Baholash ishi

3. Mulkni baholashda qo’llaniladigan yondashuvlar xususiyatlari
Qiyosiy yondashuv deganda aktiv qiymatini baholashning baholanayotgan aktivni analog aktivlar bilan tuziladigan bitim yoki taklif narxlari haqida axborot mavjud bo‘lganda shunday aktiv bilan qiyoslashga asoslangan usullari yig‘indisi tushuniladi. Qiyosiy yondashuv almashtirish prinsipiga asoslanadi. Qiyosiy yondashuv usullari taqqoslanuvchi baholash obyektlarining faol bozori mavjud bo‘lganda samarali bo‘lib, obyektning haqiqatan ham bozor qiymati haqida tasavvur beradi.
Qiyosiy yondashuvni quyidagi holatlar mavjud bo‘lganda qo‘llash va uning salmog‘ini ko‘tarish kerak bo‘ladi:

• 
  baholanayotgan aktiv baholashda qo‘llanilayotgan baholash bazasi nuqtai nazardan e’tiborga olish mumkin bo‘lgan yaqinda tuzilgan bitimda sotilganda;
  
• 
  baholanayotgan aktiv yoki mohiyatiga ko‘ra unga o‘xshash aktivlar bozorda ko‘plab sotilsa;
  
• 
  mohiyatiga ko‘ra o‘xshash aktivlar bilan yaqinda amalga oshirilgan bitimlar mavjud bo‘lsa.
  

Qiyosiy yondashuvni qo‘llaganda asosiy talab qiyoslash obyektini (analogni) to‘g‘ri tanlash hisoblanadi. Qiyoslash obyekti baholanayotgan obyekt bilan nafaqat funksional, balki klassifikatsion o‘xshashlikka ega bo‘lishi, ya’ni baholanayotgan aktiv va qiyoslash obyekti vazifasi hamda eng asosiy narxni hosil qiluvchi parametrlari qiymatlari bo‘yicha bitta klassifikatsion guruhga mansub bo‘lishi zarur. Qiyosiy yondashuvda ko‘pincha taqqoslanuvchi obyektlar tanlanmasidan olinadigan bozor multipikatorlaridan foydalanishga to‘g‘ri keladi, ularning har biriga o‘z multiplikator qiymati xos bo‘ladi. Mavjud qiymatlar ichidan munosib multiplikatorni tanlashda sifat va miqdoriy omillarni e’tiborga oladigan asoslashni taqozo etadi.
Aktiv qiymatini qiyosiy yondashuv orqali baholashda quyidagi asosiy usullardan foydalaniladi:

• 
  taqqoslanuvchi bitim usuli;
  
• 
  kapital bozori (analog-kompaniya) usuli.
  

Qiymat ko‘rsatkichini olish uchun taqqoslanuvchi bitimlar usuli qo‘llanilganda baholanayotgan aktivga o‘xshash yoki xuddi shunday aktivlar bilan bitimlar haqidagi axborotdan foydalaniladi. Agar taqqoslanuvchi bitimda baholanayotgan aktiv ishtirok etsa, bu usul “oldingi bitimlar usuli” deb ataladi. Agar yaqin orada haqiqatda bir nechtagina bitimlar tuzilishi amalga oshirilgan bo‘lsa, baholovchi bir xil yoki o‘xshash aktivlarga nisbatan taklif bahosini e’tiborga olishi mumkin, faqat tegishli axborotning o‘rinliligi aniqlanishi, tahlil qilinishi va hujjatlar bilan tasdiqlanishi shart.
Taqqoslanuvchi bitimlar usulini qo‘llaganda baholash obyekti parametrlarini qiyosiy tahlil qilishning turli xil natijalaridan, shuningdek taqqoslash uchun baza bo‘lib xizmat qiladigan “taqqoslash birligi” parametrlaridan foydalanish mumkin. Bularga quyidagilar kiritilishi mumkin:

1. 
   kvadrat metr bahosi ― ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni ko‘rib chiqishda kvadrat metr bahosi taqqoslash birliklaridan biri sifatida qaraladi, bunda bir kvadrat metr uchun ijara haqi hamda kapitallashtirish stavkalari aniqlanadi;
   
2. 
   soliqlarni, foizlarni, moddiy va nomoddiy aktivlar amortizatsiyasini chegirgungacha bo‘lgan foyda (bundan buyon matnda EBITDA deb yuritiladi) multiplikatorlari, narx/foyda multiplikatori, narx/tushum multiplikatori va narx/balans qiymati multiplikatori ― biznesni baholashda qo‘llaniladigan taqqoslash birliklaridan biri hisoblanadi;
   
3. 
   daromadlilik va foiz stavkalari sperdlari (foiz stavkasidan yuqori marja) ― moliyaviy vositalarni baholashda qo‘llaniladigan taqqoslash birliklari hisoblanadi.
   

Foydalaniladigan taqqoslash birliklari bir-biridan aktiv mansub bo‘lgan guruh, tarmoq va mintaqaga bog‘liq holda farq qilishi mumkin.
Taqqoslanuvchi bitimlar usulini qo‘llash quyidagi asosiy bosqichlarda amalga oshiriladi:

• 
  tegishli bozorda ishtirokchilar foydalanadigan taqqoslash birliklarini aniqlash;
  
• 
  zarur taqqoslanuvchi bitimlarni aniqlash va asosiy (salmoqli) baholash ko‘rsatkichlarini, shu jumladan, ushbu bitimlar bo‘yicha multiplikatorlarni hisoblash;
  
• 
  taqqoslanuvchi aktivlar va baholanayotgan aktivlar o‘rtasidagi sifat va miqdoriy o‘xshashliklar va farqlarni izchil qiyosiy tahlil qilish;
  
• 
  baholanayotgan aktivga tuzatilgan baholash ko‘rsatkichlarini qo‘llash;
  

Baholovchi taqqoslanuvchi bitimlarni quyidagilarni hisobga olgan holda tanlashi kerak:

• 
  bir nechta bitimlar bo‘yicha ma’lumotlar, qoida tariqasida, bir martalik bitim yoki hodisaga qaraganda samarali hisoblanadi;
  
• 
  juda o‘xshash aktivlar bilan tuzilgan bitimlar, haqiqiy sotish bahosi mazkur bitimda jiddiy tuzatishlarni talab qiladigan aktivlarga qaraganda yaxshiroq ko‘rsatkichni beradi;
  
• 
  baholash sanasiga yaqinroq amalga oshiriladigan bitimlar uzoqroq muddatlarda, ayniqsa beqaror bozorlarda amalga oshiriladigan bitimlarga qaraganda ishonchliroq bo’ladi;
  
• 
  bitimlar erkin bozor shartlarida o‘zaro bir-biriga bog‘liq bo‘lmagan taraflar ishtirokida sodir etilgan bo‘lsa, bunday bitimlar baholash maksadlarida ko‘proq to‘g‘ri keladi;
  

Kapital bozori (analog-kompaniya) usuli taqqoslash uchun baza sifatida baholanayotgan aktivga o‘xshash yoki xuddi shunday ommaviy sotiladigan taqqoslanuvchi aktivlar haqidagi axborotdan foydalanishni nazarda tutadi.
Kapital bozori usuli taqqoslanuvchi bitimlar usuliga o‘xshash bo‘lib, ayrim farqlari bundan mustasno, ular ochiq bozorda savdo qilinadigan taqqoslanuvchi aktivlarga bog‘liq bo‘ladi. Quyidagilar kapital bozori usulining taqqoslanayotgan aktivlarning ochiq bozorda sotilishi bilan bog‘liq farqli jihatlari hisoblanadi:

1. 
   faqat baholash sanasidagi qiymat bahosi ko‘rsatkichlaridan foydalanish mumkin;
   
2. 
   taqqoslanuvchi aktivlar haqidagi bunday axborotdan ochiq foydalanish mumkin;
   

Kapital bozori usulidan, baholanayotgan aktiv ochiq bozorda sotiladigan analog-obyektga juda o‘xshash bo‘lgandagina foydalanish mumkin, bu ularning to‘g‘ri taqqoslanishini ta’minlaydi.