0,77 Mb. Dostları ilə paylaş:
|