Dərs vəSAİTİ Azərbaycan Respublikası Təhsil Nazirliyi Elm və

mənbələri olan aşağıdakı hüquqi aktları birləşdirir:  
1)  Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası;  
2)   Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsi;  
3)   torpaqla əlaqədar olan digər qanunlar;  
4)   Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanları;  
5)   Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin qərarları;  
6)   müvafiq nazirliklərin və komitələrin əmrləri və təlimatları;  

---

29 
 
7)   bələdiyyələrin hüquqi aktları. 

---

30 
 
 
§ 4. Torpağa xüsusi mülkiyyət hüququ 
 
Cəmiyyətin inkişaf tarixi göstərir ki, torpağın fərdlərə məxsusluğu onun iqtisadi və sosial vəziyyəti üçün 
mühüm rol oynamış  və bununla da bütün dövrlərdə  və bütün xalqlar üçün torpağa mülkiyyət uğrunda 
mübarizəni  şərtləndirmişdir. Bu mübarizə dünyada çoxsaylı inqilabların  əsas hərəkətverici qüvvəsi olmuşdur. 
İnsanın torpağa can atması, onun mülkiyyətçisi olmağa can atması müəyyən obyektiv əsasa malikdir.  İri torpaq 
mülkiyyətindən geri çəkilməyin vacibliyini və onun bilavasitə istehsalçıya, xüsusən də  kənd təsərrüfatında 
verilməsi XVIII əsrin axırında – XIX əsrin birinci yarısında qərb iqtisad elmi tərəfindən dərk edilmişdir. 
Mançestr adlanan istiqaməti təmsil edən liberal iqtisadçılar iqtisadi fərdiyyətçiliyə  əsaslanan, azad, heç nə ilə 
sıxışdırılmayan rəqabət zamanı kənd təsərrüfatında məhsuldar qüvvələrin ən yüksək inkişafını gördülər. XVII 
əsrdə meydana gəlmiş iqtisadi fərdiyyətçilik istiqaməti torpağa tam azad sərəncam verməyin etiraf olunmasını 
tələb etdi. Roma hüququnda ifadə olunduğu kimi torpağa xüsusi mülkiyyət institutu bu istiqamətin iqtisadçıları 
tərəfindən torpağın kəndliyə xüsusi mülkiyyətə verilməsi zamanı torpağa münasibətin ən adekvat forması kimi 
təsəvvür edilirdi və ona insan və vətəndaş hüquqlarını təmin edirdi. 
Qeyd etmək lazımdır ki, roma hüququnda xüsusi mülkiyyət hüququnun təşəkkül tapması prosesi müəyyən 
təkamülə  məruz qalmışdır. Təkcə roma tarixinin respublika dövrünün başlanğıcında icma torpaq sahibkarlığı 
tədricən fərdiyyətçiliyə transformasiya edir, torpaq sahələrinin mülki-hüquqi dövriyyəsi əmələ gəlməyə başlayır. 
Roma hüququna, öz təbiətinə görə mülkiyyət hüququna çox yaxın olan, torpağa digər əşya hüquqları da məlum 
idi. Belə bir hüquq, ilk öncə superfitsiya idi. Bu hüquq uzun müddətdə və ya daimi olaraq tətbiq edilirdi, irsən 
ötürülürdü və özgəninkiləşdirilə bilərdi. Beləliklə, superfitsar mülkiyyət hüquq səlahiyyətinə analoji  olan hüquq 
səlahiyyətinə malik idi. Superfitsiya roma hüququnda torpaq sahəsinin tikinti və qurğu altına verilməsi üçün 
tətbiq olunurdu. Kənd təsərrüfatında istifadə olunan torpaqlara gəldikdə isə  prinsipat (qədim Romada 
respublikadan imperiyaya keçid dövründəki siyasi quruluş) dövründə vindikasiyaya (vindikasiya–mülkiyyətçi 
(iddiaçı) tərəfindən öz əmlakını məhkəmə qaydasında, həmin əmlaka qanuni əsasları olmayaraq sahiblik edən 
hər hansı bir üçüncü şəxsdən tələbetmədir) analoji olan, vərəsəlik üzrə verilə bilən, özgəninkiləşdirilə bilən və 
iddia ilə müdafiə olunan kənd təsərrüfatı torpaqlarının istifadə hüququ inkişaf edirdi. Bu institut əvvəlcə 
imperatora məxsus olan torpaqlara münasibətdə meydana çıxmış, sonradan şəxsi adamların mülkiyyətində olan 
torpaqlara da yayılmışdır. Emfitevzis adını almış bu hüquq özündə torpaq sahəsinin kənd təsərrüfatında 
istifadəsi öhdəliyi ilə onun vərəsəlik hüququ ilə icarəsini ifadə edir. Bu hüququn sahibinə (emfitevtə) 
mahiyyətinə görə mülkiyyət hüququna yaxın olan geniş hüquqlar məxsus idi. O, bu hüququn müdafiəsindən 
mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə analoji olaraq istifadə edirdi, emfitevzisi satmaq, girov qoymaq, vəsiyyət 
etmək hüququna malik idi. Emfitevzisin müddəti çox uzun – 100 il və daha çox idi. 
İqtisadi individualizmin, bizim ölkəmizin də  həmin dövrdə onun işğalı altında olduğu, inqilaba qədərki 
Rusiyaya təsiri çox da böyük deyildi. Buna baxmayaraq həmin istiqaməti Rusiyada torpaq islahatlarının 
aparılmasına çalışan, o dövrün tanınmış iqtisadçıları, həmçinin dövlət xadimləri etiraf edirdi. 
Görkəmli iqtisadçı  və filosof S.N.Bulqakov 1900-cü ildə yazırdı: “Torpağa sərəncam azadlığı müasir 
şəxsiyyətin hüquqlarının bütövlüyündən irəli gəlir və ictimai maraqlarda torpaq mülkiyyətinin istifadəsində 

---

31 
 
müəyyən məhdudiyyətlər zamanı ən yeni təsərrüfat fərdiyyətçiliyinin əldə olunmasının vacibliyini təşkil edir”. 
Rus kəndlisinin vətəndaş statusu qazanması zamanı torpaq mülkiyyətinin mühüm rolunu Rusiyanın məşhur 
dövlət xadimi S.Y.Vitte də qeyd edirdi. O, torpaq sahibkarlığının icma formasına qarşı çıxaraq, yazırdı: “Xalqın 
ac qalmaması, onun əməyinin məhsuldar olması üçün ona torpaqda işləmək azadlığı vermək lazımdır, onu 
hamilik yolundan azad edib, ümumi normalara tabe edib, öz torpağının və öz əməyinin tam və  şəxsi sahibi 
etmək, onu mülki hüquq nöqteyi-nəzərdən şəxsiyyət etmək lazımdır”.  
Əsaslı iqtisadi islahatların həyata keçirilməsi ilk növbədə kənd təsərrüfatında vətəndaşın torpağa marağını 
oyatmağa başlayır. 
XIX əsrin 90-cı illərində ölkəmizin də onun tərkibində olduğu Rusiya imperasiyası, ilk subyektlərindən 
biri kəndli (fermer) təsərrüfatı olan bazar iqtisadiyyatı yaratmaq yoluna qədəm qoydu. Kəndli təsərrüfatı özündə 
bazar subyektlərinin bütün xüsusiyyətlərini daha parlaq təcəssüm etdirdi və  hər  şeydən  əvvəl xarici mühitin 
qeyri-sabitliyinə və konyukturasına (vəziyyətinə) dinamik reaksiya vermək qabiliyyətini göstərdi ki, bu da onun 
modernləşməsi zamanı ixtisaslaşması  və ölçülərinin tez və mütəhərrik dəyişməsini tələb edə bilərdi. Torpağa 
xüsusi mülkiyyət hüququ, torpaq sahələrinin alqı-satqısı  və  əldə edilmiş kapitaldan istifadə olunması öz 
ölçülərinə görə optimal və həyat qabiliyyətli kəndli təsərrüfatı yaratmağa imkan verir. Nə üçün kəndli, məsələn, 
öz torpağının bir hissəsini sata və ya icarəyə verib, aldığı pulu öz istehsalının modernləşməsinə qoymamalıdır? 
Nəyə görə o, lazım olandan artıq torpağa malik olmalı və ona görə vergi ödəməlidir? 
Torpağın satılması zamanı ona çəkilmiş bütün xərclərin özünü doğrultması torpağa  əmək və kapital 
qoyuluşu üçün yaxşı stimuldur. Bu fikir dəfələrlə inqilaba qədərki Rusiyanın siyasi xadimləri və iqtisadçı-
alimləri tərəfindən də deyilmişdir. Belə ki, S.Y.Vitte yazırdı: «İnsan, onun əməyinin bəhrəsi – onun 
mülkiyyətinin, onun nəslinin mülkiyyətinin mahiyyətididir» düşüncəsinə malik olmasa, öz əməyini inkişaf 
etdirə bilməz. 
Rusiyanın kənd təsərrüfatının görkəmli islahatçısı P.A.Stolipin də  həmçinin hesab edirdi ki, heç kim 
torpağa, əgər onun orta dəyərinə görə özgəninkiləşdirilə (dövlətin və ya ictimai təşkilatların xeyrinə zəbt etmə, 
alma) bilərsə, alqı-satqının olmaması torpağa öz əməyini və pulunu qoymağı stimullaşdırmayacaqsa, əmək sərf 
etməyəcək. 
S.N.Bulqakov yazırdı: «Torpağın  əmtəə forması, onun bazarda dövr etməsi, torpağın qiymətindən irəli 
gələn zərərə baxmayaraq, kənd təsərrüfatının müasir təşkilinin vacib şərtidir. Qüsurlardan azad olan ictimai 
formanı biz yalnız özümüzdən quraşdıra bilərik. Həqiqətdə isə  hər forma xeyirin və  şərin qarışması olan 
nəticəyə malikdir və bu və ya digərinin böyük üstünlüyü bu formanın nisbi davamlılığını  və yararlılığını 
müəyyən edir. Torpağın səfərbər edilməsi, yəni onun sərbəst  əmtəə dövriyyəsi müasir kəndin həyatının  əsas 
sinir sistemidir, kəndli təsərrüfatının bütün iqtisadiyyatı torpaq mülkiyyətinin səfərbərliyi olmadan təsəvvür 
edilməzdir, qeyri-mümkündür. Səfərbərlik vasitəsi ilə iqtisadi əkinçiliyin  ən çətin və  ən mürəkkəb məsələləri 
həll olunur». Daha sonra o əlavə edirdi: «Torpaq səfərbərliyini tənzimləmək – əgər kiminsə ağlına orqanizmin 
ən zərif yerinə daxil olub, orada hansısa özünün xoşuna gəlməyən siniri düzəltmək kimi bir şeydir». 
Məlum olduğu kimi kəndlilərin torpaq uğrunda mübarizəsi Rusiyada 1917-ci ildə baş vermiş inqilabın 
hərəkətverici qüvvələrindən biri olmuşdur. Lakin bu inqilab torpağa xüsusi mülkiyyətin ləğv olunması, torpağın 
sosialistləşdirilməsi şüarı altında keçmişdir. Bu onunla izah olunur ki, Stolipin islahatı zamanı kəndlilər formal 

---

32 
 
olaraq torpağa mülkiyyət hüququ qazansa da, faktiki olaraq kəskin torpaq çatışmazlığı hiss edirdi, kəndlilərin 
əsas gəlirlərini özünə  mənimsəyən iri torpaq sahibləri – icazəverənlərdən asılı idi. 1917-ci ilin aprelində 
Rusiyada aqrar islahatların təşkilati komitəsi Liqası yaradılmışdır. Ora daxil olan liberal yönümlü aqrar-
iqtisadçılar Rusiyada aqrar münasibətlər konsepsiyasını  işləyib hazırladılar. Bu konsepsiyada mərkəzi yeri 
torpağa mülkiyyət haqqında məsələ tuturdu. İri mülkədar yerlərini ləğv etmək məqsədi ilə Liqanın üzvləri 
cəmiyyətə torpaq rentası ödəməklə, əmək məhsulunu özünə mənimsəyərək bu zaman torpaqda çalışmağı arzu 
edən hər hansı  zəhmətkeş torpaq istifadəçisinin hüquqlarını  bəyan edərək və torpağa hər hansı mülkiyyət 
hüququnu inkar edərək torpağın sosialistləşdirilməsi uğrunda çıxış etdilər. Yerli idarəetmə orqanlarının aktiv 
iştirakı ilə  təsir göstərən, xalq təmsilçiləri simasında torpaq işini yaxşı bacaran ali idarəetmə  nəzərdə 
tutulmuşdur. Bu zaman torpaq dövriyyəsi müvafiq orqanların nəzarəti altında baş verirdi. 
Aqrar islahatlar Liqasında digər hərakatlar da olmuşdur. Bu zaman torpağa xüsusi mülkiyyət  əsasında, 
lakin onun alqı-satqısının qadağan olunması  şərti ilə torpaqdan istifadənin dövlət tənzimlənməsi ideyası irəli 
sürülmüşdür. 
Beləliklə, torpağa xüsusi mülkiyyət probleminə yanaşmada bəzi fikir ayrılığına baxmayaraq, aqrar 
islahatların Liqa tərəfindən təklif olunan torpaq münasibətlərinin kökündən dəyişdirilməsinin mahiyyəti, torpaq 
dövriyyəsinin məhdudlaşdırılması və onun təsərrüfat istifadəsinin müstəqilliyinə, zəhmətkeş kəndlilərin  torpağa 
sərbəst daxil olmasının təmin olunmasına aparıb çıxarmışdır. Xüsusi mülkiyyət hüququnun mahiyyətinə uyğun 
olaraq – sahiblik hüququ, istifadə hüququ və  sərəncam hüququ onu göstərirdi ki, hər bir şəxsə ilk iki hüquq  
səlahiyyəti üzrə  zəmanət verilirdi və üçüncü məhdudlaşdırılırdı.  Əgər xüsusi mülkiyyət hüququna göstərilən 
yanaşma zamanı  kənardan baxsaq, o zaman gətirilmiş  konstruksiya torpaq bazarının kiçilməsini və ya 
olmamasını göstərir. 
İnqilab prosesində kəndlilərin əsas məqsədi torpaq almaq idi. O zaman torpaq dövriyyəsinin olması və ya 
olmaması nəzərə alınmırdı. Bununla əlaqədar olaraq torpağın sosialistləşdirilməsi ideyası çox cəlbedici idi. 
İstehsalçı-kəndlinin torpağa fərdi marağı bütün inqilabdan sonrakı dövrdə kütləvi kollektivləşməyə qədər 
əhəmiyyətli dərəcədə böyük olmuşdur. Kütləvi kollektivləşdirmə, kolxozların milliləşdirilməsi, sovxoz 
sisteminin inkişafı istehsalçı-kəndlinin torpağa marağını öldürdü. Yalnız, kəndlinin  əsas gəlir mənbəyi olan 
həyətyanı sahələrə maraq qaldı. Həmin vaxtdan bizim yaşadığımız günlərə qədər keçən dövrün sosial praktikası 
göstərir ki, vətəndaşlarda torpağa bu maraq yalnız bağçılıq, bostançılıq, bağ evlərinin tikilməsi və s. üçün yəni, 
istehlak məqsədləri üçün ortaya çıxır. 
Keçən əsrin 20-ci illərinin digər görkəmli aqrar-iqtisadçı alimi B.D.Brutskus torpağın sərbəst satılmasında 
əməyə müəyyən stimul, onun etibarlı əllərə düşməsinə zəmanət görürdü. «Torpağa görə ödənişlə onu əldə edən 
biləcək ki, o, xalq təsərrüfatının mövcud şəraitinə uyğun olaraq torpaqdan istifadə edir. Torpaq məhdud 
miqdarda cəmiyyətdə mövcud olan istehsal vasitəsidir, odur ki, onun lazımi istifadəsinə zəmanət olmalıdır. Bu 
zəmanəti ən yaxşı formada azad mübadilə quruluşu verir». 
Beləliklə, torpaq dövriyyəsinin həyata keçirilməsinin vacibliyinin əsas səbəbi ilk növbədə səmərəli kəndli 
təsərrüfatının obyektiv vacib torpaq təminatında avtomatik tənzimləyici kimi torpaq bazarının istifadəsinin 
mümkünlüyüdür. 

---

33 
 
Torpağa xüsusi mülkiyyət hüququnun tətbiq edilməsinin digər obyektiv ilkin şərti torpaq sahələri də daxil 
olmaqla, kəndli təsərrüfatının bütün əmlakının vahid hüquqi rejiminin formalaşmasının məqsədyönlülüyündən 
ibarətdir. Kəndli təsərrüfatının bütün əmlakı xüsusi mülkiyyət hüququnun obyektidir və mülki dövriyyədə 
iştirak edə bilər, yəni girov, alqı-satqı, icarə  və s. predmeti olar. Nəyə görə bu zaman torpaq sahələri girov 
predmeti ola bilməz? Halbuki bankdan uzunmüddətli kredit almaq üçün müasir kəndlinin girov qoymağa 
praktiki olaraq başqa qiymətli heç bir şeyi yoxdur. 
Müasir torpaq qanunvericiliyində torpağa xüsusi mülkiyyət hüququnun bərpa olunması «Torpaq 
haqqında» müttəfiq respublikalar və SSRİ qanunvericiliyinin əsaslarının işlənib hazırlanması  və ittifaq 
qanunevriciliyinin bərpası dövründə yaranmış  müvafiq hüquqi ideyalara söykənir. Xüsusi mülkiyyət 
hüququnun tətbiq olunması ideyası həm iqtisadçılar, həm də hüquqşünas alimlər və praktiki işçilər tərəfindən 
irəli sürülmüşdür. 
Torpağa xüsusi mülkiyyət hüququnun tətbiq olunmasının vacibliyini əsaslandıraraq, akademik 
A.A.Nikonov yazırdı: «Kəndlilərin torpaq mülkiyyətindən,  əmək alətlərindən və alınmış  gəlirdən, onun 
məhsulundan uzaqlaşdırılması  fəlakətli oldu. Bu işdə  ən pisi – heç kimin olmama, məsuliyyətsizlik, 
yaramazlıqdır. Mülkiyyətin bölüşdürülməsindəki ədalətsizlik də elə bu qədər yolverilməzdir». 
Əsasın ilkin variantında torpağa kollektiv və fərdi əmək mülkiyyəti nəzərdə tutulmuşdur. Lakin SSRİ Ali 
Sovetində çoxsaylı mübahisələrdən sonra layihə göstərilən formada keçmədi və  əsasda vətəndaşlar üçün 
ömürlük irsi sahiblik hüququ kimi torpağa əşya hüququ ortaya çıxır. Göstərilən qanunda ömürlük irsi sahiblik 
hüququnda vətəndaşlara, aparıcı  kəndli təsərrüfatlarına  məxsus olan torpaq sahələrinin dövriyyəsinin 
mümkünlüyü nəzərdə tutulmuşdur. Belə ki, bu cür torpaq dövriyyəsi obyektiv olaraq şərtlənmişdir. Beləliklə, 
müttəfiq respublikaların «Torpaq haqqında» və SSRİ qanunvericiliyinin əsaslarında vətəndaşların, aparıcı kəndli 
təsərrüfatlarının bütün əmlakına mülkiyyət hüququnun başqa  şəxsə  keçməsi zamanı torpaq sahəsinə sahiblik 
hüququnun da həmin  şəxsə keçməsini özündə  əks etdirən normalar olmuşdur. Bu zaman əmlakın yeni 
mülkiyyətçisi və müvafiq olaraq torpaq sahəsinin sahibi əvvəlkinə onun torpağa qoyduğu bütün xərcləri 
ödəyirdi. 
Torpağa xüsusi mülkiyyət hüququnun tətbiq edilməsi üçün daha böyük obyektiv əsas, xüsusi mülkiyyət 
hüququnun və müvafiq olaraq mülki dövriyyənin obyekti olan tikintilərin və qurğuların yerləşdirildiyi, yalnız 
əməliyyat bazisi rolunu oynayan torpaq sahələrinə münasibətdə mövcud olmuşdur.  İslahatlara qədərki və 
islahatlardan sonrakı dövrdə torpaq qanunvericiliyində torpaq sahəsində yerləşmiş daşınmaz  əmlaka hüquqlar 
keçdiyi zaman müvafiq torpaq sahəsinə də  hüquqların keçdiyini təsbit edən normalar özünə yer almışdır. Hətta 
torpaq üzərində yalnız dövlət mülkiyyətinin mövcud olduğu dövrdə  də göstərilən halda faktiki olaraq torpaq 
sahəsinin alqı-satqısı baş verirdi, belə ki, satılan daşınmaz əmlakın qiymətinə praktiki olaraq torpaq sahəsinin 
dəyəri də daxil edilirdi. 
Fikrimizcə, xüsusi mülkiyyət hüququnun ölkəmizdə meydana gəlməsinin obyektiv ilkin şəraiti belə idi. 
Artıq qeyd etdiyimiz kimi torpağa xüsusi mülkiyyət hüququ öz orbitinə  həm yeni subyektlər, həm də yeni 
obyektlər cəlb edərək, dərhal təşəkkül tapmadı. 
Qanunvericiliyə görə  mülkiyyət hüququ – subyektin ona mənsub  əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi