Dərs vəSAİTİ Azərbaycan Respublikası Təhsil Nazirliyi Elm və

hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.  Əmlakın hüquqi müqəddəratını  təyin etmək üçün mülkiyyətçi 
həmin  əmlak barəsində hüquqi hərəkət etməlidir. Belə ki, mülkiyyətçi öz əmlakının satılması barəsində 
sərəncam verərkən onu alqı-satqı müqaviləsinə  əsasən özgəninkiləşdirir, icarəyə verərkən isə mülkiyyət 
hüququnu özündə saxlamaqla onu başqasının istifadəsinə verir və s. Beləliklə, mülkiyyətçi öz sərəncamı ilə 
əmlakın hüquqi vəziyyətini dəyişdirir və müvafiq olaraq onun mülkiyyətçisi və istifadəçisi olur. 
Torpaq sahəsinin mülkiyyətçiləri olan fiziki və hüquqi şəxslər, dövlət və bələdiyyələr öz mülkiyyətində 
olan torpaq sahələrindən bir mülkiyyətçi kimi istifadə edirlər. Bu mülkiyyətçilər öz mülkiyyətində olan torpaq 
sahələri barəsində sərəncam vermək hüquqlarına əsasən onu başqa şəxslərin istifadəsinə, o cümlədən icarəsinə 
verə bilərlər. Beləliklə, mülkiyyətçilərin torpaq sahələrini icarəyə götürən fiziki şəxslər həmin torpaq sahəsindən 
istifadə hüququ əldə edirlər. Torpaq sahəsindən istifadə hüququ bir qayda olaraq onun icarəyə verilməsi 
haqqında mülkiyyətçi ilə icarəçi arasında bağlanan icarə müqaviləsi əsasında yaranır. Xüsusi mülkiyyətdə olan 
torpaq sahəsi mülkiyyətçisinin özü tərəfindən, dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahəsi isə torpaq 
sahəsini istifadəyə verməyə  vəkil edilmiş  şəxs tərəfindən dövlət və ya yerli özünüidarə orqanının qərarına 
əsasən qanunda müəyyən edilmiş qaydada istifadəyə verilir. 
Qanunvericiliyə görə, istifadə hüququ əmlakın (əşyanın) faydalı  təbii xassələrini hasil etməyin, habelə 
ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. İstifadədən fayda gəlir, artım, bəhər, törəmə 
şəklində və başqa formalarda ola bilər. 

---

42 
 
Mülki qanunvericiliyə görə, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi öz sahəsində başqa  şəxslərin tikinti 
aparmasına icazə verə bilər ki, bu halda şəxs başqasına mənsub olan torpaq sahəsində daşınmaz  əmlakın 
tikilinin mülkiyyətçisi olur. Bu səbəbdən də o, torpaq sahəsinin tikili yerləşdiyi hissəsindən istifadə hüququ əldə 
edir (MM, maddə 240). 
Qanunvericiliyə görə, sahiblik hüququ əmlaka (əşyaya) faktiki sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi 
cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. Mülkiyyətçinin  əmlaka real malik olması  və  əmlak üzərində digər 
səlahiyyətləri onun əmlaka sahib olmasından asılıdır. Belə ki, heç bir şəxs sahib olmadığı əmlakdan öz istədiyi 
kimi nə istifadə edə, nə  də onun barəsində  sərəncam verə bilər. Odur ki, sahiblik səlahiyyəti mülkiyyət 
hüququnun ilkin şərti hesab olunur. 
Hər bir əmlak kimi torpaq sahəsinin də başqasının istifadəsinə verilməsi onun eyni zamanda sahibliyinə 
də verilməsini ehtimal edir. Belə ki, şəxs sahibliyində olmayan əmlakdan istifadə edə bilməz. Beləliklə torpaq 
mülkiyyətçisi öz torpaq sahəsini başqasının istifadəsinə verərkən onu həm də sahibliyə verərək, özündə həmin 
sahə barəsində  sərəncam vermək hüququnu saxlayır. Göründüyü kimi istifadəçinin torpaq sahəsi ilə bağlı 
hüquqları mülkiyyətçinin hüquqları ilə müqayisədə xeyli məhduddur. Ona görə  də qanunvericilikdə  həmin 
məhdudiyyətlər nəzərdə tutulmuşdur. Hər  şeydən  əvvəl, istifadəçi öz mülkiyyətində olmayan torpaq sahəsinə 
sahiblik və ondan istifadə hüquqlarını qanunda və ya mülkiyyətçi ilə müqavilədə müəyyənləşdirilmiş şərtlər və 
hədlər daxilində həyata keçirməlidir. Digər tərəfdən, nə qədər ki, istifadəçinin istifadəsində olan torpaq sahəsi 
barəsində  sərəncam vermək hüququ mülkiyyətçidə saxlanılır, istifadəçi həmin sahənin hüquqi rejimini 
dəyişməyə, o cümlədən onu üçüncü şəxsin icarəsinə  və ya əvəzsiz istifadəsinə vermək səlahiyyətinə malik 
deyildir. Belə əqdlər yalnız mülkiyyətçinin razılığı ilə həyata keçirilə bilər. 
Başqa şəxsin torpaq sahəsində digər şəxsə mənsub daşınmaz əmlak MM-in 240-cı maddəsində nəzərdə 
tutulmuş qaydada, torpaq mülkiyyətçisinin icazəsi ilə torpağın onun istifadəsinə verilmiş hissəsində binalar və 
qurğular ucaltdıqda və ya belə binaları  və qurğuları qanuni yolla özününküləşdirdikdə mövcud olur. Belə 
daşınmaz  əmlakın mülkiyyətçisi özgə torpağının həmin  əmlakın yerləşdiyi hissəsindən istifadə hüququ əldə 
edir. Özgə torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi onu özgəninkiləşdirərsə, məsələn, satarsa, 
bağışlayarsa və s. daşınmaz  əmlaka mülkiyyət hüququ ilə yanaşı, onun yerləşdiyi torpaq hissəsindən istifadə 
hüququ da onu əldə edənə keçir. Bu hüquqlar daşınmaz əmlakı əldə edənə həmin əmlaka əvvəlki mülkiyyətçinin 
hüquqları həcmində keçir. Eləcə də torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin torpaqda 
yerləşən daşınmaz  əmlakın mülkiyyətçisinin bu əmlakın yerləşdiyi torpaq hissəsindən istifadə hüququnun 
xitamına və dəyişdirilməsinə səbəb olmur. 
Hər iki halda hüquq münasibətləri davam edir, lakin bu münasibətlərin iştirakçıları dəyişir. Birinci halda 
torpaq mülkiyyətçisi, ikinci halda həmin sahədə, yerləşmiş daşınmaz  əmlakın mülkiyyətçisi yeni tərəfdaşlarla 
hüquqi münasibətlərə girmiş olurlar. Özgə torpaq sahəsində yerləşən binaların, qurğuların mülkiyyətçisi öz 
əmlakı barəsində  sərəncam vermək səlahiyyətindən istifadə edərək onları bir qayda olaraq uçura bilər. Lakin 
torpaq sahəsindən istifadə müqaviləsində başqa qayda nəzərdə tutula bilər. 
Torpaq sahəsindən istifadə hüququna xitam verilərkən müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, 
istifadəçinin həmin sahədə tikdiyi binalara, qurğulara və başqa daşınmaz  əmlaka mülkiyyət hüququ torpaq 
sahəsinin mülkiyyətçisinə keçir. 

---

43 
 
Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi öz torpaq sahəsində olan və ona mənsub olan binaları, qurğuları satmaq, 
bağışlamaq və qanunla icazə verilən digər üsullarla özgəninkiləşdirmək hüququna malikdir. Binalar və qurğular 
özgəninkiləşdirilərkən onların yerləşdiyi və onlardan istifadə etmək üçün zəruri olan torpaq hissələrinin hüquqi 
vəziyyəti də müəyyənləşdirilməlidir. Bu zaman müqavilədə onların yerləşdiyi və istifadələri üçün zəruri olan 
torpaq hissəsinin hansı əsaslar üzrə əldə edənə keçməsi müəyyən edilir. Müqavilədə bu olmadığı halda torpaq 
sahəsinin özgəninkiləşdirilən binalar və ya qurğular yerləşdiyi və onlardan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə 
mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir. 
İki müxtəlif torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi öz torpaq sahələrinin hüdudlarını müəyyən edən mərzi, bu 
sahələrin arasından barı  və digər qurğu  şəklində, öz xərcləri hesabına çəkə bilər. Bu zaman hər iki torpaq 
sahəsinin mülkiyyətçisi və  mərzdən istifadə etməklə bərabər hüquqlara malikdirlər. Mərzdən istifadə qonşuya 
maneəçilik törətməməlidir. Mərzin uçurulmasına və dəyişdirilməsinə onun saxlanılmasında maraqla olan tərəfin 
razılığı olmadan yol verilmir. 
Mərz çəkilişi torpaq sahələri arasında dəqiq sərhəddi müəyyən etmək məqsədini daşıyır. Qonşu 
torpaqların dəqiq sərhəddini müəyyən etmək mümkün olmadıqda, mərz qonşuların faktiki istifadə etdikləri 
sahələr nəzərə alınmaqla çəkilir. 
Qanunvericiliyə görə, qonşu torpaq sahələrinin mülkiyyətçilərinin üzərinə qanunda nəzərdə tutulmuş 
hüquq və  vəzifələrdən  əlavə bir-birinə qarşılıqlı hörmət bəsləmək kimi, əxlaq normasını ehtiva edən müddəa 
formasında və qanunda nəzərdə tutulduğu üçün məcburi xarakter daşıyan vəzifə qoyulmuşdur. Deklarativ 
(bəyanetmə) xarakterli bu müddəanın gerçəkləşdirilməsi üçün qanunda bir sıra konkret davranış qaydaları 
müəyyən edilmişdir. Öncə iki tərəfli təsirlərin törəyəcəyi hər bir torpaq sahəsi xüsusi hüquqi rejimi olan sahə 
elan edilmişdir. Məsələn, iki qonşunun torpaq sahələrinin bir hissəsini əhatə etməklə onların sərhəddindən keçən 
axar çayın vadisi bu qonşulardan hər biri üçün digərinin sahəsi hesab olunur. Odur ki, həmin çayla bağlı  hər 
hansı bir hərəkət hər iki qonşunun qarşılıqlı razılıqları əsasında həyata keçirilməlidir. Hər iki qonşunun torpaq 
sahəsindən keçən çayın təbii axımını qonşunun ziyanına dəyişdirmək olmaz. Əks təqdirdə öz həyatını  və 
təsərrüfatını suyun təbii axımına uyğun qurmuş qonşu torpaq mülkiyyətçisinin hüquqları kobud şəkildə 
pozulmuş olar. 
Qanunvericilikdə həmçinin suyun axımı istiqamətinə görə yuxarıda və aşağıda yerləşən torpaq sahələrinə 
suyun axıdılması qaydaları da nəzərdə tutulmuşdur. Çox zaman suyun axıdılması yuxarı torpaq sahəsinin 
mülkiyyətçisi tərəfindən həyata keçirildiyindən aşağı torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin mənafeyi nəzərə 
alınmalıdır. Aşağı torpaq sahəsinə də yuxarı torpaq sahəsinə zəruri olan həcmdə su verilə bilər. Bu zaman aşağı 
torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi təbii yolla aldığı suyu heç bir kompensasiya ödəmədən ala bilər. Ümumiyyətlə, 
başqa torpaq sahələrinə ziyan vurmağa, o cümlədən onlarda suyun miqdarını azaltmağa və ya keyfiyyətini 
pisləşdirməyə səbəb ola biləcək hər hansı hərəkət qadağandır. 
Qanunvericilikdə,  həmçinin,  «Qonşu təsirinə  dözmək vəzifəsi» adlanan 171-ci maddədə -  torpaq 
sahəsinin mülkiyyətçisinin öz sahəsindən istifadə etməkdə ona maneçilik yaranmırsa və ya hüququ əhəmiyyətsiz 
dərəcədə pozulursa, qonşu sahədən qazın, buxarın, qoxunun, hisin, tüstünün, səs-küyün, istiliyin, titrəyişlərin və 
ya digər oxşar amillərin öz sahəsinə  təsirini qadağan edə bilməz  anlayışında, mümkünlük həddində olan 

---

44 
 
təsirlərə qonşunun dözməli olduğu göstərilir. Lakin belə  təsir adi istifadədən və iqtisadi cəhətdən yol verilən 
hədləri aşarsa, həmin təsirə məruz qalan qonşu pul şəklində kompensasiya tələb edə bilər. 
Qonşu torpaq sahələrinin mülkiyyətçiləri qanunvericilikdə müəyyən olunmuş qaydalara riayət etməklə öz 
sahələrində tikinti və qazıntı  işləri apara bilərlər. Lakin bu işlər görülərkən qonşu torpaq sahəsinin 
mülkiyyətçisinin hüquqları pozulmamalı və mənafeləri gözlənilməlidir. 
Qonşu torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi, öz mülkiyyət hüququnu yolverilməz  şəkildə poza biləcək 
qurğuların tikilməsini və ya istismarını qadağan edə bilər. Belə qadağalara o zaman yol verilir ki, hüququ 
pozulan mülkiyyətçi pozuntu aşkar edilməzdən qabaq və ya aşkar edilən kimi bu işlərin aparılmasına qarşı öz 
etirazını bildirsin və belə bildiriş olmazsa, onun hüququnun qərəzsiz pozulmasına dözməlidir. 
Başqa daşınmaz  əmlaka (torpaq sahəsinə, onun hava məkanına) keçən çıxıntıları olan binalar və 
qurğuların digər daşınmaz  əmlakın mülkiyyətçisinin hüquqlarına toxunduqda, bu binalar və qurğular 
yerləşdikləri torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsubdursa, həmin torpaq sahəsinin tərkib hissəsi hesab olunur. 
Mövcud çıxıntılı binalarla bağlı hüququ pozulmuş  şəxs üst tikili şəklində olan çıxıntıya qarşı etirazını bildirə 
bilər, yaxud bununla barışaraq ağlabatan kompensasiya ödənilməsini tələb edə bilər. Heç bir zərurətdən 
doğmayan əsassız çıxıntı qonşunun hüququnu əhəmiyyətli dərəcədə pozarsa, onun sökülməsi məsələsi qaldırıla 
bilər. 
Qonşu torpaq sahələrini bir-birindən ayıran hasar boyu əkilmiş  ağacların qonşunun sahəsinə  çıxıntılı 
budaqları və uzanan kökləri olduqda və bu hal qonşunun mülkiyyətinə ziyan vurarsa mülki qanunvericiliyə görə 
bu hal aradan qaldırılmalıdır. Əgər bu təsirə məruz qalmış qonşunun tələbi yerinə yetirilməzsə, o zaman həmin 
şəxs budaqları  və kökləri heç kəslə razılaşdırmadan kəsə bilər və  kəsilmiş hissələri ağacın mülkiyyətçisinə 
qaytarmağa borclu deyildir. Eyni zamanda, qonşu torpaq sahəsinə keçən çıxıntılı budaqlara icazə verən torpaq 
mülkiyyətçisi həmin budaqlarda yetişən meyvələrə hüquq əldə edə bilər. Qonşu torpaq sahəsinə düşən meyvələr 
də  həmin sahənin mülkiyyətçisinə  mənsubdur. Bu göstərişlər meşə torpaq sahələrinə  şamil edilmir. Belə ki, 
meşə torpaq sahələrində yetişən meyvələr qanunvericiliyə görə yığılması hamıya müyəssər olan əmlak kimi onu 
yığan şəxsə mənsubdur. 
Əşyanın tərkibinə daxil olaraq ümumi təyinat üzrə istifadə edilən dağılmadan, zədələnmədən və ya 
dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən əşya onun tərkib hissəsidir. Bu baxımdan daşınar əşyanın torpaq sahəsilə 
yuxarıdakı tərzdə bağlılıq dərəcədə onu həmin sahənin tərkib hissəsinə çevirir. Əşyanın tərkib hissəsinin hüquqi 
vəziyyətini müəyyən edən MM-nin 135-ci maddəsinə  əsasən torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi onun tərkib 
hissəsinə də mülkiyyət hüququ əldə edir. Belə ki, bağ sahəsini suvarmaq üçün quyudan su çəkmək məqsədi ilə 
quraşdırılmış daşınar  əmlak olan su nasosu eyni zamanda, bağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin tərkib hissəsinə 
çevrilir. Odur ki, su nasosu həmin bağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin mülkiyyətinə daxildir. 
Qüvvədə olan torpaq qanunvericiliyinə əsasən torpaq sahələri məqsədli təyinatlar üzrə istifadə edilirlər. 
Bu məqsədlə torpaqlar AR-nın Torpaq Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş qaydada ərazinin inkişaf planına əsasən 
müxtəlif təyinatlı  və hüquqi rejimli torpaq sahələrinə bölünürlər ki, buna qanunvericilikdə  torpağın